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Forum juridique de Net-iris

Locataire devenu squatter


Wicket

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Bonjour,

 

Mon locataire, en location meublée, est en impayé de loyer depuis début 2009.

 

Mais relances multiples étant toutes restées sans réponses j'ai obtenu du tribunal d'instance plusieurs ordonnances en injonction de payer (une par loyer impayé) duement signifiées par huissier.

 

J'ai également, conformément au contrat de bail, informé en mai 2009 le locataire par LRAR du fait que je ne renouvelais pas le bail (annuel) en septembre 2009 et lui enjoignant de quitter les lieux.

 

Le locataire n'a jamais été retirer les LRAR qui lui ont été adressées et n'a pas libéré les lieux.

 

Quid en terme de procédure d'expulsion SVP ?

 

Merci par avance pour vos réponse,

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le terme de "squatter" est impropre : il est "occupant sans titre ni droit", nuance au niveau légal et dans la facon de traiter le dossier.

 

l'expulsion ne peut être prononcée que par un juge.

vous avez entamé plusieurs procédures en meme temps et je suis étonnée que l'huissier ne vous ait pas tout expliqué.

 

un commandement de payer aurait peut-etre eu plus d'effet qu'une injonction du juge :rolleyes:

 

vous n'aviez pas demandé de personne garante, vers qui vous pourriez vous retourner pour le paiement des impayés ?

 

travaille t-il ?

est-il solvable ?

 

bref merci de donner plus de précisions.

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Bonjour,

 

Je n'ai pas identifié de texte juridique faisant référence à l'obligation de procéder par exploit d'huissier lorsque le locataire ne va pas retirer la LRAR de congé. Je suppose que je n'ai pas suffisamment bien cherché.

En tout état de cause le non-paiement des loyers est, je suppose, un élément suffisant pour demander la résolution judiciaire du bail.

 

Concernant la procédure les différents huissiers auprès desquels je me suis renseigné ont tous tenu le même discours: en dehors de la signification d'une ordonnance en injonction de payer ils n'agissent que sur la base de documents rédigés par un avocat et refusent toute activité de conseil ou de rédaction d'un docuement quelconque ...

 

Concernant les garanties demandées lors de la signature du bail le locataire disposait du LOCAPASS, mais comme cela fait plus de 3 ans cette garantie n'est plus valide aujourd'hui.

 

Lors de la signature du bail le locataire était salarié et solvable.

Désormais il est sans emploi et à mon avis insolvable.

 

Merci par avance des éclaircissements possibles,

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Je n'ai pas identifié de texte juridique faisant référence à l'obligation de procéder par exploit d'huissier lorsque le locataire ne va pas retirer la LRAR de congé. Je suppose que je n'ai pas suffisamment bien cherché.

Comment voulez-vous qu'il ait eu connaissance du congé puisqu'il n'a pas retiré le courrier :confused:

Il n'est pas supposé l'avoir reçue dans les délais légaux

Quand le courrier vous est revenu il fallait faire délivrer le pli par voie d'Huissier avant le délai des 3 mois.

Vous l'avez conservé fermé ?

 

En tout état de cause le non-paiement des loyers est, je suppose, un élément suffisant pour demander la résolution judiciaire du bail.

C'était plus simple de ne pas renouveler le bail à son terme, là il devenait occupant sans droit ni titre plus facile à expulser car là cela va être très long

Vous avez prévu la clause résolutoire au bail ?

 

Lors de la signature du bail le locataire était salarié et solvable.

Désormais il est sans emploi et à mon avis insolvable.

Pas d'allocations logement récupérables ?

Avez-vous tenté de faire intervenir l'Assistante sociale du secteur pour essayer de lui trouver un logement social ?

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Concernant la procédure les différents huissiers auprès desquels je me suis renseigné ont tous tenu le même discours: en dehors de la signification d'une ordonnance en injonction de payer ils n'agissent que sur la base de documents rédigés par un avocat et refusent toute activité de conseil ou de rédaction d'un docuement quelconque ...

nous ne disons pas le contraire ...

mais si vous allez voir un huissier pour la signification des injonctions, je suppose que vous aviez posé la question. en tant que huissier a son client, il est habilité à repondre à vos questions ;)

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Comment voulez-vous qu'il ait eu connaissance du congé puisqu'il n'a pas retiré le courrier :confused:

Il n'est pas supposé l'avoir reçue dans les délais légaux

Quand le courrier vous est revenu il fallait faire délivrer le pli par voie d'Huissier avant le délai des 3 mois.

Vous l'avez conservé fermé ?

 

Le locataire ne va chercher aucune LRAR : j'en ai envoyé 6 depuis début 2009 et toutes sont revenues après le délai de garde au bureau de poste.

 

Le locataire est informé de la résiliation car j'en ai fait état lors de la rédaction du PV à l'issue d'une convocation au commissariat de Police où lui et moi étions convoqués en juillet 2009 après qu'il ait tenté de me passer à tabac avec l'aide de ses "amis": des témoins ont prévenu la Police qui est intervenue avant qu'il ne passe à l'acte. Les 2 témoins (qui ne se connaissent pas) ont tous les 2 déposé par écrit au commissariat en ma faveur.

 

La LRAR de congé donné au locataire a été conservé fermée: une feuille pliée sans enveloppe avec le formulaire de LRAR de la poste et les tampons à date.

 

 

C'était plus simple de ne pas renouveler le bail à son terme, là il devenait occupant sans droit ni titre plus facile à expulser car là cela va être très long

Vous avez prévu la clause résolutoire au bail ?

 

Oui il y a une clause résolutoire au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers.

Je ne l'ai pas immédiatement mise en oeuvre car 2 mois près il me semblait effectivement plus simple de ne pas renouveller le bail.

 

 

Pas d'allocations logement récupérables ?

Avez-vous tenté de faire intervenir l'Assistante sociale du secteur pour essayer de lui trouver un logement social ?

 

J'ai informé la CAF du défaut de paiement des loyers, mais il n'y a rien à récupérer: le locataire s'est vu supprimer ses droits à allocation après une tentive de fraude. Pour ce qui est de l'assistante sociale je sais que le locataire a demandé un logement social mais sans revenus, en impayé de loyer et identifié par la Police et la CAF il est peu probable qu'il obtienne quoique ce soit.

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Jusqu'à présent, vous avez, si j'ai bien compris, obtenu à l'issue d'injonctions de payer qui n'ont pas fait l'objet d'opposition, des titres exécutoires ordonnant au locataire de payer ses loyers, ce qu'il n'a pas fait. Mais il n'a pas été mis fin au bail et, a fortiori, l'expulsion n'a pas été ordonnée.

Il faut donc que vous assigniez le locataire devant le tribunal d'instance à cette double fin.

La procédure est relativement longue puisqu'elle déclenche obligatoirement une intervention des services sociaux.

L'assignation devra se faire par huissier.

Les motifs de la résiliation sont, d'une part le non-paiement des loyers et, d'autre part, les voies de fait dont vous apporterez la preuve au tribunal. Ces dernières ne pourront que faciliter l'expulsion. Elles attestent de la mauvaise foi du locataire.

Il faut savoir qu'entre un jugement ordonnant l'expulsion et l'exécution de celle-ci, il peut se passer du temps. De toutes façons, elle ne pourra se faire avant le mois de mars. Mais il ne faut plus perdre de temps, il faut engager les procédures.

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Le locataire est informé de la résiliation car j'en ai fait état lors de la rédaction du PV à l'issue d'une convocation au commissariat de Police où lui et moi étions convoqués en juillet 2009 .

Je voulais dire informé "officiellement avant la fin du délai légal "

Vous n'avez pas fait appel à un Huissier

Le PV de Juin n'a rien à voir avec les conditions d'information du locataire prévues par la loi (LRAR ou Huissier) pour un non renouvellement donc il faut faire marcher la clause résolutoire et ne pas tarder comme dit NIHILSCIO car cela va être long :(

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pour ma part je suis dans a peu pres le meme cas que vous,mais le locataire occupe une chambre meublée dans mon appartement;et malgres toutes les procedure il est tjs là plus de deux mois apres la decision de justice ,l'huissier a dit qu'il devait attendre deux mois pour pouvoir faire la demande au prefet la force public a croire qu'en France les gens voleurs est violent,peuvent faire la pluie et le beau temps

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Je voulais dire informé "officiellement avant la fin du délai légal "

Vous n'avez pas fait appel à un Huissier

Le PV de Juin n'a rien à voir avec les conditions d'information du locataire prévues par la loi (LRAR ou Huissier) pour un non renouvellement donc il faut faire marcher la clause résolutoire et ne pas tarder comme dit NIHILSCIO car cela va être long :(

 

Marieke :

 

il s'agit d'un meuble

or, la loi du 18/01/05 n'indique aucune conditions d'informations concernant le congé donné par le bailleur (tout comme pour le locataire, d'ailleurs)

 

 

Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

 

Chapitre II Protection des occupants de certains logements meubles

 

 

donc, les LRAR retournées non reclamées sont bien valides, puisque c'est la date de presentation qui fait foi (contrairement a la loi de 89 qui indique clairement que c'est la date de reception qui determine la date de depart d'un congé ;) )

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Marieke :

il s'agit d'un meuble

or, la loi du 18/01/05 n'indique aucune conditions d'informations concernant le congé donné par le bailleur (tout comme pour le locataire, d'ailleurs)

donc, les LRAR retournées non reclamées sont bien valides, puisque c'est la date de presentation qui fait foi (contrairement a la loi de 89 qui indique clairement que c'est la date de reception qui determine la date de depart d'un congé ;) )

En effet il y a 2 posts en // sur le sujet, d'où le mélange !

Donc en effet la LRAR est considérée comme valable pour un meublé mais il n'empêche qu'il n'était pas censé savoir ce qu'elle contient vu qu'il ne l'avait pas retirée donc il l'a appris en juin bel et bien

 

Par ailleurs il est bien occupant sans titre depuis Septembre

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Bonjour,

 

Merci pour ces précisions: la LRAR de non renouvellement de bail adressée au locataire 3 mois avant la fin du bail est donc bien valide.

 

J'ai stipulé 3 motifs dans la LRAR pour le non-renouvellement du bail :

 

1) défaut d'assurance mulirisque habitation malgré une mise en demeure par LRAR (non retirée par le locataire)

2) défaut de paiement des loyers malgré mises en demeure par LRAR (non retirées par le locataire)

3) souhait de recupérer le logement pour mon usage personnel

 

Vous est il possible SVP de m'indiquer la marche à suivre en terme de procédure en vue d'obtenir un jugement d'expulsion pour cet occupant sans titre ?

 

Dois-je déposer au greffe du tribunal d'instance une demande pour une injonction de faire (libérer les lieux) contre l'occupant sans titre ? (cela me semble à priori le plus simple)

 

Dois je au contraire passer par une demande introductive d'instance devant le tribunal d'instance en déposant les 4 exemplaires nécessaires au greffe qui se chargera de faire signifier à l'occupant via un huissier de justice après validation de la recevabilité de la demande ?

 

Merci par avance,

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Marieke :

 

il s'agit d'un meuble

or, la loi du 18/01/05 n'indique aucune conditions d'informations concernant le congé donné par le bailleur (tout comme pour le locataire, d'ailleurs)

 

 

 

donc, les LRAR retournées non reclamées sont bien valides, puisque c'est la date de presentation qui fait foi (contrairement a la loi de 89 qui indique clairement que c'est la date de reception qui determine la date de depart d'un congé ;) )

Malheureusement non. Sauf s'il en est disposé autrement, ce qui est le cas en matière de copropriété par exemple (article 64 du décret du 17 mars 1967), il faut appliquer l'article 669 du code de procédure civile : La date de réception d'une notification faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Donc, si le locataire ne va pas retirer ses courriers, il faut notifier par exploit d'huissier.

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mais la, iJl ne s'agit pas de coproprieté... mais de relation bailleur/locataire
Comme il ne s'agit pas de copropriété mais de relation bailleur/locataire, il n'y a pas de notification tant que la lettre n'a pas été effectivement remise à son destinataire. Il ne suffit pas qu'elle ait été présentée.

 

Donc, si le locataire ne retire pas ses courriers recommandés, on ne peut procéder autrement que par exploit d'huissier.

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Intéressant !

Donc le congé n'est pas valide puisque pas délivré dans les délais légaux :(

 

C'est ce qu'il me semblait car il ne pouvait avoir été averti ...vu que la LRAR n'avait pas été retirée

 

C'est indiqué ici aussi :

http://www.asso-loueurs.com/actua20.htm

 

 

Le régime des congés

 

Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis d’un mois. Le propriétaire de son côté ne peut donner congé qu’à la fin de chaque année en respectant un préavis de trois mois.

 

Attention, nous vous rappelons que le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du jour de la réception du congé par le locataire (article 1315 du Code Civil). Il est impératif que le locataire signe l'accusé de réception avant le commencement du délai de préavis ; à défaut, le congé sera nul et le bail sera automatiquement reconduit.

 

Le congé peut être donné sous la forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou par notification d'huissier.

 

N'hésitez pas à recourir au service d'un huissier :

 

- si le locataire n'est pas allé retirer rapidement la lettre recommandée avec accusé de réception à la poste,

- si la signature apposée sur l'accusé réception de la lettre donnant congé est douteuse.

 

Le propriétaire est obligé de motiver son congé qui peut être soit la reprise pour lui même, la vente ou un motif sérieux et légitime qui peut être une modification aux conditions du bail.

Le propriétaire peut trois mois avant l’échéance du bail donner congé à son locataire en précisant qu’il est toutefois prêt à renouveler le bail mais à de nouvelles conditions, concernant notamment le prix, qui lui demeure libre. Il faudra préciser sur le courrier qu’à défaut d’acceptation des nouvelles conditions, le locataire devra rendre les clefs à la fin du bail.

La loi oblige le propriétaire à motiver son congé mais ne fait pas référence à la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides. Il semblerait donc qu’il n’y ait pas à respecter tout le formalisme lourd imposé aux congés des locations vides.

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Le locataire est informé de la résiliation car j'en ai fait état lors de la rédaction du PV à l'issue d'une convocation au commissariat de Police où lui et moi étions convoqués en juillet 2009 après qu'il ait tenté de me passer à tabac avec l'aide de ses "amis": des témoins ont prévenu la Police qui est intervenue avant qu'il ne passe à l'acte. Les 2 témoins (qui ne se connaissent pas) ont tous les 2 déposé par écrit au commissariat en ma faveur.
J'étais passé un peu vite sur cet élément. Le code de la construction et de l'habitation n'impose qu'une information, non une notification. Un juge estimerait peut-être que l'information par le biais du procès-verbal de police suffit pour mettre fin au bail. Mais, de toutes façons, l'expulsion nécessite un jugement et, pour assigner le locataire devant le tribunal, il faut signifier par huissier.
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J'étais passé un peu vite sur cet élément. Le code de la construction et de l'habitation n'impose qu'une information, non une notification. Un juge estimerait peut-être que l'information par le biais du procès-verbal de police suffit pour mettre fin au bail. Mais, de toutes façons, l'expulsion nécessite un jugement et, pour assigner le locataire devant le tribunal, il faut signifier par huissier.

Mais PV en juin donc hors délai légal non ?

Et l'article du CC cité dans le lien qu'en pensez-vous ?

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Mais PV en juin donc hors délai légal non ?

Et l'article du CC cité dans le lien qu'en pensez-vous ?

Autant pour moi. De juin à septembre, il n'y a pas trois mois. C'était donc trop tard de toutes façons .

 

Attention, nous vous rappelons que le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du jour de la réception du congé par le locataire (article 1315 du Code Civil).
Article 1315 : Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le bailleur doit prouver avoir exécuté son obligation de délivrer le congé en produisant l'accusé de réception. C'est ce qu'il faut comprendre. Mais c'est un peu tiré par les cheveux à mon avis. Cette obligation est-elle une dette du bailleur envers le locataire ?

Les articles du code de procédure civil sur les notifications me semblent plus pertinents.

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Article 1315 : Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le bailleur doit prouver avoir exécuté son obligation de délivrer le congé en produisant l'accusé de réception. C'est ce qu'il faut comprendre. Mais c'est un peu tiré par les cheveux à mon avis. Cette obligation est-elle une dette du bailleur envers le locataire ?

Les articles du code de procédure civil sur les notifications me semblent plus pertinents.

Merci pour ces précisions

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Bonjour,

 

Article 1315 du Code Civil Créé par Loi 1804-02-07 promulguée le 17 février 1804:

 

Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

 

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

 

>> OK mais ce n'est pas éclairant dans le présent cas de figure.

 

Je reproduis ci-après l'extrait du contrat de bail de location meublée signé avec le locataire:

 

Le présent contrat pourra être résilié :

 

- par le PRENEUR à tout moment moyennant un délai de préavis d’un mois (partant de la date de réception de l'acte).

 

- par le BAILLEUR, à l'expiration du bail ou de chacun de ses renouvellements, moyennant un délai de préavis de trois mois (partant de la date de réception de l'acte).

 

Le congé devra être signifié à l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. La notification de résiliation ou de fin de bail vaudra engagement formel de partir et renonciation à tout maintien dans les lieux, sans qu'il soit besoin de recourir à aucune formalité. Faute de libérer les lieux à la date convenue, la clause pénale incluse au présent contrat sera immédiatement applicable.

Dans la mesure ou la clause de notification de fin de bail n'est pas contraire à un texte de loi expresse il me semble que l'engagement des parties suffit pour qu'elle soit valide.

 

Maintenant doit-on considérer:

 

1) qu'une LRAR non-retirée (à dessein comme toutes les autres qui lui ont été adressées et qu'il ne va jamais retirer) n'est pas réceptionnée >> fin de bail invalide

 

2) que la notification (correspondant à l'avis de passage de la LRAR) emporte la fin du bail puisque tel a été convenu expressément entre les parties >> fin de bail valide puisque conforme à la clause du bail duement acceptée

 

Salutations,

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