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tacite reconduction, bail étudiant, préavis ?


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Bonjour,

je vous explique mon problème et espère avoir une réponse argumenté très rapidement svp.

 

Je suis étudiante, il y a 2 ans, j'ai loué à un particulier son appartement dans une résidence étudiante avec un loyer TCC : le bail va du mois de septembre à fin juin. La première année, pendant le mois de juillet et aout, j'ai gardé l'appartement et payé un loyer. Cette année, j'ai rendu l'appartement en juin juillet et aout dernier (en accord avec le propriétaire) pour qu'il le loue durant les vacances où qu'il s'en serve. Je l'ai repris début septembre.

je tiens à préciser, que par manque de renseignement (et de bêtise de notre part) nous ne nous sommes pas renseigné quand à la tacite reconduction : elle n'est pas possible lorsque c'est un bail étudiant signé pour 9 mois. En l'espèce nous n'avons, à part la première année, jamais re-signer de bail.

 

Je continue :

- Il m'a rendu les clefs en septembre et m'a dit que je prendrais cette année les charges à mes frais, mais qu'on ne changerai pas le prix du loyer. Chose que nous n'avons pas accepté de faire (persuader que le bail avait été tacite reconduction donc que le loyer ne pouvait pas être changé sauf à la fin du bail ou chaque année à une date prévue)

- n'étant pas content, il a décidé qu'on augmenterait donc le loyer de 80 euros, chose que nous n'avons toujours pas accepté

- il est venu réclamer son loyer, mais ne veut pas nous donner de quittance, dons tant que nous n'avons pas de quittance, nous ne lui donnerons pas le loyer du mois de septembre.

- il a alors joué sa dernière carte et nous a dit que comme il n'y avait pas eu de nouveau bail signer : soit je payais les 3 mois de cet été et je pourrais rester, soit je pars dans à la fin du mois.

 

 

Mes questions :

Pouvait-il me louer son appartement durant 1 an sans signer un nouveau bail alors qu'il le savait ?

peut-il, même si le bail n'a pas était tacitement reconduit, me mettre à la porte sans une lettre recommandé avec avis de réception et un préavis de 6 mois ? (ou autre forme particulière)

avez vous des solutions à la situation ? Quelque chose avec laquelle je pourrais le bloquer ? ou a-t-il vraiment bien joué son coup et suis-je donc obligé de capituler ?

 

 

Merci infiniment de vos réponses rapides.

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AUTRES QUESTIONS :

(j'essaye tout pour le bloquer sur quelque chose)

- ne devait-il pas me rendre mon chèque de caution vu que le bail était terminé il y a plus d'un an ? je crois savoir qu'un chèque de caution ne peut pas être gardé plus de 3 mois (je n'en suis vraiment pas sur)

 

- n'ayant pas re-signer de bail, cela veut dire qu'il n'a pas déclaré son appartement comme loué ?

 

je me pose tellement de question, je ne sais comment me sortir de cette situation qui à mes yeux n'est pas du tout légale des deux côtés. Il doit bien y avoir une solutions encore inexplorée.

 

---------- Message ajouté à 08h34 ---------- Message précédent posté à 08h34 ----------

 

Bonjour,

 

Pas sûre d'avoir tout compris : cet été vous avez gardé l'appartement sans payer ?

 

Cordialement

 

Anissa

 

 

non, cet été j'ai rendu les clefs de l'appartement et je n'ai pas payé, contrairement à l'été dernier ou j'ai gardé l'appartement et payé le loyer.

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d'accord, je reprends :

 

- j'ai loué un appartement à un particulier dans une résidence étudiante pour un bail de 9 mois (de septembre 2007 à juin 2008).

- à la fin du mois de juin 2008, nous nous sommes mis oralement d'accord pour que je garde l'appartement durant les vacances d'été et que je paye le loyer. chose que j'ai faite. J'ai donc gardé l'appartement et ce jusqu'en mai 2009 (sans re signer de bail)

-en mai 2009, nous nous sommes mis d'accord pour que je ne paye et n'occupe pas l'appartement le mois de juin, juillet et aout 2009.

- j'ai récupéré l'appartement en septembre 2009. avec un essai infructueux de sa part pour augmenter le loyer (d'une façon peu légale), il veut que je paye les 3 mois de loyer de cet été si je veux être tranquille, car il a précisé que le bail n'avait jamais était reconduit. Si je ne le fais pas, il veut que je quitte les lieux dans 4 jours

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Bonjour,

La situation est assez particulière.

Donc au départ, bail étudiant de 9 mois. Comme vous l'avez vu, ce type de bail n'est pas reconductible.

Vous auriez donc du signer un nouveau bail (bail meublé normal de 1 an reconductible) pour conserver le logement.

Or, vous l'avez conservé sans signer de bail, on peut donc considérer que vous aviez alors un bail verbal.

Ensuite, vous rendez le logement en juillet, je suppose sans donner congé ?

Puis, vous le reprenez en septembre toujours sans signer de bail. On peut donc encore considérer que vous avez un bail verbal.

En revanche, je ne connais pas les implications d'un bail verbal en matière de location meublée. J'ignore si c'est la même chose que pour une location vide. Si quelqu'un connait bien le meublé...

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un bail verbal, oui on peut considérer que s'en est un.

en ce qui concerne le congés, disons que j'ai oralement prévenu le propriétaire un mois à l'avance. Et je dois préciser que l'idée de rendre l'appartement l'été était son idée.

 

merci pour la réponse en tout cas

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j'ai trouvé quelque chose concernant les baux verbaux : c'est la jurisprudence qui a rendu un avis dessus.

 

Les inconvénients que j'ai trouvé :

"- si une contestation intervient sur le droit à l’occupation du logement, le locataire devra rapporter la preuve de son titre d’occupation selon les modalités définies par le code civil

- l’absence de bail écrit se cumule fréquemment avec l’absence d’état des lieux (l’état des lieux est un document annexe au bail), ce qui conduit à présumer le bon état du logement à la remise des clés (sauf si le locataire est en mesure de rapporter l’opposition du bailleur à l’établissement de l’état des lieux)."

 

ensuite,

"Le bailleur ne peut obtenir la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer, des charges au terme convenu, non versement du dépôt de garantie ou pour défaut d'assurance locative, car cette résiliation suppose la mise en jeu d'une clause résolutoire expressément stipulée au bail. En revanche, le bailleur peut donner congé au locataire pour le terme du contrat selon les motifs visés par la loi : reprise pour habiter, vente ou motifs légitimes et sérieux (selon un arrêt du 27 janvier 1999 de la 3ème chambre civile de la cour de cassation)"

 

hors, il n'a aucun motifs légitimes et sérieux dans cette affaire ? qu'en pensez vous.

 

et apparemment, je peux demander la régularisation du bail (loi du 6.7.89 : art.3) par une demande judiciaire, en prouvant que j'occupe les lieux grâce aux quittances.

 

---------- Message ajouté à 10h28 ---------- Message précédent posté à 09h59 ----------

 

je vous referais une chronologie plus détaillé cette après midi avec l'aide de mes parents lorsque je serais en leur présence : c'est eux qui sont directement en relation avec le propriétaire. Ainsi il pourront mieux que moi vous donner plus de précision.

 

Je vous écris dès que possible.

Cordialement

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Alors on reprend :

C'est un bail étudiant meublé de 9 mois signé au départ de Septembre 2007 à juin 2008 et qui s'est transformé pour moi en bail d'un an reconductible du fait qu'il a payé le loyer de juin à septembre 2008

Pas d'augmentation possible

 

Ensuite occupation jusqu'en Juin 2009

Le souci c'est qu'il a quitté le logement de juin à septembre le laissant à disposition du propriétaire donc fin de bail présumée en juin 2009 mais

pas d'EDL ni preuve de remise de clefs [/u] en juin ni préavis donc loyers dus pour la période :(

 

Pourriez-vous prouver une remise des clefs en Juin et la location cet été pour démontrer que le premier bail avait pris fin en juin ?

Dans ce cas nouveau bail verbal depuis Septembre et pas d'augmentation non plus

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Attention, pour le prix du loyer du bail verbal, il faut pouvoir prouver quel était le prix fixé. En général, il suffit de produire une quittance.

Or, si j'ai bien compris, il y a désaccord sur le prix à payer dès le premier loyer. Ca ne va donc pas être simple...

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Attention, pour le prix du loyer du bail verbal, il faut pouvoir prouver quel était le prix fixé. En général, il suffit de produire une quittance.

Or, si j'ai bien compris, il y a désaccord sur le prix à payer dès le premier loyer. Ca ne va donc pas être simple...

 

Je n'ai pas tout compris Lag0........ si c'est verbal depuis ce mois- ci pas de trace du montant comme pour tout bail verbal non ?

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Bah oui, justement. Si on considère un bail verbal qui vient juste de commencer, sans qu'il y ait encore un loyer de verser, comment prouver que le loyer prévu n'est pas celui réclamé par le bailleur ?

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Bah oui, justement. Si on considère un bail verbal qui vient juste de commencer, sans qu'il y ait encore un loyer de verser, comment prouver que le loyer prévu n'est pas celui réclamé par le bailleur ?

Nous sommes bien d'accord ;)

Mais c''est valable à la fois pour le bailleur et pour le locataire ;)

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De nouveaux éléments sont à prendre en compte :

 

- sur le bail signé, dans les clauses il est marqué qu'il est tacitement reconductible 3 ans donc pour moi, même si nous avons conclus le bail pour 9 mois et demi (précisement comme stipulé sur le bail), ce n'est donc pas un bail étudiant ? sinon la clause stipulerait que le bail n'est pas tacitement reconductible.

Peut-on dès lors considérer que le bail est nul ? peut-il me sommer de quitter l'appartement à la fin du mois sans lettre recommandée avec AR ? et peut-on considérer qu'aux mois de juin juillet et aout il y a réellement eu une rupture du bail étant donné qu'il n'est conclu que de septembre à juin et tacite reconduction sur 3 ans ?

- étant donné qu'il nous a donné les clefs en septembre 2009, cela ne suffit-il pas en terme de preuve quand à une reconduction verbale du bail ?

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C'est une résidence étudiante mais je passe par un particulier qui a acheté l'appartement lors de la construction de la résidence. Oui je n'ai pas occupé cet été le logement, ni payé. Oui il y a un inventaire. Oui il est meublé, oui le bail est conclu pour 9 mois et demi. Et pourtant le bail prévoit qu'à défaut de congé régulier du bailleur ou du locataire, le contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée égale à celle du contrat initiale.

 

je vous assure, je m'y perd aussi.

 

de plus, il est écrit dans le bail que le bailleur est obligé de me remettre une quittance lorsque celle ci est demandé à tout moment par le locataire, et gratuitement. Hors, il refuse de me la donner.

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Difficile de s'y retrouver, vous distiller les infos au compte goutte.

 

Vous exiger la continuation du bail par tacite reconduction. Par contre, il n'y a eu ni occupation ni paiement du loyer pendant deux mois. Il existe bel et bien une novation en septembre.

 

Je vous avais demandé un récapitulatif pour que l'on puisse s'y retrouver. En l'état actuel, je passe la main....:confused:

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Une circonstance me trouble:

Vous dites refuser de payer le loyer tant que vous n'aurez pas de quittance.

 

Pour mon compte, j'ai la coutume de délivrer la quittance une fois le loyer réglé, et le chèque encaissé sans risque de retour pour défaut de provision.

 

Je ne vois vraiment pas comment on peut procéder différement et donner quitus d'une somme qu'on n'a pas reçue.

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le chèque est fait. on veut lui donner, mais il refuse de nous donner une quittance en échange alors que c'est une obligation du bailleur dans donner une si le locataire la demande.

 

j'avoue, c'est à ni plus rien comprendre.

et si je distille les informations au compte goute, c'est que petit a petit en voyant le bail de plus près, je trouve de nouvelles informations qui me paraissent informelles et contradictoires.

 

cet été j'ai donné la jouissance et les clefs au propriétaire car je n'avais pas d'argent pour payer le loyer. C'est lui qui me l'a proposé, étant étudiante j'ai accepté. il m'a dit qu'il n'y avait pas de problème, que je le récupérerai en Septembre et que pendant l'été il s'en servirait pour sa fille ou essayerait de le louer.

je n'ai aucune preuve, si ce n'est un accord oral, des versements mensuels du loyer pour l'année, une quittance de septembre 2008 (alors que le bail se terminé en juin 2008 et n'avait pas été reconduit selon lui). la quittance de septembre 2009 serait une preuve de ma location, de mon occupation des lieux et d'une reconduction orale (si j'ai bien compris), mais il ne veut pas me la donner.

 

je suis persuadée que le bail n'est pas conforme et qu'il n'a aucun droit de me virer de chez lui sans en être officiellement informée par lettre recommandé avec un préavis. Qu'il n'est pas dans son droit de me foutre à la porte dans les 5 jours qui viennent.

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D'accord. c'est déjà une bonne certitude qui me laisse du répit pour trouver des arguments suffisamment bétons pour le contrer.

 

en tout cas merci beaucoup pour vos réponses. C'est vrai que "l'affaire" est assez compliquée pour être vraiment développée sur un forum, mais ça m'aura permis d'avoir quelques éléments de réponse.

 

dernière question : étant actuellement occupante et jusqu'à preuve du contraire locataire, puis-je changer le barillet ? (je crois savoir que la loi ne l'interdit pas). Il va de soit que je remettrai celui d'origine lorsque je rendrai l'appartement. C'est juste que possédant un double des clefs, je crains que le propriétaire vienne visiter (et peut être même dégrader) l'appartement pour ensuite me faire porter le chapeau (oui, j'envisage vraiment tout tellement cela prend des proportions énormes)

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      ---------- Message ajouté à 14h49 ---------- Précédent message à 14h33 ----------
       
      je préscise que le litige porte sur un terrain à bâtir (dont la zone constructible s'est agrandie ensuite)
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