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Servitude d'égoût non mentionné dans acte de vente


Arobasefr

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Bonjour,

 

J'ai vendu il y a deux ans, ma maison ainsi qu'un terrain nu attendant à deux acheteurs différents. Le propriétaire du terrain nu à fait construire une maison est a constaté début 2009 que le tout à l'égout du voisin passe sur son terrain et qu'il n'y avait pas le droit de se raccorder sur le même tuyau par les services de raccordement à l'égout. Ils ont fait un nouveau raccordement.

 

Le propriétaire de la maison de veut pas faire un nouveau raccordement à ces frais et n'accepte pas que son voisin supprime les tuyaux !

 

Cette servitude n'avait pas été mentionné dans des deux actes.

Il me somme par lettre AR de payer le nouveau raccordement du voisin et la suppression du tuyau de passage sur son terrain.

 

Le propriétaire de la nouvelle maison ne veut pas procéder à une servitude sur le conseil de son (+ mon) notaire !

 

Je n'ai jamais dissimulé cette servitude et nous avons même avant les ventes parlées du système du tout à l'égout aux deux propriétaires et soulevé même le regard ! mais personne, ni le notaire, ni le service d’urbanisme (permis de construire) n’ont soulevé ce point qui ne figure donc pas sur les deux actes de vente.

 

Suis-je (seul) responsable de cet oubli et dois-je payer les vrais de raccordement ? :mad:

 

Merci beaucoup pour vos lumières

:)

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y a t il, sur le terrain nu, un regard ou un signe quelconque rendant cette canalisation apparente ?

 

precision :

lorsque vous parlez du voisin, s'agit il de l'acquereur de votre maison ?

ou s'agit il de votre ancien voisin ?

 

 

Oui, il y a un regard que nous avons soulevé avant la vente.

 

Je parle du "voisin" = l'acquereur de ma maison

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et le regard est bien situé SUR la parcelle vendue "nue" ?

 

Si tel est le cas, il s'agit d'une servitude continue et apparente (du fait du regard)

Or, comme les deux lots vous appartenaient, il y a bien servitude dite du pere de famille et ce, conformement aux art 692 et 693 du CC

 

 

 

Code civil :

 

Article 692 La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.

 

 

Article 693 Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude

 

 

1- cela signifie qu'il n'y a donc aucun besoin d'un titre pour constituer cette servitude

2- que votre acheteur ne peut pas vous contraindre a deplacer ces canalisations, d'autant plus qu'il etait informe de leur presence

3- que votre acheteur ne peut pas contraindre son voisin a retirer ces canalisations non plus

 

---------- Message ajouté à 17h17 ---------- Message précédent posté à 17h13 ----------

 

Le propriétaire de la maison de veut pas faire un nouveau raccordement à ces frais et n'accepte pas que son voisin supprime les tuyaux !

 

 

et c'est tout a fait logique, puisqu'il benefie d'une servitude dite "du pere de famille" et que n'importe tribunal le lui confirmera

 

... et si le voisin "s'amusait" a supprimer les tuyaux, il est certain d'etre condamné a remettre en etat par le tribunal

 

---------- Message ajouté à 17h21 ---------- Message précédent posté à 17h17 ----------

 

oupss... j'ai fait une confusion :o

 

attention :

une canalisation de tout a l'egout n'est pas une servitude continue

donc...

pas possible d'invoquer la servitude du pere de famille (puisque servitude apparente et discontinue :o

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et le regard est bien situé SUR la parcelle vendue "nue" ?

 

Oui

---------- Message ajouté à 17h21 ---------- Message précédent posté à 17h17 ----------

 

oupss... j'ai fait une confusion :o

 

attention :

une canalisation de tout a l'egout n'est pas une servitude continue

donc...

pas possible d'invoquer la servitude du pere de famille (puisque servitude apparente et discontinue :o

 

Alors ? cela implique donc ?

 

Merci pour votre réponse

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pas possible d'invoquer la servitude du pere de famille (puisque servitude apparente et discontinue :o

 

Je me permets juste de nuancer ce point, parce que je suis tout à fait d'accord avec vous, pour le reste.

 

La servitude dégout est discontinue, on est d'accord. Mais on peut invoquer la destination du père de famille sur le fondement de l'article 694 du Code civil :

Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Je passe sur le pourquoi du comment l'article 694 ne dit pas exactement la même chose que l'article 692. Il faudrait remonter au droit romain, et ça n'intéresse personne. Dans l'esprit du législateur, 694 devait jouer lorsqu'une servitude s'était éteinte par confusion, et que les fonds servant et dominant étaient re-divisés par la suite.

 

Mais, la jurisprudence n'a pas suivi l'intention du législateur, et a concilié 692 et 694 de la manière suivante :

- 692 joue pour les servitudes continues et apparentes, de plein droit, sans qu'il y ait besoin de fournir l'acte de division,

- 694 joue pour les servitudes apparentes, continues ou discontinues, aux conditions classiques du père de famille, mais à la condition, en plus, de produire l'acte de division, pour montrer que rien dans l'acte n'interdit la naissance de la servitude par destination du père de famille.

 

Vous aviez donc parfaitement raison dans votrre première intuition : on peut invoquer une destination de père de famille pour un égout avec un regard apparent. :p

 

---------- Message ajouté à 18h16 ---------- Message précédent posté à 17h44 ----------

 

 

Suis-je (seul) responsable de cet oubli et dois-je payer les vrais de raccordement ? :mad:

:)

 

Sur la suppresion de l'égout existant : il y a servitude par destination du père de famille. Si vous pouvez prouver que le regard était bien apparent sur le terrain nu. Et il doit conserver la canalisation du voisin avec sa maison.

 

Sur les frais de raccordement : idéalement, une clause de l'acte doit indiquer qu'il doit supporter les frais de raccordement.

Maintenant, même sans ça, il est quand même évident qu'on ne se branche pas sur la colonne du voisin qui passe par son terrain. Et je ne vois pas bien sur quoi il peut se fonder pour exiger que vous preniez en charge ses frais de raccordement. S'il a l'égout communal devant sa parcelle, et que vous ne lui avez pas vendu avec une clause précisant qu'il avait déjà une colonne à son profit, à mon sens, vous ne devez rien.

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Bonjour,

 

Je vous remercie pour vos commentaires.

 

Pour évoquer l'article 694:

Qui joue pour les servitudes apparentes, continues ou discontinues, aux conditions classiques du père de famille, mais à la condition, en plus, de produire l'acte de division, pour montrer que rien dans l'acte n'interdit la naissance de la servitude par destination du père de famille.

 

Je voudrais préciser que les deux parcelles existaient déjà avant la vente est ce que cela change quelque chose ?

 

Il y a t'il des différences entre une servitude active ou passive ?

 

Le nouveau propriétaire du terrain nue ne veut à l'évidence que supprimer les canalisations du voisin sur sa parcelle qu'après les travaux qu'il me demande de prendre à charge, car il ne veut en aucun cas créer une servitude !

 

Merci pour votre réponse

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Je voudrais préciser que les deux parcelles existaient déjà avant la vente est ce que cela change quelque chose ?

 

Il y a t'il des différences entre une servitude active ou passive ?

 

Le nouveau propriétaire du terrain nue ne veut à l'évidence que supprimer les canalisations du voisin sur sa parcelle qu'après les travaux qu'il me demande de prendre à charge, car il ne veut en aucun cas créer une servitude !

 

Sur le premier point, vous voulez dire qu'il y avait des parcelles cadastrales distinctes ? Si c'est le cas, ça ne concerne que le cadastre. Du moment que les deux parcelles cadastrales appartenaient à un même propriétaire, et que, de cette époque, il y avait une canalisation avec des regards, alors il y a servitude par destination du père de famille.

 

Sur le second point, la distinction entre les servitudes active et passive est le fait des auteurs. Elle n'est pas dans la loi. Une servitude active, c'est une servitude qui permet d'accomplir des actes sur le terrain d'autrui : un droit de passage, une canalisation, etc. Une servitude passive, c'est un droit dont on profite sans rien faire : une servitude de ne pas construire, par exemple.

Cela dit, la distinction est sans intérêt au regard de la destination du père de famille.

 

Enfin, sur le troisième point, il n'y a pas besoin d'un acte notarié publié, si vous prouvez la destination du père de famille. Mais, mieux vaut en avoir un, pour éviter que les preuves se perdent. Sinon, c'est la voie judiciaire pour faire valoir son droit. Soit la voie onéreuse du Tribunal de grande instance, si c'est le bénéficiaire qui doit faire la preuve de la servitude. Soit la voie peu contraignante du référé, si c'est votre voisin qui pète la canalisation existante qu'il doit respecter.

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Le nouveau propriétaire du terrain nue ne veut à l'évidence que supprimer les canalisations du voisin sur sa parcelle qu'après les travaux qu'il me demande de prendre à charge, car il ne veut en aucun cas créer une servitude !

 

 

il faut expliquer a votre acheteur qu'il n'a pas besoin de creer une servitude, puisqu'elle existe deja ... et cela, quoiqu'il en pense :p

Contactez le notaire pour faire valoir la servitude du pere de famille ; le notaire devrait "calmer" votre acheteur en lui expliquant votre bon droit... et que toute action a votre encontre serait vouée a l'echec ;)

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Je me permets juste de nuancer ce point, parce que je suis tout à fait d'accord avec vous, pour le reste.

 

La servitude dégout est discontinue, on est d'accord. Mais on peut invoquer la destination du père de famille sur le fondement de l'article 694 du Code civil :

Je passe sur le pourquoi du comment l'article 694 ne dit pas exactement la même chose que l'article 692. Il faudrait remonter au droit romain, et ça n'intéresse personne. Dans l'esprit du législateur, 694 devait jouer lorsqu'une servitude s'était éteinte par confusion, et que les fonds servant et dominant étaient re-divisés par la suite.

 

Mais, la jurisprudence n'a pas suivi l'intention du législateur, et a concilié 692 et 694 de la manière suivante :

- 692 joue pour les servitudes continues et apparentes, de plein droit, sans qu'il y ait besoin de fournir l'acte de division,

- 694 joue pour les servitudes apparentes, continues ou discontinues, aux conditions classiques du père de famille, mais à la condition, en plus, de produire l'acte de division, pour montrer que rien dans l'acte n'interdit la naissance de la servitude par destination du père de famille.

 

Vous aviez donc parfaitement raison dans votrre première intuition : on peut invoquer une destination de père de famille pour un égout avec un regard apparent. :p

 

---------- Message ajouté à 18h16 ---------- Message précédent posté à 17h44 ----------

 

 

 

Sur la suppresion de l'égout existant : il y a servitude par destination du père de famille. Si vous pouvez prouver que le regard était bien apparent sur le terrain nu. Et il doit conserver la canalisation du voisin avec sa maison.

 

Sur les frais de raccordement : idéalement, une clause de l'acte doit indiquer qu'il doit supporter les frais de raccordement.

Maintenant, même sans ça, il est quand même évident qu'on ne se branche pas sur la colonne du voisin qui passe par son terrain. Et je ne vois pas bien sur quoi il peut se fonder pour exiger que vous preniez en charge ses frais de raccordement. S'il a l'égout communal devant sa parcelle, et que vous ne lui avez pas vendu avec une clause précisant qu'il avait déjà une colonne à son profit, à mon sens, vous ne devez rien.

et la cour de cass est même allée plus loin la semaine dernière :

 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 septembre 2009, 08-16.499, Publié au bulletin

 

les attendus sont sans pitié... pour cet acheteur qui est un « sachant »…

 

« une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition »

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Je vous remercie pour tout votre aide et vos remarques.

 

J'ai écris aujourd'hui en AR en argumentant sur la naissance d'une servitude par destination du père de famille selon l'article 694 du code civil.

 

Avec en copie au voisin et le Notaire.

Je vous tiens au courant pour la suite, si suite ....

 

Bonne journée et encore toutes mes remerciements

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  • 3 months later...
Je vous remercie pour tout votre aide et vos remarques.

 

Je vous tiens au courant pour la suite, si suite ....

 

Bonne journée et encore toutes mes remerciements

 

Bonjour,

 

:( Malheureusement il y a une suite ...

 

Voilà

 

Les services juridiques de la Matmut, gérant le litige pour les personnes qui veulent que je prenne en charge les dépenses de la modification de l'égout du voisin et de la suppression des tuyaux sur leur propriété m'adressent une mise en demeure avant recours à mon encontre sur le fondement de l'article 691 du Code Civil, s'appuyant sur l'acte de vente " le vendeur n'a crée ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien vendu"

 

Doit je prendre un avocat ou simplement évoquer la destination de père de famille s'appuyant sur les articles 692 et 694 du Code Civil ?

 

Merci pour vos remarques

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