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Forum juridique de Net-iris

Impossible de déduire l'usufruit dans donation en nue propriété ?


Elyze182

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Bonjour à tous ,

 

Je viens ici pour avoir vos lumières !

J'explique donc mon problème en simplifiant le plus possible !

Madame X est propriétaire d'une maison composé de 2 appartements qu'elle a recu par succession de son défunt mari.

Madame X a trois filles.

Elle souhaite donner la pleine propriété d'un appartement à une de ses filles, et la nue propriété de l'autre en se réservant l'usufruit.

 

La fille qui recevra la donation devra donc payer une soulte à ses 2 autres soeurs pour faire cesser l'indivision.

Madame X ayant moins de 80ans, elle ouvre droit à une déduction de l'usufruit à hauteur de 30%.

Cependant, la notaire la informée que cette déduction ne pouvait pas s'appliquer, donc sa fille devra tout simplement prendre la valeur de la maison, la diviser par 3 et donner 2 parts à ses soeurs, ce qui augmente considérablement la soulte due.

 

Ce raisonnement est-il correct ? La déduction des 30% ne peut pas s'opérer du fait qu'il s'agisse d'une donation à la fois en nue propriété et à la fois en pleine propriété ?

 

J'aimerai avoir des avis sur cette question, car c'est la notaire à l'origine qui leur avait conseillé de faire cette démarche en leur précisant bien qu'un abbatement de 30% allait s'appliquer, et aujourd'hui elle est revenue sur sa décision en expliquant que cela était impossible.

 

Merci d'avance de vos réponses, et bonne soirée à tous !

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J'ai relu plusieurs fois, et je n'ai pas tout compris. Vous m'en voyez navré.

 

Une chose est sûre : lorsqu'une personne donne un bien en nue propriété, pour s'en garder l'usufruit, cette nue propriété est évaluée à 70% de la pleine propriété, quand l'usufruitier a entre 71 et 81 ans au moment de la donation.

 

Maintenant, ce truc est tellement une chose sûre, que votre notaire ne peut l'ignorer. Il y a des notaires plus compétents que d'autres, mais même le plus incompétent de France - s'il existe - sait ça.

 

Donc, le problème vient d'ailleurs, et doit être dans les subtilités de ce que je n'ai pas compris de vos explications.

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Merci d'avoir répondu rapidement.

 

Je vous l'accorde, mes explications ne sont pas très claires, pourtant j'essaye de faire au plus simple.

 

En faite la donation va porter en pleine propriété sur une partie de la maison, et en nue propriété sur une autre partie de la maison. Il y a aura en quelque sorte deux donations pour le meme bien.

 

Je suis d'accord avec vous sur le fait qu'une déduction de l'usufruit est possible, mais je pense que le notaire nous a dit que non car il s'agit d'une donation en partie en pleine propriété, donc la partie en nue propriété serait avantagée (car dans ce cas, il suffit de prendre la valeur de la maison, d'enlever les 30% de la valeur de l'usufruit et ensuite on a la soulte à payer, et en se sens le calcul ne serait pas juste, je pense, pour la partie en nue propriété)

 

J'espère que j'ai été plus claire dans mes explications !

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Puisqu'il y a soulte, c'est-donc une donation-partage ? En effet, la mère peut très bien donner ses biens à l'une sans rien donner aux autres, la "correction" se faisant au décès soit par rapport, soit par réduction de la donation.

 

Par ailleurs, la maison est-elle séparée en lots ou partageable ? Car si la maison n'est qu'une seule entité, alors elle peut effectivement donner toute la nue-propriété du bien, et une moitié indivise de l'usufruit du bien (et conserver l'autre moitié indivise), mais cette moitié indivise ne sera pas localisée à un appartement donné mais diffus sur la totalité du bien. Pour dire "je me réserve l'usufruit de cet appartement", il est nécessaire que cet appartement soit un bien déterminé, soit après partage du bien initial en deux biens, soit par définition de lots de copropriété.

 

Pour le calcul de la soulte, il faudrait à mon avis calculer la valeur de la donation, donc 85% de la valeur totale (puisque l'usufruit à 30% ne porte que sur la moitié), et donc la soulte à verser à chacune est du tiers de cette valeur, de sorte que chacun récupère la même valeur.

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Merci de votre réponse Rambotte et je crois y voir plus claire moi même.

Le bien étant détenu en indivision entre les 3 soeurs et la même, je pensais qu'une donation partage n'était pas possible.

 

La maison a fait l'objet d'une sorte de séparation, puisqu'il a fallut déterminer les millièmes appartenant à chacun des appartements.

La mère souhaite garder une part d'usufruit sur un des appartements, au cas où il se passe quelque chose, donc elle souhaite vraiement que l'usfruit soit déterminé à un bien.

 

Pensez vous que si la mère créer une copropriété, elle pourra ensuite donner un des appartements et alors bénéficier des 30% d'abbatement sur cette donation ?

Sa fille est un peu perdue et se sent découragée car si ce n'est pas possible, elle ne pourra pas faire un prêt de soulte et donc "acquérir" un appartement.

 

Merci de votre réponse.

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