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remise en location


Orchid94

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Bonjour,

Le bail de location du studio venant à expiration oct 2009, j'ai donné congé en avril 2009 pour une hypothétique occupation par mon fils, sinon ce serait reparti pour 3 ans (studio libéré en avril 2009). Malheureusement, ne trouvant pas de travail, mon fils ne peut pas l'occuper. Merci de m'indiquer quelles sont les conditions pour la remise en location et éviter le risque de "résiliation frauduleuse".

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malheureusement, vous ne pouvez pas relouer dans l'immediat, a moins de prouver que votre fils n'a pas pu occuper le logement par cas de force majeure

 

... or, ne pas avoir retrouve un emploi dans les temps n'est pas un motif valable :(

 

vous avez ete trop "leger" en reprennant ce logement au motif d'une "hypothetique" reprise par votre fils :eek:

Maintenant, vous n'avez plus le choix : il faut absolument que votre fils s'y installe pendant au moins un an...

sinon, meme sans relouer le logement, l'ancien locataire pourra vous reclamer des DI

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J'ai résilié le bail pour que mon fils puisse l'occuper. Or il ne l'a jamais occupé car ne le pouvait pas. Je souhaite remettre le studio en location et il semble que l'ancien locataire pouvait m'accuser de résiliation frauduleuse.

 

---------- Message ajouté à 12h26 ---------- Message précédent posté à 12h24 ----------

 

merci véro- le délai d'occupation est d'au moins 1 an? avec justificatif à l'appui?

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j'ai bien compris que vous avez donne congé pour reprise (pour votre fils)

 

or, si votre fils n'occupe pas ce logement, ou si vous le relouez, l'ancien locataire pourra vous assigner devant le tribunal pour faire constater que votre congé etait frauduleux

 

et la, vous pouvez etre certaine d'etre condamnée a payer des dommages interets qui peuvent etre consequent, surtout si le frait de demenager a occasionné des frais importants a votre ancien locataire

 

donc, ma reponse est toujours la meme :

votre fils n'a pas le choix : il DOIT venir s'installer dans ce logement, et ceci, pendant au moins un an

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oui, il faudra des justificatifs :

factures electricité, telephone, adresse d'imposition aupres des services fiscaux

 

en effet, si votre fils ne reste que deux ou trois mois (par ex), cela ne prouverait pas l'intention reelle d'occuper le logement, d'autant plus qu'il faut imperativement que le logement constitue sa residence principale

 

 

Publication : Bulletin 2008, III, n° 169

 

Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux du 27 juin 2005

 

Titrages et résumés : BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Reprise - Reprise pour habiter - Conditions - Habitation principale - Caractère exclusif

 

Le droit de reprise du bailleur institué par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut s'exercer que sur un logement qui est destiné à constituer l'habitation principale du bénéficiaire de la reprise

BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Congé - Congé pour habiter - Conditions - Habitation principale - Caractère exclusif

 

Détail d'une jurisprudence judiciaire

 

 

---------- Message ajouté à 12h53 ---------- Message précédent posté à 12h40 ----------

 

A mon sens, et même si c'est illégal, vous perdrez beaucoup plus en loyers non encaissés avec certitude qu'en une hypothétique remise en cause de vos droits à relouer assortie d'une indemnisation de la victime.

 

attention a ce genre d'affirmation ;)

 

Voici un arret ou les proprietaires ont ete condamnés a 5000e de DI + 500e au titre de l'art 700 + les entiers depens ...

pas sur que cela ait ete couvert par les loyers :rolleyes:

 

Détail d'une jurisprudence judiciaire

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Voici un arret ou les proprietaires ont ete condamnés a 5000e de DI + 500e au titre de l'art 700 + les entiers depens ...

pas sur que cela ait ete couvert par les loyers :rolleyes:

 

C'est à peu près l'idée que je m'en faisais.

En tout état de cause, si on prend cette décision, c'est en connaissance de cause et sans couiner si ça tourne mal.

 

Il faut être prudent, ne pas avoir à mettre d'annonce .

Et tout dépend du loyer, et des risques encourus à laisser trop longtemps vide un lieu repérable.

 

Mais quand c'est le prix à payer pour se débarrasser d'un locataire immonde...il vaut mieux sacrifier un bras que les deux.;)

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A mon sens, et même si c'est illégal, vous perdrez beaucoup plus en loyers non encaissés avec certitude qu'en une hypothétique remise en cause de vos droits à relouer assortie d'une indemnisation de la victime.

 

Sauf si vous êtes dans un village ou une très petite ville.

 

SARDINEB ne donnez pas ce genre de conseil sur un forum juridique SVP :(

 

Il faut en effet que votre fils y habite réellement ORCHID94 puisque c'est le motif donné

Pas question de relouer avant un an

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SARDINEB ne donnez pas ce genre de conseil sur un forum juridique SVP :(

 

Il faut en effet que votre fils y habite réellement ORCHID94 puisque c'est le motif donné

Pas question de relouer avant un an

 

 

Tout à fait Marieke.

 

Le délai n'est-il pas de 6 mois, Marieke.

Il me semble qu'il doit emménager dans les 6mois...

...a vérifier, confirmer ou infirmer....Merci.

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merci pour vos réponses. Je récapitule, pour être en règle:

- il faut emménager à la date de fin de bail,

- il faut y habiter un an au moins avant de relouer

 

Et si je rencontre l'ancien locataire, lui expliquer la situation, lui proposer en priorité la location. En cas de refus de location de sa part, lui demander l'autorisation de louer à qq d'autre avec décharge de responsabilité. En tout cas, tout est question d'arrangement et de négocaition. Les DI correspondent aux frais de déménagement et quoi d'autres?

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merci pour vos réponses. Je récapitule, pour être en règle:

- il faut emménager à la date de fin de bail,

- il faut y habiter un an au moins avant de relouer

 

Et si je rencontre l'ancien locataire, lui expliquer la situation, lui proposer en priorité la location. En cas de refus de location de sa part, lui demander l'autorisation de louer à qq d'autre avec décharge de responsabilité. En tout cas, tout est question d'arrangement et de négocaition. Les DI correspondent aux frais de déménagement et quoi d'autres?

 

Vous n'êtes pas obligée de lui proposer de reprendre le logement. Sauf si vous en avez envie.

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merci pour vos réponses. Je récapitule, pour être en règle:

- il faut emménager à la date de fin de bail,

- il faut y habiter un an au moins avant de relouer

 

Et si je rencontre l'ancien locataire, lui expliquer la situation, lui proposer en priorité la location. En cas de refus de location de sa part, lui demander l'autorisation de louer à qq d'autre avec décharge de responsabilité. En tout cas, tout est question d'arrangement et de négocaition. Les DI correspondent aux frais de déménagement et quoi d'autres?

En effet cela semble correct mais il vaudrait mieux le contacter et rédiger une convention

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Pour la bonne information de tous, pourriez vous préciser vos bases légales.:confused:

 

Article 15 de la loi du 6 juillet 1989

Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 - art. 5 JORF 14 juin 2006

 

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

 

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

 

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

 

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

 

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

 

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

 

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

 

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

 

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

 

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

 

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

 

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

 

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

 

L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

 

 

 

Pour le congé pour reprise non respecté :

http://www.anil.org/fr/analyses-et-commentaires/jurisprudence/2005/conge-pour-reprise-defaut-d-occupation-sanction/index.html?type=123

Anil.org : Jurisprudence

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il faut absolument que votre fils s'y installe pendant au moins un an...
1 an, cette durée n'est pas écrite de façon explicite dans la loi. Cette durée est le résultat de jugements et il faut encore savoir quel est le degré de jurisprudence de ces jugements. Ce qui compte c'est qu'il s'y installe en résidence principale à un moment cohérent par rapport à la date d'expiration du préavis que vous avez donné et si les aléas de la vie (par exemple trouver un travail dans une autre région) le pousse à déménager assez rapidement après son installation, cela peut compter en votre faveur en cas de contestation de l'ancien locataire.

 

J'ai résilié le bail pour que mon fils puisse l'occuper. Or il ne l'a jamais occupé car ne le pouvait pas.
Pourquoi exactement votre fils ne peut-il pas occuper ce logement ? Sachez qu'en premier lieu, en cas de contestation de l'ancien locataire allant jusque devant un juge, le juge considèrera que l'absence de travail n'a aucune valeur. Vous êtes ses parents, vous le prenez en charge jusqu'à ce qu'il trouve du travail, vous assumez les frais de ce logement. Si votre fils ne s'y installe pas ce sera 100% en votre défaveur. Il n'y a pas de quoi "l'empêcher" de s'y installer d'après les informations que vous avez données.

 

Et si je rencontre l'ancien locataire, lui expliquer la situation, lui proposer en priorité la location. En cas de refus de location de sa part, lui demander l'autorisation de louer à qq d'autre avec décharge de responsabilité. En tout cas, tout est question d'arrangement et de négocaition. Les DI correspondent aux frais de déménagement et quoi d'autres?
Tout est effectivement négociable mais certains accords sont "dangereux", lorsqu'ils sont trop en marge des lois. Il faut faire très attention à leur usage. En demandant un tel accord à votre ancien locataire, vous lui mettez "la puce à l'oreille" et vous pouvez l'inciter malgré vous à vous chercher des ennuis. Quand vous dites "lui expliquer la situation", il faut que cette situation soit pleine de très bons arguments pour vous assurer des réactions positives de votre ancien locataire. La seul fait de ne pas trouver de travail est très loin, à lui seul d'être un argument valable.

 

en effet, mon intention est de le rencontrer et de faire une pseudo convention
Non, pas une pseudo convention, une convention... et bien ficelée pour qu'elle ne se retourne pas contre vous, en y pesant très fort chaque mot et chaque clause. N'oubliez jamais que l'ancien locataire peut l'utiliser contre vous et prétendre l'avoir signée sous influence. Si vous choisissez la négociation, allez-y avec prudence et sérieux. Sachez que lors de cette négociation, l'ancien locataire va demander des dédommagements. S'il n'en demande pas, c'est qu'il est peut-être en train de vous préparer un coup en retour.

 

L'idée de la négociation n'est pas mauvaise en elle même mais, moi, je préfèrerai opter pour imposer à mon fils de s'y installer même si ce serait à moi de lui payer toutes les dépenses liées à cette installation jusqu'à ce qu'il trouve du travail. Moi, j'éviterai de prendre contact avec l'ancien locataire et je règlerai la chose "en famille".

 

Il est certain que si Orchid94 nous indiquait, en quoi exactement le fait que son fils ne trouve pas de travail l'empêche de s'installer dans ce studio, nous aurions sans doute des indications importantes pour l'aiguiller de la meilleure façon, dans le respect des lois et de son intérêt. On ne peut jamais donner le meilleur conseil lorsqu'on ne sait pas le véritable motif profond du problème à résoudre.

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L'idée de la négociation n'est pas mauvaise en elle même mais, moi, je préfèrerai opter pour imposer à mon fils de s'y installer même si ce serait à moi de lui payer toutes les dépenses liées à cette installation jusqu'à ce qu'il trouve du travail. Moi, j'éviterai de prendre contact avec l'ancien locataire et je règlerai la chose "en famille".

 

je suis également de cet avis, cela éviterai pas mal de soucis

 

:)

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mon fils a terminé ses études en décembre 08, démissionné de son travail mi janvier 09. Depuis, il essaie de créer sa propre boîte mais vu la conjoncture, cela n' toujours pas abouti. Voilà, vous savez tout maintenant. Sincèrement, j'avais espéré qu'il puisse occuper le studio, je n'ai aucune intention d'évincer le locataire

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      D'autre part, lorsque j'ai réclamé à l'agence immobilière le remboursement du trop-perçu, dans un premier temps elle m'a proposé de le conserver au crédit de mon compte locataire pour m'éviter de futurs prélèvements. J'ai refusé et elle m'a donc dit qu'elle me rembourserait par chèque en le postant ce jour ou le lendemain. Or, dans un second temps, l'ai téléphoné à l'agence immobilière deux jours après pour savoir si elle avait bien posté ledit chèque de remboursement, celle-ci m'a rétorqué que non mais qu'elle allait le faire ce jour, je l'ai recontacté deux jours ensuite et le chèque n'était toujours pas posté et elle me promettait, comme au cours des appels précédents, de me le poster le jour-même...
      Comprenant que cette situation allait certainement volontairement perdurer et accentuer mon découvert non-autorisé par des frais engendrés par la situation et étant dans l'impossibilité de retirer le moindre argent depuis plusieurs jours, j'ai envoyé un e-mail à l'agence immobilière exigeant le remboursement immédiat du trop-perçu et par virement en lui rappelant mon contexte de vie à ce moment-là ainsi que les conséquences du prélèvement abusif de loyer, et j'ai également demandé, sur présentation d'un justificatif établi par mon conseiller bancaire, le remboursement des frais bancaires générés par la responsabilité de l'agence immobilière. Celle-ci m'a bien remboursé, par virement, le trop-perçu de loyer mais a toujours refusé de me rembourser les frais bancaires.
       
      Pour finir, j'ai retrouvé un autre appartement beaucoup mieux et moins cher afin de m'aider à remonter la pente dans laquelle je suis tombée, et j'ai donc voulu donner, à l'agence immobilière, mon préavis (un mois en ce qui me concerne en fonction de ma situation actuelle) directement par "lettre remise en main propre contre décharge". J'avais prévu de quitter l'appartement pour le 05 janvier 2018. Je suis passée à l'agence immobilière le 04 et 05 décembre 2018 aux horaires d'ouverture et j'ai été systématiquement, au cours de ces deux jours consécutifs, confrontée à une porte fermée sans aucune information (absence temporaire, vacances d'hiver...???).
      J'ai donc été contrainte, par la force des choses, d'envoyer mon courrier en recommandé avec accusé de réception et ai donc barré sur mon courrier initial "lettre remise en main propre contre décharge" que j'ai remplacé par "courrier envoyé en recommandé avec avis de réception".
       
      Or en retour de mon courrier, l’agence immobilière m’a répondu que, pour mon préavis, seule la date de réception du courrier faisait foi (soit une résiliation de bail au 07 janvier 2019 puisque mon courrier a été reçu au 07 décembre 2018) et non la date d’envoi (le 05 janvier 2019) et refuse donc m’accorder mon préavis initialement prévu au 05 janvier 2019.
       
      J’aurais donc souhaité savoir quels autres recours, hormis ceux que j’ai déjà engagés, je pouvais avoir pour cette situation, et notamment pour récupérer les frais bancaires que l’agence immobilière refuse de me rembourser et pour faire valoir mon préavis au 05 janvier 2019 et non pas au 07 janvier 2019 car j’estime que l’agence immobilière m’a déjà bien assez arnaquée comme ça !
       
      Je vous remercie de vos réponses et vous prie de m’excuser pour la longueur du message en espérant avoir exposé la situation assez clairement.
    • Par Vinl
      Bonjour,
       
      [...]
       
      A mon arrivée, il n'y avait ni eau, ni électricité.
       
      J'ai contacté le fournisseur d'eau et d'électricité pour mettre en service qui ne pouvaient pas venir dans l'immédiat.
      Je suis restée quelques jours sans eau, ni électricité.
      Le technicien de l'électricité m'a dit que normalement, c'était à l'agence immobilière de s'occuper de tout ça avant l'entrée des lieux.
       
      Là, je viens de recevoir ma facture d'ouverture de contrat et elle est plutôt salée pour une première : 118 € qui comprennent l'abonnement + l'ouverture du compteur, sans la consommation d'eau.
       
      J'aurais donc voulu savoir si c'était effectivement dans les obligations de l'agence immobilière d'ouvrir le compteur d'eau et d'électricité. Et si oui, puis-je lui réclamer la somme relative à l'ouverture du compteur d'eau (sans la part d'abonnement, évidemment) ?
       
      Merci d'avance de vos réponses.
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