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Forum juridique de Net-iris

Le POS a-t-il force de loi ? ou d'annecdote ?


Olympehsy

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Article U.B. 5 CARACTERISTIQUES DES TERRAINS

Constructions nouvelles

Pour être constructible, une unité foncière doit avoir des dimensions suffisantes pour qu’il soit possible d’y inscrire une construction respectant les règles d’implantation fixées par les articles 3 à 15 du présent règlement. Dans tous les cas, l’unité foncière doit être supérieure ou égale à 400 m2, cette superficie devant être entièrement incluse dans la zone UB.

Ces dispositions devront être prises dans tous les cas, notamment lors des divisions de terrains.

En cas de division, toute parcelle issue de la division, construite ou non devra présenter une superficie minimale de 400 m2.

Il n’est autorisé qu’un logement par unité foncière de 400 m2.

 

----Le bon plan:

1- une petite maisonnette ancienne d'environ 100 m² en bordure de route avec un terrain de 470 m², le tout moins de 600 m au total, invendable au prix demandé.

2- un idée d'un marchand de bien: divisez le terrain en 2 lots. la maison sans terrain , 469 m² de terrain "constructible".

3- passage du géomètre, bornage et demande déclaration préalable de construction. le paragraphe 3.3 Terrain issu d'une division de propriété, soigneusement laissé en blanc.

4- et AM pas d'opposition.

5- le PC idem: le paragraphe 3.3 Terrain issu d'une division de propriété, soigneusement laissé en blanc.

6- AM accord sur le permis de construire.

OUF!

Ce n'est pas le seul cas dans la commune; il se trouve que je suis concerné par une nuisance de ce fait, mais suis-je fondé à intenter une action ?

Merci de me lire! c'est peut-être confus, j'ai peut-être mal interprété le texte du pos ..

On me dit que tout cela datant d'un an les décisions sont définitives et que je ne peux rien faire!

Cordialement,

Olympe

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A partir du moment où la commune n'a pas prévu de COS résiduel dans son POS, je ne vois rien de choquant dans votre histoire de 1 à 6. C'est un truc courant. Dans votre histoire, il manque juste la déclaration préalable à la division, du fait qu'on a ici un lotissement. Mais, à mon avis, c'est ce que vous devez appeler improprement "déclaration préalable à la construction".

 

Maintenant, si le résultat de ça, c'est que vous avez un bâtiment juste sous vos fenêtres, vous pouvez éventuellement vous plaindre au titre des troubles de voisinage. A vérifier concrètement, je ne veux pas vous faire de fausse joie. De toute façon, ça, c'est complètement indépendant de l'urbanisme. Mais, au plan de l'urbanisme, je me répète, je ne vois rien de contraire à la loi.

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Bonjour et merci de votre réponse,

le cos est de 0.40 dans le POS..

le dépassement du cos n'est pas autorisé.

Le pignon de 7.30 de haut n'est pas sous la fenêtre mais la dépasse d'au moins 5m à une distance de 3.3m horizontale.

je peux vous fournir des photos du site en mail privé.

Cordialement,

olympe.

ps: le document cité "DECLARATION PREALABLE " m'a été transmis par la mairie sous l'appellation "déclaration préalable valant division"

Sur la demande de PC le terrain n'est pas situé dans un lotissement.

je tiens ces documents à votre disposition (par mail).

Ce qui a surtout attiré mon attention est le passage sous silence de la division opérée à la même période.

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Bonjour et merci de votre réponse,

le cos est de 0.40 dans le POS..

le dépassement du cos n'est pas autorisé.

 

En fait, le COS résiduel, c'est autre chose, même si c'est lié à ce que vous venez de dire.

 

0,40 de COS, cela veut dire qu'on peut faire 400 m² de plancher de construction pour 1.000 m² de terrain.

 

Dans le système d'autrefois, on calculait le COS résiduel lors d'une division. Imaginez que le terrain de 1.000 m² ait une maison de plain-pied de 200 m². La personne ne garde que la maison, et en détache le terrain de 800 m².

Dans le système avant, on ne calculait pas le COS sur les 800 m². On calculait le COS sur la parcelle avant division, et la parcelle détachée ne conservait que le COS non consommé.

Si la parcelle de 1.000 m² avait le droit de construire 400 m², et que 200m² avaient déjà été édifiés, alors la parcelle de 800 m² n'avait droit de construire que le résidu de 200 m². Sans qu'on calcule ses droits à construire par multiplication de 800 m² par le COS.

 

Aujourd'hui, la loi a changé. Et, pour reprendre mon exemple, on calcule le COS sur 800 m², sans se soucier de savoir si le COS n'avait pas été mangé sur la parcelle de 1.000 m² dont provient le terrain.

C'est moisi, parce que ça oblige à des montages comme celui de votre voisin, où on laisse une maison sans terrain pour se faire de l'argent sur un terrain à bâtir.

Malheureusement pour vous, sauf si le PLU prévoit un COS résiduel, c'est-à-dire qu'il prévoit explicitement l'application de l'ancien système, ce qu'a fait votre voisin est parfaitement licite.

 

Et, s'il y a bien une "déclaration préalable à la division" (c'est la formalité d'un mini-lotissement), c'est que c'est bon. A priori, tout l'urbanisme semble bien avoir été respecté.

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merci, Caepolla, de votre réponse,

Très claire!

Il n'en reste pas moins que les questions laissées en blanc sur les demandes,

- amènent ma suspicion..

- montrent bien que ces gens là n'étaient pas trop sûr de leur (mauvais) coup!

D'autres cas semblables dans la commune font monter la grogne. Des divisions d'anciennes habitations en 3,4, et même 5 lots ! Ce qui provoque des problèmes de stationnement et de voisinage. Le conseil municipal commence aussi à grogner devant ces litiges dont ils sont submergés.

Si je comprends bien nous ne sommes tous qu'au début des soucis, la périphérie d'une grande ville s'étend de plus en plus loin et aiguise l'appétit des "vautours" , propriétaires fonciers et promoteurs.

Cordialement

Olympe.

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