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Forum juridique de Net-iris

droit de vendre un bien indivis


Korynn

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bonjour,

je vais vous exposer la situation:

mon pére etant decedé en 2006 il laisse entre autre un hotel cet hotel a été construit sur un terrain dont mon pere etait en indivis avec ses soeurs (terrain de mon grand pere),la succession n'etant toujours pas effectuée à ce jour.

le batiment a été construit en communauté avec ma mere.

mon pere en avait donné la location gerance à une sarl pour l'exploitation qui l'exploite toujours et dont je suis aussi associée mais minoritaire.

je veux me sortir de cette sarl en vendant mes parts.

je voudrais savoir si ma mere peut vendre l'hotel ,elle possede donc la moitié des constructions mais aussi du fait de son choix pour la successon 3/4 en usufruit et 1/4 propriaitaire sur la part de mon pere.

pour ma part je pense avoir 1/4 (nous sommes 4 enfants) sur le terrain indivis et 1/4 en nue proprieté sur l'usufruit que possede ma mere.

 

est ce que mon raisonnement est exact et donc ma mere peut elle vendre cet hotel?

merci pour votre reponse

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merci pour votre reponse rapise .

etes vous sur qu'il faut l'accord de tous les heritiers ou une simple majorité?

d'autre part ma mere peut elle vendre un bien constuit sur un terrain dont elle n'est pas proprietaire(ce sont nous les enfants et ses 2 belles soeurs qui sont proprietaires du terrain)?

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bonjour,

suite au deces de mon pere en 2006,ma mere a opté pour 3/4 en usufruit et 1/4 proprieté pour un bien immobilier que mes parents ont construit en commun.

ce bien a été construit sur un terrain appartenant en propre à mon pere qui le tient de mon grand pere et dont la succession n'est pas effectuée;

donc ce terrain est toujours en indivis avec les 2 soeurs de mon pere et à present nous les 4 enfants .

ma question est:

ma mere peut elle vendre ce bien sachant que le terrain est toujours en indivision et dont elle n'a pas apparement de part et nous les enfants ayant une part en nue proprieté de le bien construit .

merci de m'eclairer sur ce point

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bonjour,

ayant des difficultés suite au deces de mon pere j'ai entamé en 2008une procedure judiciaire pour la liquidation partage de la succession.

celle ci est en cours .je n'ai plus les moyens de faire face aux frais d'avocat et de justice etant au RSA;

puis je en cours de procedure faire une demande d'aide juridictionnelle aupres du tribunal?

merci

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Donc le terrain n'appartient pas en propre à votre père !

Plusieurs choses : vos parents ont construit sur un terrain indivis, et donc la construction appartient aux indivisaires.

Donc votre père et votre mère ont enrichi l'indivision.

Enfin, votre mère n'a pas choisi 1/4 en propriété et 3/4 en usufruit du bien, mais de la part indivise de votre père.

Concernant la succession de votre grand-père, sa succession a probablement été effectuée, en revanche, elle n'a pas été partagée. Régler une succession ne signifie pas la partager.

 

Donc à ce jour, chacune des 2 soeurs possède 1/3 en pleine propriété du bien, votre mère 1/12 en pleine propriété et 1/4 en usufruit, et chacun des 4 enfant possède 1/16 en nue-propriété.

Il y a indivision tant sur la nue-propriété que sur l'usufruit, mais les 4 enfants ne participent pas à cette dernière.

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Votre raisonnement n'est pas correct : la construction appartient au propriétaire du terrain, selon le principe de l'accession.

Votre père a construit un peu pour lui même et pour ses soeurs, votre mère à construit pour son mari et ses belles-soeurs.

Concernant la liquidation de communauté, votre mère a droit à une récompense puisqu'elle a enrichi la part indivise de votre mari, et puis il faut je crois faire valoir une créance contre les belles-soeurs puisqu'elle a enrichi leur part indivise. C'est peut-être le fondement de l'enrichissement sans cause.

Dans la succession de votre père, il faut dans ce cas aussi faire valoir une créance contre les soeurs puisqu'il a enrichi leur part indivise.

Bien sûr, il faut avoir les justificatifs du profit fait par le mari de part son épouse, et le profit fait pas les soeurs du fait du couple.

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Consultez votre notaire ou celui de la succession, mais à mon sens, il faut régler la question de l'indivision successorale, la réforme des successions applicable des 2007 a donné de nouvelles possibilités pour réaliser le partage amiable, faute de quoi et en cas de désaccord il y aura un partage judiciaire, la plus mauvaise solution car procédure honéreuse et longue.

 

Par ailleurs se pose la question des conditions de la construction de la maison à l'époque puisque le code civil dispose :

Article 552

"La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous....". ce que vous dit Rambotte par ailleurs

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Pour vendre le bien en procédure plus courte quand l'ensemble des indivisaires est d'accord, il faut que les propriétaires qui vendent possèdent des droit en pleine propriété ou nue propriété à hauteur des 2/3. Les droits en usufruit de votre mère ne comptent donc pas. Elle ne compte que pour 25% et vous 75/4 soit 16,25%, donc à vous deux, 31,25% des droits.

 

Mais comme le souligne Rambotte, la construction du dessus appartenant au propriétaire du dessous, vous n'êtes, à vous 5 propriétaires de cet hotel qu'à hauteur de la valeur de la part de votre père sur l'indivision du terrain.

 

 

Alors ma question est qu'est-ce que vous voulez vendre ?

 

L'exploitation de l'hotel (autrement dit le fond de commerce), qui appartient à la SARL ou les murs de l'hotel qui appartiennent à l'indivision dont votre père était membre ?

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Hum, la nouvelle vente judiciaire à la majorité des 2/3 est exclue en cas de démembrement, et à mon avis même s'il n'est que partiel (usufruit d'une part indivise).

Et si l'on est pas dans le cadre d'une vente judiciaire, donc dans le cadre d'une vente amiable, alors cela signifie que tous les titulaires de droits, y compris les purs usufruitiers, sont d'accord pour vendre, et donc il n'y a pas de seuil minimal à atteindre sur la propriété.

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Pour vendre le bien en procédure plus courte quand l'ensemble des indivisaires est d'accord, il faut que les propriétaires qui vendent possèdent des droit en pleine propriété ou nue propriété à hauteur des 2/3. Les droits en usufruit de votre mère ne comptent donc pas. Elle ne compte que pour 25% et vous 75/4 soit 16,25%, donc à vous deux, 31,25% des droits.

 

Mais comme le souligne Rambotte, la construction du dessus appartenant au propriétaire du dessous, vous n'êtes, à vous 5 propriétaires de cet hotel qu'à hauteur de la valeur de la part de votre père sur l'indivision du terrain.

 

 

Alors ma question est qu'est-ce que vous voulez vendre ?

 

L'exploitation de l'hotel (autrement dit le fond de commerce), qui appartient à la SARL ou les murs de l'hotel qui appartiennent à l'indivision dont votre père était membre ?

d'abord merci pour vos reponses;

personnellement je veux simplement me retirer de la sarl en vendant mes parts mais je voulait savoir si je perdais mes droits d'indivisaire sur le bien construit en me retirant de la sarl.

il apparait que je garde 1/16 de nue proprieté indivise sur l'ensemble terrain et hotel.

je precise que la succession de mon grand père n'est toujours pas enregistrée ou etablie chez un notaire (ce bien se situe en corse et beaucoup de succession sont dans ce cas).

au vu de vos reponses je desire poser une autre question :

serait -il judicieux pour moi de racheter les parts indivises de mes 2 tantes ?

rachat ou donation de la nue proprieté simplement?(cela se fait-il)

mon but etant que l'hotel ne puisse pas se vendre du vivant de ma mere et actuellement je ne possede que 1/16 en indivis(donc pas trop de droit!) .

merci

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Vous pouvez vendre vos parts sociales, mais il faut regarder votre pacte d'associé pour savoir à quelles conditions. Cela n'a rien à voir avec la succession.

 

Si vos tantes vous font donation de la nue propriété, vous aurez des droits de successions à payer sur cette donation, et un risque de gros problème à leur décès si elles ont des enfants. Le rachat (même de la nue propriété) est préférable. Pour que l'achat soit un jour pris en compte, il faudra tout de même passer par la case notaire, avant d'être obligé de âsser par la case usucapion du bien.

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    • Par Jeepsy
      Bonjour,
      Dans le cas d'une donation partage (trois donataires et 1 usufruitier) concernant un bien immobilier dont la valeur a été fixée à 800.000 F en 1995 et va être vendu par le donataire vivant pour une valeur avoisinant les 200.000 €, que devient la différence ? La jouissance en est-elle accordée à l'usufruitier, aux donataires ou aux trois en même temps ? Peut-on parler dans le cas présent, d'un excédent de la quotité disponible ?
      Merci pour vos réponses.
      Jeepsy
    • Par Mysstic
      Bonjour,
       
      Après une longue recherche sur le forum, je n'ai pas trouvé de discussion qui correspondait à mon problème donc je me suis décidée à vous exposer ma situation.
       
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      Depuis cette date je n'ai toujours pas eu de réponse malgré mes nombreuses relances.
       
      Je ne sais plus quoi faire, pourriez vous m'aider ? Comment puis je régler ce problème qui dure depuis trop longtemps ?
       
      Merci par avance de toutes vos réponses :)
    • Par fandango
      Je dois me défendre seule dans le cadre d'une assignation en référé. Il s'agit d'une action à l'encontre d'un notaire qui refuse de débloquer des fonds d'une succession dont je suis, avec d'autres, héritière réservataire.
       
      Le notaire a donné à la veuve sa part et son usufruit le lendemain de la vente d'un bien, sans consulter l'indivision. Sans consulter l'indivision, il a placé l'argent des héritiers réservataires, à la caisse des dépôts.
       
      L'assignation a été délivrée par mon frère, l'audience du 5 Mai a été reportée au 12 Mai. Je me défends seule.
       
      J'ai préparé un mémoire, récapitulant les faits me concernant. Je voudrais savoir si je peux aligner ma demande sur les mêmes textes de loi que l'avocat de mon frère :
       
      - art 815-11 alinéa 2, 835 et 1134 du code civil
      - décret du 8 Mars 1978 portant fixation du tarif des notaires
      - l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile
      - l'article 33 de la loi du 9 Juillet 1991 (non trouvé par moi)
       
      L'avocat de mon frère demande :
       
      - une provision correspondant à la quote part revenant à mon frère augmentée des intérêts capitalisés depuis le placement à la caisse des dépôts.
      - la communication, sous astreinte de 40 euros par jour de retard à compter de la signi-fication de l'ordonnance à intervenir, d'une copie du compte de consignation depuis le jour du placement des fonds par le notaire
      - le paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'art 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
       
      Puis-je reprendre les termes de l'assignation de mon frère en disant que je réclame la même chose pour moi ?
       
      Puis-je demander réparation pour les désagréments financiers que j'ai subis en raison de l'entêtement du notaire ?
       
      Puis-je demander dédommagement pour la période de 13 jours durant lesquels les fonds sont restés chez le notaire, alors qu'il n'a pas le droit de le faire plus de 2 jours ouvrables ?
       
      Merci de m'aider. C'est urgent.
    • Par fandango
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      Merci d'avance pour vos réponses.
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