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Forum juridique de Net-iris

Réunion 2 servitudes de passage ?


Auricia

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Bonjour,

3 terrains à gauche (1er terrain vendu, construction de 2 maisons mitoyenne, les 2 autres lots sont ma propriété), 2 terrains à droite appartenant à mon voisin. Au milieu une servitude de passage (propriété communale) reservé à mon usage exclusif par acte notarié qui dessert les 3 terrains à gauche parralèllement à cette servitude mon voisin a crée sa propre servitude de passage pour son usage il en fait beneficier egalement notre voisin propriétaire d'un terrain (+ d'1hectare)situé dans le fond et qui été jusqu'alors enclavé. Chaque servitude fait 4m de large. Nous souhaiterions réunir ces 2 servitudes afin qu'elles n'en forment plus qu'une mais pour de multiple raisons nous pensons que la Mairie risque de s'y opposer. Ma question est : existe t'il un texte de loi sur lequel je pourrai m'appuyer au moment de ma demande aupres de la commune ?

En vous remerciant par avance pour vos reponses.

Bien cordialement

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  • Réponses 21
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Pas de problème, toutes mes excuses pour le tracé ! Merci pour vos réponses

 

---------- Message ajouté à 14h15 ---------- Message précédent posté à 14h09 ----------

 

oups je crois que ca n'a pas fonctionné je retente... grrr fichier non valide :mad: je teste autre chose

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Les assiettes de chaque servitude étant de la propriété privé, il faut qu'il y ait accord entre les 2 propriétaires concernés pour la réunification de ces 2 passages.

Chaque servitude est un droit d'un bien immobilier sur un autre bien immobilier. Même si 2 servitudes de même type sont cote à cote, il n'en demeure pas moins qu'il s'agit de 2 droits bien différents.

 

Dans la pratique il faudrait que les propriétaires de l'assiette de chaque servitude effectue un bornage de ces passages pour les séparer des fonds dont elles sont issues.

Ensuite, une fois que chaque droit de passage représente une entité propre, il faut qu'il y ait réunification des 2 terrains nouvellement créés par le biais d'une vente (ou donation) de l'un à l'autre.

Bref c'est pas compliqué mais fastidieux à faire, sans parler du cout des actes notariés à faire à chaque mutation des terrains.

 

Le fait que l'un des propriétaire soit une commune ne change rien.

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Oui vous avez raison en pensant que cela est un peu bizarre (ces terrains appartiennent en réalité à mes parents, j'ai repris le dossier en main avec leurs accords car ils sont plus que lassés, dépassés et fatigués par toutes les magouilles, mauvaise foi... de la commune). Il y a plusieurs années mes parents ont été exproprié par la DDE de plusieurs parcelles pour un total de 2000m2. Parmi ces parcelles se trouvaient 2 lots qui forment actuellement la servitude de passage. Ces 2 parcelles ont été vendu à la commune pour une somme symbolique et bien entendu aucune proposition de rachat n'a été transmise au préalable à mes parents. Pour tout vous dire je me suis rendu compte apres étude que d'autres parcelles exproprié ont été donné à un de nos voisin a titre de compensation (lui aussi avait été exproprié) aujourd'hui sa maison est construite en partie sur 2 parcelles ayant appartenu à mes parents. Je pourrai continuer à vous raconter les agissements plus que litigieux de cette commune car ceci n'est qu'une infime partie mais je n'en aurai ni le temps ni la place. Bref, mes parents vous l'aurez compris ne sont pas procédurier et souhaiterai d'ailleurs éviter de passer par le tribunal (je ne partage pas leur avis mais je ne suis pas la propriétaire...) Par consequent j'ose espérer que je pourrai exercer un moyen de pression aupres de la Mairie afin de réunir les 2 servitudes de passage (le propriétaire de la servitude privée est ok) et obtenir ainsi l'accord de la commune. Nous avons des acquéreurs potentiels pour les 2 lots restant mais uniquement pour des maisons mitoyennes hors il se trouve que la servitude de passage n'est pas suffisemment large pour ce type de construction, la réunion des 2 servitudes est la seule solution que nous ayons afin de procéder à une vente rapide. Voila un sacré bazar !!!

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si vous voulez y aller avec des arguments de droit, il va falloir essayer de ne pas "bricoler" sur un coin de table.

par exemple, la DDE ne vous a surement pas exproprié : elle n'en a ni le pouvoir ni l'utilité.

le plus beau moyen de pression serait certainement de menacer de faire annuler l'opération ancienne... si elle est illégale. il est donc utile de tout reprendre à zéro pour bien expliquer chaque étape du processus.

 

si c'est très complexe, prenez contact directement avec un avocat qui vous aidera à démêler l'écheveau.

vos parents ont-ils une protection juridique avec leur assurance habitation ? si oui, c'est le moment de l'actionner

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Monsieur le Président du Conseil Général agisssant au nom du Département des ......, dument habilité par délibération du .....

Par arreté du 16 mars 1988 le projet d'aménagement du carrefour dénivelé sur le CD 85 a été déclaré d'utilité publique et les terrains nécessaires à la réalisation du projet cessibles sur la commune de ....

Le Conseil Général des ... a inscrit par décision .... du 14 décembre 1987 un crédit destiné aux acquisitions foncières.

Ceci exposé, les comparants sont convenus de ce qui suit :

Les vendeurs cèdent en s'obligeant aux garanties de fait et de droit les plus étendues au Département des ... représenté par Monsieur le président du Conseil Général qui accepte les immeubles dont la désignatin suit, situé sur le territoire de la commune de ...

Sept parcelles de terrain figurant, comme suit au cadastre révisé :

.....

 

Propriété - entrée en jouissance

Le département sera propriétaire des immeubles cédés au moyen et par le seul fait des présentes et il en aura la jouissance à compter du 2 juillet 1989.

 

---------- Message ajouté à 09h34 ---------- Message précédent posté à 09h21 ----------

 

Pour précision les 2 parcelles faisant actuellement office de servitude de passage (acte notarié 2007) n'entraient pas au moment de l'expropriation dans le cadre de la création du carrefour. Cette servitude est perpendiculaire à la route crée. Quand aux autres parcelles non utilisées dans le projet de création du carrefour, elle auraient été cédé en compensation de l'expropriation subit à un de nos voisins (fait à confirmer) le fils de ce voisin a ensuite construit en partie sa maison sur ces parcelles.

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il va donc falloir fouiller plus...

 

les termes de l'accord que vous recopiez font plus penser à une vente amiable qu'à une expropriation... Etes vous sur qu'il s'agissait d'une expro ?

Comme ce terrain, propriété du département et constituant apparemment un délaissé de voirie, est-il tombé dans le patrimoine communal ?

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Les 2 parcelles ont été vendu pour une somme symbolique à la commune de .... je n'ai plus la date de cette "transaction" mais je devrai pouvoir la retrouver facilement. Curieusement et la cela concerne ma propre opinion, peu de temps apres mon voisin propriétaire du terrain situé au fond a présenté un projet de construction d'un hotel, parking ainsi que d'un garage. ..ces 2 parcelles lui servaient alors d'acces à son terrain (aucun document officiel n'a alors été établi lui conferant le droit d'utiliser ces parcelles qui n'étaient pas encore cadastrée sous l'intitulé "servitude de passage" mais juste parcelles N°...). Un permis de construire lui a été accordé mais celui-ci comportant beaucoup trop d'éléments litigieux il a été ensuite annulé par decision du Tribunal. Pour n'en citer qu'un, sur les plans afin d'élargir l'acces (2 parcelles) à son terrain ce voisin empiétait sur la longueur des terrains de mes parents de 6 metre (sans aucune autorisation) ce qui lui faisait au total une servitude de passage de 10 metre necessaire à la réalisation de son projet.

Concernant l'expropriation je reprend la lecture des documents en ma possession et vous dirai plus tard s'il s'agit bien d'une expropriation.

Bien cordialement

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ouh là là, quel mélange.

 

oubliez ce qui n'a pas abouti.

 

reportez sur le plan les identités précises des propriétaires (commune, conseil général ???) : vous parlez de cession à la commune mais vous présentez un acte de cession au département....

 

bref, avant de reposter, prenez le temps de bien caractériser qui a fait quoi quand.

 

les projets qui n'ont pas abouti n'ont aucun intérêt : ils expliquent peut-être la raison pour laquelle vous voulez agir, mais juridiquement ils sont sans maintenant sans intérêt.

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Courrier Conseil Général mai 1988

Objet :Création d'un carrefour dénivelé sur la route nationale...

L'an dernier, au mois de janvier, peu avant le lancement de la procédure d'enquete publique, je vous ai fait connaître les parcelles de terrain que le Département souhaitait acquérir pour mener à bien l'opération susvisée.

Par arrêté du mars 1988, Monsieur le Préfet a déclaré ce projet d'utilité publique et a autorisé le Département à proceder à l'acquisition de ces terrains.

A l'effet de négocier l'acquisition de ces terrains à l'amiable, je vous invite à vous rendre à la Mairie de .... ou vous serez reçu par.....

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12 juillet 1988 promesse de vente

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Extrait Acte Administratif juillet 1989

Par arrêté du ...mars 1988 le projet d'aménagement du carrefour sur .... a été déclaré d'utilité publique et les terrains nécessaires à la réalisation du projet cessibles sur la commune de ...

Le Conseil Général des... a inscrit par décision décembre 1987 un crédit destiné aux acquisitions

Les comparants sont convenus de ce qui suit :

Les vendeurs cèdent en s'obligeant aux garanties de fait et de droit les plus étendues au Département des ... représenté par .... qui accepte les immeubles dont la désignation suit, situé sur la commune de...

Sept parcelles de terrain figurant, comme suit au cadastre révisé :

Description des parcelles qui sont en réalité au nombre de 8

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Parmi ces 8 parcelles 3 appatiennent à un voisin qui a construit sa maison dessus, je ne peux rien affirmer à ce jour, j'ignore comment il les a obtenu mais ceci a été fait en 1989.

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2 autres parcelles ont été vendu par le Conseil Général à la Commune de .... pour la somme symbolique de 1 franc aux termes d'un acte administratif 1992

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1996 Permis de construire (hotel/garage) accordé à mon voisin du fond (voir croquis) aucun document établi pour une servitude de passage mais il est bien stipulé sur les plans ainsi que sur le permis de construire que l'acces se fait par ces 2 parcelles (devenues en 1992 propriétés communale).

Permis de construire annulé par le Tribunal.

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Juin 2006 première demande de ma part d'utiliser cette servitude - Refus de la Commune : La municipalité a défini qu'il n'est pas souhaitable d'octroyer des servitudes de passage sur le domaine privé de la commune alors même que l'affectation du terrain n'est pas précisement définie.

Nous pensions à tort que ces parcelles était référencées au cadastre sous l'intitulé "servitude de passage" puisque que c'est ainsi que l'avait présenté notre voisin lors de sa demande de permis de construire, permis accordé par la dite commune.(j'ai copie du permis ainsi que du plan)

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Septembre 2006 suite à mon entrevue avec le Maire de cette commune (et apres avoir pris quelques renseignements sur net-iris). Je reçois un courrier réponse positive : la commune demande à son notaire de dresser un acte portant création de servitude de passage....

Novembre 2007 enfin ! signature de l'acte. Utilisateur exclusif de cette servitude d'une superficie de ...

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2007 mon voisin dont le terrain longe cette servitude fait borner son terrain 2008 Je constate alors que la superficie de la servitude a été modifié. Je fais part de mes doutes à la Mairie. Début 2009, apres enquete je reçois courrier et plans m'indiquant qu'il n'y a aucune erreur mais dans aucun des documents reçus la largeur à l'entrée de cette servitude n'est la même une fois 4.02m sur un autre plan 4.14m.... Bref apres quelques calculs (large) je constate que le total de la supercifie est de 2.42 are env alors que cette servitude devrait comme indiqué dans l'acte notarié faire 2.75 are.

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Voila cette servitude est délimité par les bornes de mon terrain d'une part et les bornes du terrain de mon voisin. Celui a depuis crée sa propre servitude parallèle à celle que j'utilise et m'a recement fait part de son desir de réunir ses 2 servitudes pour n'en former plus qu'une. Ceci nous arrangerait moi et mon voisin mais je pense que la Mairie mettra son véto.

Quels sont les droits ou moyens de pression dont je pourrai disposer ?

 

En espérant vous avoir fourni suffisement d'éléments, je vous remercie par avance pour votre attention et vos réponses.

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je ne vois aucun moyen de faire pression.

la seule chose que vous pouvez faire est d'indiquer que ce terrain, vu sa forme et la servitude le grévant telle qu'indiquée sur l'acte notarié prévoyant XX de large ne peut avoir d'autre usage que celle de passage... et qu'il est donc de l'intérêt de tous, y compris de la commune qui ne pourra jamais en avoir d'autre usage, d'en modifier son assiette... mais rien à mon sens ne peut juridiquement être opposé à la commune dans ce dossier.

 

le plus regrettable ici est qu'il n'y a pas eu expropriation mais seulement vente à l'amiable sous DUP... vous avez donc perdu une position de force que vous auriez conservé en cas d'expro.

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Pourriez-vous également me confirmer ou m'infirmer ce qui suit : lors de notre entretien avec mon voisin celui ci m'a dit qu'il souhaitait faire viabiliser ses terrrains et à donc proposé que nous fassions de même ainsi le cout serait moindre mais se qui m'étonne c'est qu'il m'a précisé qu'à partir du moment ou certains réseaux passeraient sur la servitude de passage (propriété communale) la commune devrait prendre à sa charge une partie de la viabilisation ? :confused:

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Merci je trouvais ceci plus qu'étonnant. Merci également pour votre autre réponse même si je craignais celle-ci. Pardonnez moi d'insister mais même lors d'une cession à l'amiable et en considérant le fait que sur 8 parcelles vendues 5 n'entrent pas dans le cadre de la création du projet je n'ai vraiment aucun recours ? Une dernière question pour la réunion des 2 servitudes pouvez vous me confirmer qu'afin que ceci puisse être réalisable il ne faut qu'un seul et même propriétaire donc soit la Mairie cède ou vend à mon voisin sa servitude soit l'inverse ?

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je crois qu'une source de votre incompréhension est que vous ne distinguez pas clairement la servitude du terrain qui la porte.

 

une servitude n'est qu'un droit d'user de la propriété d'un autre : ici d'y passer.

la servitude ne donne pas la propriété du terrain ,uniquement le droit de passer.

 

distinguez proipriétaire du terrain et propriétaire du droit de passage

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Bonjour,

Je m'apprete à écrire le courrier que j'adresserai au Maire de la commune concernée afin de demander la possibilité de réunir les 2 servitudes de passage (demande commune avec mon voisin propriétaire de la seconde servitude). Mon objectif premier est de pouvoir vendre les 2 terrains restants dans les meilleurs délais mais avec la conjoncture actuelle je n'ai que des propositions d'achat pour des maisons mitoyennes hors la largeur de la servitude ne permet pas ce type de construction il manque selon le PLU 1 metre. Ce qui me pose problème c'est l'entrée de cette servitude longeant le premier terrain (largeur 4 m) car pour les 2 autres terrains je cèderai éventuellement 1 mètre (selon le PLU) Comme vous pouvez le voir sur le croquis la commune a autorisé la construction de maisons mitoyennes sur le premier terrain alors que la servitude à cet endroit ne fait pas 5 metres de largeur (motif : la sortie des véhicules des propriétaires de ces maisons se fait au début/entrée de la servitude) mais avant d'accepter le permis de construire, la Mairie a demandé que les 2 maisons soit reculées de 2 metres par rapport à la servitude, motif "plutot flou" : il est possible ou pas qu'un jour la ville décide de faire un rond point donc par précaution et afin d'éviter une expropriation il vaut mieux procéder ainsi (pas de permis sans ca) nous avons appris ceci au moment de la vente définitive les 2 jeunes couples avaient accepté cette condition et donc refait faire leur plan ce qui a valu un retard de la vente. (en raison d'un autre projet "non officiel" plus crédible de la Mairie et porté à ma connaissance il apparait que cette condition sera demandée également lors de la vente de mes 2 autres terrains)

Sur le PLU il est précisé qu'en cas de construction de maison mitoyenne la servitude doit mesurer 5 metres de largeur, la Mairie demande 6 metres. A ce jour mon seul souhait est de parvenir à agrandir cette servitude dont malheureusement je ne suis pas propriétaire. Peu m'importe si cela peu se faire un réunissant les 2 servitudes ou bien en cédant 1 ou 2 metres sur mes terrains.

Sur l'acte notarié me donnant droit d'utilisation de cette servitude il est mentionné qu'elle a une superficie de 2a75 et que toute modification apportée à cette servitude me sera signifié par courrier au moins 6 mois avant la dite modification, à ce jour elle est de 2a41 je n'ai eu aucune information à ce sujet.

La construction de 2 maisons mitoyennes a été accordé alors que la servitude de passage n'est pas conforme au réglement du PLU.

 

Ces 2 derniers points peuvent ils mettre utile afin de tenter d'obtenir satisfaction pour l'élargissement de la servitude ? En vous remerciant

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