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abus de droit


Charlie91

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Bonjour,

En 2003 j'ai rédigé une demande de travaux pour édifier un abri jardin. Mon ASL de quartier m'a donné son accord, l'ASL de l'ensemble des lotissements m'a donné le sien et j'ai transmis la demande à la Mairie. Celle-ci a refusé la demande car les abris jardin étaient interdits sur la commune dans le POS. L'ASL des Lotissements que j'ai contacté m'a informé qu'elle ne voyait aucun inconvénient à ce que je construise mon abri qu'elle s'en porté garante m'expliquant que la Mairie acceptait une certaine tolérance, dans l'autorisation elle me demandait de respecter une surface de 7 m² pour une hauteur de 2,10m. Comme des centaines de copropriétaires j'ai construit ce que j'ai trouvé sur le marché et mon abri jardin fait 2,30m pour 7m². L'ASL m'assigne au TGI pour non respect de cette règle. Je rappelle que sur le cahier des charges il n'est absolument pas fait état d'une quelconque règle de construction de ces abris. L'ASL, en me donnant cette autorisation n'a t-elle pas commis un abus de droit et peut-elle aujourd'hui s'ériger en chevalier blanc pour me contraindre à modifier cet abri ? Le PLU qui a été approuvé en 2007 prévoit la construction d'abri jardin aux dimensions demandées par l'ASL mon abri a été construit en 2004. Merci pour votre aide, s'il y a une jurisprudence j'en serait ravie.

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C'est d'un mic-mac votre cas. :p

 

Question, d'abord : vous parlez de refus de permis par la Mairie. Mais votre abri n'a pas une surface telle qu'un permis était obligatoire. Il y a une raison propre à votre secteur qui justifiait ici d'un permis ? Bon supposons que oui.

 

Dans ce cas, je ne comprends pas la place prépondérante de l'ASL dans votre histoire. Vous vouliez faire construire sur votre lot, vous aviez deux séries de règles à regarder :

- les dispositions internes au lotissement. Si le cahier des charges avait été restrictif, c'est l'autorisation des colotis qu'il aurait fallu demander. L'ASL n'a aucun pouvoir pour ça. S'il y a un accord des colotis au sein de l'ASL, pourquoi pas, à la limite, car on retrouve bien le consentement des colotis. Mais si l'accord émane du seul président, ou du bureau... ça ne vaut rien.

- les dispositions d'urbanisme. Si la Mairie refuse le permis, ce n'est certainement pas l'ASL qui va pouvoir vous donner une autorisation dérogatoire. En plus, problème pour vous : vu que vous ne respectez pas le PLU actuel, difficile d'espérer obtenir aujourd'hui un permis pour régulariser l'existant.

 

Donc en gros, si je résume : une ASL vous assigne parce que vous n'avez pas respecté les termes de leur autorisation, qui, elle-même ne vaut de toute façon pas grand chose. C'est un non-sens.

Bien plutôt, je considère cela comme le recours d'un tiers contre une construction sans permis.

 

Euh, sinon, je n'ai pas compris une chose : vous laissez entendre que des centaines de voisin sont dans le même cas que vous, mais qu'il n'y a que vous qui subissez les foudres de l'ASL ?

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En clair les colotis sont assujettis à un cahier des charges générale d'une ASL qui gère l'ensemble des hameaux et chaque hameaux a un cahier des charges qui reprend les articles de l'ASL principale. Les deux ASL ont chacune émis un avis favorable à l'édification de l'abri jardin sans tenir compte du refus de la Mairie. Je n'ai pas à demander de permis de construire puisque je pose un abri bois sur une dalle donc pas de construction une demande de travaux suffit. Je cherche l'argument juridique qui me permettrai de mettre en avant le fait que les ASL ont distribué des avis favorables au mépris de la règle de droit depuis 1990 à tous les colotis qui ont en fait la demande, qu'elle solvabilité peut-on leur accorder dans leur demande au TGI. Une jurisprudence serait idéale. Le cahier des charges ne fait absolument pas référence à l'édification d'un abri jardin seul un article parle de demande aux ASL pour tous travaux.

Cordialement

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S'il n'y a rien dans le cahier des charges, toutes ces histoires d'autorisation avec des réserves données par l'ASL, c'est de la tambouille juridique.

 

Je ne vois pas non plus quel trouble de voisinage on peut invoquer.

 

Dès lors, le problème ne se pose qu'au regard des règles d'urbanisme. Et, si je comprends bien, vous avez construit malgré une opposition de la Mairie sur votre déclaration de travaux. Et, qu'en plus vous ne pouvez régulariser au regard du PLU actuel.

Dans ce cas, les tiers sont bien fondés à agir en réparation, contre celui qui construit en violation des règles d'urbanisme. Et ce n'est pas leur prétendue autorisation - dont vous n'avez d'ailleurs pas respecté les termes - qui peut les en empêcher. Là où ils peuvent avoir un problème, c'est dans l'intérêt à agir : le juge pourrait le dénier à l'ASL, puisque le problème ne concerne pas l'ASL mais vos voisins.

 

Sinon, je suis désolé, je n'ai pas un arrêt à vous fournir qui correspondrait pile-poil à votre cas. Mais si on vous assigne au TGI, il va bien falloir que vous preniez avocat. Lequel devra se pencher sur la question plus sérieusement que je ne le fais ici.

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    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
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