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Forum juridique de Net-iris

signature compromis avec hypothèque judiciaire


Oliviersoubi

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Bonjour,

 

Nous avons signé en tant que futur acquéreur il y a moins de 7 jours, un compromis pour une maison d'habitation. Lors de la signature, nous avons découvert l'existence d'une hypothèque judiciaire suite à une affaire concernant le propriétaire actuel de la maison.

 

Une hypothèque judiciaire (dont on nous dit qu'elle est de 30 000 €), mais dont le montant n'est pas porté à l'acte, est noté en condition suspensive :

 

1ère Question : est-il possible de consulter cette hypothèque (si possible sur Internet, sinon sur place) pour en vérifier le contenu ?

 

Par la suite, le vendeur nous a dit que le jugement du procès qui fait suite à cette hypothèque doit avoir lieu dans 15 jours.

 

Quelles sont les différentes solutions :

1- Si notre vendeur perd : s'il fait appel : cela est-il suspensif de la vente ou pas ? (puisqu'à priori le montant de la vente est largement supérieur au montant de l'hypothèque ?)

2- Si notre vendeur perd et ne fait pas appel : Quand et qui va lever l'hypothèque et comment ?

3- Si notre vendeur gagne : La partie adverse peut faire appel : quelle conséquence dans ce cas ? suspension de notre vente ? Voire obligation d'attendre la fin d'un procès en appel ? possibilité de bloquer une somme équivalente à l'hypothèque une fois la vente conclue ?

4- Si notre vendeur gagne et la partie adverse ne fait pas appel : combien de temps faut-il pour lever l'hypothèque judiciaire ? et sous quelles conditions ?

 

Ci-dessous l'extrait de la condtion suspensive :

La présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention par le vendeur de la mainlevée de l'inscription de l'hypothèque judiciaire provisoire prise au bureau des hypothèque de ....... le 13 mars 2008, volume......, numéro .... sur l'immeuble objet des présente et sur l'immeuble restant sa propriété cadastrée Section .....

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Pour savoir, inutile de refaire le boulot du notaire. Demandez à ce dernier les renseignements hypothécaires qu'il commande entre le compromis et la vente. Il est normal qu'il ne les ait pas encore eu lors du compromis.

 

Sinon, pour aller au plus simple, il y a deux sortes d'hypothèques judiciaires :

 

- l'hypothèque judiciaire provisoire. Dans ce cas, ça veut dire que le procès est en cours. Cela dit, on ne va pas contraindre l'acquéreur à attendre plusieurs années jusqu'à la fin du litige. Dans ce cas, si le notaire doit passer la vente, il séquestre sur le prix, un montant égal à celui garanti par l'hypothèque. Si le procès est gagné par votre vendeur, il touchera son reliquat de prix à ce moment. Et inversement, dans le sens contraire.

 

- l'hypothèque judiciaire définitive. Là, ça veut dire que le procès est terminé. Et on n'a pas de raison de raisonner de manière différente que pour toute autre hypothèque. Le notaire va se rapprocher du créancier pour connaître les sommes à verser pour obtenir mainlevée. Et tout dépend ensuite de savoir si le prix va suffire ou pas à couvrir les sommes réclamées. Si oui, c'est facile. Si non, il faut en passer par la procédure de purge des hypothèques.

 

Voilà, en gros.

 

---------- Message ajouté à 00h27 ---------- Message précédent posté à 00h09 ----------

 

Complément après avoir lu votre message, parce que je viens de voir que le compromis parle d'hypothèque judiciaire provisoire.

 

Il y a une absurdité dans votre compromis. Je ne jette pas la pierre au notaire, parce que c'est un point technique qu'on ne voit pas tous les jours.

En aucun cas, le vendeur ne peut espérer obtenir la mainlevée. Parce que si l''hypothèque judiciaire est provisoire, c'est que le procès est en cours. Le créancier ne voudra pas accorder mainlevée sans être payé de ce qu'il réclame. Et le vendeur ne voudra pas payer, puisqu'il conteste la réalité de la créance, sans quoi il n'y aurait pas procès.

 

Dans ce cas, le notaire doit seulement séquestrer le montant garanti par l'hypothèque judiciaire provisoire, laquelle fixe une somme globale en principal, intérêts et accessoire. Le reste revenant de droit au vendeur. Tant pis pour le créancier si le juge lui accorde finalement plus que le montant séquestré. Pour ce qui manque, il aura le droit d'exiger le paiement de son débiteur, mais sans pouvoir se plaindre que le notaire n'ait pas conservé un radis de plus que ce qui était prévu par son hypothèque provisoire.

 

Autrement dit, une hypothèque provisoire n'est pas une saisie. Elle ne bloque pas la vente. Ce n'est même pas vraiment une hypothèque. La vraie hypothèque, c'est l'hypothèque définitive lorsque le créancier gagne son procès. Et l'intérêt de l'hypothèque provisoire, c'est que l'hypothèque définitive rétroagit dans ses effets à la date de l'hypothèque provisoire. Sauf que la définitive rétroagit seulement à concurrence des sommes inscrites par la provisoire.

 

Bon, je suis désolé d'être peu clair. C'est un peu technique. En résumé : le notaire peut passer la vente d'un bien grevé d'hypothèque provisoire, sans accord du créancier (et donc sans mainlevée), du moment qu'il garde dans sa compta le montant garanti par l'hypothèque provisoire, par prélèvement sur le prix de vente. Et il attend ensuite le sort du procès, pour savoir ce qui revient au créancier, et ce qui revient au vendeur. Ce n'est donc pas l'acquéreur qui se voit contraindre d'attendre que le procès se résolve.

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