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Forum juridique de Net-iris

vice caché? ou recours possible?


Chipp__

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Bonjour,

 

J'ai besoin de votre aide concernant l'habitation que j'ai acheté en septembre 2008.

 

En fait, à la base, il s'agit d'une maison et d'un dépot d'usine. Moi, j'ai acheté uniquement la maison.

 

Cette maison est divisée en 2 parties : une partie pour moi et l'autre partie (dont je suis aussi propriétaire) est louée à l'ancien employé et gardien de l'usine(un contrat de bail de location a été établi entre lui et moi).

 

Avant son licenciement(en décembre dernier), ce locataire occupait ce logement à titre d'avantage en nature et ne payait ni loyer, ni eau, ni électricité.

 

Lors de mon achat, j'avais demandé à l'agence si les compteurs [d'électricité] et eau étaient individualisées entre les 2 parties de la maison et on m'a répondu que oui.

 

Hors, j'apprends aujourd'hui que la partie louée est en fait raccordée au dépot de lusine pour l'eau et l'électricité.

 

Très prochainement, le propriétaire de l'usine veut couper l'alimentation en eau et électricité de l'appartement de mon locataire (ce qui peut me paraitre complètement compréhensible puisqu'il n'a plus rien à voir avec l'entreprise).

 

Le problème, c'est qu'il faut donc que je fasse installer un compteur d'eau et [d'électricité] pour la partie louée ce qui va me couter très cher et complètement impossible pour moi d'un point de vue financier.

En effet, on m'avait bien dit que c'était individualisé mais on ne m'a jamais expliqué cette magouille de raccordage à l'usine sans quoi , je n'aurai sans doute pas acheté ou alors négocier le prix en rapport.

 

Ai-je donc un recours par rapport à cette situation ou non?

 

merci beaucoup de votre aide

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Selon la jurisprudence, l'absence de compteur individuel n'est pas un vice caché, mais un manquement du vendeur à l'obligation de délivrance.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007048411&fastReqId=982711616&fastPos=7

 

La différence est subtile, mais elle est plus avantageuse pour vous à deux niveaux :

 

- d'abord, un vendeur qui n'est pas un professionnel de l'immobilier, a le droit de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Ce qui est systématiquement fait dans les actes de vente. Si l'absence de compteur avait été un vice caché, le vendeur aurait pu vous opposer l'exclusion de garantie.

Mais là, vous avez un recours contre le vendeur, parce que ce n'est pas un problème de garantie, c'est un problème que le vendeur ne vous a pas délivré la totalité de la chose promise. L'acte ne doit pas préciser explicitement qu'il y a un compteur individuel. Mais il doit y avoir une clause, quelque part, à propos de l'électricité, qui doit dire que vous aurez juste à changer les contrats à votre nom. Ce qui laisse entendre, implicitement, l'existence d'un compteur individuel. Et ce qui oblige le vendeur à vous installer, à ses frais, un compteur individuel pour remplir totalement ses obligations de délivrance de la chose promise.

 

- ensuite, le vice caché, quand on peut l'invoquer, doit être opposé à "bref délai" au vendeur. Pour l'obligation de délivrance, la prescription est bien plus longue. Mais, là, justement, à quelle époque avez-vous acheté ?

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donc, si je comprends bien (excusez-moi mais n'étant pas souvent dans le domaine juridique, j'ai un peu de peine à comprendre), dans mon contrat de vente, il doit apparaitre un endroit où il est marqué qu'il faut que je mette les 2 compteurs à mon nom (celui où je vis et celui loué) et c'est là qu'il y a un "vice" car n'ayant pas de compteur sur la partie louée, je ne peux pas le faire d'où le défaut d'obligation de délivrance.

 

J'ai bien compris ou pas du tout? lol

 

sinon, pour info, la maison m'a été vendu par une agence immobilière.

 

Enfin, que dois-je faire à présent?

 

merci de votre aide encore une fois...

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;) ( fin de semaine difficile pour tous :D )

 

Hmm, je ne pensais pas que ça se voyait tant que ça. :p

 

---------- Message ajouté à 13h59 ---------- Message précédent posté à 13h56 ----------

 

donc, si je comprends bien (excusez-moi mais n'étant pas souvent dans le domaine juridique, j'ai un peu de peine à comprendre), dans mon contrat de vente, il doit apparaitre un endroit où il est marqué qu'il faut que je mette les 2 compteurs à mon nom (celui où je vis et celui loué) et c'est là qu'il y a un "vice" car n'ayant pas de compteur sur la partie louée, je ne peux pas le faire d'où le défaut d'obligation de délivrance.

 

J'ai bien compris ou pas du tout? lol

 

sinon, pour info, la maison m'a été vendu par une agence immobilière.

 

Enfin, que dois-je faire à présent?

 

merci de votre aide encore une fois...

 

Même si la vente s'est faite par une agence, il doit y avoir un acte notarié de vente, non ?

 

Dans cet acte notarié, il doit y avoir un passage qui aborde, même succinctement l'électricité. Et le passage doit normalement laisser entendre que vous n'avez qu'à contacter [le fournisseur historique] pour vous faire ouvrir un contrat.

Sauf qu'il vous manque le compteur individuel pour ce faire. Ce qui fait que le vendeur vous a bien délivré la maison mais pas tous les accessoires qui vont avec, et notamment le compteur pour la maison.

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voilà, je viens de relire mon acte de vente et voila ce qui est écrit:

 

"l'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs, sera purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur à l'égard du ou des fournisseurs d'énergie, et fera son affaire personnelle de la continuation ou de la résiliation des contrats de fourniture souscrits par le vendeur, qu'il s'agisse ou non de contrats avec un tarif régulé."

 

voilà... pouvez-vous me dire si ces quelques lignes compliquées pour moi à comprendre, correspondent à ce que caepolla disait. Et si elle constitue la preuve du manquement à son obligation de délivrance de la part du proprio ?

 

et comment dois-je agir désormais si tel est le cas? qui dos-je contacter en premier par exemple?

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Oui, c'est la clause lambda que les notaires (ou le logiciel Genapi, des fois je me demande qui commande) insèrent dans leur vente. Cette clause, suppose, de manière implicite que le vendeur a un contrat individuel pour ses fournitures d'électricité et autres. Ce qui veut dire qu'il doit y avoir un compteur individuel. Et que votre vendeur vous en doit la délivrance s'il n'y en avait pas.

 

Maintenant, malheureusement, il va falloir convaincre votre vendeur de s'exécuter. Pas gagné quand le prix a déjà été versé. S'il n'y consent pas, il faudra malheureusement pour vous envisager le recours judiciaire.

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ok, ben merci de toutes ces infos.

 

J'ai essayé de contacter l'agence immobilière aujourd'hui, et elle m'a expliqué que l'employée qui m'a vendu cette maison ne travaillait plus pour eux et qu'une personne chargée du suivi de dossier devrait me recontacter pour voir le problème ensemble.

 

Je croise les doigts mais j'espère peu ...

 

est-ce que tu peux commencer à m'expliquer comment je dois procéder si je veux faire un recours judiciaire?

 

Je suppose que cela aura un cout pour moi ?... enfin, si je fais ce recours, suis-je sûr de gagner à 100 % ?

 

merci

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ok merci pour ton aide précieuse caepolla, je te tiens au courant de l'évolution des choses.

 

Cependant, à titre d'info, et j'arrête de t'embêter pour l'instant, s'agit-il de procédures qui peuvent être longues ?

 

car je me dis : si la procédure dure par exemple 2 ou 3 ans, le problème de l'eau et l'électricité va se poser malgré tout car le proprio risque de couper l'alimentation et je serai obligé de trouver une autre solution (soit faire les travaux ce qui me parait impossible d'un point de vue financier, soit donner congé à mon locataire pour lui demander de partir avec le préavis de 6 mois tel qu'il est convenu dans les baux de location, c'est bien ça ?) auy moins en attendant le verdict du procès.

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soit donner congé à mon locataire pour lui demander de partir avec le préavis de 6 mois tel qu'il est convenu dans les baux de location

Pour cela, il vous faudrait un autre motif que le manque de compteur, vous ne pouvez résilier un bail que pour habiter vous même (ou un proche), pour vendre ou en cas de faute du locataire (non paiement des loyers).

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oui, c'est vrai, mais vu que cet appartement est attenant à ma maison (il s'agit juste de la partie arrière), je peux bien dire que je désire résilier le bail afin de récupérer l'appart pour moi-même afin d'avoir + de surface habitable et donc pour y vivre aussi, non ? aini, il serait pour mon usage perso.

 

Même si c'est, au fond, ce n'est pas la vraie raison... (je n'aime pas faire ça mais bon, vu le contexte...).

 

Qu'en pensez-vous ?

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oui, bien sûr, je comprends bien mais ça n'en a jamais été question étant donné que le problème d'électricité et eau demeurerait toujours .

 

Ainsi, en récupérant l'appartement que je me servirai par exemple en atelier pour moi-même (ou même à rien dans un premier temps), je n'aurai pas besoin d'eau et d'électricité dans l'immédiat et ainsi, je repousse l'échéance à + tard sans avoir de travaux à faire dans l'immédiat en attendant par exemple, la fin d'un éventuel recours en justice.

 

Petite question supplémentaire : j'ai souscrit dans mon assurance habitation "la protection juridique" qui apparemment pourrait se charger de ce problème( j'ai appelé ma compagnie d'assurance ce midi).

 

Que pensez-vous de cela? va-t-elle selon vous, pouvoir agir ? et est-ce que celle-ci prend en charge l'ensemble de la procèdure aussi bien d'un point de vue administratif que financier ?

 

en gros, est-ce la solution ?

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Ainsi, en récupérant l'appartement que je me servirai par exemple en atelier pour moi-même

Je crains que ce ne soit pas possible. Vous pouvez reprendre le logement uniquement à titre de résidence principale. Un atelier n'est pas une résidence principale...

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ce que je voulais dire par là, c'est qu'en gros, je récupère cet appartement mais il ne me servira à rien dans l'immédiat...

 

Cependant, il fait partie intégrale de la maison (puisque le tout ne forme qu'un seul bloc. Je rappelle que la partie louée correspond à l'arrière de la maison et l'avant correspond à celui où je vis actullement).

 

Il constituerait donc seulement une pièce supplémentaire à la mienne qui ne me servira à rien certes mais qui fera donc partie de ma résidence principale.

 

Au pire, je peux même mettre une porte de communication entre ma partie et la partie que je veux récupérer afin de prouver qu'il s'agit bel et bien d'une pièce supplémentaire (ce sera relativement facile car avant, cette porte existait, elle avait juste été bouché au moment de la séparation).

 

j'espère m'être fait comprendre ?...qu'en pensez-vous?

 

mais merci de tous ces renseignements en tout cas, vous êtes vraiment fantastiques d'aider tous ces gens dans le besoin et qui n'ont pas forcément les moyens de prendre tous ces renseignement auprès des avocats.

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Ce que je ne comprends pas, c'est ce que va changer pour vous de récupérer votre appartement à côté de votre maison. C'est parce que vous avez l'eau de manière indépendante dans cet appartement ? Et que vous vous alimenteriez ainsi en attendant ?

Parce que si c'est ça, je doute qu'on puisse discuter de la sincérité de la reprise pour habiter. Reste que le congé à votre locataire doit être donné 6 mois avant la fin du bail. Vous ne pouvez pas le donner à n'importe quel moment. S'il y a urgence, ça risque de poser problème comme solution.

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pour le préavis de 6 mois, je pense que c'est gérable avec l'ancien propriétaire d'alimenterr l'appartement encore pendant cette durée.

 

ensuite, je crois pas bien arrivé à me faire comprendre vis-à vis de la récupération pour mon usage personnel.

Peut-être que je m'explique mal ou alors j'ai complètement tort dans manière de réfléchir et c'est pour ça que vous ne comprenez pas donc j'essaye de réexpliquer encore une fois :

 

La maison constitue un bloc : autrefois, la maison ne constituait qu'une seule et unique habitation mais depuis quelques années (avant même mon achat), la maison a été divisée en 2 en condamnant la porte de communication entre l'avant et l'arrière de la maison.

 

ce que je veux donc faire aujourd'hui, c'est de donner congé à mon locataire en lui expliquant que je veux rouvrir cette ancienne communication pour aggrandir ma surface habitable à moi.

 

Cette partie de maison ferait donc partie de ma résidence principale, on est bien d'accord? même si elle n'est pas immédiatement équipée d'eau et d'électricité.

 

et on rentrerait alors dans la légalité pour demander à mon locataire de partir ? (en respectant bien sûr encore une fois, le préavis de 6 mois).

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Attention sur le préavis. Ce n'est pas 6 mois à partir de maintenant. C'est 6 mois avant la fin du bail. Si votre bail s'est renouvelé il y a 3 mois pour une durée de trois ans, c'est dans 2 ans et 3 mois que vous pourrez donner congé. Et c'est dans 2 ans et 9 mois que vous prendrez possession de votre appartement.

 

Sinon, j'ai bien compris que vous vouliez vous étendre, et que l'appartement est d'un bloc avec la maison. Mais, je ne comprends toujours pas le rapport avec le problème initial, celui de votre absence de compteur. Si vous n'avez pas d'eau, qu'est-ce que ça change d'avoir plus de surface à habiter ? :p

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ok, mon bail de location date d'il y a exactement 1 an !

 

et il était prévu pour 3 ans, il m'est donc impossible de récupérer cet apartement avant 2 ans!!! arf (et en donnant dans 1 an et 6 mois le préavis pour qu'au terme du bail, je puisse récupérer l'appart)

 

il ne me reste plus qu'à trouver une solution pour que mon locataire ait de l'électricité et de l'eau pour ces 2 ans à venir...

 

le recours juridique est donc ma dernière solution ? puisque je suis loin de disposer de smoyens pour faire installeer l'edf dans cet appart...

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non, je ne crois pas du tout que cela ne représente qu'une petite somme.

 

En effet, pour faire installer un compteur, outre le prix de l'installation, il faut auparavant faire passer le consuel qui donne alors son accord pour la pose de ce nouveau compteur [électrique]

Hors, pour que ce dernier donne son accord, il faut que toute l'électricité de l'appart réponde aux dernières normes en la matière.

 

Hors, je sais déjà que ce n'est pas le cas.

 

Vu l'âge de l'installation (50 ans), il faudra très certainement refaire l'intégralité de l'installation électrique de l'appart puis, faire passer le consuel et enfin, faire installer le compteur.

Et apparemment même si je n'ai pas encore fait réaliser de devis, il faut prévoir un budget de 4 à 5000 euros minimum....

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Ca dépasse ici le champ de mes compétences, mais je ne suis pas sûr que vous ayez besoin du Consuel pour votre compteur. Il est obligatoire pour un compteur sur une nouvelle installation, ou sur une ancienne installation objet d'une rénovation. Votre installation étant ancienne, inchangée, et déjà alimentée, je ne pense pas que le Consuel soit obligatoire.

 

A vérifier auprès de votre fournisseur cela dit.

 

Cela dit, si votre installation est encore dans son état des années 50, votre sécurité n'est pas forcément bien assurée.

 

P. S. : désolé, mais quelque messages avant, je parlais d'eau au lieu d'électricité. :p

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non, je ne crois pas du tout que cela ne représente qu'une petite somme.

 

En effet, pour faire installer un compteur, outre le prix de l'installation, il faut auparavant faire passer le consuel qui donne alors son accord pour la pose de ce nouveau compteur [électrique].

Hors, pour que ce dernier donne son accord, il faut que toute l'électricité de l'appart réponde aux dernières normes en la matière.

 

Hors, je sais déjà que ce n'est pas le cas.

 

Vu l'âge de l'installation (50 ans), il faudra très certainement refaire l'intégralité de l'installation électrique de l'appart puis, faire passer le consuel et enfin, faire installer le compteur.

Et apparemment même si je n'ai pas encore fait réaliser de devis, il faut prévoir un budget de 4 à 5000 euros minimum....

 

Effectivement, vous ne nous aviez parlé que du compteur, vous ne nous aviez pas dit que l'installation complète était à refaire...

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oui, désolé d'avoir oublié de vous préciser cela. Ce n'est pas simple d'essayer de synthétiser tout cela ! lol j'essaye de faire le + concis et clair possible alors.... Je ne veux surtout rien caché afin de ne pas avoir de mauvaises surprises et parce que je ne veux surtout pas être malhonnête.

 

 

bon, demain, j'appelle [la compagnie d'électricité] afin de fixer un RDV pour qu'il vienne me voir et faire un devis. Comme ça au moins, je serai fixé sur le montant et ensuite, je vous tiendrai au courant bien sûr.

 

mais on est toujours d'accord sur le manquement de l'obligation de délivrance de l'ex-proprio?

 

j'attends vos réponses et si vous êtes toujours d'accord sur ceux-ci, j'appellerai mon assurance pour voir avec ma protection juridique ce qu'ils en pensent et ce qu'ils peuvnt faire ou non pour moi...

 

mille merci, vous m'êtes d'une aide + que précieuse.

En + , je me sens moins seul face à mes problèmes grace à l'intérêt que vous portez à mon problème.

Jevous suis sincèrement reconnaissant

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