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Forum juridique de Net-iris

régularisation charges locatives


Ludo.bzh

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Bonjour,

je viens de quitter (juillet 2009) mon appartement que j'occupais depuis 3 ans. L'agence de location n'a procédé à aucune régularisation des charges communes durant ces 3 ans. De ce fait, l'agence me retient une régularisation des charges sur 1 an et demi et je découvre alors qu'elle me retient près de 350€/an pour des frais de ménages qui étaient très rarement exécutés. N'étant pas au courant du montant si important de ces frais je n'ai jamais écrit pour signaler la mauvaise exécution de ces frais de ménage, puis-je encore faire quelque chose?

L'agence a-t-elle le droit de faire une régularisation sur 1an et demi?

Devait-elle le faire sur l'année civile en cours (6 mois)?

Devrait-elle le faire sur la dernière année d'occupation de l'appartement?

 

L'agence a pour l'instant gardé la quasi totalité de ma caution alors que j'ai rendu un appartement en état neuf... je suis dégouté! :mad:

 

Merci d'avance de vos réponses et de votre aide

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  • Réponses 9
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Le propriétaire a 5 ans pour réclamer des sommes dues donc techniquement il est dans son droit.

 

Normalement, pour un logement vide, il doit y avoir au moins une régularisation des charges par an. Cependant, la régularisation des charges doit etre justifiées (liste des dépenses par exemple) et seules les charges récupérables au sens du decret ci apres Détail d'un texte sont imputables sur le locataire.

 

S'il s'agit d'un logement en copropriété, il se peut que la derniere année ne soit pas prise en compte dans la régularisation car l'assemblée générale qui approuve les compte n'a pas eu lieu. Dans ce cas, le bailleur pourra vous adresser une nouvelle régularisation lorsque l'assemblée générale aura eu lieu.

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Bonjour,

Que prévoyait explicitement le bail au sujet de ces charges (montant, cadence de provision, de régularisation ?)

 

je provisionnais 30€ par mois. Sur le contrat de location il est précisé que la régularisation devait sde faire au moins une fois par an.

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je provisionnais 30€ par mois. Sur le contrat de location il est précisé que la régularisation devait sde faire au moins une fois par an.

 

Bonsoir,

La disproportion entre cette modique provision et la somme réclamée est invraisemblable.

Certes, il aurait été judicieux de réclamer la production de justificatifs après un an et demi de présence dans les lieux, par exemple, mais cette somme infime de 30 € mensuels ne pouvait pas par principe vous inquiéter.

Comme précisé, la justification détaillée de cette somme doit impérativement vous être produite.

Quitte en cas de besoin à comparer avec d'éventuels autres co-locataires.

Le fait de n'effectuer auquel appel de fonds justifiés pour cette durée dénote un manque de professionnalisme notoire.

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Attention, à l'intention d'imputer une régularisation de charges locatives voici quelques informations importantes :

 

La procédure de régularisation des charges locatives suppose que le bailleur ou son mandataire réponde à un formalisme impératif >> Cass. 3ème civ. 1er avril 2009. Ainsi, le bailleur ou son mandataire doit respecter un délais de 1 mois avant que la somme soit exigible, et doit mettre à votre disposition les justificatifs des dépenses imputées conformément à l'article 23 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989.

 

Cependant, la jurisprudence n’a pas manqué de juger que le défaut de régularisation pouvait entraîner, soit une réduction de la provision pour charges(Cass. 3ème civ. 18 juin 2002), soit une impossibilité, pour le bailleur, de réclamer le paiement des charges échues(Cass. 3ème civ. 18 décembre 2002 et CA Paris 20 mars 2007), soit le paiement de provisions mensuelles pour la période postérieure(CA Paris 20 mars 2007), soit encore et enfin une interdiction pour le propriétaire de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, les sommes querellées n'étant pas exigibles(CA Paris 1er juillet 2008).

 

Il appartient desavoir comment votre bailleur peut vous imputer des charges sur 1 an et demi dans la mesure où les comptes sont annualisés. Sur quels documents se basent il ? Et produit pare qui ? A lui d'amener la preuve de ce qui est retenu de votre dépot de garantie, à défaut vous êtes à même de récupérer les sommes induements retenues.

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Attention, à l'intention d'imputer une régularisation de charges locatives voici quelques informations importantes :

 

La procédure de régularisation des charges locatives suppose que le bailleur ou son mandataire réponde à un formalisme impératif >> Cass. 3ème civ. 1er avril 2009. Ainsi, le bailleur ou son mandataire doit respecter un délais de 1 mois avant que la somme soit exigible, et doit mettre à votre disposition les justificatifs des dépenses imputées conformément à l'article 23 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989.

 

Cependant, la jurisprudence n’a pas manqué de juger que le défaut de régularisation pouvait entraîner, soit une réduction de la provision pour charges(Cass. 3ème civ. 18 juin 2002), soit une impossibilité, pour le bailleur, de réclamer le paiement des charges échues(Cass. 3ème civ. 18 décembre 2002 et CA Paris 20 mars 2007), soit le paiement de provisions mensuelles pour la période postérieure(CA Paris 20 mars 2007), soit encore et enfin une interdiction pour le propriétaire de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, les sommes querellées n'étant pas exigibles(CA Paris 1er juillet 2008).

 

Il appartient desavoir comment votre bailleur peut vous imputer des charges sur 1 an et demi dans la mesure où les comptes sont annualisés. Sur quels documents se basent il ? Et produit pare qui ? A lui d'amener la preuve de ce qui est retenu de votre dépot de garantie, à défaut vous êtes à même de récupérer les sommes induements retenues.

:confused:

ZUNG il en a tout à fait le droit en vertu de l'article 2277 du Code Civil pendant 5 ans du moment qu'il fournit bien les décomptes annuels (ce que dit d'ailleurs votre jurisprudence, les décomptes n'ont pas été communiqués )

 

Article 2277

Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 - art. 113 JORF 19 janvier 2005

 

Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement :

 

Des salaires ;

 

Des arrérages des rentes perpétuelles et viagères et de ceux des pensions alimentaires ;

 

Des loyers, des fermages et des charges locatives ;

 

Des intérêts des sommes prêtées,

 

et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts.

 

Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives.

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:confused:

JE ne remet pas en cause ce droit ni le contre dit.

 

Je ne fais que parler de la modalité de l'exigibilité d'une créance, non de sa prescription.

 

Ainsi je dis que le bailleur est en droit d'exiger une créance,en l'occurrence la régularisation des charges annuelles sous les conditions énumérées ci avant. Et j'ajoute qu'à défaut de régul; annuelle, il y des conséquences.

 

Quant à répondre précisément à la question, et après quelques recherches :

2 réponses ministérielles : 18/11/2002 et 24/02/2004 affirment que les tribunaux admettent que le bailleur doit restituer 75 à 80 % du dépôt de garantie dans un délais de 2 mois si le bailleur n'a pas les éléments pour faire la régularisation des charges. Telle est effectivement la position de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui a eu l’occasion de se prononcer sur ce point par deux arrêts en date des 18 mars 1992 et 5 février 2003.

 

Donc j'en revient à mes questions :

 

Sur quels documents se basent il ? Et produit par qui ?
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:confused:

JE ne remet pas en cause ce droit ni le contre dit.

 

Je ne fais que parler de la modalité de l'exigibilité d'une créance, non de sa prescription.

 

Ainsi je dis que le bailleur est en droit d'exiger une créance,en l'occurrence la régularisation des charges annuelles sous les conditions énumérées ci avant. Et j'ajoute qu'à défaut de régul; annuelle, il y des conséquences.

Nous sommes bien d'accord je n'avais pas compris cela

 

 

Toute demande de différentiel de charges et d'ajustement des provisions doit être justifiée en produisant les décomptes du syndic s'il s'agit d'une copropriété ou des factures s'il s'agit d'une monopropriété

 

Le locataire peut (et doit) aussi réclamer le décompte annuel ainsi que prévu par la loi

 

Quant à répondre précisément à la question, et après quelques recherches :

2 réponses ministérielles : 18/11/2002 et 24/02/2004 affirment que les tribunaux admettent que le bailleur doit restituer 75 à 80 % du dépôt de garantie dans un délais de 2 mois si le bailleur n'a pas les éléments pour faire la régularisation des charges. Telle est effectivement la position de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui a eu l’occasion de se prononcer sur ce point par deux arrêts en date des 18 mars 1992 et 5 février 2003.

 

Donc j'en revient à mes questions :

Sur quels documents se basent il ? Et produit par qui ?

 

Le propriétaire se base pour garder les 20 à 25 % du DG sur le décompte annuel de l'année précédente en attente de l'AG et de la sortie du décompte annuel, ensuite il régularise lorsqu'il l'a obtenu

 

Cette pratique de retenue est légale et a été évoquée de nombreuses fois sur le forum ainsi que la réponse ministérielle JOAN du 16.3.04 n° 30815.

Du moment que tout est justifié (TEOM par copie de TF par exemple)

 

Article 23 de la loi du 6 juillet 1989

Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 88 JORF 16 juillet 2006

 

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

 

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

 

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

 

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

 

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

 

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

 

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

 

Article 22

Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 103

 

Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

 

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

 

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

 

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

 

A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

 

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

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