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Forum juridique de Net-iris

Frais de mutation


Annechr

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Bonjour,

 

Mon ami et moi souhaitons vendre notre appartement.

Mon notaire m'a indiqué qu'il fallait, en tant que vendeur, s'acquitter de "frais de mutation" envers notre syndic. J'ai donc contacté celui-ci pour en connaitre le montant : 355€!

 

N'étant pas satisfaite de leur travail depuis que nous avons cet appartement (aucune communication sur des travaux d'ascenseur rétardés d'1 an 1/2...), je ne suis pas décidée à payer cette somme qui, selon moi, est exorbitante et injustifiée.

 

Dans quelle mesure peuvent-ils nous réclamer cette somme? Est-ce légal (j'ai vu que la question faisait débat, même lorsque ce type de frais est stipulé dans le contrat de gestion d'une copro)? Un barême existe-il en fonction de la nature du bien?

 

Quels sont les arguments pour refuser ce type de pratique?

 

Merci à vous d'éclairer ma lanterne!

 

Bonne soirée,

 

AnneChr

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bonjour,

 

je ne suis pas décidée à payer cette somme qui, selon moi, est exorbitante et injustifiée.

 

Dans quelle mesure peuvent-ils nous réclamer cette somme? Est-ce légal (j'ai vu que la question faisait débat, même lorsque ce type de frais est stipulé dans le contrat de gestion d'une copro)? Un barême existe-il en fonction de la nature du bien?

 

mais ... vous avez bien voté le contrat du syndic !

ces frais sont notés sur le contrat joint à la convocation de l'AG qui avait comme résolution de renouveler le mandat du syndic (ca date de moins de 3 ans en tout cas): a vérifier dans les frais hors gestion courante -

 

si vous n'avez pas discuté ni négocié ces frais lors de l'AG, il ne faut que vous en prendre à vous-même - le pbl dans les copro c'est que personne ne lit ce genre de choses et quand ca vous tombe dessus, les gens tombent des nues :cool: - désolée d'être "crue" mais c'est comme cela. tout copropriétaire a le syndic qu'il mérite ... et si personne ne s'implique ni ne vérifie ou se tient informé, voilá ce qui arrive: le syndic fait voter ce qu'il veut !

 

PS: le "juste" prix pour les frais de mutation (document que le syndic remplie pour le notaire) serait autour de 100/200 euros si l'on en croit les derniers sondages faits dans les copro. par les différents syndicats de défense de copropriétaires.

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Les sommes réclamées à ce titre sont normalement prévues dans le mandat de gestion donné au syndic lorsqu'il a été nommé. Le syndic a peut être été nommé avant que vous ne deveniez copropriétaire, mais la décision de l'assemblée générale d'alors ne vous est pas moins opposable.

 

En pratique, vous ne pourrez vous opposer au paiement. Lors de la vente, le syndic va faire opposition sur le prix entre les mains du notaire. Normalement, cette opposition ne devrait jouer que pour les dettes à l'égard du syndicat, et pas pour celles du syndic. Mais comme les syndics ont pour usage d'inclure quand même leur créance, sans le préciser, les notaires bloquent pour la somme requise.

Ce qui fait que, soit vous payez, soit le notaire séquestre la partie de prix réclamée par le syndice jusqu'à décision de justice. Et comme le principe de la dette n'est pas contestable, vous n'avez pas intérêt à faire d'histoire.

 

Cela dit, le document réclamé du syndic - s'il est bien fait - est un truc plutôt long et pénible à remplir. Alors, 355 €, quand c'est bien fait, je ne trouve pas que ce soit cher payé. Même si, quand on est côté vendeur, ça fait toujours mal de laisser une telle somme.

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Cela dit, le document réclamé du syndic - s'il est bien fait - est un truc plutôt long et pénible à remplir.

Alors, 355 €, quand c'est bien fait, je ne trouve pas que ce soit cher payé. Même si, quand on est côté vendeur, ça fait toujours mal de laisser une telle somme.

 

mouais ... :rolleyes:

Caepolla: quand même il a toutes les données sur son ordi et si son logiciel est bien parametré, il fait cela en moins d'une heure (et je suis gentille) ...

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Ah, ça dépend des syndics. Dans ma région, la plupart des syndics les remplissent encore à la main. Il faut dire que je travaille surtout dans un secteur de résidences pavillonnaires et de petites copropriétés.

Mais je suis d'accord avec vous, sur le fait que l'état syndic est quelque chose de relativement facile à informatiser, ce qui permet de les générer en automatique. Dans ce cas, 355 €, c'est clair que c'est cher payé. Là, c'est un peu de la vengeance privée du syndic. Parce que si je n'ai encore jamais vu un copropriétaire content de son syndic professionnel, je n'ai jamais vu non plus de syndic sans des milliers d'anecdotes sur l'indélicatesse des coproriétaires dont il s'occupe.

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Après vérification et lecture attentive du mandat de syndic, les 355€ sont bien indiqués dans le barème des prestations variables, à la charge individuelle des copropriétaires concernés, situation comptable et financière du copropriétaire concerné / informations légales, administratives et juridiques sur la copropriété.

 

C'est bien le genre de choses dont on apprend l'existence quand ca nous tombe dessus! Je serai plus vigilante à l'avenir...

 

Merci à vous de m'avoir donné votre avis. Excellente soirée,

 

Annechr

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Parce que si je n'ai encore jamais vu un copropriétaire content de son syndic professionnel, je n'ai jamais vu non plus de syndic sans des milliers d'anecdotes sur l'indélicatesse des coproriétaires dont il s'occupe.

 

Detrompez vous ... je ne suis pas pro syndic, loin de là, mais j'en cotoie qques uns, à tittre perso pour mes apparts;

et ils ne sont pas trop mal ! :rolleyes:

j'ai connu pire (avant) mais nous y avons mis bon ordre et choisit des pro (peut-être pas les meilleurs marchés mais ils savent que le/les CS sont opérationels, connaissent la loi et suivent bien la copro et la gestion du syndic). Ca limite grandement les "indélicatesses", croyez-moi.

 

mais il est effectivement dommage de voir la plupart des copro laisser un syndic en faire à sa guise. Un peu normal qu'ils soient tentés d'imposer leur facon de faire. le "nettoyage" de la profession passe par la connaissance des copropriétaires de leurs droits (et de leurs devoirs) : enfin avis tout à fait personel.

 

:)

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mais il est effectivement dommage de voir la plupart des copro laisser un syndic en faire à sa guise. Un peu normal qu'ils soient tentés d'imposer leur facon de faire. le "nettoyage" de la profession passe par la connaissance des copropriétaires de leurs droits (et de leurs devoirs) : enfin avis tout à fait personel.

 

:)

Moui enfin ça dépend... Chez nous le CS est tres actif mais ça n'empeche pas notre syndic de ne pas vouloir retirer certains frais indus malgré le fait qu'on fait des pieds et des mains... La il a gagné: le CS a adhéré une association de copro qui a justement établi un mode opératoire avec eux pour résoudre ce genre de problèmes.

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  • 2 weeks later...

L'arrêt de la 3eme ch.civile de laCour de cassation du 30 janvier 2008 a estimé que le contrat entre le syndic et le syndicat des copropriétaires ne pouvant produire effet qu'entre ses signataires et étant sans incidence sur les droits de chacun des corpropriétaires, le syndic ne pouvait revendiquait à l'encontre d'un copropriétaire le bénéfice d'une clause du contrat relative à la rémunération attachée à l'établissement de l'état daté (soit les frais mutation).

C'est du reste une jurisprudence constante, le contrat d'un syndic se souscrit entre celui-ci et le syndicat des copropriétaires et toutes les clauses relatives aux prestations particulières ne sont pas opposables aux copriétaires pris individuellement. Ceux-ci n'étant engagés envers lui que par les seules prestations forfaitaires annuelles.

Je n'arrive d'ailleurs pas à comprendre comment la plupart des conseils syndicaux continuent encore à ignorer ce fait que les syndics se gardent bien évidemment de préciser lors des assemblées qui les élisent.:rolleyes:

En conclusion, proposez éventuellement un arrangement au syndic s'il consent à diminuer sa facture ou à défaut prevenez le que vous refusez catégoriquement de payer et informez le notaire chargé de la vente qu'il commettra une faute professionnelle s'il vous prélève abusivement la somme réclamée par le syndic;)

Pour plus de précisions rendez-vous sur le site www.unarc-asso.com puis abus n°1311 du 27/08/2008.:)

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Merci Gianfranco d'avoir donné cet arrêt.

 

comme votre lien est inactif, voici le jugement de la CC selon Legifrance, ce qui sera plus pratique en cas de recherche ultérieure:

 

Détail d'une jurisprudence judiciaire

 

 

impossible de citer le texte de cet arrêt ... lien donc à utiliser sinon ref de l'arret: CC, 3eme chambre civile, pourvoi 07-10750; du mercredi 30 janvier 2008 (publié au bulletin).

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Juste pour préciser, par rapport à la jurisprudence que cite Gianfranco. Ce qui est refusé, c'est la perception de frais de mutation, alors même que ces frais sont prévus dans le contrat du syndic, dès lors que l'AG s'est bornée à approuver globalement le contrat du syndic. Parce que, dans ce cas, les arrêts, dont celui cité est le dernier en date, considèrent que le contrat lie seulement le syndicat au syndic.

 

En revanche, si la clause sur la rémunération du syndic est reprise, soit dans le règlement de copropriété (rare), soit dans le PV d'AG (pas rare), alors la règle est opposable à tous les copropriétaires. Parce qu'on ne raisonne plus alors selon l'effet relatif des contrats, mais en faisant produire l'effet normal du RC ou du PV d'AG qui est de s'imposer à tous, et même à ceux qui n'y étaient pas partie.

 

Ce que je résume est l'idée qui ressort d'un article de synthèse au JCP notarial 2006, de B. Lafond, "« Frais de mutation » et ventes de lots de copropriété : . - une pomme de discorde".

 

P. S. : pour l'anecdote, je crois que l'affaire de 2008 a été rendue pour des frais de mutation de 87 €. Même avec les dépens mis au syndic et le jeu de 700 NCPC, ça a dû coûter bonbon à celui qui a cherché à faire valoir son droit. Ou alors il avait l'aide juridictionnelle totale.

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Je vais couper court à toute jurisprudence car la loi prévoit expressément que les honoraires du syndic pour l'établissement de « l'état daté », document regroupant l'ensemble des renseignements sur les charges, les procédures en cours ou encore l'état de l'immeuble sont désormais supportés par le seul copropriétaire vendeur (article 90 ENL, article 10-I de la loi du 10/07/65).

 

Version en vigueur de l'article 10 de la loi du 10/07/65 :

 

Article 10-1 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7

Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige

 

Le montant est quant à lui et comme dit précedemment dans ce post fixé dans le contrat de syndic avalisé par l'assemblée générale.

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Réponse à Malfir et Capoella

 

Le montant des frais de mutation contesté était de 340 Euros et non de 87 Euros comme le dit Capoela.;)

 

L'art. 7 de la loi 2009-526 du 12/05/2009 n'a fait qu'enteriner mot pour mot l'article 10-1 b de la loi du 10/07/1965 précedemment modifiée par l'art.90 de la loi du 13/07/2006.

 

C'est donc déjà sur la base de ce texte que l'arrêt de la Cour de Cassation a été prononcé, celle-ci tout en admettant que l'art. 10-1 b de la loi du 10/07/1965 s'appliquait bien au jugement a cependant rappelé que le syndic ne pouvait pas facturer directement l'état daté aux copropriétaires, puisque son contrat n'est opposable qu'à l'encontre du syndicat.

 

En conséquence il appartient donc au syndic de faire voter en assemblée génarale et à la majorité de l'article 25 une résolution expresse pour faire accepter ses frais de mutations par tous les copropriétaires . Faute de quoi, il ne pourra prétendre à rien :D.

 

Pour tous ceux qui reprochent à Annerch de n'avoir pas contesté ce point lors de l'assemblée qui a accepté le contrat, qu'ils me signalent donc dans combien d'assemblées ils ont pu constater que les prestations particulières du syndic étaient débattues point par point !:rolleyes:

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En conséquence il appartient donc au syndic de faire voter en assemblée génarale et à la majorité de l'article 25 une résolution expresse pour faire accepter ses frais de mutations par tous les copropriétaires . Faute de quoi, il ne pourra prétendre à rien :D.

 

Nous sommes d'accord. Et mea culpa, pour l'histoire des 87 €, je dois confondre avec un autre arrêt. :p

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Petite donnée technique qui a son importance dans le présent débat.

 

Les syndics ont pris pour habitude d'imputer les frais de mutation au copropriétaire vendeur, au profit du syndicat de copropriété. Ainsi, le copro a une dette envers le syndicat et non envers le syndic.

Ce dernier lors de l'établissement de l'état daté au notaire inclue cette somme au profit du syndicat de copropriété, et non à son profit.

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Petite donnée technique qui a son importance dans le présent débat.

 

Les syndics ont pris pour habitude d'imputer les frais de mutation au copropriétaire vendeur, au profit du syndicat de copropriété. Ainsi, le copro a une dette envers le syndicat et non envers le syndic.

Ce dernier lors de l'établissement de l'état daté au notaire inclue cette somme au profit du syndicat de copropriété, et non à son profit.

 

Oui, je l'ai dit dans mon premier message sur le fil. :p

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OK,ZUNG a raison sur le principe mais le syndicat a l'obligation de justifier aux copropriétaires la créance qu'il leur réclame et celle-ci ne peut provenir que des seules sommes duement votées en assemblée générale (budget prévisionnel, travaux, etc..).

 

Il ne peut donc pas imposer à un copropriétaire en particulier de s'acquitter d'une somme étrangère qui lui aura été nominativement imputée par le syndic.

 

A noter que le syndicat ne pourra pas se retrancher (pour imposer au copro. concerné de la payer) sur une approbation des comptes de l'exercice annuel (dans lesquels cette créance sera forcément incluse) par l'assemblée, la jurisprudence rejettant toute assimilation des comptes annuels du syndicat avec les comptes individuels.

 

En conclusion, pour éviter de se retouver avec ce type de dette irrécupérable sur les bras, le syndicat a donc tout intérêt à imposer au syndic (par le biais du conseil syndical) qu'à chaque assemblée appelée à voter le contrat du syndic que soit aussi votée une résolution imputant les frais de mutations chiffrés aux seuls copropriétaires concernés.

 

Quant à Annerch, je lui conseille d'adresser une LRAR au syndic précisant qu'elle refuse totalement d'acquitter cette dette autant au syndic qu'au syndicat des copropriétaires pour toutes les raisons et arrêt de La Cour de cass. cités avec copie au notaire appelé à conclure la vente.;)

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Quant à Annerch, je lui conseille d'adresser une LRAR au syndic précisant qu'elle refuse totalement d'acquitter cette dette autant au syndic qu'au syndicat des copropriétaires pour toutes les raisons et arrêt de La Cour de cass. cités avec copie au notaire appelé à conclure la vente.;)

 

Malheureusement, vous savez tout comme moi que c'est peine perdue...

Le syndic demandera ses frais lors de l'état daté. Devant le notaire le vendeur devra dire ok ou alors verra la vente reportée, voir mis en opposition par le syndic.

Bien entendu, qui ne tente n'a rien, donc on peut toujours essayer l'intimidation. Mais quand un vendeur se retrouve devant le notaire, qu'il lui annonce qu'il doit payer 350 € aux titres des frais du syndic, qu'il faut les payer sinon la vente peut être repoussée, le vendeur préfère dans 90% des cas s'assoir sur ces frais.

 

Les syndics ont la fâcheuse tendance à abuser de l'ignorance des gens, voir à les intimider. Dans ce genre de situation, le syndic à l'avantage... C'est avant qu'il faut négocier avec son syndic. JE rejoins Golfy quand elle affirme qu'on a le syndic qu'on mérite.

 

Bref, l'intimidation peut marcher sur les syndics, mais il faut aussi mettre les autres copro dans le coup.... Ca aurra nettement plus de poid !

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Désolé ZUNG, mais je ne suis pas OK avec votre analyse "Malheureusement, vous savez tout comme moi que c'est peine perdue...Le syndic demandera ses frais lors de l'état daté. Devant le notaire le vendeur devra dire ok ou alors verra la vente reportée, voir mis en opposition par le syndic"

C'est au syndic és qualité qu'il appartient la preuve que le copropriétaire est effectivement débiteur des sommes, en produisant notamment des divers comptes dont résultent sa dette (Cass. civ. 3ème ch. 16 déc. 1987).

Personnellement, je peux pas imaginer qu'un syndic informé des deux arrêts de la Cour de cass. précités (1987 et 2008) engagera un bras de fer en prenant le risque de bloquer la vente d'un appartement, voire de la faire échouer, avec toutes les conséquences judiciaires qu'il encourra, pour exiger du notaire le paiement d'une créance illégale.

Les syndics ne se sentent forts qu'auprès des copropriétaires et conseils syndicaux soumis ou complices et ignorants des lois et des jurisprudence.

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Vous avez entierement raison. Mais le copropriétaire, trop souvent bien mal informé, n'ose pas se rebeller contre son futur ancien syndic...

Car c'est bien là que le bas blesse : le copro est dans une phase où il s'en va, et prefere souvent s'en aller vite en laissant 350 € à son syndic, plutot que de se battre avec lui et retarder son départ. Les causes sont multiples : pret relais, demenagement programmé, besoins de liquidité etc.... In fine, les copro preferent laisser partir une somme qui représente bien souvent moins de 1% de la somme qu'ils vont toucher lors de la vente...

 

Ce que j'invite à faire est de coller la pression au syndic, avec le soutien d'autres copro et du conseil syndical.

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bonjour, je viens de prendre connaissance de toute la discussion et comme je pense mettre mon appart en vente en 2010 et que les frais de mutation de mon syndic sont de 416€ (!!!), et bien j'essaie d'anticiper. Dans un des messages, il a été dit que le syndic doit faire voter la clause particulière des frais de mutation en AG sinon ce n'est pas opposable au copro individuellement. Je viens donc de regarder le procès-verbal de notre dernière AG... Dans le paragraphe sur la désignation du syndic/proposition de contrat, il est indiqué que l'AG renouvelle le mandat bla bla bla, puis plus bas il est écrit :"Les copropriétaires adhèrent également individuellement à ce contrat qui leur est opposable"... Qu'en pensez? Est-ce légal et est-ce que ce type de phrase a une réelle valeur juridique? Si oui, dans ce cas, si je vends mon appart demain, je ne peux alors qu'accepter de payer les frais de mutation pour l'établissement de l'état daté...

bonne soirée;

oriclane

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Les syndics ont pris pour habitude d'imputer les frais de mutation au copropriétaire vendeur, au profit du syndicat de copropriété. Ainsi, le copro a une dette envers le syndicat et non envers le syndic.

Ce dernier lors de l'établissement de l'état daté au notaire inclue cette somme au profit du syndicat de copropriété, et non à son profit.

:eek::eek:J'ai jamais vu ces sommes là portées aux crédit de la copropriété !
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:eek::eek:J'ai jamais vu ces sommes là portées aux crédit de la copropriété !

 

Normal vu l'argent va au profit du syndic.... Mais le simple fait de porter le débit sur le compte du copropriétaire, permet

comptablement, de créer une dette envers le syndicat, et non le syndic.

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