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Forum juridique de Net-iris

Servitude de canalisation


Tom73

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Bonjour et merci pour vos conseils à venir !

 

Mes questions portent sur une servitude de canalisations :

 

Voilà 10 ans, j'ai fait construire une maison après avoir acheté une parcelle de terrain. Au même moment, sur le terrain d'à côté, se construisait également une maison avec le même constructeur. Ce deuxième terrain n'est pas enclavé, l'accès se faisant par un chemin privé contournant ma parcelle.

Pour des raisons évidentes de coût de tranchée sur ce chemin pour acheminer l'eau potable et évacuer les eaux usées et de pluie, le constructeur m'a proposé de "tirer" au plus cours en passant toutes les canalisations sur mon terrain. J'ai donc signé une "autorisation de servitude" avec mon voisin dont voici un extrait :

 

Nous soussignés [...] autorisons le passagesur notre parcelle, au profit de M et Mme [...] des différents réseaux selon le plan joint.

Les frais d'entretien normaux et accidentels des réseaux objets de la présente servitude et de remise en état de l'emprise de la servitude, ainsi que la réalisation de tous travaux demandés par l'administration resteront à la charge du bénéficiaire de la servitude.

Ces travaux d'entretien devront faire l'objet d'un déclaration préalable de la part du bénéficiaire.

 

Je vous précise que cette servitude n'existe que sur un bout de papier signé en 2 exemplaires avec le propriétaire de l'époque. Elle n'est pas référencée sur le cadastre, ni enregistrée chez un notaire.

 

Depuis, la maison d'à côté a été vendue une première fois et est de nouveau en vente.

 

1- Voici ma première question : le transfert de cette servitude est-il tacite au moment du changement de propriétaire ?

 

2- Que vaut cette servitude sans passage devant le notaire, sachant qu'il y a moyen de faire passer les canalisations ailleurs ?

 

3- J'ai pu lire ici et là que je pouvais demander une compensation financière pour cette servitude. Je souhaitais en profiter au nouveau changement de proprio en prévenant l'agence en charge de la vente. Est-ce légale ?

Lors de la signature de cette servitude aucune compensation n'a été versée.

 

4- Je ne souhaite pas rester dans cette maison toute ma vie et je me dis que cette servitude pourrait rebuter quelques potentiels acheteurs (Les tuyaux passent en plein milieu de la propriété et en cas de problème une intervention sur le terrain avec une pelleteuse peut en effrayer plus d'un.

Plutôt que la solution du point 4 (qui pourrait peut être rapporter quelques centaines d'€) est-ce envisageable d'annuler cette servitude en demandant que les canalisations prennent un autre chemin (c'est techniquement possible, la parcelle du voisin borde une RD équipée en réseaux). La vente de cette maison serait pour moi l'occasion de retrouver un terrain "propre".

 

Il est bien évident que c'est le fait de ne pas avoir une servitude enregistrée chez un notaire qui me pousse à ces reflexions.

 

Merci pour vos commentaires et réponses !!

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telle que redigée, votre "accord de servitude" n'est pas valable

 

en effet, pour etre opposable aux tiers, elle aurait du etre enregistrée aux services des hypotheques

de plus, votre "servitude" etant nominative (accordée a Mr et Mme X), elle n'est pas applicable aux differents proprietaires qui ont suivi...

les proprietaires suivants ne peuvent donc pas se prevaloir de cette "servitude"

 

vous etes donc parfaitement en droit :

1- d'exiger une servitude valablement enregistrée, moyennant indemnisation

ou

2- que les branchements ne passent plus par votre parcelle

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Merci pour ces infos.

 

- Si j'opte pour la solution 2, comment opérer administrativement parlant sachant qu'une agence est en charge de la vente de cette maison ?

- Dois-je traiter avec les proprios actuels ?

- Je leur laisse un délai de 4,5,6 mois pour faire les travaux (dois-je en informer l'agence ?) ?

- Dois-je me rapprocher d'un notaire ou avocat pour être sûr de respecter les droits de mon voisin ?

- Un servitude n'est-elle pas liée à un terrain plutôt qu'à une personne ?

 

Merci encore pour votre aide

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commencez deja par faire une LRAR a vos voisins actuels, en leur demandant de faire passer leurs canalisations ailleurs sous 1 mois (par ex)

... et faites une copie a l'agence, pour info

 

et si refus de vos voisins, il faudra contacter un avocat (voir avec votre assureur si vous avez une assistance juridique)

 

en effet, ce n'est pas tres "sympa" d'attendre que la vente soit faite pour vous "bouger"

pensez aux acheteurs qui risquent fort de l'avoir "mauvaise" en decouvrant ce cadeau empoisonné

 

au moins, en annoncant vos exigeances des maintenant, vos voisins pourront negocier avec les futurs acquereurs...

et eviter (eventuellement) un proces pour vice caché ou dol

 

sinon, pour repondre a votre derniere question, en effet, une servitude est liée a un fond, et pas a une personne

c'est d'ailleurs pour cela que je vous dis que votre "accord de servitude" (quel terme bizarre !) n'est pas opposable a vos voisins puisque ce ne sont pas a eux que vous avez accorde le droit de passer sur votre parcelle (et ceci, independemment du fait qu'il n'y ait pas eu inscription aux hypotheques)

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  • 2 weeks later...

Je prépare un courrier en recommandé à mes voisins mais avec un délai supérieur à 1 mois (pas forcément évident de trouver le financement, une entreprise, plannifier des travaux sur le domaine publique, tranchée notamment pour traversée de route).

1- Sur quels textes ou jurisprudence s'appuyer pour remettre en cause cette servitude qui n'existe pas ?

2- Le refus du voisin me semble certain. Peut-il laisser trainer les choses ? Et qu'encoure-t-il dans ce cas là ?

3- Qu'apporterai l'appui d'un avocat ?

4- Le juge de proximité est-il une solution pour régler ce cas ?

5- Où puis-je trouver des éléments "légaux" faisant foi et montrant qu'il n'y a réellement aucune servitude de canalisation sur mon terrain ?

 

D'avance merci

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A mon sens, la servitude est difficilemment contestable.

 

Il y a deux problèmes cependant.

 

- Le premier, c'est l'absence d'acte notarié publié. En fait, c'est ici un faux problème, car ça ne change rien pour votre cas. Une servitude n'est pas un acte solennel. Elle est valable dès l'échange des consentements. Cependant, pour l'opposabilité aux tiers, il convient de la faire publier à la Conservation des hypothèques, ce qui suppose un acte notarié.

L'absence d'acte publié aurait une incidence, si c'est votre vendeur qui avait signé le bout de papier cité en bleu. L'acte vous aurait été inopposable, parce que vous auriez acheté dans l'ignorance de la servitude.

Mais là c'est différent. C'est vous qui avez consenti le bout de papier. Peu importe qu'il n'y ait pas de publicité foncière. La publicité foncière, ce n'est que pour l'opposabilité aux tiers, ça ne remet pas en cause le caractère obligatoire contre qui a signé.

 

- le deuxième, c'est la question de qualification. Comme le note justement Vero1901, l'autorisation a été donnée à M. et Mme X. Vous pourriez essayer d'argumenter que l'autorisation n'était que pour vos voisins initiaux, et pas leurs successeurs.

En pratique, cependant, ça marche rarement pour des canalisations, en raison de leur caractère permanent. Il s'agit ici d'interprétation de la volonté des parties. Et, dans 99% des cas, face à une stipulation telle que la vôtre, les juges retiennent la qualification de servitude perpétuelle. Le mot de servitude est employé dans le texte de votre convention. Et une servitude est perpétuelle sauf mention contraire dans l'acte. Ne nommer que les propriétaires actuels, sans ajouter la formule rituelle des notaires ("[...] et leurs ayants-cause"), ne permet qu'exceptionnellement de faire requalifier la servitude en servitude à terme indéfini.

 

Sinon, ce n'est pas de la compétence du juge de proximité. Servitude veut dire Tribunal de grande instance obligatoire, et donc avocat obligatoire.

 

Quant au caractère gênant, vous pouvez demander un déplacement d'assiette de la servitude. Mais il ne faut pas que ça nuise aux voisins. Et c'est à vos frais.

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une servitude ne s'acquiert que par 2 manieres :

- par titre (ou destination de pere de famille)

- par prescription trentenaire

 

dans votre cas, il n'y a pas prescription trentenaire

il n'y a pas titre non plus, puisque pas d'inscription aux hypotheques

 

donc, vos voisins actuels n'ont aucun titre pour pretendre a une quelconque servitude

 

faites leur simplement la mise en demeure de mettre fin a l'empietement que vous subissez et s'ils n'obtemperent pas, leurs acheteurs pourraient se retourner contre eux pour vice caches si les vendeurs ne les informaient pas de ce litige

 

et je maintiens : votre "papier d'autorisation" n'est pas opposable a vos voisins actuels et ne constitue pas un titre de servitude

 

Capoella : l'autorisation telle qu'elle a ete redigée n'est qu'une autorisation nominative et n'est donc pas transferable aux autres ayants droits

or, pour constituer une servitude, le titre doit concerner un fonds... et n'est donc pas nominatif

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007628014&fastReqId=488219879&fastPos=1

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Il appartient au juge du fond de requalifier un droit réel en droit personnel, ou réciproquement, que ce droit soit notarié ou non.

Mais si le "papier d'autorisation" était un droit personnel, il ne qualifierait pas le droit d'usage comme une servitude (qui elle ne s'applique qu'à un fonds).

Il est fréquent, même dans les actes notariés anciens, que les fonds asservis soient désignés par leurs propriétaires de l'époque.

Je suis, moi aussi, assez d'accord pour considérer qu'il s'agit bien, à priori, d'une servitude, et non d'une simple libéralité envers une personne.

 

...

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Il est fréquent, même dans les actes notariés anciens, que les fonds asservis soient désignés par leurs propriétaires de l'époque.

 

...

 

dans les titres anciens, je suis d'accord que cela pouvait arriver

mais la, il s'agit d'un document datant d'une dizaine d'annee

donc, la servitude (surtout qu'elle n'a pas ete enregistree) n'est pas averee et n'est pas opposable aux tiers

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l'opposabilité aux tiers ne joue qu'entre ayants droit ayant hérités de droits concurrents issus d'un même auteur.

Ici les tiers, ce sont notre intervenant et le successeur du successeur de son voisin qui peut donc tout à fait

lui opposer la convention de servitude signée par notre intervenant.

 

...

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Marieke,

 

la question de l'opposabilité aux tiers se poserait si notre interlocuteur était un tiers à la convention, donc s'il avait acheté le terrain en l'état.

 

il n'est pas un tiers, au contraire...

 

cette convention lui est donc opposable alors que faute d'enregistrement, elle pourra ne pas être opposable aux acheteurs futurs de sa propre propriété...

 

reste ensuite à savoir s'il s'agit d'un acte de tolérance ou d'une convention de servitude, ce qui est un problème distinct.

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Capoella : l'autorisation telle qu'elle a ete redigée n'est qu'une autorisation nominative et n'est donc pas transferable aux autres ayants droits

or, pour constituer une servitude, le titre doit concerner un fonds... et n'est donc pas nominatif

Détail d'une jurisprudence judiciaire

 

Les actes notariés récents posent rarement de problèmes d'interprétation, car les servitudes sont rédigées désormais selon la même présentation dictée par la publicité foncière. Le mot servitude est clairement employé, les fonds servant et dominant sont désignés par leur référence cadastrale, la servitude est dite réelle et perpétuelle, la servitude est dite profiter aux propriétaires du fonds dominant et à leurs successeurs, etc.

 

Maintenant, on ne peut demander une telle précision à des particuliers qui rédigent eux-mêmes leur convention de servitude. Dans ce cas, c'est à la jurisprudence de déterminer l'intention des parties, et de savoir si c'est la qualification de servitude ou celle de droit personnel qui doit être retenue. C'est fonction de plein d'éléments, des faits de l'espèce, des conséquences que les parties semblent avoir voulues, etc.

Dans l'espèce que vous citez, les juges ont écarté la qualification de servitude. Mais cela n'en fait pas un principe absolu. La seule règle, c'est l'intention des parties.

Pour des canalisations, l'argument majeur en faveur de la servitude, c'est la permanence de l'installation. Même si l'acte ne parle que du propriétaire actuel, il est difficile de supposer que les parties aient entendu casser toute leur installation au changement de propriétaire. Ou alors elles l'auraient précisé. C'est un peu délicat de vous citer des arrêt, là, comme ça, parce que les questions d'interprétation de la volonté des parties relèvent des juges du fond.

Maintenant, personne ne peut prédire à l'avance la qualification qu'un juge donnera. Mais la qualification de droit de servitude, pour cette espèce, me semble plus plausible que celle de droit personnel. D'ailleurs, le mot de servitude y est employé par deux fois. Et le fonds dominant, même s'il n'est pas formellement identifié, est évident : c'est la maison qui bénéficie des canalisations.

Bien évidemment, tout ceci n'est que mon avis personnel.

 

Enfin, je suis d'accord avec vous : la servitude n'est pas opposable aux tiers, parce qu'il n'y a pas eu publicité foncière. Mais le problème, comme le disent aussi Pgeod et Emmanuel Wormser, c'est qu'ici la personne qui pose la question n'est pas un tiers au sens de la publicité foncière. Or, le défaut de publicité foncière n'est jamais sanctionné par la nullité de l'acte : le contractant reste obligé, mais les tiers sont fondés à ignorer le droit.

 

P. S. : sans vouloir être indiscret, c'est Marieke ou Vero(nique) ? Je pensais, naïvement, que votre pseudonyme était inspiré de votre prénom. :p

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Le droit n'est pas une science exacte. Pour certains sur ce fil, elle n'est pas contestable - du moins, pas contestable par vous. Pour d'autres sur ce fil, si, la servitude est contestable. :p

 

Solution : voyez un avocat pour avoir un autre avis. De toutes façons, pas question de vous faire justice vous-même en détruisant les canalisations et les réseaux. Et l'action que vous intenterez se fait forcément au Tribunal de grande instance, ce qui suppose un avocat obligatoire.

 

Maintenant, ce serait mes affaires, je ne dépenserais même pas les honoraires de l'avocat pour me faire confirmer ce dont je pense être assez sûr : la servitude me semble difficilemment contestable, bien qu'inopposable aux tiers.

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assez d'accord...

je partirais pour ma part sur une LRAR au vendeur, à l'agence et au notaire pour l'informer que les installations n'ont fait l'objet d'aucune publication et qu'il convient à ce titre soit de les déplacer, soit d'indemniser leur présence pour envisager une publication, soit d'avertir l'acheteur futur que la servitude ne sera pas opposable à votre successeur.

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Je rebondis sur la remarque d'E. Wormser. La vente est l'occasion ou jamais de régulariser la situation.

 

Vous, de votre côté, vous avez peu de moyens de pression sur votre voisin, parce que vous devez respecter la servitude existante. Mais votre acquéreur a lui un moyen colossal de pression : il ne paiera pas le prix si on ne régularise pas la servitude, parce qu'il s'expose à subir une moins-value à l'avenir, quand vous vendrez votre propre bien. Faute de publicité foncière, et faute d'information donnée à votre acquéreur, ce dernier sera en droit d'ignorer le texte en bleu que vous avez signé.

 

Ce peut aussi être l'occasion de demander une indemnité, contre la signature par vous de l'acte notarié. Mais ne soyez pas trop gourmand non plus. L'acquéreur ne voudra pas payer, sauf si c'est la maison de ses rêves, et préférera chercher une maison sans em*****s. Le vendeur, par contre, recevra un prix de la vente. Sauf à ce que ce dernier soit blindé de prêts à rembourser, il doit avoir les moyens de payer le nécessaire.

Restez quand même raisonnable. Si vous exigez vraiment trop, je serais le conseil de vos voisins, je ferais un procès pour faire constater la servitude par le juge, en invoquant le document que vous avez signé, puis je fais publier le jugement à la Conservation des hypothèques. De manière à avoir le même résultat qu'un acte notarié, et sans indemnité à vous faire verser.

 

P. S. : des trois LRAR conseillés par E. Wormser, je vous conseille d'insister sur celui au notaire. Les deux autres joueront probablement aux morts. Le notaire, comprenant avec votre courrier qu'un procès en garantie d'évicion pourrait se tramer sur le bien qu'il vend, a peu de chances de chercher à jouer au plus fin. Je doute qu'il ait envie d'engager sa responsabilité ensuite.

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Un peu abstrait tout ces termes juridiques !!!

 

Pas tout compris (...) si rien n'est fait, que se passera-t-il le jour où je vends mon bien ?

 

Donc à vous lire l'idéal serai de voir avec le notaire pour faire inscrire aux hypothèques cette servitude. Une indémnité peut alors être demandée au voisin actuel en contrepartie. combien puis-je demander ? (Lors de la signature, il n'y a eu aucune contrepartie financière).

Il serait prudent dans un premier temps d'adresser une LRAR au voisin, au notaire et à l'agence pour exposer la situation afin que tous les partis concernés soient au courant de la situation. Qui paie les frais de notaire ?

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