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Forum juridique de Net-iris

quel statut , pour gérer un bien immobilier?


Charmeail

Messages recommandés

Bonjour,

 

vu la grande expertise , et les connaissances exceptionnelles des membres , je me pose cette question :

 

un héritier hérite d' une modeste maison (moins de 250000€).

 

quel est le statut le plus avantageux pour louer (ou gerer ?) ? et pourquoi ?:

 

SARL ? , auto-entrepreneur ? , SCI ? , Autres ?..........

 

merci de vos éclairages :cool:

 

cordialement charmeail :D

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:D

Bonjour,

 

vu la grande expertise , et les connaissances exceptionnelles des membres , je me pose cette question :

 

un héritier hérite d' une modeste maison (moins de 250000€).

 

quel est le statut le plus avantageux pour louer (ou gerer ?) ? et pourquoi ?:

 

SARL ? , auto-entrepreneur ? , SCI ? , Autres ?..........

 

merci de vos éclairages :cool:

 

cordialement charmeail :D

Cet héritier est il " clochard" :D où soumis a l'ISF :D

Je caricature mais vous voyez ce que je veux dire

tout va dépendre de sa situation !

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Bonjour,

 

 

:D

Cet héritier est il " clochard" :D où soumis a l'ISF :D

Je caricature mais vous voyez ce que je veux dire

tout va dépendre de sa situation !

 

oui , on vas dire "smicard" soumis a , l' impôt sur le revenu vivant en HLM .

 

la question est le cout (fiscal + entretien+frais généraux) et la retraite et la préservation du patrimoine.

 

merci a vous Archiméde ;)

 

cordialement charmeail ;)

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Bonjour,

 

vu la grande expertise , et les connaissances exceptionnelles des membres , je me pose cette question :

 

un héritier hérite d' une modeste maison (moins de 250000€).

 

quel est le statut le plus avantageux pour louer (ou gerer ?) ? et pourquoi ?:

 

SARL ? , auto-entrepreneur ? , SCI ? , Autres ?..........

 

merci de vos éclairages :cool:

 

cordialement charmeail :D

 

Pourquoi voulez-vous qu'il ait un statut précis pour juste une location ? Un particulier peut tout à fait louer un bien (et même plusieurs).

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Bonsoir,

 

Pourquoi voulez-vous qu'il ait un statut précis pour juste une location ? Un particulier peut tout à fait louer un bien (et même plusieurs).

 

oui , mais cela ne donne pas un salaire et les avantages qui vont avec (retraite , sécurité social , etc....).

 

et les frais sont a la charge du particulier (ce serait plus simple a gérer via une société , non )?

 

cordialement charmeail ;)

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Ah d'accord, je n'avais pas compris que vous comptiez en faire un métier.

Mais un bailleur professionnel avec juste une location, j'ai du mal à imaginer...

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Bonjour,

 

Ah d'accord, je n'avais pas compris que vous comptiez en faire un métier.

Mais un bailleur professionnel avec juste une location, j'ai du mal à imaginer...

 

oui , c' est tout mon problème , (et je me suis aperçu sur le forum , que je ne suit pas le seul).

 

donc si on ne veut pas "vendre" un héritage , il reste la SCI ou l' auto- entrepreneur (en meublé):( (et la ruine a brève échéance....... ).

 

merci de vos lumières Lag0 .

 

d autres idées ???

 

cordialement charmeail.;)

 

ps: (finalement on comprend l' évasion fiscale , si tu hérites, tu deviens SDF dans ce pays:eek:).

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Je ne comprends pas bien tout ce que vous dites.

Etant bailleur particulier, je ne vois pas vraiment le problème. Il est tout à fait possible d'avoir un métier et d'être bailleur à coté.

Vous pouvez expliquer cette idée de ruine à brève échéance et de SDF ?

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EN fait, je crois que notre interrogateur voudrait avoir un salaire issu de l'exploitation de la location afin de povuoir cotiser pour la retraite notamment. Si c'est le cas, le faut de créer une société ne vous aidera pas si vous en être majoritaire. Or, si vous apportez un bien immobilier à une société et si ce bien est le seul actif, ça va être difficile de trouver quelqu'un prêt à mettre plus d'argent dans le capital que la valeur du bien... Donc, en fin de compte, ça ne changera pas grand chose.

 

De toute manière, en nom personnel ou en société, ça peut vous apporter un revenu complémentaire que ce soit aujourd'hui ou dans le cadre d'une retraite future...

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Bonjour ,

 

EN fait, je crois que notre interrogateur voudrait avoir un salaire issu de l'exploitation de la location afin de povuoir cotiser pour la retraite notamment. dans le cadre d'une retraite future...

 

oui , c' est ça , il as tout compris notre Marsu a nous.:D

 

Vous pouvez expliquer cette idée de ruine à brève échéance et de SDF ?

 

oui, dans le sujet :

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/finances-fiscalite/127550-placements-a-letranger.html

 

 

Donc le souci est de savoir si une maison (placée a 15 minutes de la cote par exemple); peut être intéressante en location "estivale" et donc meublé (ou a l' année ?).

 

ou ci, il vaut mieux vendre et placé le capital sur une assurance vie ???? (ça semble rapporter beaucoup plus, que de louer):confused:

 

par ce que , si la location ne rapporte que 12000€ a 15000€ Brut par an :eek: au vu des: frais , taxes , impôts, (paye.. ) , etc...

 

vaut mieux vendre et placer au taux du livret A :D

 

non ou j' ai tout faux ?

 

loyer a l' année 1000€/mois minimum

 

loyers estivale 1500€/semaines minimum

 

cordialement charmeail ;)

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Le rendement de l'investissement immobilier est plus complexe à calculer que ça il me semble... Si vous récupérez 12.000 euros par an sur un bien qui en vaut disons 500.000 (selon les endroits...), ça vous fait un rendement brut de presque 2,5%. Ok, c'est pas lourd et on n'est qu'en brut. Mais à côté de ça, votre investissement est défiscalisé si vous investissez pour louer. Ca majore (voire ça compense en partie les taxes locales ou foncières). En plus, si vous revendez le bien, vous pouvez réaliser une plus value (qui pourrait même être totalement défiscalisée si c'est bien fait ;)), qui vient majorer la rentabilité de l'investissement, in fine. Bref, il faut faire le calcul de manière un peu plus complexe et chercher à savoir à quoi doivent vous servir ces sous: dans l'immédiat en revenu d'appoint, un peu plus tard comme base d'épargne pour la retraite ou comme revenu d'appoint pendant la retraite... C'est toute une stratégie...

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Le rendement de l'investissement immobilier est plus complexe à calculer que ça il me semble... Si vous récupérez 12.000 euros par an sur un bien qui en vaut disons 500.000 (selon les endroits...), ça vous fait un rendement brut de presque 2,5%. Ok, c'est pas lourd et on n'est qu'en brut.

 

Oui j' ai bien compris , moi je "plafonnerai" a environ 2,5% NET , c' est pas beaucoup......(une assurance vie, fait mieux :p ).

 

 

En plus, si vous revendez le bien, vous pouvez réaliser une plus value (qui pourrait même être totalement défiscalisée si c'est bien fait ), qui vient majorer la rentabilité de l'investissement, in fine.

 

oui , je pense que le mieux est de loué (5 ans de mémoire) , et de vendre (pour placer en assurance vie).

 

Bref, il faut faire le calcul de manière un peu plus complexe et chercher à savoir à quoi doivent vous servir ces sous: dans l'immédiat en revenu d'appoint, réponse : oui , et qui doit perdurer jusqu'à ma mort

 

Donc si on veut "survivre" a un héritage , pas le choix , il faut vendre :mad:.

 

ou alors , pour "survivre" il faut s' "endetter" dans des projets immobiliers , et "prier" s' en sortir (des dettes et des charges) avant la retraite.........

 

oui sa fait peur , vraiment (comme de devenir propriétaire ) cout estimatif des pertes (7500€ a 100000€ annuel "après la fin du crédit" pour une maison de :175000€ a 500000€.

 

bref , l' immobilier est un "très gros risque financier", quant je vois, tous les couples autour de moi "sur-endettés" , en ayant achetés "des ruines" a "pas cher"..... et qui en plus, subissent l' effondrement de l' immobilier.........

 

En gros en France , seul les RSAistes et les millionnaires ont le droit d' avoir un toit , quoi .....

 

Je suis pas prés de le quitter mon "HLM" et le jour ou j' hérite , on m' expulse c' est ça ?

 

maman j' ai peur :mad:.

 

un grand merci Marsu ;)

 

cordialement charmeail ;)

 

ps: c' est quoi la formule pour vendre le bien , sans finir SDF a cause des impôts ???

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Si l'on a pas besoin de revenus immédiats, on vend le bien.

On réinvestit une partie dans un bien ou deux, plus petits, pour diviser les risques.

 

Si on est courageux, on en risque un troisième, avec emprunt modéré.

En tenant compte de ce qu'il s'autofinancera partiellement, même si les calculs disent qu'il s'autofinancera entièrement..

En ancien, on compte une moyenne de 80% de rendement net par rapport au brut (hors impots).

On évite de rafistoler soi même et on confie aux entreprises les travaux défiscalisés.

Les intérêts d'emprunt sont déductibles également.

Sur le plan intellectuel, ne pas dépasser les calculs de cm2. C'est finalement la classe la plus utile en mathématiques.

Toujours sous estimer ses capacités financières.

Ne jamais acheter un truc qu'on trouve moche. Les autre non plus n'auront pas envie d'y habiter.

Travailler dans son rayon géographique.

Le saisonnier m'est toujours apparu comme le type même de la fausse bonne idée, mais je peux me tromper.

Bon courage.

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Bonjour, Sardineb,

 

Travailler dans son rayon géographique.

Le saisonnier m'est toujours apparu comme le type même de la fausse bonne idée, mais je peux me tromper.

Bon courage.

 

vous pouvez développer , ces deux point ? merci a vous ;)

 

Cordialement charmeail ;)

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Bonjour, Sardineb,

vous pouvez développer , ces deux point ? merci a vous ;)

 

Cordialement charmeail ;)

 

Ce n'est que du bon sens, Charmeail.

Il en faut une dose sévère pour se lancer là dedans.

Donc, fini l'utopie et on s'affute les neurones.

 

C'est à vous d'imaginer les avantages et les inconvénients de chaque cas de figure, de potasser les rendements annuels, les manques à gagner probables, de retrouver les évidences.

 

Un seul conseil, valable en tous temps: de la rigueur, de la rigueur et encore de la rigueur!;)

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Bonjour,

 

Ce n'est que du bon sens, Charmeail.

Il en faut une dose sévère pour se lancer là dedans.

Donc, fini l'utopie et on s'affute les neurones.

 

oui , UTOPIE c' est mon deuxième prénom :D

 

C'est à vous d'imaginer les avantages et les inconvénients de chaque cas de figure, de potasser les rendements annuels, les manques à gagner probables, de retrouver les évidences.

 

oui , le manque a gagner , et les pertes "probables"(entretiens, absence de locataire , etc.....)

 

Un seul conseil, valable en tous temps: de la rigueur, de la rigueur et encore de la rigueur!;)

 

oui , et a la moindre erreur (ou em*****ur) = SDF :mad:

 

au vu des conseils :Marsu, Lag0 et Sardineb (et des divers sujet dans ce forum) entre faire une SCI et finir SDF , je pense que je vendrait tout , et je garderai un terrain ou , j' en achèterai un pour construire "ma maison ou ma résidence secondaire".

 

lol , vivre en HLM et avoir une résidence secondaire :D , voir garder une maison secondaire (prés de l' océan) ou (une autre en centre ville).

 

encore merci a vous , Marsu, Lag0 et Sardineb , cordialement charmeail ;)

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Personnellement, voilà comment je raisonne.

J'achète un bien (à crédit), je le mets en location. Cette location ne me permet pas d'autofinancer le bien, mais elle me permet de ne pas non plus le financer entièrement de ma poche. Bref, je reste déficitaire sur la location.

A la fin du crédit (10 ou 15 ans de location), je vends le bien avec une plus-value confortable. C'est cette plus-value qui rattrape le coup et rend la chose rentable.

 

---------- Message ajouté à 22h05 ---------- Message précédent posté à 22h03 ----------

 

lol , vivre en HLM et avoir une résidence secondaire

Je croyais que pour être bénéficiaire d'un HLM il ne fallait pas être propriétaire, je me trompais ?

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Bonsoir,

 

Je croyais que pour être bénéficiaire d'un HLM il ne fallait pas être propriétaire, je me trompais ?

 

Pour y accéder , oui , et après cela augmente votre loyer (vous payez un sur-loyer) tous les mois.

 

mais si vous devenez propriétaire , après être "locataire hlm" , comme c' est des baux "a vie" , vous y restez , mais payé.

 

(comme tous les fonctionnaires vivant en HLM ,payent 100€ a 300€ de plus de loyer (voir plus)).

 

j' ai fait une demande pour un hlm a 330€ , mais comme ma femme est fonctionnaire (invalide avec 500€/mois) le loyer passe a 480€:eek:.

 

On est dans un pays très discriminatoire voir xénophobe en vers certaines classes sociales (les handicapés , les fonctionnaires , etc.....

 

a moins que on soit expulsé au motif (propriétaire d' un logement a 500km :eek:) ca me parait fou , mais vu la dictature dans laquelle on vit , pour quoi pas.....

 

ça confirme mon idée "SDF parce que propriétaire":mad:

 

cordialement charmeail ;)

 

ps: je commence a espérer, de décéder, avant mes parents.....

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Personnellement, voilà comment je raisonne.

J'achète un bien (à crédit), je le mets en location. Cette location ne me permet pas d'autofinancer le bien, mais elle me permet de ne pas non plus le financer entièrement de ma poche. Bref, je reste déficitaire sur la location.

A la fin du crédit (10 ou 15 ans de location), je vends le bien avec une plus-value confortable. C'est cette plus-value qui rattrape le coup et rend la chose rentable

 

En fait, tout dépend s'il veut se constituer un revenu régulier ou récupérer périodiquement un capital dont il ne replacerait qu'une partie dans l'immobilier.

 

Le solde en placements bancaires...les banques le conseillent, bien sur, moi je trouve la pierre plus vivante.

Il faut surtout faire ce qu'on aime le mieux.

Et puis y croire et ne pas penser que les choses arrivent sans qu'on s'en occupe.

Le pire piège c'est de croire qu'il suffit de mettre un locataire et d'empocher les dividendes...

 

---------- Message ajouté à 23h06 ---------- Message précédent posté à 23h04 ----------

 

Bonsoir,

 

 

 

Pour y accéder , oui , et après cela augmente votre loyer (vous payez un sur-loyer) tous les mois.

 

mais si vous devenez propriétaire , après être "locataire hlm" , comme c' est des baux "a vie" , vous y restez , mais payé.

 

(comme tous les fonctionnaires vivant en HLM ,payent 100€ a 300€ de plus de loyer (voir plus)).

 

j' ai fait une demande pour un hlm a 330€ , mais comme ma femme est fonctionnaire (invalide avec 500€/mois) le loyer passe a 480€:eek:.

 

On est dans un pays très discriminatoire voir xénophobe en vers certaines classes sociales (les handicapés , les fonctionnaires , etc.....

 

a moins que on soit expulsé au motif (propriétaire d' un logement a 500km :eek:) ca me parait fou , mais vu la dictature dans laquelle on vit , pour quoi pas.....

 

ça confirme mon idée "SDF parce que propriétaire":mad:

 

cordialement charmeail ;)

 

ps: je commence a espérer, de décéder, avant mes parents.....

 

 

Désolée. A ce stade, je décroche.

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Moi, je me dis que si vous voulez placer durablement et sans vous faire un sang d'encre toutes les semaines (ou à chaque mauvaise nouvelle...), la pierre présente aussi l'avantage d'être un placement tangible. Si vous en aviez besoin, vous pourriez aussi reprendre le logement pour vous (si la localisation le permet par rapport à votre job) et le loyer à payer, ce n'est rien d'autre que le crédit. Si les finances vous y contraignent d'un coup, le rendement serait calculé selon les loyers perçus, et la différence entre le prix de revente anticipé et le coût du crédit... Sincèrement, si vous avez fait un calcul financier sur, disons, 5 ans et sauf accident majeur dans vos revenus (mais j'ai cru comprendre que les faire baisser drastiquement serait compliqué...), a priori, je ne pense pas que ce soit un vrai problème... Le livret vous garantit combien déjà ? ;) La moitié des 2,5% que vous avez calculé. Il y a des assurances vie qui rapportent plus mais il y a peu d'assurances vie dans lesquelles vous pouvez emménager ;)

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Bonsoir,

 

En fait, tout dépend s'il veut se constituer un revenu régulier

 

 

C' est mon but, mais j' ai déjà du mal a finir les fins de mois :

 

je reste déficitaire sur la location.

A la fin du crédit (10 ou 15 ans de location), je vends le bien avec une plus-valu confortable. C'est cette plus-valu qui rattrape le coup et rend la chose rentable.

 

Donc, si on remplace crédit, par: droit de succession , frais (immobilier) , taxes foncières et habitation (pour résidence secondaire).

 

Le jour ou j' hérite , il me faudra des capitaux d' avance pour profiter de mon héritage (le temps de le vendre) , si le marché de l' immobilier ne continue pas a perdre (-8,3% sur un an pour les maisons (mai 2009).

 

cordialement charmeail ;)

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bonjour,

 

Vous n'êtes pas de l'étoffe dont on fait les héritiers.

Donnez tout.

 

j' ai pas compris ?

 

Excusez moi , ma mére a était spoliait de son héritages (diverses maisons et terrains) que l' état lui as pris dans deux communes (indemnisés a10% ou 30% de leurs valeurs) (bravo la justice).

avec condamnation suspensive (si on faisait appel , on était intégralement "volés" de tout sans toucher 1€ (bravo la justice).

 

l' "utilité public" du patrimoine qui a était volé , ma empêchait de poursuivre mes études; de fait je me suis retrouvé SDF .

Ma mère c' est retrouvée ruinée ; devant payer des droits de succession sur des terrains et des maisons en centre ville , que la justice lui a payée au prix de terres agricoles (motif: ça a était rasé (par les services public) , comme c' est d' utilité publique , c' est classé inconstructible, donc agricole ).(bravo la justice)

 

Et quand je pense a tous ces weekend , pour entretenir tout cela....

Rasé pour un collège (la où j' ai toujours rêvé de construire ma maison au bord du lac);

et pour un entrepôt de tramway (ma maison d' étudiant).

 

Bref, a quoi bon être héritier si , l' état et la justice on le droit de faire de vous un SDF , de vous faire payer des droit sur une maison 500000€ que la justice vous paye 50000€ , et un terrain de 100000€ seulement 30000€.

 

Vous êtes obligé de vous endetter , en attendant que l' état vous paye 90 mois plus tard :eek: .

 

cordialement charmeail ;)

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Si vous pensez qu'en héritant vous allez devenir SDF , la solution

sage pour ne pas devenir SDF , c'est de refuser .....l'héritage :D

Par ailleurs je note des ambiguités dans la description de la situation :

Votre mere ayant été ruinée , normalement quand on est ruiné on a plus rien et vous parlez d'héritage :confused:

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