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Forum juridique de Net-iris

remembrement - mauvais alignement de propriété


Ypoons

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Bonjour,

 

Je vais essayer d'être bref, même si je sais que je n'y arriverai pas...

Par héritage, nous sommes propriétaires indivis de plusieurs parcelles cadastrales dans un village de la Haute-Garonne, dont notre maison familiale de vacances (nous nous y rassemblons l'été).

 

En 1998, un projet de construction d'autoroute a incité l'équipe municipale à effectuer un "remembrement rural sur une partie de la commune" (au final ça a été sur la totalité de la commune), au cours duquel un Géomètre-Expert devait faire (je cite) "un relevé topographique ..., y compris le centre du village, afin de refaire l'intégralité du plan cadastral".

 

Une enquête d'utilité publique a eu lieu, et les documents étaient consultables à la mairie à des jours et heures où... habitant tous à plusieurs centaines de kilomètres nous ne nous sommes pas déplacés (bien sûr la mairie était fermée quand nous étions en vacances). Après tout, un relevé topographique, ce n'est pas dangereux ! Toutes nos parcelles sont situées au centre du village, et ni les maisons ni les jardins entre les maisons ni les rues ne peuvent être déplacés... :(

 

En 2002, nous recevons chacun des documents (envoyés par la DDA) indiquant les anciens numéros de parcelles, les anciennes surfaces, et les nouveaux numéros de parcelle avec, pour l'une d'elle... la perte de 100 ares (dans un grand jardin). Il y avait également une copie du "nouveau cadastre" dans laquelle aucun de nous n'a vu de différence avec l'ancien. Cette histoire de perte de surface nous titillait quand même, et nous avons posé des questions. D'interlocuteur en interlocuteur, "on" nous a finalement dit de prendre contact avec le GE, ce que nous avons fait. Celui-ci nous a répondu (oralement et assez sèchement) que "avant les surfaces cadastrales n'étaient pas forcément correctes, mais que maintenant, grâce aux instruments très précis utilisés, les surfaces cadastrales sont correctes". Fermez le ban. (J'ai interrogé récemment un inspecteur du cadastre dans ma commune, et il m'a confirmé la chose).

Donc, confiants, nous ... n'avons rien fait, et le tout a été enregistré.

 

Au printemps dernier (soit sept ans plus tard), le maire, voyant l'un d'entre nous (ma tante), lui indique que "la haie bordant notre terrain (le long d'une voie communale) n'est pas entretenue, et qu'elle gêne..." (un bloc de boîtes aux lettres posé là par le service responsable (La Poste ? la mairie ?) - ces blocs de boîte aux lettres matérialisent donc peut-être une limite).

Il rajoute "au fait, cette haie empiète sur le domaine public..."

Ma tante saute au plafond, et lui rétorque que cette haie est présente à cette place depuis au moins cinquante cinq ans (date de l'acquisition du terrain - nous avons retrouvé une copie du cadastre de 1824, et la limite était déjà là...), et qu'elle se trouve bien en limite de propriété.

Le maire alors lui demande de venir constater sur la copie du cadastre disponible en mairie, et lui en fournit même gracieusement une copie. Effectivement, sur cette feuille, la limite de propriété a été déplacée.

 

Nous avons fait des recherches, et compris ce qui s'était passé : le GE avait "oublié" d'inscrire (1) sur son relevé un petit bâtiment, situé au carrefour proche, qui "coiffe" un puits avec un système de pompe manuelle pour permettre (il y a quelques dizaines d'années) aux habitants du quartier de venir puiser l'eau nécessaire à leur vie de tous les jours. Ce bâtiment-pompe (qui fait donc partie du patrimoine du village) est situé à l'angle de deux voies communales, et d'un côté il est aligné sur les façades, sur l'autre voie les pignons des deux maisons voisines sont en retrait d'environ trois mètres (créant ainsi une placette, avec bancs, arbre, etc... le plan d'implantation doit dater à peu près de Colbert !) Notre propriété est justement la troisième en partant du carrefour...

La disparition de cette "fontaine" (visible sur l'ancienne version du cadastre, dont j'ai une copie certifiée datée de 1992) a permis au GE (qui "tenait la main de l'équipe municipale quand elle traçait les traits" nous a-t-il dit il y a quelques semaines) et à l'équipe municipale d'aligner la limite de propriété non pas sur la "fontaine" mais sur le pignon des maisons, nous spoliant ainsi d'une bande de terrain. À l'époque, aucun de nous n'y a rien vu. Et encore récemment, l'inspecteur du cadastre que j'ai contacté et mon notaire ont, eux, vu immédiatement la chose alors que je continuais à ne voir aucune différence.

Le notaire m'a aussi expliqué que notre terrain n'était pas borné (et il m'a montré comment ça se voyait sur un cadastre).

 

(1) l'inspecteur du cadastre qui m'a reçu m'a confirmé que la chose est courante : un GE est payé à la parcelle, pas au nombre de détails qu'il inscrit. Cet inspecteur du cadastre a donc vu au cours de sa vie de nombreux puits ou autres particularités disparaître... Et tout le monde s'en fout ?

 

En juin dernier, les services départementaux du cadastre nous ont reçu, et nous ont déclaré que "le cadastre n'a pas l'habitude de spolier les propriétaires", et qu'ils "étaient tout à fait ouverts à faire droit à notre requête". Ils ont donc enregistré notre contentieux de plan puis, quelques temps plus tard, nous ont demandé de prendre contact avec le GE "pour étudier le dossier".

Le GE nous a reçus, et a déclaré que :

- il n'est pas responsable du tracé du remembrement (même s'il avoue oralement "avoir tenu la main qui tenait le crayon")

- il y a eu enquête d'utilité publique, et il fallait réagir à cette époque

- de toutes façons, nous sommes forclos, la limite de forclosion en cas de remembrement étant de cinq ans. "Une action au tribunal recevrait une fin de non-recevoir" nous a-t-il dit.

- il y a bien une possibilité, à condition que l'équipe municipale n'y mette pas obstacle (si elle n'a pas de projet sur la zone) : "on" pourrait créer une nouvelle parcelle cadastrale (entre les limites actuelles et les anciennes limites), et "on" pourrait nous l'attribuer. Sauf que... m'étant renseigné ailleurs (chez mon notaire), il faudrait aussi que cette parcelle soit déclassée de "domaine communal public" en "domaine privé".

 

J'oublie certainement des détails, mais je vais m'arrêter là.

 

Mon frère a rencontré une secrétaire de mairie qui lui a dit être formelle : "en cas de litige, la mairie repart toujours du cadastre napoléonien pour définir les limites de propriétés."

Quelqu'un aurait-il des références concernant cette affirmation ?

 

Pour finir, mes questions :

- comment récupérer notre terrain ?

- quelle procédure mettre en oeuvre ?

- Y a-t-il quelques chances d'arriver à nos fins ?

 

Je remercie par avance toute personne ayant des lumières sur le sujet si elle veut bien les exposer.

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Dans votre cas, Il ne s'agit pas d'un remembrement, mais d'une rénovation cadastrale des parcelles du village qui a été opérée à l'occasion du remembrement des parcelles rurales de la commune.

 

Il ne s'agit donc pas d'une procédure de remembrement dont la contestation sur les attributions serait prescrite par 5 ans, mais d'une contestation sur la représentation parcellaire du plan cadastral dont la rectification n'est inscrite dans aucun délai.

 

Pour rendre droit à votre contestation, on pourait envisager, c'est vrai, de déclasser, de manière artificielle, une partie du DP après enquête publique et délibération du conseil municipal, création parcellaire et numérotation, puis mutation par acte notarié ou administratif pour incorporation dans votre patrimoine.

 

S'agissant d'une contestation sur les limites de propriété, on doit pouvoir également procéder à une simple rectification cadastrale, de manière administrative, avec effet au fichier immobilier des hypothèques. Cela se fait entre propriétaires privés aux seules conditions qu'il ne ne s'agisse pas d'une cession ou d'un échange déguisé de terrains et que les deux propriétaires contigus soient d'accord sur cette rectification.

 

Il n'y a pas de raison que cela ne puisse se faire entre DP et particulier, car la domanialité de la voie n'est acquise qu'à condition que la commune soit propriétaire de l'assiette. Voyez donc avec l'inspecteur du Cadastre chargé du Secteur dans quelles conditions cette rectification peut avoir lieu, quitte à ce que cette rectification soit soumise préalablement à enquête publique et délibération du Conseil municipal. On éviterait ainsi la mutation "artificielle" et ses frais.

 

...

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Bonjour Pgeod,

 

Et merci de la réponse. J'attendais que les autres intéressés (ma famille) l'aient consultée avant de revenir sur le sujet.

 

Je ne sais pas si votre phrase "rénovation cadastrale des parcelles du village" a une implication quelconque (ah, l'interprétation des termes, surtout en matière juridique !) Cela signifie-t-il que les voies que nous avons suivies n'étaient pas les bonnes, ou qu'il en existe de meilleures, de plus courtes ?

 

Comment prouver que "la commune est (ou n'est pas) propriétaire de l'assiette" ? Qu'est-ce que l'assiette ?

 

Qui est responsable de "la représentation parcellaire du plan cadastral" ? Le GE ? Le cadastre ? (en tant que service du ministère du budget, qulles sont ses prérogatives ?) Une autre entité ?

 

Actuellement, l'inspecteur du cadastre avec qui nous avons dialogué semble recevoir favorablement notre requête, mais comme il nous a aiguillés sur le GE et que ce dernier n'a pas semblé enclin à "revoir sa copie", que pourrions-nous faire pour "faire avancer le schmilblick" ?

 

Ce GE a bien, quelque part, un relevé des limites parcellaires ? (celles qu'il a relevées pendant sa mission). Comment les consulter ? Les interpréter le cas échéant ? Les contester s'il a mal fait son travail ?

 

Le maire du village nous a dit qu'il n'y avait aucun projet sur la zone, mais qu'il voulait une délibération du Conseil Municipal avant de nous répondre (je crois que le point principal serait que la commune n'a aucun moyen financier disponible pour une quelconque opération). La prochaine réunion du Conseil Municipal est prévue à la fin de ce mois-ci. Y a-t-il quelque chose à faire en attendant, qui empêcherait la procédure de s'achever (s'il y a des délais particuliers à respecter) ?

 

D'avance, merci.

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Pour répondre à certaines questions...

 

Le plan cadastral, hormis les zones remembrées, n'a pas vocation pour représenter la propriété foncière. Il fige, à un instant donné, ce qu'on appelle les limites apparentes, c'est à dire les limites visibles sur le terrain, celles qui sont indiquées comme telles par les riverains et voisins lors du relevé des éléments matériels. Pour les voies, c'est le maire qui donne son appréciation de leur emprise.

 

Le but des opérations est de former le parcellaire cadastral qui servira de base aux impositions foncières. La qualité du plan, in fine, dépend beaucoup du géomètre qui a opéré et des informations qui ont été ou pas recueillies sur le terrain. Dans ces opérations, il n'y a rien de contradictoire en matière de fixation des limites de propriété, que ces propriétés soient privées ou publiques.

 

C'est pourquoi, la DGI organise un simulacre d'enquête publique à l'issue de ses opérations de remaniement, qui est un porté à connaissance par voie d'affichage en mairie, pour se dédouaner de toute éventuelle erreur de représentation; Mais consciente du caractère imparfait des opérations cadastrales, c'est aussi pourquoi, la DGI accepte de rectifier les limites parcellaires de son plan, sur demande des propriétaires contigus.

 

Pour faire avancer votre affaire, revoyez donc l'inspecteur du Cadastre chargé du Secteur pour savoir dans quelles conditions cette rectification peut avoir lieu, quitte à ce que cette rectification soit soumise préalablement à enquête publique et délibération du Conseil municipal.

Et laissez le maire rendre compte au Conseil municipal de cette régularisation.

 

Si vous obtenez l'accord de l'inspecteur du Cadastre (c'est lui qui gère le plan cadastral) et celui du maire, la régularisation pourra se faire avec un autre GE que celui qui est intervenu sur ce remaniement.

 

...

 

---------- Message ajouté à 10h41 ---------- Message précédent posté à 09h59 ----------

 

Pour compléter mes infos sur cette rectification cadastrale, je viens d'appeler la DGI de mon secteur.

 

1 - Rectification possible du plan entre DP et propriétaire privé, par Document d'Arpentage de rectification du plan, dressé par un Géomètre agréé, signé du maire après délibération du Conseil municipal; cette seule procédure est suffisante pour que le Service du Cadastre procède à la mise à jour de son plan;

 

2 - Mais s'agissant d'une rectification en limite du DP, il est recommandé de la faire précéder d'une enquête publique pour qu'elle soit, administrativement, opposable au tiers qui élèverait une contestation ulérieure sur cette modification du plan.

 

...

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Merci Pgeod pour ces renseignements complémentaires.

Je vais de ce pas inciter les membres de ma famille à consulter ce thread, et voir avec eux pour la suite.

Je ne manquerai pas de revenir pour donner le résultat (ou demander d'autres précisions si nécessaires).

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    • Par patrick04250
      Bonjour
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      [Merci pour votre aide]
    • Par Ekaa
      Bonjour à tous
       
      Je suis nouveau ceci est mon premier post et je suis ravi qu'un tel site existe.
       
      Veuillez m'excuser et me reprendre si je n'emploie pas les thermes juridique précis.
       
      Donc:
      Je suis propriétaire depuis 4 ans d'une maison construite en 1966 et j'ai en projet de couler une dalle (et à terme de bâtir une extension) de 3,6 de large entre mon garage et la limite de propriété. Problème, mon voisin avec qui je m'entend très bien, à construit il y a des années un cabanon à 50 cm de la fondation mitoyenne, dans son jardin. Cela me pose de gros problèmes car d'un point de vue technique les maçons peuvent difficilement casser la fondation du mur mitoyen sans risquer de faire bouger la fondation de son cabanon. Les solutions envisagées font alors grimper en flèche le montant des devis.
      En discutant de mon projet avec mon voisin, il me propose tout simplement de couler ma dalle jusqu'au mur mitoyen ainsi que de combler les quelques cm entre le mur mitoyen et le mur de son cabanon, et lorsque j'aurai les finances, d'accrocher la charpente à son mur.
       
      Réponse Stéphane B
       
       
       
      EKaa:
       
       
      Marieke:
       
       
      Ekaa:
       
      Marieke:
       
       
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      Ekaa, suite deux ans plus tard:
       
    • Par julien-33
      Bonjour,
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      J'ai peut-être besoin d'élargir mon chemin, 5 mètres de large aujourd'hui, pour le passage des véhicules de secours à 8 mètres car je prépare un lotissement de 5 lots sur le terrain B.

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      Le propriétaire du terrain B veut le diviser en 2 pour faire 2 maisons. La parcelle C est créé.
      Il aimerait toujours passer sur mon chemin A depuis la parcelle C.
      Il pourrait passer par B mais ça lui réduit un peu de surface.
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      [     Voie publique                 ]
      [--------------------------------------]
       
      A ce que je lis sur internet, il faut une nouvelle autorisation. Sans trop de précision.
      Le notaire du propriétaire du terrain B dit que la nouvelle parcelle C bénéficie automatiquement de l'accord de servitude du terrain B pour passer sur le chemin A.
      Si quelqu'un pourrait me confirmer s'il faut ou non un accord de ma part.
      Merci
      J'ai mal formulé une phrase au début :
      "J'ai peut-être besoin d'élargir mon chemin, 5 mètres de large aujourd'hui, pour le passage des véhicules de secours à 8 mètres car je prépare un lotissement de 5 lots sur le terrain B."
      Je prépare un lotissement de 5 lots au bout de mon chemin A.
      Mon chemin fait 5 mètres de large aujourd'hui. J'aurai peut-être besoin de 8 mètres.
      Ainsi, j'ai besoin d'acquérir 3 mètres de plus sur le terrain B.
      Ma question concerne la servitude pour la future parcelle C, s'il faudra mon accord ou si elle bénéficiera de la servitude déjà accordée pour la parcelle B.
      Merci.
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