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Forum juridique de Net-iris

Vice caché ou dol possible ?


Bimbao

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Bonjour,

Je me présente rapidement: je m'appelle Franck, j'ai 27 an, marié à une femme enceinte de notre 3ème enfant. Nous avons fait l'acquisition d'une maison il y a 2 mois en passant par une agence. C'est nous qui avons trouvé le vendeur et c'est donc lui qui a réglé les frais d'agence. Lors de la visite, le propriétaire nous a expliqué qu'il avait refait la salle de bain car il y avait une baignoire d'origine (30 ans) et qu'il voulait la remplacer par une douche à l'italienne. Il faut préciser qu'il n'est resté que 2 ans dans cette maison.

Quelques jours après notre emménagement, je me suis aperçu que le mur situé entre la cuisine et la salle de bain était humide. J'ai cherché d'où pouvait venir le problème et c'est un ami maçon, carreleur,... qui m'a dit que la douche n'avait pas été faite correctement et que l'eau coule de partout. Manque de bol, notre bloc sanitaire (WC, salle de bain et 1m de la cuisine où repose les éléments) est entièrement en bois. J'ai donc contacter l'ancien propriétaire pour lui demandé s'il avait fait faire la douche par un artisan et il m'a répondu que c'était lui qui avait fait les travaux. Je lui ai expliqué que nous avons des problème d'humidité et il m'a tout de suite dit: "oh, mais ça a toujours existé!". J'ai pu aller dans le vide sanitaire en cassant un élément de cuisine et j'y ai trouvé le vieux plancher qui était lui même pourri par l'humidité. J'ai pris des photos et j'ai aussi constaté que le propriétaire a remplacé le vieux plancher par une planche non hydrofugée (juste sous la douche).

Là dessus, un voisin expert en assurance, est venu à la maison pour constater les dégâts et me conseiller. Il m'a dit que ce gros problème doit passer en vice caché voir en dol. Il m'a donné les adresses d'entreprises agréées par mon assurance et m'a dit de faire faire des devis afin de chiffrer le montant des dommages. Avec cela, je devrait aller voir un avocat qui me dira si nous devons porter l'affaire en justice ou non.

Après le passage de tous le corps de métier, il s'avère que nous en aurons, au bas mot, pour 15 à 20 000€ de travaux et 1 mois où nous ne pourrons pas habiter dans notre maison.

Certaines personnes me disent que cette action est possible et d'autre me le déconseilles du fait que nous avons acheté la maison à un particulier. Je ne comprends pas car il y a quand même l'agence immobilière qui est un professionnel. D'autre par, il était noté dans le compromis de vente que le vendeur se dégage de tous vices cachés. D'après l'expert, c'est une clause abusive et un bonne avocat la fait sauter assez facilement.

Je souhaiterais avoir votre avis et vos conseils. Au risque de paraitre désagréable, je m'adresse uniquement aux personnes dont c'est le métier ou qui s'y connaissent réellement car je ne voudrait pas de conseils approximatif ou des "on m'a dit que..." Je pense que vous me comprendrait.

Merci beaucoup.

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  • Réponses 20
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Au risque de paraitre désagréable, je m'adresse uniquement aux personnes dont c'est le métier

Dans ce cas, il faut vous adresser à un professionnel du droit (avocat, notaire), mais ce sera plus cher qu'un forum :rolleyes:

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Dans ce cas, il faut vous adresser à un professionnel du droit (avocat, notaire), mais ce sera plus cher qu'un forum :rolleyes:

 

Oui, vous avez entièrement raison mais je souhaite avoir plusieurs avis de pro ou personnes qui s'y connaissent réellement.

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Les agences immobilières sont des professionnels de la vente, pas du batiment.

 

Je serais assez de l'avis de votre voisin expert en assurances.

Le dossier parait jouable.

 

Sachez cependant qu'il vous faudra avancer les frais de l'expertise judiciaire, attendre pour mettre en oeuvre les travaux de remise en état et tout ce temps vous passer de salle de bains si vous n'en avez qu'une.

 

Il est fortement conseillé de confier ce genre de dossier à un avocat.

 

Mais attendez que Aie Mac passe par là. J'ignore si votre compagnie d'assurance pourrait vous être utile dans ce cas de figure.

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je ne suis pas avocate... donc, j'hesite a vous repondre :confused:

 

 

 

... bon, je vais etre gentille pour cette fois :cool:

 

La clause d'exoneration des vices cachés mentionnée dans vos actes ne s'appliquera pas si vous pouvez prouver que votre vendeur connaissait ce vice et qu'il vous l'a sciemment caché

 

Il faut donc, au plus vite :

- faire une declaration a votre assureur (afin qu'un expert determine l'origine des infiltrations)

- demandez une expertise judiciaire (a vos frais) afin de demontrer que cette humidité est structurelle... et que les degats ont ete masqué par les travaux de votre vendeur

 

Ensuite, vous avez plusieurs possibilités :

1- vous engagez une procedure pour vice cache ou dol (mais tres difficile a prouver)

2- vous engagez une procedure afin de contraindre votre vendeur de vous garantir en sa qualité de MO

en effet, puisqu'il a procedé lui-meme a ces travaux, il a du souscrire une assurance : a defaut, il doit vous garantir sur ses propres deniers

 

Dans les deux cas, il vous faudra un avocat specialisé (voyez avec votre assureur : vous avez peut etre une assistance juridique) qui determinera quelle est l'approche la plus judicieuse dans votre cas

 

De meme, prevenez au plus vite (par LRAR) le vendeur des troubles constatés en lui demandant ce qu'il compte faire pour remedier a ces problemes qu'il ne vous avait pas mentionné, alors que ses travaux ont servi, entre autres, a les masquer

Et envoyer une copie de ce courrier au notaire, pour info, en lui demandant d'intervenir afin de trouver une solution amiable

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Bonjour,

est ce que ce dégât des eaux est signalé sur l'acte de vente du notaire?

Avez vous un compromis de vente de l'agence?

cordialement.

Bonjour Florian,

Le dégât des eaux n'est pas signalé dans l'acte de vente du notaire.

Nous avons signé le compromis de vente en agence. Il y a un paragraphe dans lequel il est précisé que le vendeur et l'agence se dégages des vices cachés. Mais d'après l'ami expert en assurance, un bon avocat arrive à faire sauter cette clause car elle est abusive.

Merci beaucoup.

 

---------- Message ajouté à 09h19 ---------- Message précédent posté à 08h58 ----------

 

je ne suis pas avocate... donc, j'hesite a vous repondre :confused:

 

 

 

... bon, je vais etre gentille pour cette fois :cool:

 

La clause d'exoneration des vices cachés mentionnée dans vos actes ne s'appliquera pas si vous pouvez prouver que votre vendeur connaissait ce vice et qu'il vous l'a sciemment caché

 

Il faut donc, au plus vite :

- faire une declaration a votre assureur (afin qu'un expert determine l'origine des infiltrations)

- demandez une expertise judiciaire (a vos frais) afin de demontrer que cette humidité est structurelle... et que les degats ont ete masqué par les travaux de votre vendeur

 

Ensuite, vous avez plusieurs possibilités :

1- vous engagez une procedure pour vice cache ou dol (mais tres difficile a prouver)

2- vous engagez une procedure afin de contraindre votre vendeur de vous garantir en sa qualité de MO

en effet, puisqu'il a procedé lui-meme a ces travaux, il a du souscrire une assurance : a defaut, il doit vous garantir sur ses propres deniers

 

Dans les deux cas, il vous faudra un avocat specialisé (voyez avec votre assureur : vous avez peut etre une assistance juridique) qui determinera quelle est l'approche la plus judicieuse dans votre cas

 

De meme, prevenez au plus vite (par LRAR) le vendeur des troubles constatés en lui demandant ce qu'il compte faire pour remedier a ces problemes qu'il ne vous avait pas mentionné, alors que ses travaux ont servi, entre autres, a les masquer

Et envoyer une copie de ce courrier au notaire, pour info, en lui demandant d'intervenir afin de trouver une solution amiable

 

Bonjour Vero,

Merci pour cette réponse (même si vous n'êtes pas avocate :D). Je ne voulais pas froisser les gens en sélectionnant les personnes qui répondront à mon message mais je veux être sûr de mon coup car je ne peux pas me permettre de m'engager dans une procédure couteuse avec 3 enfants en bas âges.

Sinon, je vais apporter quelques informations complémentaires en réponse à votre message: nous pouvons "facilement" prouver que l'ancien propriétaire avait consciences des problèmes d'humidité car lorsqu'il a fait les travaux, il a laisser le vieux plancher, pourri par les infiltrations, dans le vide sanitaire. Ce lieu n'était pas accessible. J'ai dû découper un meuble de ma cuisine intégrée pour y accéder et constater les dégâts. L'ancien propriétaire a également remplacé le vieux plancher (qui était traité contre l'humidité) par une planche de bois non hydrofugée. le risque de passer à travers en prenant une douche est donc réel. Je ne m'inquiète pas trop pour mes enfants (car trop légères) mais je redoute ce moment pour ma femme qui est enceinte.

D'autre part, 2 de mes voisins m'ont dit que l'ancien propriétaire était parfaitement au courant et l'un d'eux est d'accord pour me donner son témoignage par écrit. L'autre fait partie de sa famille mais n'a pas gardé de bon contact avec. D'après eux, l'ancien propriétaire (qui n'est resté que 2 ans dans la maison) a même voulu ce retourner contre le premier propriétaire pour ce problème d'humidité mais il parait qu'il était noter sur son acte de vente qu'il prenait la maison en l'état. Par conséquent, je ne sais pas s'il a laissé tomber ou s'il n'a pas eu gain de cause.

Merci beaucoup et bonne continuation

 

---------- Message ajouté à 09h25 ---------- Message précédent posté à 09h19 ----------

 

Les agences immobilières sont des professionnels de la vente, pas du batiment.

 

Je serais assez de l'avis de votre voisin expert en assurances.

Le dossier parait jouable.

 

Sachez cependant qu'il vous faudra avancer les frais de l'expertise judiciaire, attendre pour mettre en oeuvre les travaux de remise en état et tout ce temps vous passer de salle de bains si vous n'en avez qu'une.

 

Il est fortement conseillé de confier ce genre de dossier à un avocat.

 

Mais attendez que Aie Mac passe par là. J'ignore si votre compagnie d'assurance pourrait vous être utile dans ce cas de figure.

 

Merci Sabine. L'expert m'avait expliqué qu'il va nous falloir avancer les frais d'expertise,.... mais nous ne connaissons pas réellement leurs couts. Nous avions mis un peu d'argent de côté pour réaliser des travaux. Je crois qu'il sera utilisé pour la procédure.

Merci à vous.

 

---------- Message ajouté à 09h29 ---------- Message précédent posté à 09h25 ----------

 

J'ai oublié une précision qui peut avoir son importance. L'ancien propriétaire et moi-même sommes dans la même assurance: [assurances X]. D'après l'expert, c'est un bon point car c'est une excellente assurance (je confirme) et il n'y aura pas besoin de faire des expertises, contre-expertises,... ce qui nous ferai gagner un peu de temps sur la procédure.

petit point noir: je n'ai que le conseil juridique et pas la protection juridique.

Passez une agréable journée.

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donc, puisque vous avez des temoignages prouvant que le vendeur avait connaissance des problemes, il faut absolument faire passer un expert judiciaire qui constatera les travaux "cache misere" qui ont ete effectué

 

et la, au choix, vous pouvez invoquer soit :

- le vice cache (pour obtenir une indemnisation du cout de travaux de remise en etat ou une reduction du prix de la vente),

- le dol (mais il faut veritablement que l'etat de la maison soit tel que vous n'auriez pas acheté en ayant connaissance de ces defauts) et dans ce cas, c'est l'annulation de la vente qui sera prononcée

 

parce qu'invoquer la seule responsabilité du MO pour les travaux de la SDB ne servira pas a grand chose : en effet, cela ne resoudra pas le probleme d'infiltration structurelle, qui, lui n'est pas le fait de votre vendeur

Je pencherai donc pour une action conjointe pour vice cache + responsabilité du MO, ce qui aurait l'avantage de bien cerner l'ensemble du probleme ;)

 

Je vous conseille de voir un avocat specialisé au plus vite : en effet, il faut engager la procedure au plus vite afin :

- que vous puissiez faire constater les degats par huissier et/ou des professionnels (surtout, ne cassez plus rien, ne touchez plus a rien)

- que le vendeur ne puisse invoquer l'extinction de l'action pour procedure tardive

- et surtout, pour qu'apres le passage de l'expert judiciaire, vous puissiez entreprendre (eventuellement) les premiers travaux de "securisation" nessaires (notamment, au niveau du sol, que vous ne passiez pas au travers :o)

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Merci Vero. Cela fait du bien de se sentir entouré et conseillé car l'enjeux est conséquent.

Il est vrai que si nous avions eu connaissance de ce problème d'infiltrations, nous n'aurions jamais acheté la maison. En revanche, maintenant que nous sommes dedans, nous y sommes très bien. C'est pourquoi nous ne souhaitons pas faire annuler la vente. L'idéale serait de pouvoir faire effectuer les travaux sans que ceux-ci soient à notre charge.

Bonne journée.

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Encore une précision.

Voici ce qui est noté dans le "chapitre" III PROPRIÉTÉ-JOUISSANCE de notre compromis:

"JOUISSANCE: prendre les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de VENDEUR en raison du bon ou mauvais état du sol, sous-sol ou des bâtiments, des vices de toute nature apparents ou cachés, d'une erreur dans la désignation ou la contenance, celle-ci fût-elle supérieure ou inférieure à 1/20ème, devant faire son profit ou sa pert. Toutefois, en application de l'article 4 du décret 78-464 du 24.03.1978, la présente clause sera considérée sans objet si le VENDEUR est un professionnel de l'immobilier."

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ne vous inquietez pas pour cette clause "passe partout' qu'insere (pratiquement) tous les notaires ;)

 

en effet, il a ete jugé par la cour de cassation que cette clause n'etait pas opposable a l'acheteur lorsqu'il etait prouve que le vendeur connaissait le vice et n'en avait pas informé l'acquereur... ce qui est bien votre cas :)

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Invité kogaratsu

bonjour

 

- vous êtes assuré en dégâts des eaux; l'origine (une installation sanitaire défectueuse par une ou des canalisations ou par des joints) me parait devoir être garantie contractuellement (mais vérifiez ce point sur votre contrat)(et merci de ne pas citer le nom de votre compagnie, ce qui est contraire à la charte du forum).

faites donc rapidement une déclaration de sinistre, pour permettre déjà d'enclencher ce volet contractuel et amiable.

 

- votre vendeur a réalisé la douche en cause; qu'il soit professionnel ou pas, il est redevable de plein droit de la garantie décennale ou de la GBF (suivant que l'origine des dommages soit un élément d'équipement dissociable ou pas, encore que l'impropriété à destination me semble manifeste). condition impérative; détenir la preuve de la réalisation de l'ouvrage par le vendeur, ou de sa réalisation pendant sa propriété (il restera alors malgré tout "constructeur" selon 1792.3cc).

ce point permettra, s'il est validé, d'engager une action judiciaire au cas où le dossier n'aboutirait pas en amiable (ou cette voie sera peut-être d'entrée retenue par votre assureur qui souhaiterait être certain de voir aboutir son recours en responsabilité) (encore que le statut de sociétaire de votre vendeur fasse probablement reculer votre assureur).

attaquer sous l'angle du constructeur est, sous réserve des preuves, la plus efficace des solutions; toute clause de la vente qui tenterait d'exonérer la responsabilité du vendeur sur ce point serait réputée non écrite.

 

cette procédure ne serait à engager qu'en cas de refus d'intervention de votre assureur au titre d'une garantie contractuelle (mais s'il est si bon, il devrait vous garantir :D).

 

- pour ce qui est du vice caché ou du dol, ce n'est pas ma tasse de thé et laisse donc de plus velus que moi vous répondre.

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ne vous inquietez pas pour cette clause "passe partout' qu'insere (pratiquement) tous les notaires ;)

 

en effet, il a ete jugé par la cour de cassation que cette clause n'etait pas opposable a l'acheteur lorsqu'il etait prouve que le vendeur connaissait le vice et n'en avait pas informé l'acquereur... ce qui est bien votre cas :)

 

Ouf!

Merci pour ces précisions.

 

---------- Message ajouté à 23h45 ---------- Message précédent posté à 23h43 ----------

 

Merci Aie Mac.

Je dis: "re ouf!".

Je suivrais donc vos bons conseils. Je contacterai mon assurance (X :-) merci Aie mac pour la modification) pour connaître la démarche à suivre. Je vous tiendrais au courant.

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  • 6 months later...

Bonjour,

Je viens vous donner des nouvelles car notre problème est bientôt résolu.

Je vais donc vous expliqué ce que j'ai fait en espérant que ça pourra vous servir.

 

Tout d'abord, j'ai contacté mon assurance pour ouvrir un dossier dégâts des eaux (sur les conseils d'un ami expert). Cette dernière ([assurance] pour ne pas la citer) m'a donné une liste d'entreprise agréées puis m'a demandé de les faire venir afin de chiffrer le montant des dommages. Je me suis exécuté. Verdicte: plus de 20.000€ de travaux et 1 mois à ne pas pouvoir vivre dans la maison. Retour vers l'assurance qui a mandaté un expert (autre que mon ami bien sûr). Comme l'ancien propriétaire est à la même assurance que moi, il n'y avait qu'un seul expert. Il nous a réunit pour une réunion d'expertise et a conclu à des infiltrations dû à la construction d'un douche à l'italien sans receveur et sans étanchéité. En conclusion, l'ancien propriétaire est responsable. Je pensais qu'on ne pouvait pas se retourner contre un particulier mais si j'ai bien compris, en faisant la douche, il a réalisé un ouvrage. Il est don considéré comme "entrepreneur" et se doit d'avoir une garantie décénale.

Voici les articles de loi qui pourront vous être utiles:

1.responsable à titre subsidiaire sur le fondement de l'article 1641 du Code Civil

2.engagé à réparer la cause du dommage sur le fondement de l'article 2044 du Code civil

3.à titre principal, il est responsable sur le fondement des articles 1792, 1792-1 et suivants du Code civil

 

Conclusion: l'ancien propriétaire est en cause. Il va devoir me payer la somme correspondant aux causes du sinistre. L'assurance va m'avancer les conséquences puis va se charger de les récupérer auprès de cet escroc.

 

Voilà. J'espère que ça pourra aider certaines personnes et dissuader des propriétaire malhonnêtes.

 

Bonne continuation.

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Invité kogaratsu

Je viens vous donner des nouvelles car notre problème est bientôt résolu.

Je vais donc vous expliqué ce que j'ai fait en espérant que ça pourra vous servir.

merci de ce retour :)

En conclusion, l'ancien propriétaire est responsable. Je pensais qu'on ne pouvait pas se retourner contre un particulier mais si j'ai bien compris, en faisant la douche, il a réalisé un ouvrage. Il est don considéré comme "entrepreneur" et se doit d'avoir une garantie décénale.

pas entrepreneur, constructeur (cf 1792-1)

Voici les articles de loi qui pourront vous être utiles:

ceux sur lesquels va s'appuyer la réclamation de votre assureur.

1.responsable à titre subsidiaire sur le fondement de l'article 1641 du Code Civil
OK; ce n'est pas l'angle principal sur lequel le responsable est attaqué, mais c'est "pour mémoire".

2.engagé à réparer la cause du dommage sur le fondement de l'article 2044 du Code civil
donc l'action est restée au niveau amiable, et un protocole d'accord a été signé par votre vendeur (où il s'engage à un certain nombre de choses), vous et votre assureur.

c'est ce protocole qui motive cette réclamation; ce n'est donc pas applicable à tous les cas.

3.à titre principal, il est responsable sur le fondement des articles 1792, 1792-1 et suivants du Code civil
ça, c'est effectivement l'argument juridique imparable, puisque d'ordre public, et donc une clause contraire serait réputée non écrite.

Conclusion: l'ancien propriétaire est en cause. Il va devoir me payer la somme correspondant aux causes du sinistre. L'assurance va m'avancer les conséquences puis va se charger de les récupérer auprès de cet escroc.
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Bonjour Aie Mac,

Effectivement, cela ne peut pas s'appliqué à tout le monde mais j'ai quand même voulu donné la solution au cas où quelqu'un se retrouverait dans cette configuration.

J'ai essayé d'expliquer les choses mais je n'y connais pas grand chose en droit. Donc, merci pour ces précisions.

Bonne continuation

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Invité kogaratsu

bonjour bimbao

j'ai quand même voulu donné la solution au cas où quelqu'un se retrouverait dans cette configuration.

nous vous en remercions encore :)

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  • 1 month later...

Bonjour tout le monde,

 

Voici la suite de notre histoire (car elle n'est pas encore terminée!!!):

L'ancien propriétaire a pris un avocat qui a contesté la première expertise ainsi que le protocole d'accord. Pour cela, l'avocat se base sur le fait que l'expert et moi-même aurions soit disant forcé son client à signer le protocole d'accord (il est vrai que je le menaçais d'une arme et que l'expert lui a mis le couteau sous la gorge:). Du grand n'importe quoi!!). Il s'appuie également sur une mauvaise rédaction de ce dernier. Une seconde expertise a donc été demandé. Je viens d'apprendre que l'assurance a accepté mais que l'expert mandaté est le même que pour la première expertise. Il ne va donc pas se contredire et l'assurance m'a bien indiqué que la responsabilité de l'ancien propriétaire n'est plus à prouver. Cette seconde expertise est donc mise en place pour rédiger un nouveau protocole d'accord à l'amiable.

C'est là que les choses se corsent: l'ancien propriétaire estime ne pas être responsable des dommages. Par conséquent, il ne veut pas payer un cents. L'expert et l'assurance m'ont ptévenu que nous nous dirigeons vers une procédure judiciare.

Mes questions sont les suivantes:


    d'après l'assurance, l'expert et un ami juriste, nous avons de grandes chances de gagner un procès s'il a lieu. Partagez-vous cet avis?
  1. combien de temps peut prendre une telle procédure en tenant compte que je suis papa d'une famille de 3 enfants en bas âges et que la salle de bain n'est pas utilisable en l'état?
  2. Que pouvons nous attendre, financièrement, d'un tel procès?

 

Merci beaucoup.

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Invité kogaratsu
d'après l'assurance, l'expert et un ami juriste, nous avons de grandes chances de gagner un procès s'il a lieu. Partagez-vous cet avis?

oui; déjà répondu #12.

combien de temps peut prendre une telle procédure en tenant compte que je suis papa d'une famille de 3 enfants en bas âges et que la salle de bain n'est pas utilisable en l'état?

jusqu'à plusieurs années.

Que pouvons nous attendre, financièrement, d'un tel procès?

le remboursement des frais de mise en état de l'installation.

plus, probablement, des pertes d'usage (qui vous sont de toute façon garanties par votre assureur qui les récupèrera s'il vous les verse, ce qui ne vous fera rien de plus)

le paiement de débours au titre de l'article 700 (qui seront normalement récupérés par votre assureur)

peut-être des dommages et intérêts.

mais vous n'estez probablement pas pour ça...

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  • 3 weeks later...
oui; déjà répondu #12.

 

mais vous n'estez probablement pas pour ça...

 

Bonjour,

Désolé de cette réponse tardive. Il est évident que nous ne sommes pas pour aller en justice et récupérer de l'argent mais nous ne souhaitons pas être pris pour des imbéciles et devoir payer certains frais de notre poches.

La seconde expertise aura lieu d'ici quelques jours. Je vous tiendrais au courant.

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  • 2 weeks later...

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