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Forum juridique de Net-iris

Vente d'un bien entre parents et enfant


Aleister

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Bonjour,

 

J'ai une interrogation suite à la lecture d'un article dans une revue spécialisée :

 

Mes parents avaient une SCI dans laquelle était une maison. Mon père en était le gestionnaire. Les parts de cette SCI étaient partagées entre mes parents et l'une de mes soeurs pour 2/3 1/3. Nous sommes trois soeurs, dont une dont je ne parlerai pas parce que nous nous entendons très bien mais l'autre soeur est brouillée avec toute la famille et cause régulièrement des tourments à nos parents.

 

La SCI nous a vendu, à mon mari et à moi, la-dite maison au prix du marché de l'époque.

 

La vente de cette maison a été proposée à ma soeur à deux reprises de par le passé puisque l'entreprise familiale, qu'elle a eu en donation-partage, y avait son siège. Mes parents pensaient que ma soeur (à titre personnel ou professionnel) souhaiterait acheter la maison. Moi, j'y étais locataire et payais un loyer. A la troisième proposition d'achat déclinée par elle, comme j'y habitais, moi, j'ai accepté l'offre.

 

La SCI s'est trouvée vide après la vente. Le couple de ma soeur a remis ses parts je ne sais ni à qui ni comment. Mes parents ont partagé le prix de vente entre nous trois et nous ont fait une donation (certainement une donation-partage, je ne sais plus) devant notaire. Ma soeur a voulu récupéré la SCI vide pour y mettre ses propres biens en évitant des frais d'enregistrement. Qu'importe.

 

Mes parents ont toujours bon pied bon oeil, et pour longtemps j'espère, mais personne n'est éternel. Ils ont toujours essayé de faire au mieux de façon équitable pour nous trois et se sont fait assiter par des professionnels compétents (expert-comptable, avocat, notaire) mais parfois, une seule ligne dans un contrat peut le rendre caduc.

 

Ma soeur conteste cette vente et estime avoir été lésée.(!) Pourtant, elle a encaissé le chèque du tiers de la vente, tardivement certes, mais elle l'a encaissé. Cela vaut-il pour acceptation ?

 

Ce qui m'a mis la puce à l'oreille, c'est que l'entreprise nous a donné son congé pour déménager pour un local plus grand il y a quelques semaines, que ce congé nous a été porté par huissier de justice et qu'il ne m'était adressé qu'à moi personnellement. (Ma soeur ne nous dit même pas bonjour alors qu'elle travaille sous nos pieds pour vous décrire l'ambiance). J'ai contacté l'huissier qui m'a affirmé que ma soeur lui avait dit que j'étais seule propriétaire puisque j'avais eu la maison par donation. L'huissier a bien entendu fait le nécessaire et réadressé le congé au couple (mon mari et moi) et à notre régisseur. Pour elle comme pour nous, ce n'était que formalité administrative.

 

J'ai ensuite contacté l'expert-comptable qui s'était chargé de l'affaire. Il m'a confirmé que la maison était bien vendue et non donnée. ... Ca, je le savais puisque notre prêt immobilier avait forcément une raison d'être ! :-D

 

L'article auquel je fais référence au début de mon intervention disait qu'une vente entre parent et enfant peut être contestée par la fratrie au décès des parents, cette vente pouvant être considérée comme une avance sur héritage.

 

Je m'excuse de la longueur de mon explication mais j'essaie de faire concis sur une situation qui n'est pas simple. Je résume :

 

C'est la SCI représentée par mon père qui a vendu le bien à Madame ET MONSIEUR. Est-il possible que cette vente soit contestée par ma soeur (ou ses ayant-droit) et que notre maison entre dans la succession au décès de nos parents ?

 

Je vous remercie d'avance pour vos lumières.

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C'est la SCI représentée par mon père qui a vendu le bien à Madame ET MONSIEUR. Est-il possible que cette vente soit contestée par ma soeur (ou ses ayant-droit) et que notre maison entre dans la succession au décès de nos parents ?

 

A partir du moment où c'est une SCI familiale qui vous a vendu, il n'y a aucun raisonnement possible qui obligerait à intégrer la vente à la succession de vos parents.

 

Pour ce qui est de se plaindre du prix trop bas, c'est à la SCI de le faire. Elle doit le faire dans les 2 ans de la vente au plus tard. Et l'action n'est reçue que si la lésion subie par le vendeur est supérieure à 7/12èmes.

 

Autant dire que votre soeur peut s'accrocher pour contester les choses par ce biais.

 

Par contre, il n'est pas dit que le droit des sociétés ait lui bien été respecté. Il faudrait se plonger dans vos statuts de SCI pour savoir si le gérant pouvait passer seul la vente, ou s'il devait être autorisé par ses associés.

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Merci, ça répond à ma question et ça me rassure. :D

 

Compléments :

 

- Le prix de vente a été fixé par le notaire, l'avocate et l'expert-comptable en accord avec le marché. Nous avons payé le prix normal pour notre maison : les 3/3 puis un tiers m'a été rétrocédé par le notaire plus tard (donation du produit de la vente).

 

- Les parts de la SCI détenues par ma soeur étaient "symboliques". Elle n'avait aucun pouvoir de décision. Mes parents avaient lui laissé des parts pour faciliter son achat de la maison via la SCI.

 

Merci encore.

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Ca m'a l'air un peu folklorique la gestion de votre SCI. Et ceci est dit sans méchanceté aucune. :D

 

1°) si le notaire vous a rétrocédé un tiers du prix versé à la SCI, je doute un peu que ce soit une donation. Une donation par une SCI à un de ses associés, ça ne tient pas la route. Bien plutôt, je suppose que vous avez 1/3 des parts de la société. Et que le prix a été distribué entre les associés, vous donnant droit de récupérer 1/3 du prix que vous avez versé à la société. Ou alors, vos parents vous ont donné, au moyen d'une véritable donation, une partie du prix qu'ils ont touché de la SCI en tant qu'associés.

 

2°) si votre soeur a une infirme proportion des parts de la société, et que la SCI a acheté sa maison... la maison est à la SCI, pas à votre soeur. Et s'il n'y a pas de bail ou toute autre convention permettant à votre soeur d'occuper la maison, elle peut bien se faire mettre à la porte du jour au lendemain.

 

3°) le fait que votre soeur ait une infime proportion des parts de la SCI ne change pas grand chose au problème lors de la vente qui vous a été faite. C'est très rare, mais certaines SCI ont des statuts rédigés de telle manière que le gérant peut vendre seul certains immeubles. Et, à l'autre extrême, dans beaucoup de SCI, le gérant ne peut vendre qu'avec l'autorisation unanime de tous les associés, y compris celui qui a 1 part sur 1.000.

Aussi, pour savoir s'il y a un problème ou pas à ce niveau, il faudrait avoir les statuts.

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1) Mes parents ont récupéré le fruit de la vente en nom propre avant de le donner.

 

3) Dans tous les cas, ma soeur ne peut pas dire qu'elle n'a pas été informée. Mais mon père avait pleins pouvoirs sur la SCI.

 

Tout est très clair pour moi et je vous remercie. :)

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Je confirme les propos de Caepolla.

 

Vous parlez d'une SCI. Alors déjà, on n'achète pas et on ne vend pas les parts d'une SCI comme ça. Vos parents ont forcément donné leur accord pour ce que sont devenues les parts de cette SCI de votre sœur. Vous semblez dire que votre père gérait tout, mais ce n'est pas comme cela que marche une SCI. Votre soeur avait autant à dire que votre père.

 

Et si la maison a été vendue au prix du marché, votre sœur ne pourra pas attaquer cette vente. Sans oublier que pour que vous soyez propriétaires aujourd'hui, il faut qu'elle ait signé l'acte de vente. Elle ne pourrait revenir dessus que pour cause d'abus de faiblesse.

 

Pour le reste, si vous avez signé une donation ou une donation partage, vous devez en avoir une copie. Commencez par la relire, car c'est là, si ce n'estg pas une donnation partage et que votre soeur ne l'a pas signée, qu'il pourra y avoir problème, et non au niveau de la vente.

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Au sujet de la SCI venderesse, il est stipulé sur l'acte de propriété :

 

"La société dénommée "SCI ...", vendresse est représentée par Monsieur ...

 

Spécialement autorisé à l'effet des présentes, en vertu d'une délibération de l'AGE des associés en date du ... "

 

Pour les papiers des donations-partages que mes parents ont fait, je n'ai aucun papier, mes parents ont tout conservé.

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S'il y a bien eu une décision de l'AGE donnant à votre père pouvoir de signer, votre sœur ne peut s'y opposer. Bien sûr, elle a dû à cet effet signer le PV de l'AGE.

 

Si vous n'avez pas l'acte de donation, comme celui est enregistré aux hypothèques, il suffit de demander à ce service l'acte en question. Donc, d'abord une demande sommaire des actes passés par votre père et ensuite une copies des actes qui vous intéressent. Le tout est payant, mais relativement peu onéreux.

 

 

Il est anormal que vous n'ayez pas copie des actes qui vous concernent et que vous avez signé. Cela peut très largement expliquer la mauvaise humeur de votre sœur.

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