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Forum juridique de Net-iris

Vente et rachat avec mon fils


Magalie2b

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Bonsoir,

 

Je suis veuve usufruitière (40%) sur la totalité des biens issus de la communauté, mon fils unique est nu propriétaire depuis la succession.

Je compte déménager mais nous voulons acquérir ensemble un bien d’une valeur de 225000€ frais notaire inclus qui sera ma nouvelle résidence principale. Usufruit pour moi,

Nue propriété 60% sur 225000 l = 135000 €, c’est bien ça ?

 

A l’heure actuelle ma résidence actuelle n’est pas encore vendue, alors dans un premier temps , pour financer les fondations, nous vendons un bien 100000 (qui a trouvé acquéreur).

 

Puis je laisser la totalité de la vente à mon fils ?

le notaire peut il reporter les 100000 sur la part de la nue propriété du nouveau bien ?

Avec mention de ce remploi et origine des fonds dans l’acte.

Merci

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Attention sur les achats en démembrement faits un parent et son héritier. La loi fiscale présume, sauf preuve contraire, que de tels achats sont bidons et réintègre la valeur de toute la propriété dans la succession de l'usufruitier.

 

Discutez au préalable de votre montage avec votre notaire, qu'il n'y ait pas de couac.

 

Article 751 du Code général des impôts[/b ] :

 

Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu'à preuve contraire, de la succession de l'usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l'usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l'un de ses présomptifs héritiers ou descendants d'eux, même exclu par testament ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu'il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n'est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès ou qu'il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l'article 669.

La preuve contraire peut notamment résulter d'une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine, quel qu'en soit l'auteur, en vue de financer, plus de trois mois avant le décès, l'acquisition de tout ou partie de la nue-propriété d'un bien, sous réserve de justifier de l'origine des deniers dans l'acte en constatant l'emploi.

Sont réputées personnes interposées les personnes désignées dans les articles 911, deuxième alinéa, et 1100 du code civil.

Toutefois, si la nue-propriété provient à l'héritier, au donataire, au légataire ou à la personne interposée d'une vente ou d'une donation à lui consentie par le défunt, les droits de mutation acquittés par le nu-propriétaire et dont il est justifié sont imputés sur l'impôt de transmission par décès exigible à raison de l'incorporation des biens dans la succession.

 

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Bonsoir

 

D'après ce que j'ai lu sur le net une loi de finances 2008 corrige cette anomalie sur la demande du notarat

 

- Patrimoine : Acquisition en nue-propriété : une réforme salutaire

 

 

"Le loi de finances pour 2008 est venue tout d’abord conforter l’utilisation du démembrement de propriété pour aider ses proches de son vivant. Elle lève en effet tout risque de requalification et de taxation sur une opération de plus en plus couramment pratiquée par les parents ou grands parents pour aider des enfants ou petits-enfants à devenir propriétaire.

 

la loi de Finances pour 2008 fixe désormais de nouvelles règles. Dès lors qu’une donation est enregistrée, le fisc ne peut plus contester l’acquisition de biens en démembrement de propriété financées en partie par le fruit d’une donation. Au décès des parents, les enfants seront exonérés de droits de succession sur le bien si les parents en étaient seulement usu-fruitiers ou ne seront taxés que sur la nue-propriété si ces derniers étaient nus-propriétaires.

 

Une grosse différence qui devrait donner de nouvelles idées aux parents ! Généralement, ces derniers se contentaient de donner un bien déjà acquis en démembrement : en nue-propriété pour minorer les droits de succession (la valeur de l’usufruit n’étant jamais taxée) ou en usufruit (pour aider financièrement pendant quelques années) ou encore, s’ils n’avaient pas de biens, ils leur donnaient une comme d’argent leur permettant d’en acquérir un. Désormais, ils pourront faire les deux !"

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Le texte tel que je l'ai cité est la version aujourd'hui en vigueur. Après modification par la réforme que vous mentionnez (qu'on retrouve au 2ème alinéa de la version actuelle). Avant cela, les exceptions étaient encore plus restrictives.

 

Malheureusement, la réforme n'a fait qu'augmenter les exceptions, sans supprimer le principe.

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On peut bien sûr faire un remploi en démembrement. Mais ça suppose de vendre d'abord, et de racheter ensuite avec le prix. Or, à vous lire, j'avais l'impression que vous alliez acheter (avec un prêt-relais ?), pour rembourser ensuite avec le prix de vente de la maison.

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Désolée si je me suis mal exprimée !

Oui c'est ça je vends d'abord le studio (nous avons un acquéreur potentiel) et on réemploie la somme sur le nouveau bien. Je procède ainsi parce que ma résidence principale n'est pas encore vendue et pour ne pas laisser passer l'affaire du nouveau bien qui est un achat intéressant en VEFA.

 

Pour financer le complément, la somme de ma résidence principale sera réemployer de la même façon.

 

---------- Message ajouté à 01h04 ---------- Message précédent posté à 00h51 ----------

 

oups ! j'ai appuyé trop vite sur envoyé.

 

Ces explications peuvent elles changer le remploi que je voulais faire dans mon premier post ? Merci

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Je suppose que sur le bien vendu, vous êtes propriétaire de la moitié et usufruitière de l'autre moitié (vous parlez de biens issus de la communauté), donc sur 100000€, 70000€ vous reviennent et 30000€ reviennent à votre fils.

Si votre souhait est d'être seulement usufruitière du nouveau bien (n'incluez pas les frais de notaire dans le prix pour le calcul de la quote-part usufruit / nue-propriété), disons 200000€ pour illustrer, vous devez y investir au total 80000€ et votre fils 120000€. Votre investissement personnel (fonds nouveaux réellement apportés, non issus de la vente de l'ancien bien, ou si l'on veut, la dépense nette) doit donc être de 10000€ tandis que celui de votre fils doit être de 90000€.

Toute opération où votre fils n'aura pas sorti 90000€ et vous 10000€ pour compléter le produit de la vente sera considéré comme une donation à votre fils, à mon avis.

Si votre souhait est de rester pleine propriétaire pour moitié et usufruitière de l'autre moitié, vous devrez apporter de manière externe 70000€ et votre fils 30000€.

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Merci de votre réponse. Mon souhait est d'être simplement usufruitière pour que le nouveau bien lui revienne directement, à mon décès, sans payer de droits.

Si je reste pleine propriétaire pour moitié et usufruitière de l'autre moitié, il aurait des droits à payer à mon décès ? Quelle est la meilleure façon de procéder ? je commence à m'embrouiller.

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Pour moi, l'acte d'achat en VEFA doit mentionner, pour un prix total de 200000 :

- que vous achetez l'usufruit du bien, valorisé à 80000, au moyen :

. du remploi de 70000 issus de la vente du bien démembré

. d'un apport de 10000 (au comptant ou prêt bancaire)

- que votre fils achète la nue-propriété du bien, valorisée à 120000, au moyen :

. du remploi de 30000 issus de la vente du bien démembré

. d'un apport de 90000 (au comptant ou prêt bancaire)

 

Je ne pense pas qu'il soit utile de préciser que c'est telle fraction des travaux (fondations, le paiement est échelonné en VEFA) qui remploie le produit de la vente ?

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J'ai téléphoné au notaire du promoteur, le calcul sur la quote part de la nue propriété doit se faire sur 225000€ : c'est une vente avec frais de notaire

offerts et FAI inclus.

Concernant la part qui me revient sur la moitié : 50000€ le notaire m'a dit que je pouvais faire une donation déclarée au fisc, puis mon fils la remet au notaire pour augmenter sa quote part de nue propriété. Qu'en pensez vous ? Merci

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Vous pouvez faire donation déclarée des 70000, si vous voulez.

L'important, c'est que votre fils débourse 135000, et vous 90000, dans l'opération d'achat (donc sur une base de 225000). Mais si vous donnez les 70000, il faut que vous trouviez les 90000. Si vous ne donnez que 50000, il faut que vous trouviez 70000 (vous remployez 20000). Si vous gardez tout et ne donnez rien, il faut que vous trouviez 20000 (vous remployez 70000).

Pareil du côté de votre fils : si vous donnez 70000, il n'a que 35000 à trouver, puisqu'il a 100000, issus de 30000 de sa part et de 70000 de la donation. Si vous ne donnez rien, il a 105000 à trouver (remploi des 30000).

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Je vous remercie d'avoir pris le temps de me faire tous ces calculs !

Je vais voir tout ça de près avec le notaire. Mon but est de mettre le maxi sur la nue propriété. Juste une dernière question : comment se passe la ventilation d'argent pour la donation de ma part et le remploi, est ce le notaire qui se charge des formalités et garde l'argent de la vente ou bien il nous remet 2 chèques ?

Merci

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Mon but est de mettre le maxi sur la nue-propriété

Mais ça ne veut rien dire.

La nue-propriété vaut 135000 et c'est à votre fils de dépenser cette somme, à l'aide des 30000 issus de la vente, et à l'aide 105000 qui proviendront de ses fonds propres antérieurs et/ou de donation par vous (par exemple tout ou partie des 70000 de la vente) et/ou de prêt.

Et l'usufruit vaut 90000, et c'est à vous de dépenser cette somme, qui proviendra de vos fonds propres antérieurs et/ou de tout ou partie des 70000 issus de la vente et/ou de prêt.

 

En revanche, vous pouvez bien faire une donation de 105000 à votre fils, en donnant les 70000 de la vente et encore 35000 en plus : je ne sais pas si c'est ce que vous vouliez dire par mettre le maxi sur la nue-propriété ? La formulation plus correcte serait "mon but est de donner le maximum possible à mon fils pour qu'il n'ait rien à débourser pour acquérir la nue-propriété".

 

A mon avis, si vous faites une donation, c'est séparé, en tout cas, cela me semble plus simple et plus clair : vous vendez, le prix de vente est partagé, ensuite vous faites une donation (qui peut être plus élevée que votre part du prix de vente).

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Désolée pour ma formulation, je me suis très mal exprimée.

 

 

Je reviens un instant sur une de vos réponses précédentes ou vous m'aviez demandé si je voulais rester propriétaire pour moitié et usufruitière de l'autre moitié (donc ma situation actuelle) dans cette "hypothèse d'achat mais avec la vente de ma résidence principale à 225000€" comment ça se passerait pour les droits à mon décès, mon fils aurait donc que les 60% de la moitié.

 

Merci à vous

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Attendez je ne comprends plus, la vente, c'est celle de la résidence principale actuelle à 100000, et vous achetez une nouvelle résidence principale à 225000. Pourquoi parlez-vous de vente à 225000 ?

 

Quoi qu'il en soit, lorsqu'un bien est vendu, le prix de vente est partagé au prorata de la valeur des droits de chacun au moment de la vente (et donc la valeur de l'usufruit évolue avec l'âge de l'usufruitier, donc si vous vendez le bien à 100000 dans 10 ans, votre fils en aura 70% et non 60% de la moitié).

 

Et en cas de décès, l'usufruit sur le bien s'éteint et donc le nu-proppriétaire devient plein propriétaire de sa part sur le bien - ce n'est pas une succession, mais une extinction d'usufruit. Si l'usufruitier possédait aussi une part en pleine propriété, alors cette part rentre dans sa succession et est transmise à ses héritiers par succession.

Donc sur un bien dont vous êtes pleine propriétaire pour moitié et usufruitière de l'autre moitié (sans conjoint), votre unique fils en devient plein propriétaire en totalité, pour une moitié par extinction de l'usufruit, pour l'autre moitié par héritage.

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Bonjour, vous n'aviez peut être pas lu mon premier poste au je disais ceci : A l’heure actuelle ma résidence principale en région parisienne n’est pas encore vendue, alors dans un premier temps , pour financer les fondations de ma future résidence principale dans le Sud, nous vendons un autre bien 100000 (qui a trouvé acquéreur).

 

Pour résumer : résidence principale actuelle : mise en vente 225000 (mais pas encore vendue)

Studio 100000 que je vends en priorité pour avoir les liquidités qui serviront à financer le début des travaux VEFA à 225000 (même valeur que ma maison actuelle, c'est peut être ce montant qui vous a embrouillé), ce bien VEFA sera ma nouvelle résidence principale. que je voulais acheter avec mon fils pour qu'il n'ai pas de droits à payer mon décès.

 

Concernant le partage de la vente de ma maison actuelle mon notaire avait calculé ainsi : 225000/2=112500+40% usufruit 45000 = 157500 pour ma part et pour mon fils 67500. C'est bien ça ?

Se serait peut être moins compliqué en achetant seule et de faire la donation après ? Qu'en pensez vous. Merci et désolée pour toutes ces embrouilles.

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Ok effectivement, vous n'aviez pas donné de prix à la résidence principale actuelle.

 

Donc c'est la même nature de calcul, votre fils doit payer 135000 qu'il peut financer en remployant 30000+67500 = 97500 et compléter avec 37500 venant de lui ou venant d'une donation.

Ce que vous recevez des deux ventes 70000+157500 = 227500 vous permet à la fois de donner 37500 et de payer l'usufruit 90000 du nouveau bien.

 

Je ne vois pas où est le problème. La question du remploi ne concerne que la globalité, et pas les paiements fractionnés.

Donc les 100000 seront utilisés pour payer les fondations, 30000 par votre fils et 70000 par vous. Il n'y a pas à chercher plus loin. Il restera à votre fils à payer 105000 et à vous 20000, et ce grâce à la seconde vente (qu'il faut donc vite prévoir pour ne pas faire face à des retards de paiements fractionnés de la VEFA).

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Il restera à votre fils à payer 105000 et à vous 20000, et ce grâce à la seconde vente (qu'il faut donc vite prévoir pour ne pas faire face à des retards de paiements fractionnés de la VEFA).

 

Et surtout pas de chèque globaux, mais bien des virements distincts du fils et de la mère. Et pas directement au promoteur, mais par la comptabilité du notaire. Avec traces des mouvements de fonds depuis les comptes d'origine à la comptabilité du notaire. Pour avoir un maximum de preuves que les fonds utilisés par le fils ne viennent pas en fait de la mère.

Sinon, l'article du Code général des impôts, cité en première page du fil, jouera à plein. Et le prétendu usufruit de Madame sera requalifié en pleine propriété pour le calcul des droits de succession. Le principe, c'est que l'usufruit est ici réputé bidon. Il faut absolument une preuve contraire pour empêcher la présomption fiscale de jouer.

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Je vous remercie, le notaire peut conserver les 2 chèques respectifs ? et noter la mention de ce remploi et origine des fonds dans l’acte.

 

Autre petite question :supposons que je décide d'acheter toute seule avec mes partsme revenant et que je fasse donation de la nue propriété après l'achat à combien reviendrait les frais ? Merci

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Vu que dans une VEFA le paiement est en partie à terme, donc postérieur à l'acte... la preuve de l'origine des deniers ne peut être inscrite dans l'acte. Du moins, pas pour tout.

 

Quant à acheter seule, puis faire donation. Ca dépend de votre âge et de la valeur des biens donnés.

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Vu que dans une VEFA le paiement est en partie à terme, donc postérieur à l'acte... la preuve de l'origine des deniers ne peut être inscrite dans l'acte. Du moins, pas pour tout.

 

Mais alors comment seront inscrites les preuves des donations qui viendront du remploi ?

 

Pour l'achat seule : valeur maison 225000 (61ans)usufruit 40%, nue propriété 60%.

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Vous écrivez tout dans l'acte notarié.

Fonds en bien propre de Mme provenant de la vente de X, placée sur le compte X : ... pour l'usufruit

Fonds en bien propre du fils provenant de la vente de X placé sur le compte Y et d'une donnation en argent faite le ..., déclarée le pour la nue propriété.

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