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Forum juridique de Net-iris

Indemnité d'occupation ou Loyer ?


Momide

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Bonjour,

 

Voilà la situation : Je suis proprio et j'ai un locataire mauvais payeur.

Suite à des mois de retard de loyer je lui ai fait envoyé par huissier un commandement de payer...... mais aucune réaction continuant à accumuler des loyers impayés !! J'ai donc dû l'assigner au TI avec l'aide d'un avocat...... 15 jours après qu'il ait reçu l'assignation, le locataire paie tout ses mois de retard soit 7 mois de retard de loyer et m'envoie par lettre simple la résiliation du bail.

 

Voici mes questions :

 

1/ La résiliation du bail est-elle effective par cette lettre simple non envoyée en LRAR?

2/ Le bail contient une clause de résiliation en cas de retard de paiement du loyer. Le bail est-t-il résilié de fait par le retard de paiement malgré la régularisation que le locataire a fait ?? Je sais que la résiliation juridique du bail est l'affaire du juge mais dans ce cas il y a eu régularisation des loyers après l'assignation et avant le procès !!

3/Pendant ses retard de loyer je lui adressais des avis d'échéances et non des quittances .... maintenant qu'il a payé alors que le bail est supposé résilié (clause du bail) mais qu'il a payé dois-je lui envoyé une quittance pour Indemnité d'occupation ou pour un Loyer ???

 

4/ Le locataire a choisi une date de départ postérieur à la date du procès ...si le juge maintient le bail puisque le locataire a payé que devient la validité du préavis de résiliation que le locataire m'a envoyé en lettre simple ???

 

Merci pour vos réponses

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Bonjour,

Si logement vide, la loi est claire, le congé du locataire se donne par lettre RAR ou pli porté par huissier.

C'est la date ou vous signez l'accusé de réception pour la LRAR ou celle du premier passage de l'huissier qui débute le préavis de 3 mois, si pas d'accusé signé, pas de date de début du préavis...

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puisque la dette locative n'existe plus, le juge ne prononcera pas la clause resolutoire

 

cependant, le congé que vous avez recu est bien valable, meme s'il n'a pas été envoyé par LRAR, et engage bien votre locataire :

vous avez le courrier ecrit et signé de votre locataire indiquant qu'il quitte le logement

 

Le seul probleme sera de determiner la date de reception de ce congé, et donc, le debut du preavis

 

Le locataire ne peut invoquer sa propre turpitude (envoi en lettre simple au lieu de LRAR) pour refuser de quitter les lieux

Vous seul pouvez faire valoir le non respect de l'art 15 de la loi du 06/07/89 pour refuser ce congé (apres tout, rien ne prouve que vous l'avez recu)... mais si vous voulez que le bail prenne fin, je vous conseille de ne pas megoter et d'accepter la date de depart mentionnee sur ce courrier...

 

Votre locataire vous doit le preavis, ce qui explique que la date est posterieure a la date d'audience : prenez acte par LRAR de son congé recu le xx, et proposez lui une date/heure pour l'edl de sortie et remise des cles

Prevoyez egalement (si le bail l'indique) les modalités de visite du logement (2h maxi /jours ouvrés)

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Vu nos 2 messages, je suis donc en désaccord avec Vero, mais simplement parce que je n'ai pas cherché à savoir quel est votre but.

S'il est de voir rapidemment partir le locataire, pas de problème, vous pouvez prendre en compte son congé, personne ne vous en tiendra rigueur...

S'il est, au contraire, de continuer à toucher les loyers, ce congé n'est pas valable et votre locataire doit continuer à vous payer les loyers...

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Mon but est bien sûr qu'il parte ....

 

1/Le préavis du locataire n'a été que de un mois et je vais l'accepter...donc le locataire n'est pas face à l'obligation du délai de préavis (3 mois) pour qu'il ne puisse pas quitter la location avant la date du procès ....il a choisi tout seul la date qui lui convient, d'ailleurs en me précisant que la caution ferait office de paiement du loyer du mois de préavis qu'il a décidé tout seul :rolleyes:.

 

Je crains une manipulation de sa part.... car si son pré-avis n'est pas légalement opposable.... il pourra se valoir de la validité du bail puisque fort probablement le juge ne va pas le résilier .... à moins de signaler au juge que le locataire a donné son congé par lettre simple...

 

Qu'en pensez-vous?

 

2/Dans le contexte actuel dois-je lui envoyer des quittances de loyer ou des quittance pour Indemnité d'occupation ??

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C'est une location vide ou meublée ?

Si meublée, le préavis est effectivement d'un mois.

Si vide, il est de 3 mois sauf si le locataire à droit à préavis réduit (en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi).

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Vu nos 2 messages, je suis donc en désaccord avec Vero, mais simplement parce que je n'ai pas cherché à savoir quel est votre but.

S'il est de voir rapidemment partir le locataire, pas de problème, vous pouvez prendre en compte son congé, personne ne vous en tiendra rigueur...

S'il est, au contraire, de continuer à toucher les loyers, ce congé n'est pas valable et votre locataire doit continuer à vous payer les loyers...

 

bien entendu, j'ai pense que le but recherché etait que le locataire parte au plus vite (ce que laissait supposer la procedure en cours) ;)

donc, Lag0, nous sommes parfaitement d'accord :)

 

 

sinon, pour repondre aux questions de Momide :

 

si, le preavis recu est bien opposable a votre locataire puisqu'il l'a lui-meme ecrit et signé

Il ne peut, maintenant, se dedire en invoquant comme "excuse" l'envoi en courrier simple

 

Vous pouvez lui adresser par LRAR votre reponse, en indiquant que, suite a son courrier du xx/xx/xx

- vous avez pris note de son depart (et de la fin du bail) pour le xx/xx

- qu'a titre exceptionnel, vous acceptez de reduire son preavis a un mois

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Mon but est bien sûr qu'il parte ....il s'agit d'une location Vide, le locataire ne donne aucune information quant à son emploi eu sa situation

 

1/Le préavis du locataire n'a été que de un mois et je vais l'accepter...donc le locataire n'est pas face à l'obligation du délai de préavis (3 mois) pour qu'il ne puisse pas quitter la location avant la date du procès ....il a choisi tout seul la date qui lui convient, d'ailleurs en me précisant que la caution ferait office de paiement du loyer du mois de préavis qu'il a décidé tout seul :rolleyes:.

 

Je crains une manipulation de sa part.... car si son pré-avis n'est pas légalement opposable.... il pourra se valoir de la validité du bail puisque fort probablement le juge ne va pas le résilier .... à moins de signaler au juge que le locataire a donné son congé par lettre simple...

 

Qu'en pensez-vous?

 

2/Dans le contexte actuel dois-je lui envoyer des quittances de loyer ou des quittance pour Indemnité d'occupation ??

 

J'ai repris l'ensemble du texte pour resituer le contexte ..

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Une question, si vous acceptez que son DG serve à payer le dernier loyer, comment ferez-vous si le locataire vous rend un logement dévasté ? Le DG ne sert pas à payer le loyer...

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Merçi pour la rapidité de vos réponses, ma deuxième interrogation est restée sans réponse.

 

 

 

 

2/Dans le contexte actuel dois-je lui envoyer des quittances de loyer ou des quittance pour Indemnité d'occupation ??

 

 

3/Justement pour le DG, que puis-je faire puisque c'est un mauvais payeur.. s'il quitte vraiment les lieux il ne me donnera certainement pas sa future adresse...??!!!!

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C'est une porte blindée, on peut changer le barillet d'une porte blindée?

 

Non, Golfy, il n'a pas demandé les quittances mais par correction j'avais l'habitude de les lui envoyés spontanément ... puis je devais lui envoyer des avis d'échéance quand il ne payait pas....

 

Maintenant qu'il a payé s'il ne reçoit aucune situation de son compte il pourrait retourner l'argument contre moi :rolleyes:

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tant qu'il ne demande rien, laissez courrir.

c'est tout à votre honneur mais cela pourrait se retourner contre vous ...

alors mon conseil: ne faites rien. surtout que lui de son coté ne fait pas les choses selon la loi (congé, preavis, se payer sur le DG, etc ) !!!

 

il ne faut pas être plus royaliste que le roi. :p

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si, le preavis recu est bien opposable a votre locataire puisqu'il l'a lui-meme ecrit et signé

Il ne peut, maintenant, se dedire en invoquant comme "excuse" l'envoi en courrier simple

 

Vous pouvez lui adresser par LRAR votre reponse, en indiquant que, suite a son courrier du xx/xx/xx

- vous avez pris note de son depart (et de la fin du bail) pour le xx/xx

- qu'a titre exceptionnel, vous acceptez de reduire son preavis a un mois

 

Vero1901 me conseille de lui confirmer les choses par LRAR, dois-je le faire? ça l'air d'une bonne idée ....ou dois-je demeurer dans le silence jusqu'aux conclusions du procès ??

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Oui, bien sur...

 

Mais ce n'est pas le même prix :p

 

---------- Message ajouté à 14h47 ---------- Message précédent posté à 14h38 ----------

 

Quelles sont les dates prévues pour l'audience, et pour son départ?

 

Si vous avez récupéré les loyers dus, cette audience là ne sert plus à grand chose et votre intérêt est peut être de demander un report d'audience. Après son départ.

 

Cela vous permettra d'évoquer le fait qu'il n'aie pas quitté les lieux, au cas où, et de toutes façons il vous restera un loyer impayé à évoquer. Le dernier.

 

Savoir que l'audience est "devant lui", risque d'infléchir sa décision dans le sens du départ, s'il hésitait encore à tenir parole.

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Mais ce n'est pas le même prix :p

Rien à voir avec le fait que ce soit une porte blindée ou pas, c'est la qualité de la serrure qui fera le prix du changement de canon. On peut très bien avoir une serrure de haute sécurité sur une porte non blindée (c'est le cas de la plupart de mes apparts), et dans ce cas, ce sera le même prix :D

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Rien à voir avec le fait que ce soit une porte blindée ou pas, c'est la qualité de la serrure qui fera le prix du changement de canon. On peut très bien avoir une serrure de haute sécurité sur une porte non blindée (c'est le cas de la plupart de mes apparts), et dans ce cas, ce sera le même prix :D

 

 

Ma foi oui... J'ai l'habitude de voir le serrurier débarquer avec ses airs graves et de faire "full monty" sur les portes...

Je te blinde et je t'encadre et je te mets une serrure Fort Knocks... et je rajoute un judas et une p'tite chaine dorée pour compléter...

 

C'est précieux, un locataire! faudrait pas se le faire voler!:D

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Il me semble que l'on répond bien à une question de l'internaute, question qui est :

C'est une porte blindée, on peut changer le barillet d'une porte blindée?

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Il me semble que l'on répond bien à une question de l'internaute, question qui est :

 

 

Tout à fait .:)

 

Je réitère que l'essentiel me parait de faire le gros dos, de reporter la date d'audience au delà de celle prévue pour le départ et d'avoir un huissier après de soi pour l'EDL

 

Moi, j'y ajouterais un coup fourré de ma façon, mais bon...:D

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Quelles sont les dates prévues pour l'audience, et pour son départ?

 

Si vous avez récupéré les loyers dus, cette audience là ne sert plus à grand chose et votre intérêt est peut être de demander un report d'audience. Après son départ.

 

Cela vous permettra d'évoquer le fait qu'il n'aie pas quitté les lieux, au cas où, et de toutes façons il vous restera un loyer impayé à évoquer. Le dernier.

 

Savoir que l'audience est "devant lui", risque d'infléchir sa décision dans le sens du départ, s'il hésitait encore à tenir parole.

 

Excellente idée pour le report de l'audience mais mon avocat ne me l'a pas suggéré .... bizarre pour un avocat spécialisé ??

 

Ceci dit, si le report est de deux mois, l'audience n'aura plus aucun motif sauf les dommages et intérêts... il peut entre temps s'évaporer sans laisser sa future adresse, la condamnation ne sera qu'encre sur papier ....

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l'interet du report d'audience est double :

- cela mettra la pression sur votre locataire pour qu'il parte au plus vite ... et avant l'audience ;)

- et si le locataire a bien quitté les lieux, mais que vous avez des degradations dans le logement, vous pourrez reclamer le paiement du dernier mois impayé ... et conserver le DG (sur justificatifs) pour les degradations que l'edl de sortie laisseraient apparaitre

 

Surtout, exigez que le locataire vous fournisse son bordereau d'information fiscale, prouvant qu'il est a jour dans le paiement de sa taxe d'habitation :

En effet, il ne faudrait pas que vous vous retrouviez (en prime) avec ses (eventuels) impayés fiscaux :mad:

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      D'autre part, lorsque j'ai réclamé à l'agence immobilière le remboursement du trop-perçu, dans un premier temps elle m'a proposé de le conserver au crédit de mon compte locataire pour m'éviter de futurs prélèvements. J'ai refusé et elle m'a donc dit qu'elle me rembourserait par chèque en le postant ce jour ou le lendemain. Or, dans un second temps, l'ai téléphoné à l'agence immobilière deux jours après pour savoir si elle avait bien posté ledit chèque de remboursement, celle-ci m'a rétorqué que non mais qu'elle allait le faire ce jour, je l'ai recontacté deux jours ensuite et le chèque n'était toujours pas posté et elle me promettait, comme au cours des appels précédents, de me le poster le jour-même...
      Comprenant que cette situation allait certainement volontairement perdurer et accentuer mon découvert non-autorisé par des frais engendrés par la situation et étant dans l'impossibilité de retirer le moindre argent depuis plusieurs jours, j'ai envoyé un e-mail à l'agence immobilière exigeant le remboursement immédiat du trop-perçu et par virement en lui rappelant mon contexte de vie à ce moment-là ainsi que les conséquences du prélèvement abusif de loyer, et j'ai également demandé, sur présentation d'un justificatif établi par mon conseiller bancaire, le remboursement des frais bancaires générés par la responsabilité de l'agence immobilière. Celle-ci m'a bien remboursé, par virement, le trop-perçu de loyer mais a toujours refusé de me rembourser les frais bancaires.
       
      Pour finir, j'ai retrouvé un autre appartement beaucoup mieux et moins cher afin de m'aider à remonter la pente dans laquelle je suis tombée, et j'ai donc voulu donner, à l'agence immobilière, mon préavis (un mois en ce qui me concerne en fonction de ma situation actuelle) directement par "lettre remise en main propre contre décharge". J'avais prévu de quitter l'appartement pour le 05 janvier 2018. Je suis passée à l'agence immobilière le 04 et 05 décembre 2018 aux horaires d'ouverture et j'ai été systématiquement, au cours de ces deux jours consécutifs, confrontée à une porte fermée sans aucune information (absence temporaire, vacances d'hiver...???).
      J'ai donc été contrainte, par la force des choses, d'envoyer mon courrier en recommandé avec accusé de réception et ai donc barré sur mon courrier initial "lettre remise en main propre contre décharge" que j'ai remplacé par "courrier envoyé en recommandé avec avis de réception".
       
      Or en retour de mon courrier, l’agence immobilière m’a répondu que, pour mon préavis, seule la date de réception du courrier faisait foi (soit une résiliation de bail au 07 janvier 2019 puisque mon courrier a été reçu au 07 décembre 2018) et non la date d’envoi (le 05 janvier 2019) et refuse donc m’accorder mon préavis initialement prévu au 05 janvier 2019.
       
      J’aurais donc souhaité savoir quels autres recours, hormis ceux que j’ai déjà engagés, je pouvais avoir pour cette situation, et notamment pour récupérer les frais bancaires que l’agence immobilière refuse de me rembourser et pour faire valoir mon préavis au 05 janvier 2019 et non pas au 07 janvier 2019 car j’estime que l’agence immobilière m’a déjà bien assez arnaquée comme ça !
       
      Je vous remercie de vos réponses et vous prie de m’excuser pour la longueur du message en espérant avoir exposé la situation assez clairement.
    • Par Vinl
      Bonjour,
       
      [...]
       
      A mon arrivée, il n'y avait ni eau, ni électricité.
       
      J'ai contacté le fournisseur d'eau et d'électricité pour mettre en service qui ne pouvaient pas venir dans l'immédiat.
      Je suis restée quelques jours sans eau, ni électricité.
      Le technicien de l'électricité m'a dit que normalement, c'était à l'agence immobilière de s'occuper de tout ça avant l'entrée des lieux.
       
      Là, je viens de recevoir ma facture d'ouverture de contrat et elle est plutôt salée pour une première : 118 € qui comprennent l'abonnement + l'ouverture du compteur, sans la consommation d'eau.
       
      J'aurais donc voulu savoir si c'était effectivement dans les obligations de l'agence immobilière d'ouvrir le compteur d'eau et d'électricité. Et si oui, puis-je lui réclamer la somme relative à l'ouverture du compteur d'eau (sans la part d'abonnement, évidemment) ?
       
      Merci d'avance de vos réponses.
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