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Forum juridique de Net-iris

anomalie sur acte authentique immobilier


Jpvincent

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Bonjour

un bien est en train d'etre mis en vente par une Agence immobilière et après contact pris auprès de cette agence la surface est 49,80 m² alors que le dit bien fait état sur les plans et règlement de copropriété de 37m² .cette agence me dit que l'acte authentique en date de 2001 atteste bien de 49,80 m².

Le suplus correspond à l'aménagement de greniers en chambres .

Ces modifications ont été réalisées sans autorisation et demande formulées par leurs auteurs avec percement sur la toiture pour réaliser des ouvertures en toiture ,renforcement par un faux solivage pour la pose de parement et d'isolation accroché sur des parties communes toujours sans autorisation des copropriétaires , transformation et appropriation de grenier en jouissance privative à des fins de transformer un surface commune en surface privative et de ce fait de valoriser le bien de 37m² (T2 ) en un bien de près de 50m² en T4.

Par retour pouvez vous m'indiquer la marche à suivre officiel pour mettre fin à ces pratiques et rendre à la copropriété les éléments lui revenant ou bien de vendre à ces copropriétaires peu scrupuleux les surfaces ainsi anormalement acquises et surtout vendues à des copropriétaires qui ne connaissent peut etre pas l'historique

réponse assez urgente si possible nous avons une AG le 05/08/09

je pense que plusieurs autres biens on déja subit ce genre de problèmes

D'avance merci de votre aide.

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  • Réponses 20
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Il n'y a pas le feu au lac, la prescription est de 30 ans.

 

Ensuite :

 

- soit ça se règle à l'amiable. Et la copropriété vend les parties communes empiétées à ceux qui croyaient en être propriétaires, à charge pour eux de se retourner contre les responsables de l'empiètement. Voir un géomètre (pour le modif à l'EDD) et un notaire (pour la vente).

 

- soit ça va au clash. Il faut alors que l'AG autorise le syndic à agir en justice. Et ensuite ce dernier conduit, avec un avocat, une action en revendication de parties communes.

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bonsoir,

 

je pense qu'il vaut mieux soulever le lièvre maintenant - avant la vente -, car sinon cela voudrait dire que les acheteurs vont:

 

1) avoir une attaque en découvrant après coup, le pbl (et y'a de quoi)

 

2) ca va mettre une sacré mauvaise ambiance dans la copro (unpeu normal après tout si on vous dit que ce que vous venez d'acheter ne vous appartient pas ete qu'il faut repayer au bout, tout en saisissant la justice contre le vendeur) ...

 

3) ils devront lancer une procédure contre le vendeur (apres coup) avec tout ce que cela suppose (car ils auront bien payer un bien pour presque 50 m² au prix actuel du marché alors qu'ils ne sont pas prioprios).

 

il vaudrait donc mieux que le syndic fasse les remarques dès maintenant, avant la signature de l'acte ce qui évitera bien des désagréments à ces acheteurs ... ;)

 

mais normalement le notaire, qui sera consenscieux ;), devrait voir que l'acte précédent ne correspond pas à la surface de cette vente, et il devrait alors demander acte des modifications (achat des parties communes).

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mais normalement le notaire, qui sera consenscieux ;), devrait voir que l'acte précédent ne correspond pas à la surface de cette vente, et il devrait alors demander acte des modifications (achat des parties communes).

 

Le problème, si j'ai bien compris, c'est que l'empiètement n'a pas été fait par ceux qui vendent aujourd'hui'hui. Ceux-là sont déjà des victimes. L'empiètement a été fait par ceux qui leur ont vendu en 2001.

 

Dans ces conditions, je parie à 90% que le notaire ne va pas voir le problème de l'empiètement. Ou alors c'est la perle rare, avec un clerc expérimenté, lui-même avec un luxe de temps, qui analyse à fond toute la chaîne des titres de propriété sur 30 ans, et qui se fait délivrer les plans de l'EDD avec tous les modificatifs. Auquel cas, ça va lui sauter aux yeux.

 

S'il fallait parer au plus pressé, je dirais qu'il faut mettre le syndic dans la confidence. Et que ce dernier en informe le notaire quand il demandera l'état du syndic en vue de la vente.

Pour ce qui est d'informer seulement l'agence, j'ai une confiance plus limitée.

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Le problème, si j'ai bien compris, c'est que l'empiètement n'a pas été fait par ceux qui vendent aujourd'hui'hui. Ceux-là sont déjà des victimes. L'empiètement a été fait par ceux qui leur ont vendu en 2001.

 

effectivement après relecture, vous semblez être dans le vrai. j#ai lu trop vite, pensant que c'etait le proprio actuel qui avait fait ces modifs en douce.

j'en connais alors qui vont avoir une sacré attaque ! :rolleyes:

 

S'il fallait parer au plus pressé, je dirais qu'il faut mettre le syndic dans la confidence. Et que ce dernier en informe le notaire quand il demandera l'état du syndic en vue de la vente.

Pour ce qui est d'informer seulement l'agence, j'ai une confiance plus limitée.

 

pour info, je ne suis pas fan des agences :p et moins je traite avec elles, mieux je me porte ! donc oui, je parlais effectivement du syndic de la copro !

 

*********

 

Mais si cette situation dure depuis qq lustres, ca veut aussi dire que les charges sont érronnées et que tout le syndicat paye pour ces parties communes squattées ? :eek:

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Mais ce devait être le secret de Polichinelle, que cette histoire.

Comment cacher la capture de 20m2 de surface Carrez?, qui doivent bien en représenter près du double au sol.

Il devait bien y avoir un accès commun à ces greniers?

 

Le syndic de l'époque n'est pas tout à fait innocent, lui non plus.

Un syndic est censé faire des visites d'immeuble.

 

Retrouver l'un et/ou l'autre pour dater les travaux.

Recalculer les tantiemes avec les frais que cela suppose.

Recalculer les charges au prorata et les attribuer à qui de droit.(les squatteurs du grenier)

Les rembourser au prorata aux autres propriétaires (si on les retrouve)

Payer au passage les frais de ce genre de manoeuvres.

Faire payer les mètres2 usurpés à l'usurpateur. (si on le retrouve)

L'acheteur de 2001 et l'acheteur actuel ont du payer leurs m2 au prix fort eux.

Ou essayer de trouver une cote mal taillée de tous ces éléments pour réduire les frais, en essayant de mécontenter le moins de gens possible.

 

Et tant que rien ne sera fait, le bien reste invendable, maintenant que le pot aux roses est officiellement dévoilé.

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Bonjour

je suis à la recherche de la prescription pour des copriétaires qui ont fait des travaux sur des partie communes (toitures ouvertures de "vélux" sans accord ni de la copropriété ni des organismes public et sans déclaration de modif de tantième pour avoir changé la destination de grenier en chambre

Pouvez vous m'indiquer s'il y a cangement depuis la loi de juin 2008

merci à tous pour vos bons conseils et avis

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Bonjour

je suis à la recherche de la prescription pour des copriétaires qui ont fait des travaux sur des partie communes (toitures ouvertures de "vélux" sans accord ni de la copropriété ni des organismes public et sans déclaration de modif de tantième pour avoir changé la destination de grenier en chambre

Pouvez vous m'indiquer s'il y a cangement depuis la loi de juin 2008

merci à tous pour vos bons conseils et avis

 

Prescription de 30 ans pour une appropriation illégitime de parties communes. On applique le délai de droit commun pour l'usucapion d'un immeuble, en l'asbence de texte particulier à la copropriété. Cela a été confirmé par la jurisprudence.

Pas de changement avec la loi sur la prescription, sauf un changement de numérotation de l'article (aujourd'hui, c'est l'article 2272 du Code civil).

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merci

ces copropriétaires ont la jouissance privative des grenier est ce que cela est bien une appropriation de partie commune ? d'autant plus que ces parties sont transformées en chambres avec ouverture sur le toit ces copropriétaires refusent d'acheter ces parties et refusent la redivision en tantièmes .que faut il faire surtout que les actes notariés attestent de chambres supplémentaires.la prescriptio a t elle changée depuis la nouvelles loi de juin 2008 merci d'avance

 

---------- Message ajouté à 15h34 ---------- Message précédent posté à 15h23 ----------

 

merci pour ces réponses

l'agence qui en a la vente dit qu'elle est en possession d'un acte authentique stipulant les 50m² donc elle valide cela j'ai essayé par le syndic lui ne veut pas prendre contact auprès de l'agence qui en a la vente .Le cabinet du notaire qui a fait la vente en 2001 est le Président de la chambre départemental notarial.

Qu'elle mesure faut il acter pour etre entendu ? merci

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merci pour ces réponses

l'agence qui en a la vente dit qu'elle est en possession d'un acte authentique stipulant les 50m² donc elle valide cela j'ai essayé par le syndic lui ne veut pas prendre contact auprès de l'agence qui en a la vente .Le cabinet du notaire qui a fait la vente en 2001 est le Président de la chambre départemental notarial.

Qu'elle mesure faut il acter pour etre entendu ? merci

 

Je maintiens que la prescription est en principe de 30 ans pour une appropriation de parties communes. Et que votre cas correspond exactement à la définition.

 

Au mieux, les propriétaires en place peuvent invoquer la prescription abrégée de 10 ans, avec juste titre (leur acte d'achat de 2001) et bonne foi (s'ils n'étaient pas au courant de l'empiètement de 2001). Bon, sur ce point, je ne serais pas catégorique. Parce que la jurisprudence fait presque toujours primer l'EDD, de sorte que l'acte de vente erroné ne peut être qualifié de juste titre au regard de la prescription.

 

Cela dit, qu'il n'y ait aucun problème pour l'agence, ça ne m'étonne pas. C'est pour ça qu'on vous conseillait de vous adresser au notaire et/ou au syndic.

 

Si pas de solution amiable, je vous renvoie à mon premier message : action en revendication devant le Tribunal de grande instance, par le syndic autorisé par l'assemblée générale. Avocat obligatoire.

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je commence à mieux comprendre mais quelqu'un peux t il me dire comme vérifer que tout les acte authentiques sont bons je craints fort que suite à des ventes successives il y est eu des passages en force auprès des diagnostiqueurs pour intéger ces greniers en jouissance privative en parties privées donc je souhaite faire reprendre tout cela à la base afin de rétablir ou de faire authentifier la vérité afin qu'aucun copropriétaires se sente lèsé. et que ceux qui ont fraudés paient leur dû à la copro et que les anomalies de tantièmes soient repris et ajusté

merci de votre aide

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Les diagnostiqueurs diagnostiquent ce qu'on leur montre. Et ne vérifient que ce pour quoi on les mandate.

 

Remonter le chaine des propriétaires...Je crois qu'on peut le faire à la conservation des hypothèques.

En principe, l'acte du propriétaire actuel porte l'historique et l'origine du bien.

mais ne va pas toujours au delà du vendeur.

Là, il doit y avoir une rupture pour qu'on ait laissé passer la croissance soudaine du bien.

 

Y a-t-il eu changement de syndic?

Il y a aussi une possibilité qu'un syndic ait vendu, n'ait pas modifié les tantiemes et que tout lle monde ait oublié l'histoire s'il y a une grande mobilité dans cet immeuble.

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changer de syndic une fois j'ai tous les compte rendu d'AG rien ne stipule des ventes

est ce gratuit aux hypothèques .

je ne comprends pas que l'on ne puissent pas avoir l'historique des ventes et à quoi et qui correspondent les ventes merci de l'aide

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est ce gratuit aux hypothèques .

je ne comprends pas que l'on ne puissent pas avoir l'historique des ventes et à quoi et qui correspondent les ventes merci de l'aide

 

L'historique se fait en remontant les origines de propriété des actes notariés, ou avec les renseignements des hypothèques. Que ce soit les copies d'actes ou les renseignements hypothécaires, c'est payant. Pas très cher, mais payant quand même.

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Non. Ils ont simplement une notification du notaire, avec les infos essentielles de la vente. C'est très résumé. Et il n'y a pas de quoi faire un historique avec.

 

Ça peut tout de même aider pour établir une liste et des dates.

Après, vous saurez quoi chercher.

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Ça peut tout de même aider pour établir une liste et des dates.

Après, vous saurez quoi chercher.

 

Tout dépend ce que conserve le syndic. S'il a conservé toutes les notifications successives reçues, pourquoi pas, mais j'ai un doute.

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  • 2 months later...

Je peux vous assurer que vous pouvez obtenir tous les actes de propriété que vous souhaitez et cela depuis la création de la copropriété.

 

Pour ma part, je suis remonté jusqu'en 1848.

 

Il vous en coûtera 17€ pour chaque acte à la Conservation des Hypothèques. Cela vaut le coup d'investir.

 

Chaque acte vous informera sur le numéro de volume.

 

Quoi qu'il en soit, vous avez les références cadastrales.

 

Vu que j'ai l'habitude d'étudier les actes notariés, je peux vous affirmer que les notaires vérifient rarement les éléments rapportés par les vendeurs.

 

Je vous conseille de faire inscrire à la prochaine AG, quitte à convoquer une AGE en vue de demander la remise en l'état à l'identique des parties communes du grenier en application du règlement de copropriété indûment appropriées.

 

Seriez-vous en mesure de connaître l'année approximative de ces travaux illicites ?

 

Pour ma part, j'ai obtenu la condamnation d'un copropriétaire à restituer à la copropriété une partie du grenier réputée commune sur laquelle ladite copropriétaire avait fait installer un WC.

 

Si vous le souhaitez, je vous donnerai les indications précises du jugement vu que celle-ci en dernier recours a formulé une demande de prescription pour laquelle elle a été déboutée.

 

Et que malgré le jugement, cette dernière a constitué un acte de notoriété acquisitive un an plus tard malgré sa condamnation en prescrivant cette partie.

 

Le notaire n'a fait à ce titre aucune enquête. J'ai donc écrit au Président de la Chambre des notaires.

 

L'affaire est en cours. Cependant, n'espérant pas trop de résultat, je vais engager une procédure d'ici peu auprès du TGI. (Tribunal de Grande Instance).

 

Je reste à votre disposition.

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Vu que j'ai l'habitude d'étudier les actes notariés, je peux vous affirmer que les notaires vérifient rarement les éléments rapportés par les vendeurs.

 

Ça dépend. Votre affirmation, dans sa généralité, donne une désagréable impression d'orgueil et de vanité.

 

Il y a des choses à vérifier. Et il y a des choses qui sont de la déclaration des parties seulement, et que le notaire n'a pas à vérifier sans se transformer en inquisiteur. Après, certains notaires font mieux leur travail que d'autres - faire une notoriété acquisitive pour un empiètement de partie commune, par exemple, je ne m'y risquerai pas sans ne requérir, au minimum, l'intervention de tous les membres de la copropriété. Et, lors d'une vente, la diligence normale consiste à récupérer les plans de la copropriété, et les plans du cadastre, et s'assurer que l'acquéreur y reconnaît bien la consistance de ce qu'il achète.

De là à en tirer vos conclusions péremptoires, parce que vous avez étudié 10 actes notariés sur une chaîne de propriété... Surtout que je ne vois pas l'intérêt de ce genre de remarque, à part vous hausser du col. Le reste de votre message, même s'il répète des choses déjà dites sur le fil, est tout à fait juste et pertinent - même si vous confondez lot de volume et lot de copropriété.

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