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Forum juridique de Net-iris

compromis de vente non respecté


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Bonsoir,

Un ami vend sa maison - Un compromis de vente a été signé ; puis il apprend que le signataire du compromis/l'acheteur n'a pas eu de pret par la banque

Question : est ce une banque ou plus qui doit etre sollictée pour l'emprunt ?

2- que doit fournir l'agence immobiliére qui gere la vente ? elle n'a que annoncer par telephone le refus du pret à celui quia signé le compromis de vente ?

3- mon ami a t il des recours puisque la vnet de sa maison a été bloquée pendant un mois et demi vu le compromis de vente ?

Merci

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Si le nombre de banque n'a pas été précisé au compromis un seul refus suffit, l'acheteur doit fournir le document de la banque à l'agence qui doit en informer le vendeur.

 

Si l'acheteur est dans les temps que ce soit pour sa demande de prêt ou de la réponse il ne doit rien.

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1-il faut voir comment est libellé la condition suspensive et les conditions d'octroi du crédit. Rien n'empêche un potentiel acheteur de demander á 2 banques ...

 

2 - la encore, retour sur la lecture du compromis ... mais en general il faut le refus écrit de la banque (sinon ce serait trop facile) !

 

3 - non - c'est normal qu'un acheteur demande un délai pour la demande de crédit. et les conditions peuvent changer entre temps :rolleyes:

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il faut que l'acheteur justifie du refus de pret pour faire valoir la clause suspensive, et ceci, par ecrit (donc, refus ecrit de la banque, mentionnant le montant et les conditions - duree du pret et taux d'interets - demandes) et qu'il indique clairement sa renonciation a l'achat

 

en effet, seul l'acheteur peut invoquer cette clause pour se desengager de la vente

cela signifie qu'un refus bancaire ne rend pas automatiquement caduc le compromis : il faut que l'acheteur indique, par ecrit, qu'il entend faire valoir la clause pour annuler la vente

effectivement, il a ete jugé que la clause suspensive n'est que dans l'interet de l'acheteur et pas du vendeur puisque l'acheteur a la possibilité (si tel est son choix) de financer d'une autre maniere son achat (par ex : achat au comptant)

 

votre ami ne peut donc pas remettre, dans l'immediat, son bien en vente tant qu'un ecrit de l'acheteur renoncant a l'achat ne lui sera pas fourni

 

par contre, si l'acheteur entend se prevaloir de cette clause suspensive pour ne pas finaliser la vente alors que le pret sollicité ne correspond pas aux conditions du compromis (par ex : montant superieur a celui prevu au compromis), la clause suspensive est reputée realisée et la vente devient definitive

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votre ami ne peut donc pas remettre, dans l'immediat, son bien en vente tant qu'un ecrit de l'acheteur renoncant a l'achat ne lui sera pas fourni

 

Juste pour préciser ce point, parce que cela correspond à la 2ème question du début de message :

Les compromis prévoient habituellement une date butoir, avec possibilité pour le vendeur d'invoquer la caducité du compromis si le prêt de l'acquéreur n'est pas obtenu à la date en question.

 

Cette clause permet d'éviter que le vendeur soit à la merci d'un acquéreur disparaissant dans la nature après un refus de prêt. Cela ne remet pas forcément en cause le principe (auquel les parties peuvent déroger) que la condition suspensive de prêt est dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur. Mais elle l'encadre en assortissant la promesse de vente d'un terme extinctif.

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Les compromis prévoient habituellement une date butoir, avec possibilité pour le vendeur d'invoquer la caducité du compromis si le prêt de l'acquéreur n'est pas obtenu à la date en question.

 

 

attention a ce genre d'affirmation :

 

en regle general, les compromis indique une date pour contraindre la partie defaillante a finaliser la vente, ou a justifier le refus

 

Pour que le compromis soit automatiquement caduc, il faut expressement que le compromis le prevoit, avec une date butoir au terme de laquelle le compromis devient caduc, ce qui n'est pas la generalité (bien au contraire)

 

quant a affirmer que le vendeur peut se prevaloir d'un refus de pret pour invoquer la caducité du compromis, cela est erroné

en effet, les tribunaux ont clairement affirmé que seul l'acheteur peut se prevaloir du refus de pret pour faire annuler le compromis

cette possibilité n'est pas prevue (ni permise) pour le vendeur

La condition suspensive d'octroi d'un prêt dans un contrat de vente immobilière est une faculté édictée dans le seul intérêt de l'acquéreur | actualité n°8024 de Net-iris

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Euh, j'avais essayé de faire simple, parce que je m'adressais à celui qui a posé la question initiale de ce fil. On peut donc facilement titiller sur ma phrase, parce que j'ai exprimé mon idée de manière lapidaire. :p

 

Je vois que vous voulez approfondir le thème. Pourquoi pas. Je ne suis pas sûr que ça ait un intérêt pour celui qui pose la question. Par contre, si on veut vraiment être carré, je dois vous dire que vous confondez plusieurs choses :

 

1°) La condition suspensive de prêt est nécessairement dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur lorsqu'on est dans le champ du Code de la consommation (c'est votre arrêt cité). Parce que, là, la condition suspensive est prévue par la loi elle-même. Les parties ne peuvent en modifier la teneur.

En revanche, en droit commun des obligations, on stipule ce qu'on veut. On n'a pas d'autre limite que les textes (vagues et généraux) du Code civil sur les conditions. Et on peut très bien stipuler une condition suspensive de prêt dans l'intérêt des deux parties. Dès lors que le compromis ne concerne pas un particulier achetant son habitation, on fait ce qu'on veut.

 

2°) Si une condition suspensive est défaillie, le contrat se retrouve rétroactivement dans la situation où il ne s'est jamais formé. Il n'y a pas besoin, qu'en plus, celui à qui la condition bénéficiait déclare renoncer au contrat. L'autre partie, celle à qui la condition ne bénéficiait pas, est libérée sans avoir besoin d'attendre une manifestation de volonté supplémentaire.

Dire qu'une condition suspensive est dans l'intérêt exclusif d'une partie, cela veut dire que seule la partie en question peut se prévaloir de la défaillance de la condition. Sauf que je m'aperçois que cette formulation de la règle vous induit en erreur. Parce que, même si la condition bénéficiait à un seul, l'anéantissement rétroactif du contrat produit ses effets erga omnes - donc même à l'égard du vendeur - sans besoin d'une volonté supplémentaire. Ce que la règle veut dire c'est que si la condition est défaillie, celui à qui la condition bénéficiait peut y renoncer, et rendre le contrat pur et simple, sans que les autres parties puissent invoquer contre lui la défaillance de la condition.

 

Un exemple : je suppose qu'une personne achète sous condition suspensive d'obtention de prêt, condition stipulée dans son intérêt exclusif. Le prêt n'est pas obtenu, la condition défaille. Dans ce cas, l'acquéreur a néanmoins le choix de dire qu'il renonce à sa condition de prêt, et qu'il achète sans prêt (reste à trouver le pognon). Le vendeur ne peut s'y opposer, en disant qu'il y avait au départ une condition qui a défaillie. Parce que la condition était au seul avantage de l'acquéreur. C'est ce qui s'est passé dans l'arrêt que vous citez. Et, dans l'espèce de votre arrêt, le pognon n'a pas été dur à trouver, puisque l'acquéreur savait qu'il était à deux doigts d'obtenir son prêt au moment où la condition a défailli.

Mais, si l'acquéreur ne manifeste pas expressément sa volonté de renoncer à la condition qui lui bénéficiait, l'effet de la défaillance de la condition est d'anéantir rétroactivement le compromis. Application bête et méchante du droit commun des obligations. Et dans ce cas, le vendeur est libéré, sans avoir besoin d'une manifestation de volonté de l'acquéreur. Bref, la réalité du droit est l'exact opposé de ce que vous affirmez dans votre message au-dessus.

Pour plus d'infos sur les conditions suspensives dans l'intérêt exclusif d'une partie, je vous renvoie à : G. Goubeaux, Remarques sur la condition suspensive stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, Defrénois 1979, p. 753 s.

 

3°) Indépendamment des histoires de condition de prêt ou pas, presque tous les compromis prévoient un terme extinctif. Et je vous paie un coup à boire si vous me scanner un compromis d'agence ou de notaire sans terme extinctif. :)

Il y a parfois plusieurs termes extinctifs. Mais il y en a toujours au moins un qui est toujours rédigé de la même manière :

- un terme suspensif certain : les parties peuvent se contraindre à la vente à compter de la date du XX / XX / XX.

- un terme extinctif incertain : passée la date du XX / XX / XX, et Y jours après une mise en demeure, le vendeur (ou l'acquéreur) est libéré de tout engagement.

Et cette histoire de terme, c'est complètement indépendant de la question des conditions suspensives. Il pourrait ne pas y avoir de condition, la condition serait réalisée ou pendante... peu importe. Si le vendeur veut faire jouer le terme extinctif, l'acquéreur va voir ailleurs. Un terme extinctif, ce n'est pas une annulation ou une résolution. C'est une date passée laquelle une partie n'est plus tenue à ses obligations.

Et le type qui rédige un compromis sans prévoir de terme extinctif - c'est-à-dire un gars qui rédige un engagement perpétuel - est un danger public. Maintenant, la plupart des compromis sont rédigés sur modèle pré-imprimé (type Tissot pour les agents immobiliers) ou via logiciel informatique (type Genapi pour les notaires). Et tous prévoient cette précaution élémentaire. Il y a même souvent plusieurs termes extinctifs, qui sont autant de portes de sorties. Pour ça que je vous disais que je vous paie un coup à boire si vous me dégotez un compromis qui n'en prévoit pas. ;)

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