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Forum juridique de Net-iris

Studio lmnp : nouveau avenant obligatoire ?


Marveljojo75

Messages recommandés

Bonjour à tous,

 

Interrogations sur un LMNP :

Mon amie a fait l'acquisition d'un studio en loi LMNP (en octobre 2007).

Elle en a profitée pour récupérer la TVA (et s'acheter une voiture).

Le cout total était, approximativement, en dessous des 100.000 € et elle a récupéré un peu moins de 18.000 €.

 

Le paiement des loyers se faisait mensuellement, avec une indexation triennale.

 

Jusqu'à présent tout allait bien...jusqu'à la semaine dernière, où nous avons reçu un courrier d'une société qui avait repris la société qui s'occupait de la gestion de notre meublé.

 

Aujourd'hui, ce courrier nous informe des points suivants, prévus pour septembre 2009 :

- blocage de la réindexation des loyers;

- paiement des loyers de façon trimestrielle;

- prochainement un courrier contenant un avenant au bail;

 

Du coup, ces informations nous ont refroidis, et cela change pas mal la donne :

- mon amie doit supporter 3 mois de crédits avant son paiement trimestriel.

- plus d'indexation, donc le loyer n'évoluera plus.

 

Si nous avions eut ces informations à l'époque, nous n'aurions surement pas procéder à l'opération.

Que pouvons-nous faire maintenant ?

Pouvons-nous espérer revendre ce bien sans avoir de malus (remboursement de la tva), étant donné que cela change la donne ?

Pouvons-nous retourner contre la nouvelle société gérante ?

 

Merci pour toutes vos réponses et retours.

Car là, nous nous sentons pieds et bras liés !!

 

Cordialement,

 

MJ

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euh attendez ...

avez vous signé un mandat avec cette société de gestion ??? :rolleyes:

à qui est loué le studio ? directement de vous au locataire ? ou bien est-ce cette société qui vous loue le logement, et qui se charge de l#occupation des lieux ? et sous quelle forme (contrat)

 

car avant de penser à poursuivre ou a revendre, il faut voir quel est le statut de cette sté intermédiaire.

 

donnez plus de précisions la-dessus.

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avez vous signé un mandat avec cette société de gestion ??? :rolleyes:

à qui est loué le studio ? directement de vous au locataire ? ou bien est-ce cette société qui vous loue le logement, et qui se charge de l#occupation des lieux ? et sous quelle forme (contrat)

Nous avons signé un bail avec cette société.

Elle gère notre meublé.

Cette société récupère le loyer du locataire, que nous ne connaissons pas, et ensuite nous crédite un loyer garantie.

 

Voici un extrait du document :

Nous n'envisageons pas devoir renégocier le montant des loyers qui vous a été garanti; à cet effet nous n'avons aucune autre solution que de bloquer la réindexation des loyers et de procéder dés maintenant au règlement de vos loyers de façon trimestrielle comme le pratique l'ensemble de la profession.

Vos loyers des mois de juin, juillet et août seront donc réglés le 15 septembre 2009. Nous vous ferons parvenir dans un prochain courrier un avenant à votre bail

 

Qu'en pensez vous ??

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je précise ma question: est une sciété qui gère tous les appartements de la residence (style residence para-hotelière par exemple, avec service) ?

 

ou tout simplement, une société (AI) qui s'occupe de rechercher des locataires et s'occupent de la redaction des baux et d'encaisser les loyers ...

 

bref l'implication est différente, d'ou ma question. c'est important.

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En fait, nous avons signé un bail avec la société A.

Cette société s'occupait de tout, et nous reversait un loyer mensuellement.

Maintenant, cette société A a été racheté par une société B, qui par contre, nous impose un avenant à notre bail.

 

Voici un extrait de leur document :

 

Nous avons repris la société [A] en avril 2008 en situation de cessation de paiement et procédons actuellement à la clôture du bilan du dernier exercice.
Voici ce que j'ai trouvé sur différents forums :

Immobilier - Forums . société A en difficultés ?

 

Aujourd'hui, avec la clause résiliatoire, je me demande si cela vaut le coup de casser le bail, afin de passer chez un autre gestionnaire ? ou si c'est la crise et qu'il faut laisser aller ...

Enfin, suis je obliger de signer cet avenant, sachant que mon BAIL est ferme pour 10 ans environs ?

 

Merci pour votre aide :)

 

MJ !

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d'après ce que je comprends et c'est pour cela que je pose la question, la sté A (reprise depuis) gère tout le batiment puisque cela semble une résidence étudiante avec services ....

dans ce cas vous ne pouvez pas résilier le contrat et vous adresser á qq'un d'autre ==> enfin ... c'est ce que je pense.

 

pouvez vous confirmer sous quelles conditions la sté B a repris la sté A ?

et si A puis maintenant B, s'occupe de la gestion globale du batiment ?

ou bien y a t-il d'autres intervenants ? ou d'autres bailleurs louant en direct ?

 

si c'est tout le batiment qui est géré par B, je vous conseille de voir un avocat spécialisé car il faudrait verifier les conditions de la reprise de A par B et si les mandats signés doivent être de nouveau signés ou non ...

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refusez de signer l'avenant tant que vous n'aurez pas consulter un avocat specialisé en droit commercial

 

Je vous conseillerai d'adresser une LRAR a cette agence B en l'informant que vous consultez votre conseil, et qu'en attendant, ce sont les termes prevus initiaux qui s'appliquent et que vous refusez categoriquement tout avenant dans l'immediat

 

en effet, d'apres ce que vous nous dites (bail de 10 ans), le bail signe est tres probablement un bail commercial

 

de ce fait, (sauf mention contraire prevu au bail), l'agence B a bien "herité" de la gestion de votre bien, mais...

 

... car il y a un mais ;)

 

... l'agence B doit respecter les termes du bail et ne peut vous imposer un avenant d'office :eek: puisqu'elle se substitue a l'agence A : elle doit donc respecter les termes du contrat que vous avez signé avec l'agence A :p

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