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Forum juridique de Net-iris

Rachat de soulte : taux endettement réétudié?‏


Youlforever

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Bonsoir à tous,

 

Nous sommes en cours de séparation. Je souhaite conserver la maison via un rachat de soulte (pret de 25 ans, 4 ans remboursés), nous sommes d'accord. Seulement, le remboursement montera à 50% de mes revenus, ce que je suis totalement capable d'assumer (salaire moyen) étant peu dépensier. Nous voulions savoir si le taux étaient recalculé par la banque lors d'un rachat de soulte ou si ce n'est qu'un problème notarial sans réétude du dossier de pret.

Merci d'avance,

Berny

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Bonsoir,

Votre problème est de reprendre seul, à votre nom, le précédent prêt consenti par la banque en faveur de Mr et Mme.

C'est la banque prêteuse qui étudie et décide de consentir, ou non, le concours sollicité.

La règle générale appliquée est simple : la charge de remboursement (de l'ensemble des crédits en cours) ne doit pas excéder 30 à 35 pour cent des revenus de l'emprunteur.

Variable cependant, modérément, eu égard à l'importance des revenus, à la stabilité de l'emploi, etc.

Votre charge portée à cinquante pour cent semble être un obstacle. Sérieux.

Elle aurait pu se montrer tolérante, mais pour une différence de pourcentage moins élevée.

Avantage : vous avez prouvé que les remboursements précédents ont été honorés. Certes. Mais avec deux revenus.

A négocier avec la banque...

Bien entendu, la banque ré-examine dans le cas présent "le taux", c'est-à-dire le rapport entre la charge du crédit par rapport aux revenus du nouvel emprunteur, agissant désormais seul.

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Bonjour,

 

Pour information,

 

J'ai vu sur un groupe de discussion le cas de 2 personnes qui sont passés devant le notaire pour faire un rachat de soulte. Ces personnes n'avaient pas besoin de pret supplémentaire pour rembourser la part en cash et par conséquent, leur dossier n'a pas été réétudié...Cela me redonne espoir, je vais voir mon notaire pour confirmer cela..

 

Merci à vous

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Bonsoir à tous,

 

J'ai vu avec ma banque et effectivement c'est un refus catégorique...Elle m'a redirigé vers des organismes de rachat de crédit, j'ai pris un rdv bien que je n'aime pas trop cela...Je vais tenter tout ce qu'il est possible.

 

Voulant absolument garder ce bien immobilier, j'envisageais aussi le fait de le louer pendant 3 à 4 ans, prendre un petit appt à coté et le rehabiter un peu plus tard, ca pourrait éventuellement être une solution.

 

Le pire dans cette histoire c'est que si l'on vend tout de suite et comme il s'agit d'une petite construction (33% du cout initial) de moins de 5 ans sur un terrain valant cher (66% du cout initial), nos aurons donc la TVA a payer sur la vente - la TVA déjà payée au début mais que sur la maison...Donc déjà 45000€ de TVA si on vend tout de suite...Déséspéré que nous sommes...

 

Merci de votre participation, ca fait plaisir

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Bonsoir,

Soyez cependant attentif au taux qui vous sera proposé par l'organisme de rachat de crédit, ce qui entrainera également le coût d'une nouvelle inscription hypothécaire en raison du changement de l'emprunteur (désormais unique) et de la nouvelle durée, prolongée.

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Soyez cependant attentif au taux qui vous sera proposé par l'organisme de rachat de crédit, ce qui entrainera également le coût d'une nouvelle inscription hypothécaire en raison du changement de l'emprunteur (désormais unique) et de la nouvelle durée, prolongée.

 

+ éventuellement frais de mainlevée de la garantie inscrite pour le premier prêt

+ éventuellement indemnité de remboursement anticipé pour le premier prêt

 

Les courtiers oublient parfois de les mentionner. ;)

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Merci pour tous ces éléments.

 

Nous sommes exonérés des frais de remboursement anticipé.

 

Cependant, cela pourrait passer avec un orga de rachat de crédit mais il ne faut pas que je fasse apparaitre la pension alimentaire, c'est un pret sur 30 avec un taux revisable no capé, donc ca fait peur surtout que l'immobilier n'est pas en hausse en ce moment...

 

Peut-être allons nous envisager que l'un de nous garde la maison pendant le temps qui nous séparents de 5 ans (exonération TVA) quitte à prendre en charge tout le crédit. il faut que nous en discutions.

 

Je suppose qu'il n'y a aucun moyen légal d'échapper à la tva qui pour nous est enorme (terrain cher acheté HT)?

 

bien à vous

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Bonjour,

En cette période de taux immobiliers encore très bas, partir sur un taux révisable, surtout sur trente ans, peut être très lourd de conséquences pour l'avenir.

C'est évidemment en raison des circonstances actuelles que l'on tente de vous l'imposer.

Ne pourriez-vous pas poursuivre vos démarches en contactant quelques autres organismes de crédit afin d'obtenir un taux fixe ?

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Bonjour à tous,

 

En fait, meme en allongeant la durée à 30 ans mon taux d'endettement (46%) est rédibitoire..

 

Par contre je vais étudier la solution de mettre mes parents caution (proprios, plus de prets, fils unique) voire co-emprunteur pour voir si cela peut passer....

 

Autre idée que je creuse, créer une SCI (avec ou sans mes parents) car parait-il, il n'y a pas d'endettement pour une SCI et les frais de création ne sont pas trop élevés (1500€) ..Je creuse et vous tiens au courant.

 

Bonne journée

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pour créer une sci, il faut au minimum 2 associés.

je suppose que vous voulez vendre le bien a la sci

pour qu un banquier accepte de preter a une sci, ce sont les revenus des associés qui sont pris en compte, car les associes restent redevables des dettes de la sci.

si les revenus sont insuffisants, la banquier ne pretera pas.

pour que la sci ne soit pas fictive, il faut qu elle encaisse des loyers

voyez effectivement si vos parents acceptent d entrer dans la sci

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Bonjour à tous,

en allongeant la durée à 30 ans mon taux d'endettement (46%) est rédibitoire..

mes parents caution (proprios, plus de prets, fils unique) voire co-emprunteur pour voir si cela peut passer....

créer une SCI (avec ou sans mes parents)

Bonne journée

 

Bonjour,

Votre première remarque était l'obstacle majeur.

Que vos parents soient cautions, co-emprunteurs ou membres de la SCI alors emprunteuse, comme le précise très justement Belluque, l'Établissement prêteur n'examinera que les éléments (outre la valeur de la garantie) :

Quels sont les revenus réguliers globaux des emprunteurs ?

La charge du crédit sollicité (éventuellement majorée des autres concours, mais il n'y en a pas) respectera-t-elle nos critères, à savoir n'excèdera-t-elle pas le pourcentage raisonnable (d'environ un tiers) ?

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En cas de financement consenti à une SCI, l’immense majorité des banques demande que les associés cautionnent les engagements de la SCI.

 

Les juristes, vont me répondre A quoi sert ce cautionnement puisque, à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital social ?

 

Cette procédure donne plus de garanties à la banque car, même en cas de cession de parts, la caution (associé initial/cédant) reste tenue jusqu’à total remboursement du prêt consenti à la SCI. Son cautionnement ne s'éteint pas du fait de la cession de parts.

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Bonjour,

Votre première remarque était l'obstacle majeur.

Que vos parents soient cautions, co-emprunteurs ou membres de la SCI alors emprunteuse, comme le précise très justement Belluque, l'Établissement prêteur n'examinera que les éléments (outre la valeur de la garantie) :

Quels sont les revenus réguliers globaux des emprunteurs ?

La charge du crédit sollicité (éventuellement majorée des autres concours, mais il n'y en a pas) respectera-t-elle nos critères, à savoir n'excèdera-t-elle pas le pourcentage raisonnable (d'environ un tiers) ?

 

Bonjour,

 

J'ai rdv demain mais apparemment ma banquière refuserait (avec mon taux d'endettement que mes parents se portent caution, pourrait étudier le fait qu'ils soient co-emprunteurs et accepteraie à priori uns SCi constitué d'eux et moi...J'en saurais plus demain...

 

Par contre je ne comprend pas très bien le fait que la SCI DOIT percevoir des loyers ?....

 

pour répondre à votre question mes revenus ajoutés à celui de mes parents (retraités) seraient compatibles avec le pret que je veux faire (ratio d'endettement de 29%)..Donc je pourrai les mettre co-emprunteur ou faire une SCI avec eux...je ne sais malheuresement pas quelle est la meilleure solution..La SCI coute de l'argent à la création mais parait-il que la cession de part est exonérée de droit...il faut vraiment que je creuse car j'atteins la limite de mes connaissances en la matière...

 

En tout cas, je suis heureux de partager mes recherches avec vous et de l'aide que vous m'apportez...

 

Cdlt,

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Bonsoir,

Les revenus globalisés de "la famille" parviennent à un taux d'endettement acceptable pour ce bien qui deviendrait indivis.

C'est donc une solution !

Si l'emprunteur est une SCI, à créer entre les trois personnes, celle-ci remboursera les mensualités prévues du prêt bancaire à l'aide de vos versements personnels envisagés dès le départ. Accessoirement elle règlera les frais de gestion habituels, charges et impôts... en utilisant vos propres apports.

Comme précisé très justement par Vanille, bien que détenant des parts de la SCI, vos parents seront sans doute amenés à fournir leur caution personnelle pour les raisons exposées.

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Bonjour,

 

Oui ce sera le cas, c'est l'avantage principal de ce système pour moi, car les revenus cumulés de mes parents et moi-même font qu'on serait à 26% d'endettement.

 

J'ai deux questions...

Les interets d'emprunts dédutible Sarkozy sont-ils applicables aux prets contractés par une SCI sachant qu'elle serait la résidence princiapele de l'un des associés(moi)?

 

Secundo, notre cas est compliqué car la maison + terrain à moins de 5 ans et donc TVA sur le prix de vente (env 45000€)...Nous serions exhonéré dans le cadre d'un rachat de soulte si nous brisons notre pacs au meme moment...Super nouvelle, mais est ce applicable si l'acquéreur est une SCI et dont je serai le résidant principal de la maison??

 

Pfff, chemin de croix mais on y croit:)

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les interets d emprunt sont deductibles

chaque année, en remplissant la declaration de revenus fonciers de la sci, vous déduirez les interets d emprunt.

mais attention, la sci n est pas imposée comme une société, sauf si vous optez pour cette option

ce sont les associes qui sont imposes , au prorata de leurs parts

ce qui veut dire que vous vous partagerez le benefice declaré

malheureusement, vous declarez des sommes que vous ne percevrez pas.

c est injuste, mais c est comme ça

il faut faire des simulations avant

par exemple, vous remboursez 600 euros par mois, dont 200 d interet.

la sci encaisse des loyers servant a financer le pret : 7 200 euros de recettes

la sci deduit les interets d emprunt 2 400, la taxe foncière, elle ne deduit pas les OM recuperes sur le locataire

elle peut encore deduire quelques petites bricoles

vous aurez a peu pres chacun 2000 euros de revenus fonciers a declarer, ce qui n est pas enorme, a voir .............

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  • 1 month later...

Bonjour à tous,

 

Désolé pour le temps de réponse du à des soucis persos autre que celui sujet du topic...

 

Belluque a raison pour lé déduction des interets d'emprunts mais dans son cas, la personne qui habite le bien doit payer un loyer à la SCI et dans ce cas, les revenus (loyers) sont amputés des interets d'emprunts pour constituer le revenu foncier (ou déficit)...

 

Par contre concernant le credit d'impot sur les interets d'emprunt (Loi Sarkosy 2007), il est possible d'y avoir droit pour sa résidence principale acquise via une SCI uniquement dans le cas contraire du cas exposé par Belluqeu, à savoir si le logement est mis à disposition gratuitement de l'assossié...

 

http://www.lesechos.fr/patrimoine/impots/300351268.htm

 

"J'ai acquis une maison l'année dernière qui est actuellement ma résidence

principale, mais par l'intermédiaire d'une SCI. Puis-je bénéficier d'une

déduction des intérêts du prêt immobilier ?

Un associé d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés peut bénéficier du crédit d'impôt afférent aux intérêts contractés pour l'acquisition de son habitation principale :

- pour la fraction des intérêts d'emprunt acquittée par la société au titre

de l'acquisition du logement qu'elle met gratuitement à sa disposition, à

proportion de la quote-part de ses droits dans la société correspondant au logement concerné;

- ou pour les intérêts des emprunts éventuellement contractés pour faire son apport à la société ou pour acquérir les actions ou parts représentatives du logement qui lui est attribué."

 

Voilà si ca peut aider quelqu'un ...

 

Personnellement je me remets dans mes reflexions pour reprendre cette maison...je vous tiens au courant et vous souhiate une bonne journée

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      Rupture pacs effectuée 
       
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      J’ai vraiment l’impression que tout est fait pour nous mettre les bâtons dans les roues et me demande si ces exigences ne sont pas complètement abusives.
      Merci d’avance.
       
    • Par Ali75
      [Bonjour,]
      Un ami a quitté le domicile familial locatif après des mois de conflits, il a fait enregistrer une main courante à la gendarmerie pour signifier le contexte qui l'a amené à cette décision. Mais au bout de plusieurs mois, il vient de revenir au domicile contre la volonté de sa femme, avertie par SMS, est-il en faute?
      J'explique sa situation, la garde partagée des enfants est très difficile, cette famille vit en région parisienne où les loyers sont très onéreux. Il a demandé l'hospitalité  à  sa mère car il ne peut pas assumer deux loyers. Il assume en effet le loyer de l'appartement qui abrite sa femme, sans emploi, et  trois enfants (dont deux sont de lui).
      Elle lui a permis de prendre les enfants pendant les vacances mais est absente quand la période scolaire reprend, si bien que les enfants (4ans et 9 ans) ont 1h30 de trajet pour se rendre dans leur établissement scolaire, soit 3h de transport par jour, depuis le domicile de leur grand-mère.
      Quand il lui écrit par mail que les enfants sont très fatigués que ces conditions de vie ne sont pas adaptées à leur jeune âge, elle répond qu'il n'a qu'à prendre un appartement près de l'école et lui reproche de les avoir "trimballé" pendant les vacances, causant leur épuisement.
      Il a fini par se  présenter avec les enfants au domicile familial pour "plaider leur cause", seule sa belle-fille (19 ans) était présente et a refusé d'ouvrir. A force d'arguments, elle a ouvert  et a quitté le domicile en grande colère.
      La maman des enfants n'est pas au domicile, elle semble être en "vacances" dans son pays d'origine, le papa a donc installé ses enfants dans leur chambre et a fait le choix de rester pour assurer leur sécurité.
      Est-il en faute selon la Loi?
      [Merci pour l'aide que vous pourrez m'apporter]
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