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Forum juridique de Net-iris

Bail précaire ?


Alexabby

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Bonjour,

 

Voila, je loue une maison depuis le 11 octobre 2008. Mon propriétaire a fait un bail précaire d'un an car sa maison est aussi en vente.

J'ai lu que pour qu'un bail d'un an soit valide, il doit contenir noir sur blanc la raison de l'établissement d'un bail précaire. Il s'avère que sur mon bail aucune raison n'est mentionnée.

 

Mon bail vient à échéance le 30 octobre 2009 et mon propriétaire vient juste de me dire au téléphone qu'il ne le renouvellera pas. Le délai légal n'est-il pas de 6 mois???

Il m'a dit que pour un bail d'un an, le congé par le bailleur n'est pas de 6 mois, sans m'en dire plus.

 

Pouvez vous me renseigner?

Mon bail est-il valide compte tenu que la raison de l'établissement du bail précaire n'apparait nulle part?

Puis-je obtenir gain de cause pour ne pas déménager?

 

Merci de me répondre!

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Bonjour,

 

La loi du 6/7/89 de location vide est claire :

 

Article 11 En savoir plus sur cet article...

 

Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

 

Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.

 

Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.

 

Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.

 

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

 

Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l'article 17.

 

ce qui n'est pas votre cas : vous avez donc u n bail de 3 ans classique, et de toute façon, le téléphone n'existe pas dans cette loi concernant le préavis :D ;)

 

Détail d'un texte

 

Donc, à son prochain appel, vous lui dites que son congé est nul, et votre bai lde 3 ans.

 

:)

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Donc, c'est bien ce que je pensais, étant donné qu'aucune raison n'a été écrite noir sur blanc sur mon bail, je vais donc attendre que mon propriétaire m'envoie le congé par LRAR et lui notifier le reste en retour, textes de loi à l'appui? ou dois-je faire une démarche auprès d'un huissier?

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Je viens même de voir autre chose. Malgré le fait que mon bail est consenti pour une durée de un an, il n'y a déjà aucune raison à l'établissement d'un bail précaire et en plus, le délai de congé par le bailleur est marqué de 6 mois sur le contrat alors qu'au téléphone il m'a dit que non. qu'est ce qui fait foi? le bail? même s'il contient une erreur?

que faire? car je n'ai pas envie de déménager pour l'instant?

 

---------- Message ajouté à 15h07 ---------- Message précédent posté à 15h04 ----------

 

ah oui et peut-il se justifier que nous savons que sa maison est en vente depuis le début de la location même s'il ne l'a pas marqué clairement sur le bail? ou est-ce bien le bail qui fait foi?

vous comprenez, je ne voudrais pas me tromper quand je lui écrirai...

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c'est LA LOI, qui est d'ordre public, qui fait foi :D

Donc préavis bailleur = 6 mois avant la fin du bail de 3 ans

 

:)

 

ah oui et peut-il se justifier que nous savons que sa maison est en vente depuis le début de la location même s'il ne l'a pas marqué clairement sur le bail? ou est-ce bien le bail qui fait foi?

vous comprenez, je ne voudrais pas me tromper quand je lui écrirai...

 

:eek: mais c'est SON problème !!! maintenant, il doit la vendre occupée, ou attendre la fin de votre période de bail pour la vendre !

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D'accord, donc dans mon courrier, je mentionne :

- le bail n'indique aucune raison a un bail d'un an écrite noir sur blanc

- le bail indique 6 mois de délai pour congé par le bailleur donc trop tard car il se termine le 30 octobre 2008

donc, le bail est nul et automatiquement reconduit pour 3 ans et dans ce cas si la maison est vendue, elle sera vendue louée

j'ai bien tout compris?

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c'est vrai que ça ne donne pas envie de louer un bien:rolleyes:

 

vous etes dans votre droit c'est évident mais vous aviez loué en connaissance de cause

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j'ai bien tout compris?

 

oui, vous avez tout compris ;)

 

et j'ajouterai que la vente du bien n'est pas un motif reconnu par la loi du 06/07/89 pour justifier un bail reduit ...

 

contentez vous donc d'informer votre bailleur (par LRAR) que, votre bail ne respectant pas le formalisme prevue par la loi - absence du motif de bail reduit - votre bail est reputé conclu pour une duree minimum de 3 ans et que, par consequent, vous ne quitterez pas le logement en octobre... :cool:

 

Vous pouvez egalement y joindre la copie de l'article 11 :

 

 

Article 11 En savoir plus sur cet article...

 

 

Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

 

Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.

 

Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.

 

Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.

 

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

 

Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l'article 17.

 

 

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A vero 1901 merci beaucoup

 

A Psau, j'ai loué en connaissance de cause mais je vous demanderai de ne pas porter de jugement. pour vous expliquer, je revenais de martinique, mon mari a cherché partout des locations, il a trouvé cette maison 9 jours avant que j'arrive en métropole avec notre bébé...donc nous avons pris...aujourd'hui, nous n'avons pas envie de déménager, j'ai des droits, le proprio a fait des erreurs, tant pis...

 

---------- Message ajouté à 17h40 ---------- Message précédent posté à 17h08 ----------

 

Une dernière question :

a l'issue de mon courrier, mon bail sera donc renouvelé mais pour 3 ans ou 2ans (puisque nous en avons déjà fait un)?

et si la maison est vendue après le renouvellement du bail, devons nous quitter le logement à la vente si le propriétaire nous notifie le congé pour vente par lettre RAR? (au moins qu'on se prépare!) ou a-t-il l'obligation de la vendre louée?

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Une dernière question :

a l'issue de mon courrier, mon bail sera donc renouvelé mais pour 3 ans ou 2ans (puisque nous en avons déjà fait un)?

 

vous avez signé un bail le 11 oct 2008; il est réputé être pour 3 ans puisque la clause avancée n'est pas faite selon les termes de la loi.

donc pour l'instant, le bail court toujours :) jusqu'au 10 oct 2011.

 

6 mois avant cette date (10/10/2011) le bailleur pourra vous donner congé pour reprise pour habiter ou bien pour vente. Mais pas avant.

 

 

...

et si la maison est vendue après le renouvellement du bail, devons nous quitter le logement à la vente si le propriétaire nous notifie le congé pour vente par lettre RAR? (au moins qu'on se prépare!) ou a-t-il l'obligation de la vendre louée?

 

non le bailleur va vendre alors son bien "occupé" avec un locataire dedans qui a un bail qui dure jusqu'au 10 oct 2011.

l'acheteur le saura, achetera en connaissance de cause, et s'il veut l'habiter au terme de votre bail, il devra vous donner congé selon les formes prescrites par la loi de 89, et ce au moins 6 mois avant la fin du bail (cad 2011).

 

vous, vous êtes assurés de pouvoir rester jusqu'au 10/10/2011 :)

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Mille mercis, cela me rassure.

Aux yeux de certains, je sais que je vais passer pour procédurière mais après tout les lois sont faites pour tous et je ne peux vraiment pas me permettre de déménager. Il est clair que cela va fortement dégrader le bon ton entre propriétaire et locataire mais tant pis, nous l'assumerons.

J'attends donc de recevoir sa lettre RAR pour lui en retourner une avec tous les textes de lois, copie du bail et tout.

Merci

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bonjour,

j'ai du nouveau, j'ai reçu le congé de mon propriétaire en RAR a mon nom et a celui de mon mari.

Le hic, c'est qu'il nous donne congé en invoquant deux motifs :

- soit la vente du logement

- soit pour la reprise si la maison n'est pas vendue pour juin 2010

 

j'ai parcouru tous les textes de loi et il me semble que le congé doit conteir un motif et non plusieurs, et, en plus, dans son cas, il dit qu'il habitera la maison en juin 2010 si elle n'est pas vendue alors que mon bail se termine le premier novembre 2009.

 

J'ai également parcouru un autre article de la loi du 6 juillet 89 qui dit que lorsqu'il s'agit d'un congé pour vente, chose qui a priori est le cas puisqu'il me propose un prix de vente, il doit reproduire sous peine de nullité les cinq premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15. Or, il s'avère que ces lignes n'ont pas été reproduites.

 

Je lui ai donc préparé un courrier invoquant :

- la nullité de son congé vu que sur le bail qu'il a parafé et signé, le congé doit intervenir 6 mois avant l'échéance du bail, faute de quoi, le bail est renouvelé pour 3 ans

- la nullité de son congé faute pour lui de ne pas avoir recopié ces cinq alinéas

- la nullité de son congé en usant de 2 motifs au lieu d'un seul

 

Dites moi si cela est correct, si je ne me trompe pas et donc si je peux envoyer ce courrier en LRAR.

 

Merci d'avance pour vos réponses.

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Votre proprietaire melange tout entre bail reduit et congé pour vente :eek:

 

vous lui faites une LRAR en lui expliquant que votre bail n'indiquant pas le motif du bail reduit, il est reputé etre de 3 ans et que, par consequent, vous ne quitterez pas les lieux

 

... Et joignez la copie de la loi du 06/07/89 a votre envoi

 

si votre bailleur ne veut pas entendre raison, il devra saisir le tribunal

 

en attendant, envoyez la LRAR... et ne faites rien de plus ;)

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Je sais que mon bail est réputé etre de 3 ans puisqu'il ne contient pas la raison, mais en fait, je voulais plutot utiliser le fait qu'il donne son congé hors délai pour qu'il soit renouvelé pour 3 ans plutot qu'il continue et que je ne reste que 2 ans (puisque nous en avons déjà fait un). Je voulais utiliser l'erreur qui me donne un an supplémentaire.

j'ai déjà préparé mon courrier avec ce que j'ai dit dans le précédent message, puis-je l'envoyer ainsi ou dois-je m'appuyer sur le fait que son bail d'un an n'est pas bon? mais dans ce cas, il ne m'en reste que deux...

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non, vous ne pouvez invoquer, meme si le bail reduit etait legitime, du non respect du delai de prevenance de 6 mois qui n'a pas ete respecte, puisque l'art 11 de la loi du 06/07/89 precise que le bailleur doit vous confirmer la resiliation du bail 2 mois avant la fin du bail precaire

 

Or, comme la loi de 89 est d'ordre public, cela signifie que c'est la loi qui s'applique automatiquement, et ceci, meme si le bail indique un autre delai (ce qui est votre cas)

 

sachez egalement que, quelque soit la raison que vous invoquerez, il ne restera toujours que 2 ans avant la prochaine echeance de votre bail et que vous ne pourrez pas (quoique vous tentiez) le faire redemarrer a zero ...

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d'accord, je viens de comprendre!!!

donc, je peux invoquer :

- le bail précaire qui n'avait pas lieu d'être puisque le motif n'était pas clairement indiqué dans le bail donc réputé être de 3 ans, donc il m'en reste deux

 

est-il utile alors de rajouter comme je l'ai dit qu'il n'a pas recopié les alinéas et qu'il a mis deux motifs au lieu d'un?

 

sachez en plus qu'il y a d'autres fautes que je me garde sous le coude "au cas ou" (la vie m'a appris a être prévenante) notamment :

- aucun montant de loyer indiqué!!! (çà c'est balèze)

- pas de diagnostic de performance énergétique

- pas de constat de risque d'exposition au plomb

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à votre place je me contenterai de la nullité du bail précaire... dégainez les autres arguments si jamais vous allez en justice ou devant un conciliateur.

 

il n'a visiblement pas encore conclu, donc rien de dramatique pour lui.

 

s'il s'arrache les cheveux parce qu'il veut absolument vendre au plus tôt et "vide", il vous faut négocier PAR ECRIT une solide aide au relogement (prise en charges des frais de deménagement, eventuellemnt compensation financière pour tous les frais occasionnés, etc...)

 

un bail sans montant de loyer... :eek: qu'en pensent les pros de la location ?

 

il a l'air bien insouciant, votre bailleur

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Nous savons en effet que la maison est loin d'être vendue. Pour avoir vu plusieurs agents immobiliers, il demande un prix beaucoup trop élevé pour sa maison qui nécessite énormément de travaux. Il veut en effet vendre au plus vite et ce logement doit donc être vide.

Le hic, c'est que nous ne pouvons pas nous permettre de déménager maintenant, en effet, mon mari est en procédure pour la garde de sa fille et une enquête sociale est en cours (...)

 

Je vais suivre vos conseils et me contenter dans ce cas de la nullité du bail précaire car à la page "autres conditions particulières", hormis le ramonage de la cheminée, il n'est marqué nulle part qu'il fait un bail d'un car il veut vendre son bien ou l'habiter à échéance.

 

Pourr ce qui est du montant du loyer, seul apparait le montant du dépot de garantie et la part donnée à l'agence à la signature, rien d'autre...je n'ai pas eu d'infos concernant cette erreur, néanmoins, je pense que c'est relativement grave!!! mais bon, nous gardons toutes les autres erreurs pour nous, au cas ou!

mille mercis pour vos réponses!

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il n'a a qu'a lire la loi de 89 qui dit en l'occurence à ce sujet :

 

Article 3 En savoir plus sur cet article...

 

 

Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :

 

 

-le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

 

-la date de prise d'effet et la durée ;

 

-la consistance et la destination de la chose louée ;

 

-la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;

 

-le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

 

-le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

 

Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.

 

 

Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.

 

 

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

 

 

Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l'article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.

 

 

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

 

 

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.

 

 

Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

 

 

 

loi très facile à lire : Détail d'un texte

 

 

si pas de clause d'indexation notée sur le bail, le bailleur ne peut pas indexer áu terme annuel !

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dans l'encart "loyer-révision", il est juste noté :

- montant du loyer mensuel... rien

payable par mois d'avance le premier jour du terme

 

révision : le loyer sera révisé automatiquement chaque année et de plein droit le...rien

-dernière valeur d'IRL connue a ce jour...valeur 114,30

 

et c'est tout!!

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est-il utile alors de rajouter comme je l'ai dit qu'il n'a pas recopié les alinéas et qu'il a mis deux motifs au lieu d'un?

 

c'est totalement inutile, puisque, quelque soit le motif invoqué, le congé n'est pas valable pour 2009

 

par contre, mefiance :

le congé donné prematurement reste valable pour la date d'echeance

 

cela signifie que votre bailleur pourra s'en prevaloir pour exiger votre depart en 2011

... mais vous, de votre coté, pourrez faire valoir que

-1) le congé pour vente ne respecte pas les termes de l'art 15 de la loi de 89 ce qui le rend caduc :p

- 2) que le congé donné mentionne deux motifs contradictoires et que vous ne pouvez donc connaitre vos reels droits ( a ce sujet, consultez l'adil de votre ville ou un avocat qui pourra vous conseiller utilement, car j'ai un doute)

 

- aucun montant de loyer indiqué!!! (çà c'est balèze)

- pas de diagnostic de performance énergétique

- pas de constat de risque d'exposition au plomb

 

j'imagine que vous avez des quittance de loyer : le bailleur pourra donc aisément prouver le montant du loyer exigible

pour les diagnostics, aucune sanction n'est prevue par la loi de 89 : cela signifie que le bailleur est tenu de vous les fournir... mais que s'il ne le fait pas, vous ne pourrez rien exiger en dedommagement :o

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révision : le loyer sera révisé automatiquement chaque année et de plein droit le...rien

-dernière valeur d'IRL connue a ce jour...valeur 114,30

 

et c'est tout!!

 

mais c'est valable !

il peut donc indexer chaque année a la date anniversaire du bail.

cette clause existe bien dans votre bail, elle n'est pas barrée; de plus l'index y est noté.

 

:(

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