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Forum juridique de Net-iris

Constestation d'un permis de construire + fenêtres, jours et vues


Chris63

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Bonjour à tous,

Je suis propriétaire d’un appartement (6ème étage) en copropriété dans une résidence de 7 étages.

Sur le pignon « est » de l’immeuble, je possède 2 ouvertures (50 X 50) au niveau de la salle d’eau et des WC. Ces ouvertures se trouvent à environ 1,8à m du sol et me permettent d’aérer ces 2 pièces (l’ouverute se fait vers l’intérieur de mon appartement).

C’est le seul appartement de la résidence qui possède des ouvertures sur ce pignon.

Depuis le 6 juillet 2009, un permis de construire a été affiché sur la parcelle voisine. Un hôtel de 8 étages doit être construit à la place d’un restaurant de 2 étages qui avait pris feu il y a quelques mois et qui a été rasé.

Cet hôtel va donc masquer les 2 ouvertures que j’ai sur le pignon car j’ai consulté le permis de construire en mairie et il n’est pas prévu de dégagement au niveau de mes 2 ouvertures. Les 2 murs seront donc montés en parallèle.

Mes interrogations sont les suivantes :

- mes 2 ouvertures entrent-elles dans le cadre de l’article 678 du code civil qui prévoit un dégagement de 1,90 mètre (création d’un puits de lumière) ?

- dois-je intenter un recours gracieux auprès du maire de la commune sachant qu’il ne va pas revenir sur sa décision ? Cette lettre recommandée avec AR aura uniquement pour but de retarder de 2 mois les délais normaux.

- Quel est le rôle de mon syndic de copropriété dans cette affaire ? Est-ce à lui d’engager la procédure ?

- Dois-je prendre un avocat et recourir au tribunal administratif ?

Merci d’avance de vos conseils judicieux.

Bien cordialement,

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pour commencer, c'est au syndic d'engager une (eventuelle) procedure

 

il faudrait deja savoir :

- vos ouvertures sont a quelles distances de la limite de propriete de la copropriete ?

- depuis combien de temps existent vos fenetres (si plus de 30 ans, vous beneficiez d'une servitude de vue si vos fenetres sont en limite de propriete)

- la parcelle sur laquelle est construite la copropriete et celle de votre voisin sont elles contigues ? ou sont elles separees par une voie publique ?

Dans le 2e cas, la distance d'1.90m ne s'applique pas, et votre voisin peut construire en limite, sans respecter cette distance

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Bonjour,

Tout d'abord merci de vos conseils.

Les 2 ouvertures WC + salle d'eau sont en limite de copropriété car sur les plans de l'hôtel en construction, il devrait y avoir au maximum 10 à 20 cm entre les 2 immeubles. L'hôtel qui sera construit sera plus haut d'un étage que notre résidence. Je n'aurais plus au niveau du 6ème étage aucune vue. Je ne sais même pas si mes ouvertures ne vont pas être fermées du fait de la proximité du mur de l'immeuble voisin qui sera construit.

Les 2 ouvertures existent depuis la création du batiment c'est à dire dans les années 1962/1963.

Les 2 parcelles sont contigues.

Comment puis-je obliger le syndic de la copropriété à engager une démarche (lettre recommandée avec AR + quelles référence juridiques à adresser au syndic ?) ?

Encore merci d'avance de vos conseils qui me sont précieux car je ne suis pas de la partie.

Bien cordialement,

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pourquoi est-ce au syndic d'agir ?

comment peut-on avoir 10 à 20cm entre deux immeubles ? l'un des deux immeubles aurait il été bati pas en limite ?

vos ouvertures vous permettent elles de voir dehors ou sont elles de simples jours de souffrance, voir des aérations ?

 

la seule question des ouvertures est purement civile, sans rapport avec le permis de construire et ne permettant donc pas de le contester; la préservation des droits de vue est en effet du ressort des jurdictions civiles, avec avocat...

 

si vous avez une protection juridique, c'est le moment de l'actionner.

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Bonjour,

Je ne suis pas architecte mais lorsque je regarde le plan je constate que les 2 murs ne se touchent pas. Il y a donc un espace difficilement estimable entre les 2 constructions (1 à 2 mm à une échelle 1/100).

Pour moi, les 2 immeubles seront implantés chacun en limite de propriété (l'immeuble qui était construit sur la parcelle voisine [hauteur 2 étages] et qui a été démoli était déjà séparé du notre d'environ 10 à 20 cm).

Depuis plus de 40 ans, cet appartement a 2 ouvertures (format 50 cm x 50 cm - des fenêtres avec une poignée, on peut ouvrir et fermer à la demande) sur la parcelle voisine qui me permettent de recevoir un apport de lumière naturelle et une aération de ces pièces.

Qu'entend-t-on par "servitude de vue" ?

Cela veut-il dire qu'un mur aveugle (mur sans ouverture) peut être construit sur la parcelle voisine en limite de propriété sur toute sa hauteur et même plus haut (ce sera le cas car l'hôtel doit faire 8 étages) et obstrue totalement la vue que j'avais ?

Y a-t-il un moyen de s'opposer à cela (judiciairement et si oui, auprès de quelle juridication) avec des chances réelles de succès (c'est à dire avoir au moins un puits de lumière) ?

Merci d'avance.

Cordialement,

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vos ouvertures, si elles ont plus de 30 ans et qu'elles constituent effectivement des "vues" au sens du 678 du code civil, ont créé une servitude de vue sur la parcelle voisine.

 

le propriétaire voisin ne peut donc porter atteinte à cette servitude et ne peut batir à moins 1,9m. de votre façade.

 

s'agissant de l'atteinte à un droit réel immobilier, ça se conteste devant la juridiciton judiciaire, le TGI en l'occurence, avec avocat : il appartiendra souverainement au juge de qualifier vos ouvertures pour déterminer si elles forment vue ou pas.

 

un des critères en votre défaveur est que ces ouvertures débouchaient sur le toit aveugle du batiment antérieur, empêchant son propriétaire de connaitre leur existence; votre "possession trentenaire de servitude" sne serait en ce cas pas utile pour prescrire.

il en sera différemment si vos ouvertures étaient visibles du domaine public : faites des photos pour le démontrer.

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Effectivement les 2 ouvertures sont bien visible depuis l'avenue et ce depuis toujours car l'immeuble voisin était de petite taille. Comme j'ai la protection juridique je vais donc l'utiliser. Je vais faire dans un premier temps un recours gracieux auprès du maire afin de prolonger la durée de 2 mois ce qui me permettra de mieux préparer mon dossier. Par contre, quel est le rôle d'un syndic dans le cas présent ? Se borne-t-il à gérer l'immeuble ou as-t-il également un rôle de défense des intérêts des copropriétaires ? Merci. Cordialement,

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le syndic a un rôle de défense de la copropriété, pas de défense de chaque copropriétaire... il est vrai qu'on pourrait avancer le fait que la façade est un bien commun, mais bon...

 

vous pouvez toujours faire un recours gracieux : ça ne mange pas de pain. pensez à le notifier (copie intégrale envoyée en LRAR) au bénéficiaire du PC. mais l'atteinte portée à un droit civil ne rend pas le permis illégal puisque la décision administrative n'est rendue que sur le fondement de règlements administratifs, pas de droits civils.

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Le PC a été délivré par la mairie le 6 juillet 09, la contestation du permis me donne théoriquement 2 mois de plus. Il faut donc que la procédure judiciaire soit engagé avant le 6 novembre 2009 ? Ai-je bien compris ?

Le fait d'engager une procédure judiciaire devant le TGI va-t-il bloquer (ou retarder) le commencement des travaux ?

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apparemment, je ne suis pas assez sur la distinction entre les deux ordres juridictionnels :

 

*le PC est un acte administratif qu'on conteste au TA, dans les deux mois de l'affichage sur des motifs administratifs. le recours gracieux proroge le délai de recours contentieux au TA, de deux mois à compter de la suite donnée par le maire audit recours gracieux ; il n'a aucun effet sur le commencement des travaux. pour interrompre les travaux sur des motifs administratifs (respect du règlement d'urbanisme en particulier), il faut engager en plus une procédure de référé suspension.

 

*la question des vues est purement civile, sans aucun lien avec le PC. Vous disposez de 30 ans pour demander la démolition d'une construction qui porte atteinte à une servitude de vue établie. c'est donc la constrcution -pas le PC- qu'on conteste alors, devant le TGI. Le recours engagé au TGI n'est pas suspensif ; il peut être accompagné d'une action possessoire en référé pour interrompre les travaux.

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  • 4 weeks later...

En consultant les différentes réponses aux questions dans le forum, j'ai vu à un endroit que l'on parlait d'une hauteur de 1,90 mètre par rapport au sol au niveau des ouvertures.

Je viens de mesurer les distances de mes ouvertures dans les 2 pièces et j'ai les résultats suivants :

- distance sol --> bas de la fenêtre = 1,90 m

- hauteur fenêtre --> 0,36 m

- largeur fenêtre --> 0,395 m

- distance plafond --> haut de la fenêtre = 0,265 m

Cela signifie-t-il que si l'ouverture se situe à 1,90 m (ou +) du sol, la servitude de vue n'entre plus en compte et que la distance de construction de l'immeuble voisin est possible sans respect des distances légales de 1,90 mètre ?

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Les 2 fénêtres s'ouvrent vers l'intérieur des 2 pièces (Salle d'eau et WC).

J'ai une photo format jpg mais je ne sais pas l'insérer.

 

---------- Message ajouté à 09h01 ---------- Message précédent posté à 08h39 ----------

 

J'ai trouvé la solution pour insérer la photo d'une des 2 pièces.

Le lien est le suivant :

http://img259.imageshack.us/img259/2980/salleeau0.jpg

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A mon avis, vos ouvertures ne sont ni des jours, ni des vues au sens du code civil.

 

1 - bien quelles soient implantées à 1.90 m du plancher, elles n'en sont pas pour autant des fenêtres à chassis fixe et fer maillé. Auraient-elles la qualification de jours, qu'elles ne constituraient de toute façon qu'une simple tolérance qui n'est pas prescriptible; les jours peuvent donc être obstruées par une éventuelle construction voisine.

 

2 - bien que ces fenêtres soient ouvrantes, elles ne constituent pas des vues, puisqu'elles donnaient sur le toit aveugle de l'immeuble voisin et que par ailleurs, placées comme elles le sont, elles ne présentaient aucun caractère d'incommodité ou d'indiscrétion et ne permettaient donc pas la vue sur le fonds contigu, même si elles permettaient de laisser passer la lumière et l'air; à ce titre, elles ne pourraient être qualifiées de vues et ouvrir droit à servitude par prescription trentenaire. Mais, sur ce point, les juges du fonds peuvent toujours avoir un avis différent...

 

Restent les 20 cm de décalage entre les deux constructions qui, s'il était effectivement préservé, vous permettrait de conserver vos aérations.

L'écart entre les deux constructions peut s'expliquer par la présence soit de fondations débordantes, soit d'un débord de toit de l'immeuble voisin, lors de la construction de votre propre immeuble.

 

...

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Si j'ai bien compris, ces 2 fenêtres ne sont pas considérées comme des vues (ou des ouvertures). Donc je n'ai aucune possibilité de conserver une vue. La servitude de vue ne s'applique pas dans le cas présent.

Ci-joint le lien de la fenêtre :

http://img34.imageshack.us/img34/6156/fenetre0.jpg

Le mur aveugle de l'immeuble qui va se construire peut donc m'obstruer totalement ces ouvertures sans que je ne puisse rien faire. Il peut donc être construit en limite de propriété et monter tout droit !

Peut-on m'obliger à fermer mes 2 ouvertures ?

Le seul recours est le tribunal civil (TGI) avec une chance infime de réussite !

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Invité Yaka-de-retour
Les 2 fénêtres s'ouvrent vers l'intérieur des 2 pièces (Salle d'eau et WC).

J'ai une photo format jpg mais je ne sais pas l'insérer.

 

---------- Message ajouté à 09h01 ---------- Message précédent posté à 08h39 ----------

 

J'ai trouvé la solution pour insérer la photo d'une des 2 pièces.

Le lien est le suivant :

http://img259.imageshack.us/img259/2980/salleeau0.jpg

 

Je ne connais pas d'exemple de fenêtres ouvrant vers l'extérieur. :eek:

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mille excuses pour l'orthographe... -> barreautés.

 

Les barreaux, au sixième étage, n'ont pas été posés contre l'intrusion..

Les huisseries en alu, pour une construction de 40 ans, je doute qu'elles soient d'origine...

 

Une ouverture à 1.90m, fait plutôt penser à d'anciens jours avec vasistas.

Pour que ces jours, puisent être requalifiées en vues, si tant est qu'elles puissent l'être,

il vous faudrait faire la preuve de leur existence trentenaire.

 

...

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Les barreaux et les ouvertures datent de la création de l'immeuble (début des années 1960).

Par contre, les 2 fenêtres anciennes ont été remplacées lorsque j'ai acheté et fait rénové cet appartement en 1986. Les 2 fenêtres anciennes étaient vétustes et n'assuraient pas une bonne isolation thermique (pb de fermeture des fenêtres).

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Les barreaux et les ouvertures datent de la création de l'immeuble (début des années 1960).

 

Ca OK.

 

Par contre, les 2 fenêtres anciennes ont été remplacées lorsque j'ai acheté et fait rénové cet appartement en 1986. Les 2 fenêtres anciennes étaient vétustes et n'assuraient pas une bonne isolation thermique (pb de fermeture des fenêtres).

 

On se doutait donc un peu que les fenêtres en photo n'étaient pas d'origine.

Et comment étaient ces fenêtres avant leur rénovation ?

chassis fixe ou mobile ? fenêtres ouvrantes à battant, basculantes, coulissantes ?

 

>> Pour Yaka.

 

Je ne connaissais pas non plus...

Mais il existe bien les fenêtres à l'italienne (baculantes) et les fenêtres à l'anglaise (battant ouvrant) qui s'ouvrent vers l'extérieur.

 

...

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Si j'ai bien compris, ces 2 fenêtres ne sont pas considérées comme des vues (ou des ouvertures). Donc je n'ai aucune possibilité de conserver une vue. La servitude de vue ne s'applique pas dans le cas présent.

 

A mon analyse, ces ouvertures ne sont pas des vues.

Elles ne peuvent donc générer une prescription acquisitive de servitude qui vous permettrait

d'obtenir une marge de reculement de l'immeuble voisin à 1.90 m.

 

Le mur aveugle de l'immeuble qui va se construire peut donc m'obstruer totalement ces ouvertures sans que je ne puisse rien faire. Il peut donc être construit en limite de propriété et monter tout droit !

 

oui.

 

Peut-on m'obliger à fermer mes 2 ouvertures ?

 

On peut exiger que ces ouvertures soient tranformées en jours par la pose d'un chassis fixe.

Mais cette revendication du voisin a peu d'intérêt dès lors qu'il va édifier un mur en limite.

 

Le seul recours est le tribunal civil (TGI) avec une chance infime de réussite !

 

oui.

 

...

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