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Tantième du syndicat des copropriétaires


Jeannot13

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Bonjour,

L’ensemble de notre copropriété est basé dans notre "RC" sur 100 000 tantièmes, or notre syndic sur la dernière "AG" s'est basé sur 98 600 tantièmes pour son élection parce qu'il a oté des 100 000 tantièmes le nombre de tantièmes du syndicat des copropriétaires soit 1400 tantièmes.

Or l’art. 25 de la loi du 10 juillet 1965 précise bien :

Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical

Ce qui veut bien dire « tous les copropriétaires » y compris les tantièmes du syndicat, sachant que bien entendu les tantièmes du syndicat ne doivent pas bénéficier au vote d’une résolution.

En pratiquant de cette façon, le syndic fait bénéficier de 50% des tantièmes du syndicat au vote de la résolution.

Exemple : si le syndic bénéficie de 49500 tantièmes sur 100 000 il a besoin d’un 2ème tour, avec sa méthode il est élu au 1er tour

Sa façon de procéder est-elle légale ?

Dans tous les ne faut-il pas toujours avoir les 100 000 tantièmes ?

 

Merci à tous ceux qui pourront m'apporter une réponse

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Conformément au deuxième alinéa de l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965, (le syndicat ne dispose pas de voix, en assemblée générale au titre des parties communes acquises par lui), la totalité des voix à prendre en compte est la totalité des tantièmes de tous les lots privatifs, c'est à dire la totalité des tantièmes de tous les lots de laquelle on soustrait les tantièmes des lots appartenant au syndicat.

 

Votre syndic fait une bonne application de la loi.

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Merci j'avais occulté l'art 16

 

Par contre j'ai un doute sur la validité du vote pour élire le syndic

Il y avait en tout 4 propositions de syndics, et notre administrateur judiciaire a demandé à chacun par écrit de voter pour le syndic de leur choix et il a comptabilisé les voix "pour"

 

j'ai lu , mais je n'ai pas retrouvé l'art, qu'en cas de plusieurs candidatures il fallait voter pour chacun d'eux selon l'art 25.

 

Un autre doute, nous avons dans les tantièmes de la copropriété, une villa de 700 tantièmes et un centre social de 4300 tantièmes, ils votent pour l'élection du syndic par contre ils ne participent pas aux honoraires, bizarre bizarre !!! est-ce normal ?

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Pour être désigné syndic, il faut recueillir soit la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, soit, au cours d'un scrutin suivant ou d'une réunion ultérieure de l'assemblée, la majorité des voix des copropriétaires présents.

Lorsque quatre candidats sont en compétition, il y a de grandes chances que le celui qui a rassemblé le plus grand nombre de voix n'atteigne pas cette majorité.

Il faut alors décider d'adopter des modalités de prise de décision sur lesquelles la loi est muette.

On peut par exemple décider, après un premier scrutin, de soumettre à l'approbation des copropriétaires celui qui a rassemblé le plus grand nombre de voix.

On peut aussi envisager, au cours de scrutins successifs, d'éliminer à chaque fois celui qui a rassemblé le moins de voix.

D'autres modes de prises de décision peuvent être imaginés.

Mais ce qui est impératif, c'est qu'au bout du processus, le nombre de voix nécessaire (selon la situation au moins la moitié des voix de tous les copropriétaire ou au moins la moitié des voix des copropriétaires présents) se soit portée sur une même personne.

 

L'idéal serait que ce processus soit défini dans le règlement de copropriété.

A défaut, on peut parfaitement le faire adopter en assemblée générale dans la mesure où cela est inscrit à l'ordre du jour.

La solution adoptée est plus contestable si elle a été improvisée.

 

Les règles de répartition des charges sont fixées par le règlement de copropriété auquel il convient de se référer. Il serait fort étonnant que des copropriétaires n'aient pas à participer aux frais de gestion.

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Notre RC ne fait aucune allusion au cas de syndics multiples pour une élection, depuis 36 ans que je suis dans la copropriété c'est la 1ère fois que nous avons à choisir entre plusieurs syndics, une exception toutefois il y a 5 ans lorsque le syndic a été viré, il y en avait 2, l'ancien et le nouveau. Là c'est l'administrateur judiciaire qui les a proposé.

 

Quand a inclure une idée quelconque de procédure dans le"RC", ce n'esr pas envisageable, depuis 36 ans la plus forte affluence a été de 60 000 tantièmes, et de plus notre RC prévoit une majorité des 3/4 pour modifier ce RC.

 

C'est effectivement le RC qui prévoit la répartion des charges, mais le RC dit que la villa et le centre social, ne participent qu'aux charges concernant les canalisations principales d'eau propre et d'évacuation à l'exclusion d'autres charges. Donc ils ne paient pas les honoraires de syndic mais leurs voix comptent pour toutes les résolutions qui doivent être votées.

C'est absolument anormal, et je crois qu'il reste que la procédure judiciaire pour qu'ils paient les charges comme tout le monde (ça ne me parait pas la bonne solution car ils sont indépendants et le droit à un syndicat secondaire) ou qu'ils ne participent à aucun vote de résolution car 4300 + 700 tantièmes ça pèse dans la balance pour un vote pour ou contre.

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Bonjour,

 

je crois qu'il reste que la procédure judiciaire pour qu'ils paient les charges comme tout le monde (ça ne me parait pas la bonne solution car ils sont indépendants et le droit à un syndicat secondaire) ou qu'ils ne participent à aucun vote de résolution car 4300 + 700 tantièmes ça pèse dans la balance pour un vote pour ou contre.

 

Vous voulez-faire une procédure contre qui ? Le syndic ne fait qu'appliquer votre R.C.

S'il y a une anomalie, c'est votre R.C. qu'il faut revoir...

 

Cordialement.

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    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
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