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Qui doit payer ? Le vendeur ou le Syndic...


Maasai

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J'ai assigne le vendeur comme le Syndic auprès du Tribunal de Proximité...

Lors de la vente, ni le syndic, ni le vendeur ne m'avait informé que des travaux avaient été réalisés et payé par le Syndic sur les fonds des charges "ordinaires"... Il me semble que des travaux a caractère exceptionnels (Tempête) nécessite un appel de charges exceptionnel puissent qu'elles n'ayant pas été budgétées, aucune somme ne peut être engagées par le Syndic pour le paiement de ces dernières... Auprès que qui entre le Syndic (mauvaise gestion!!!) ou du vendeur (manque d'information!!!) doivent me retourner car lors de l'AG on me réclame cette somme... Merci s'il existe des jurisprudence de bien vouloir me les communiquer afin de me défendre au mieux au Tribunal de Proximité...

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Bonjour,

A la suite d'un évènement exceptionnel, comme une tempête, afin d'éviter l'aggravation des dégâts, le syndic -dans le cas présent- doit prendre des mesures d'urgence et immédiates pour la sauvegarde du bâtiment (parties communes et/ou privatives).

Il commettrait une faute s'il ne prenait pas ces mesures à temps.

Attendre les longs délais de la convocation puis de la réunion d'une AG serait inacceptable.

Ce qui explique -mais ne justifie pas- cette non information. Les dépenses afférentes n'ont pas encore été budgétées s'il n'y a pas eu d'AG depuis.

Le vendeur vous a volontairement caché cette information alors qu'il était parfaitement au courant. Peut-ête ne connaissait-il pas précisément le coût réel, mais seulement l'intervention.

Vous devriez obtenir une réduction de prix à due concurrence.

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Merci claire-13, mais connait tu une jurisprudence sur ce sujet!!! J'ai un besoin urgent d'obtenir des renseignements sur le sujet afin d'etayer ma défenc se vis à vis du Syndic et le vendeur par manque de transparence concernant les somme "lattentes" et dont je n'ai pas était informé.... Merci si tu possède ce type de renseignements...

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Bonsoir,

1- La Cour de cassation - 3e Chambre - 17.01.2007 - Arrêt n° 24 - 05.17119

donne raison au syndic ayant entrepris des travaux d'urgence.

En régularisation ultérieure, il devait convoquer une AG pour entériner cette dépense.

Dans le cas qui vous préoccupe,

- quelle est la date à laquelle les travaux ont été effectués ?

- Quelle est la date de l'AG qui a dû être convoquée rapidement après ?

Votre acquisition ne se situe-t-elle pas entre ces deux dates ?

Le vendeur, au moins, était tenu de vous en informer.

2- Le décret du 17.03.1967 en général expose les devoirs du syndic, et notamment l'article 37, 1er alinéa.

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Concernant mon affaire, La demande faite par le Président du Conseil Syndical a été faite en Février, après qu'un voisin ait signalé les problèmes de toitures. Le Syndic a fait intervenir rapidement une entreprise pour intervenir rapidement. Et a PROCEDE AU REGLEMENT DES FACTURES dans la foulée... Je ne sais pas où le syndic a trouvé les fonds.... Mais les factures ont été réglées Acompte à la commande et solde... J'ai acheté mon appartement en Décembre de la même année... Entre deux une loi est passée en Septembre... (Le Syndic se repose sur elle pour dire que je suis redevable à la copropriété des sommes qu'il a engagé sans aucun accord et sans ressources...) C'est au moment de l'AG de mars de l'année suivante que j'ai eu connaissance, en analysant les comptes, et la malheureuss surprise que je vous expose....

En tant que professionnelle et plus ou moins salarié du Syndicat de Copropriété, le Syndic par son manque de professionalisme me met dans une situation délicate, ne me doit-il pas réparation sur son manque d'information me concernant ?

LOe vendeur est-il seul responsable du manque d'information lors de la vente ?

Merci de pouvoir m'aider sur ce sujet...

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Vous n'indiquez rien sur les montants en cause. Si, bien qu'exceptionnels, les travaux n'avaient pas été d'un coût exorbitant par rapport au budget décidé pour l'entretien de l'immeuble, il était licite de les considérer comme des charges courantes.

 

Les travaux en question ayant été inclus dans les dépenses courantes, le total de celles-ci excède-t-il notablement le budget prévisionnel de l'année considérée ? J'aurais tendance à penser que non du fait qu'il n'y a pas eu, si j'ai bien compris, d'appel de fonds spécifique pour financer les travaux.

 

C'est ce qu'il faut examiner avant de rechercher des jurisprudences.

 

L'arrêt cité (Cass. Civ. 3, 17/01/2007 - pourvoi 0517119) ne donne pas raison au syndic. Il donne raison au copropriétaire refusant de payer sa quote part de travaux entrepris en urgence par le syndic de son propre chef sans que ce dernier ait ensuite convoqué immédiatement l'assemblée générale, l'approbation ultérieure des comptes ne valant pas approbation implicite des travaux. Cette jurisprudence n'aurait de rapport avec le cas exposé que si les travaux exécutés en urgence pouvaient être considérés comme de gros travaux, c'est à dire non finançables dans le cadre du budget prévisionnel.

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Merci NIHILSCIO, si l'appel de charge demandée correspondant à l'équivalent d'un trimestre, ce qui représente 5 trimestre pour une année peut-on considérer que la charge est suffisament imoportante et que le Syndic aurait dû faire le travail pour lequel il est rémunéré ?...

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Il faudrait nous préciser les montants.

Si le budget de votre immeuble est de 10.000 € annuel, 2.500 € ne peut pas paraitre une somme exorbitante. Le fait que vous saisissiez le tribunal de proximité tant à affirmer ce propos.

DE plus, il faudrait nous donner la nature exacte des travaux.

 

S'il s'agit de travaux de couvertures d'urgence, ou de refection de toiture ce n'est absolument pas la même chose.

 

Merci de bien vouloir donner ces quelques elements supplémentaires.

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S'il y a un appel de charges spécifique pour un montant non dérisoire, c'est qu'on sort du champ des dépenses courantes. Un quart du budget annuel en plus, ce n'est pas du tout dérisoire. Il s'agit clairement en un tel cas de gros travaux.

 

Est-ce que c'est ce qui s'est passé ?

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Pas si l'assemblée a donné mandat au syndic ou au conseil syndical de pouvoir engager des dépenses sans accord de l'assemblée. D'où le motif de ma question : les sommes engagées, et la nature des travaux.

 

Il est important de savoir cela. Un petit immeuble peut tres bien avoir un budget de charges courantes de 5.000 € annuel. Parler de part de budget n'est pas probant. 25% de 100.000 € ou de 10.000 € ce n'est absolument pas pareil.

 

Ensuite,la nature des travaux et tout aussi important : s'il s'agit d'une dépense palliant temporairement à un problème, ou des travaux de réfection ce n'est absolument pas la même chose.

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Concernant mon dossier, il s'agit de travaux suite à une tempête, il s'agit donc de travaux conséquents, le Syndic a bien réagit, a la demande du Président du Conseil Syndical, mais par la suite un petit peu laxiste.... Pas de convocation pour une AG exceptionnelle... Pas de déclaration de sinistre... S'il y avait eu une prise en charge du sinistre par la compagnie d'assurance le problème aurait été réglé de lui même... (oui ou non???). Pourquoi le Syndic préfère supporter au copropriétaire des travaux qui auraient pu être pris en charge par l'assurance?

Le Syndic est responsable d'un manque de professionnalisme...

Et le vendeur, dans ce contexte quelle est son degrés de responsabilité pour ne pas m'avoir informé de ces travaux ? En avait-il connaissance puisque son donneur d'ordre étaia le Président du Conseil Syndical et qu'aucune AG n'a été organisée par le Syndic pour approuver un échéancier quant aux règlement de ce sinistre ?

 

---------- Message ajouté à 23h08 ---------- Message précédent posté à 23h06 ----------

 

Le Syndic a bien eu mandat pour exécuter des travaux, mais le montant qui lui a été octroyé sans accord du Conseil Syndical été inférieur au montant des travaux de remise en état de la toiture...

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Concernant mon dossier, il s'agit de travaux suite à une tempête, il s'agit donc de travaux conséquents,
Pourriez être précis ? Conséquents, C'est combien d'euros par copropriétaire, c'est combien en pourcentage du budget ? Y a-t-il eu appel de fonds spécifique ?
le Syndic a bien réagit, a la demande du Président du Conseil Syndical, mais par la suite un petit peu laxiste.... Pas de convocation pour une AG exceptionnelle...
Le montant des travaux justifiait-il une convocation de l'assemblée ?
Pas de déclaration de sinistre... S'il y avait eu une prise en charge du sinistre par la compagnie d'assurance le problème aurait été réglé de lui même... (oui ou non???). Pourquoi le Syndic préfère supporter au copropriétaire des travaux qui auraient pu être pris en charge par l'assurance?
S'il n'y a pas eu d'arrêté mnistériel reconnaissant une catastrophe naturelle, il n'est pas certain que les dégâts soient couverts par l'assurance de l'imeuble. A vérifier.

Le Syndic est responsable d'un manque de professionnalisme...
Peut-être, mais sans plus de précision de votre part, difficile à déterminer.

Et le vendeur, dans ce contexte quelle est son degrés de responsabilité pour ne pas m'avoir informé de ces travaux ?
A voir. Etait-il bien au courant lui-même ? A combien s'élève le montant de votre quote part des travaux ?

 

---------- Message ajouté à 23h08 ---------- Message précédent posté à 23h06 ----------

 

Le Syndic a bien eu mandat pour exécuter des travaux, mais le montant qui lui a été octroyé sans accord du Conseil Syndical été inférieur au montant des travaux de remise en état de la toiture...
S'il y a urgence , il est habilité à agir de lui-même sans consultation du CS.
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Bonsoir,

1- La Cour de cassation - 3e Chambre - 17.01.2007 - Arrêt n° 24 - 05.17119

donne raison au syndic ayant entrepris des travaux d'urgence.

En régularisation ultérieure, il devait convoquer une AG pour entériner cette dépense.

.

 

Bonjour,

Sans avoir voulu m'étendre inutilement sur le cas ancien cité, j'ai voulu rappeler que :

1- Le syndic avait eu raison d'entreprendre les travaux urgents qui s'imposaient, ce qui n'a pas été remis en cause,

2- Mais qu'en régularisation il devait convoquer très rapidement une AG.

 

Dans le cas présent, Syndic et vendeur étaient au courant de ces travaux. Lors de cette acquisition immobilière, l'acheteur a négocié directement ou indirectement avec le vendeur. Ce dernier n'a pas évoqué ce problème de travaux non encore payés par les copropriétaires.

Tout réside évidemment dans son importance par rapport au prix payé. Il les a toutefois cachés pour en obtenir un montant supérieur.

Par contre, sauf erreur, il ne semble pas que l'acheteur ait recherché des renseignements sur l'existence de charges éventuelles restées en suspens auprès du Syndic. Celui-ci ne semble donc pas être intervenu.

L'AG qui n'a pas été rapidement convoquée pourrait être reprochée au Syndic, sauf si le montant modeste ne le justifiait pas.

On se contente généralement de vérifier si des charges exceptionnelles ont été votées au cours des AG précédentes.

Précaution qui s'avère insuffisante dans le cas présent.

Pour répondre à la question de trésorerie, une copropriété dispose généralement d'un fond de roulement de trésorerie créé par les appels trimestriels de provisions, les factures étant réglées avec délai.

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Date d'achat : 10 décembre 2004 Date de la tempête Février 2004

Date des travaux Devis du 29 avril 2004 Intervention semaine 20 et 21/2004

Date de la facturation : 31 mai 2004

Date de paiement le 28 septembre 2004

Date appel de fond IL N'Y EN A PAS EU...

Date de l'AG suivante le 10 mars 2005...

 

Le montant des travaux se monte à 1 049,46 € TTC

L'AG a fixé le montant des marchés et contrats à partir de 1200,00 € TTC pour consultation...

 

Cela n'empêche que le Syndic n'a pas fait appel de fond exceptionnels....

MERCI de me communiquer les jugement concernant ce dossier, J'en ai un ENORME besoin!!!

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Bon,étant donné le montant des travaux.... Il ne me semble pas qu'il soit nécessaire d'un appel de fond spécifique, ni de décision d'AG. DE plus, le montant décidé en AG est inférieur. Donc, rien à faire à priori.

 

LE syndic n'a pas à faire des appels de fonds spéciaux. LE fait est, que si vous votez ces travaux en AG, le syndic prendra des honoraires... :mad:

 

Il est plus logique que cela soit passer dans les charges courantes...

 

Enfin concernant l'assurance, demandé au syndic s'il a déclaré le sinistre à l'assurance. L'absence d'indemnisation ne veut pas dire absence de déclaration de sinistre.

 

J'ai assigne le vendeur comme le Syndic auprès du Tribunal de Proximité...

Lors de la vente, ni le syndic, ni le vendeur ne m'avait informé que des travaux avaient été réalisés et payé par le Syndic sur les fonds des charges "ordinaires"... Il me semble que des travaux a caractère exceptionnels (Tempête) nécessite un appel de charges exceptionnel puissent qu'elles n'ayant pas été budgétées, aucune somme ne peut être engagées par le Syndic pour le paiement de ces dernières... Auprès que qui entre le Syndic (mauvaise gestion!!!) ou du vendeur (manque d'information!!!) doivent me retourner car lors de l'AG on me réclame cette somme... Merci s'il existe des jurisprudence de bien vouloir me les communiquer afin de me défendre au mieux au Tribunal de Proximité...

 

LE montant étant inférieur à celui décidé en AG, vous allez être débouté à coup sûr. Enfin, on sait jamais....

Enfin, sachez qu'un budget, n'est qu'un budget, ne demandez pas au conseil syndical et au syndic d'avoir des pouvoirs de voyance. Ils ne peuvent prévoir les imprévus comme les dégats dûs à une tempête.

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Je ne vois pas où est le don de voyance que vous m'indiquez, une gestion saine et bien tenue c'est juste ce que réclame à juste titre un conseil syndical.... Le Syndic n'est-il pas "salarié" d'une copropriété n'a-t-il pas entant que professionnel un devoir de conseil et une tenue irréprochable des comptes... Si non a quoi peu bien servir un Syndic????

 

---------- Message ajouté à 23h35 ---------- Message précédent posté à 23h33 ----------

 

Si le montant vous parait ridicule, il représente cependant l'équivalent d'une augmentation de 10 % du budget... Pas besoin de boule de cristal pour voir ce dérapage....

 

---------- Message ajouté à 23h41 ---------- Message précédent posté à 23h35 ----------

 

Merci a tous de me communiquer d'autres sites ou me donner des infos (jugement rendu ou jurisprudences...) cnocernant le fait du manque d'information fournit par le Syndic et rlayé par le vendeur qui fait supporter à l'acquéreur que je suis des sommes qui si elles m'avaient été communiquées au moment de la vente, une négociation entre le vendeur et moi même aurait pu être engagé... Doit-je considérer qu'il y a préjudice voir dol contre ma personne ? J'attend vos remarques et votre aide...

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Désolé CAEPOLLA, si vous jugé que je soit dans cet état d'esprit, mon but n'est pas la "Provoc'", convenez avec moi que depuis le temps que dur cette affaire, j'aimerais y mettre fin et passer à autre chose... Encore mille excuses si j'ai pu froisser quelques personnes....

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Date d'achat : 10 décembre 2004 Date de la tempête Février 2004

Date des travaux Devis du 29 avril 2004 Intervention semaine 20 et 21/2004

Date de la facturation : 31 mai 2004

Date de paiement le 28 septembre 2004

Date appel de fond IL N'Y EN A PAS EU...

Date de l'AG suivante le 10 mars 2005...

 

Le montant des travaux se monte à 1 049,46 € TTC

L'AG a fixé le montant des marchés et contrats à partir de 1200,00 € TTC pour consultation...

 

Cela n'empêche que le Syndic n'a pas fait appel de fond exceptionnels....

J'essaye de débrouiller la situation :

 

1-Tempête Février 2004

2-Devis du 29 avril 2004

3-Travaux semaine 20 et 21/2004

4-Facturation : 31 mai 2004

5-Paiement le 28 septembre 2004 (par le syndic sans appel de fonds)

............................................................................................

6-Achat 10 décembre 2004

7-AG suivante le 10 mars 2005.

A cette AG (à laquelle vous avez été convoqué) le syndicat a décidé de répartir le montant des travaux de réparation en charges générales. Montant total 1 049,46 € TTC à répartir selon vos tantiémes (probablement inférieur à 500 € pour vous)

 

C'est cette répartition que vous voulez contester auprés du tribunal de proximité 4 ans aprés.

 

Exact ?

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C'est bien cela JPP13, je suis dans une petite copropriété (8 lots), ce montant à lui seul remprésente à lui seul un trimestre de charge supplémentaire.... Pour une copro de 8 lots, il m'est difficile d'admettre que le syndic n'a pas pu faire un arrété de compte intermédiaire pour fournir au notaire un état (le questionnaire) plus pointu que celui qu'il a pu remettre au notaire au moment de la vente...

D'où mon soucis de savoir qui est responsable de ma situation....

Le Syndic souligne qu'il n'est pas signataire dela vente et que je dois me retourner vers le vendeur qui à signé comme moi la vente....

Le vendeur me signifie qu'il a remis au Syndic un chèque afin de couvrir d'éventuel dépassement de budget (récurrent depuis plusieurs années), je n'ai pas vu et pas constaté auprès du Notaire cette affirmation...

Toutefois, le Syndic a bien reconnu par courrier qu'il avait reçu ce chèque et qu'il l'avait retourné au vendeur moins des "Frais de déménagement"...

Tout le monde se rejette la 'Patte chaude"...

J'ai donc assigné le Syndic et le vendeur afin de solutionner mon problème...

Pouvez-vous, s'il vous plait m'aider a résoudre cette affaire????...

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1 049,46 euros à répartir sur 8 lots, cela fait en moyenne 131,18 euros par lot. Des travaux de réparation d'un tel montant peuvent être exceptionnels par leur occurence et leur cause, mais, par leur montant, ne peuvent être qualifiés que de travaux de maintenance ordinaire.

 

Le montant des charges de l'immeuble est très faible et vous ne pouvez que vous en féliciter, de sorte que, si 25% de charges annuelles supplémentaires cela semble beaucoup, en fait, 25% de très peu, cela reste peu. C'est pourquoi ni le syndic ni le conseil syndical ni, par la suite, l'assemblée générale n'ont considéré qu'on sortait de l'ordinaire. Pour ma part, je pense comme eux.

Je doute fort que la juridiction de proximité vous donne raison.

 

Peut-on vous aider à résoudre cette affaire ?

Oui, en vous conseillant de laisser tomber et de boire frais.

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Votre risque est d'être condamné à des dommages et intérêts et indemnités au titre de l'article 700 du CPC.

Si le juge accorde 100 euros de dommages-intérêts à chaque partie et 100 d'indemnités art. 700, vous en aurez au total pour 400 euros, plus les tracas que vous auriez pu vous épargner.

Je pense que le syndic préfère que vous assigniez la copropriété plutôt que se trouver dans la situation de le faire lui-même pour un montant aussi modique. Pour lui c'est plus simple.

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