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Forum juridique de Net-iris

validité clause dans résolution votée en AG


Hecate75

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Bonjour,

 

Je suis propriétaire d'un appartement dans un immeuble géré par un syndic bénévole.

En assemblée générale en date du 25 mars 2009, nous avons décidé la vente par la copropriété de la loge de la gardienne. Une offre a été faite au minimum par le président du syndic bénévole.

Certains (si ce n'est pas tous) copropriétaires n'ont reçu aucune information concernant cette loge (devis par une agence, contraintes, travaux.....)autre que la mention à l'ordre du jour. Nous avons donc, lors du vote, demandé à insérer à la résolution, la réserve suivante: "L'assemblée générale décide en cas de contre proposition d'un montant supérieur ou égal à la proposition actuelle adressée par écrit au syndic sous les trois mois à l'issue de la diffusion de ce procès verbal de demander au syndic la convocation d'une assemblée générale extraordinaire afin de procéder à un nouveau vote de cette résolution" (adopté à une très large majorité).

Après examen des locaux, j'ai donc fait une proposition le 16 juin 2009 donc dans le délais imparti par cette réserve (jusqu'au 25 juin 2009).

Le président du conseil syndical vient de me répondre ceci: "Le délai de non contestation de l'assemblée générale est de deux mois suite à la notification du procès verbal. Ce délai de deux mois étant expirée le 29 mai pour notre AG du 25 mars, la décision de vente (résolution n°11) est devenue définitive à cette date. Et donc il est impossible de donner une suite favorable à votre proposition".

 

A-t'il raison?

Le delais de non contestation d'une A-G est bien de deux mois (donc jusqu'au 29 mai) mais la clause que nous avons fait inclure (et acceptée à la majorité) porte le delais jusqu'au 29 juin.......

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Il y a un conflit d'intérêt évident dans lequel le syndic prend un risque pénal.

L'assemblée aurait dû se contenter d'adopter le principe de la vente de la loge. L'aliénation de ce local est-elle compatible avec la destination de l'immeuble ? Il semble que oui, mais encore faut-il le déclarer explicitement.

Ensuite, il aurait fallu estimer de façon sérieuse la valeur vénale de ce local. Ce n'est qu'après avoir réglé ces deux questions qu'il fallait décider à qui le local allait être vendu. Là encore se pose une question non débattue : Fallait-il nécessairement ne céder le local qu'à un copropriétaire ?

 

La décision de vendre la loge au syndic dans les conditions exposées aurait très bien pu être contestée en justice et je me demande même si, en agissant contre le syndic sur le motif du conflit d'intérêt, on ne pourrait pas faire échec à la prescription de deux mois.

 

Quoiqu'il en soit, l'assemblée a tout de même pris la précaution d'amender la proposition inscrite à l'ordre du jour en décidant de permettre des contre-propositions dans le délai de trois mois. Cette décision n'a pas été contestée, donc elle est applicable. Le syndic candidat acheteur s'oppose, pour en tirer un bénéfice personnel, à une décision de l'assemblée générale dépourvue de toute ambigüité sur un motif qui n'est qu'une dénaturation de la décision prise par l'assemblée.

 

Autre question : cette ancienne loge constitue-telle un lot de copropriété ? Si elle est fondue indistinctement dans les parties communes, il faut tout d'abord l'en retirer en créant un lot supplémentaire, donc en modifiant l'état descriptif de division.

 

Il y a lieu de faire savoir au notaire chargé de la vente qu'on s'y oppose et demander que, dans cette situation, la décision prise par l'assemblée soit remise en question lors d'une nouvelle réunion de cette assemblée, afin de décider :

- s'il y a lieu, de modifier l'état descriptif de division,

- du principe que l'ancienne loge peut être cédée sans porter atteinte à la destination de l'immeuble,

- de la valeur vénale de la loge,

- de réserver ou non cette loge à un copropriétaire,

- des modalités de la vente, en prévoyant notamment quoi faire en cas de pluralité d'offres.

- du notaire chargé des actes authentiques.

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Le delais de non contestation d'une A-G est bien de deux mois (donc jusqu'au 29 mai) mais la clause que nous avons fait inclure (et acceptée à la majorité) porte le delais jusqu'au 29 juin.......
Le délai de constestation d'une résulution d'une AG est de deux mois aprés la notification (date indiquée sur l'avis de réception du Recommandé avec Avis de Réception de l'envoi du PV de l'AG) pour les copropriétaires ABSENTS ou ayant voté CONTRE la résolution.

 

Etes-vous dans ce cas ?

 

Les autres copropriétaires ayant voté pour ou s'étant abstenu ne peuvent contester la résolution.

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Bonjour,

 

Merci pour vos réponses.

Pour ajouter quelques détails:

-concernant l'aliénabilité de la loge: la résolution précédent celle de la vente était la suppression du service de conciergerie et de la loge, mentionné au règlement de copropriété, ce qui permet ensuite de pouvoir vendre la loge.

-concernant la valeur: il semblerait que le syndicat de copropriété aie fait venir une agence pour avoir une estimation (nous n'avons jamais vu aucun document de cette agence). Compte tenu de l'état de la loge, la fourchette basse de l'estimation à été choisie pour départ des propositions pour la vente.

-Il n'y a eu aucune réserve concernant la mise en vente de cette loge, mais, selon les dires du syndic, le mauvais état et l'obligation d'accepter en AG le montant de la vente et le nom de l'acquéreur rendait difficile la mise en vente en agence (ce qui se comprend si cette obligation est réelle; qui voudrait se porter acquéreur d'un bien dont il doit attendre la validation en AG donc au moins un délais de deux mois et être sur que la majorité soit réunie).

-concenrnat la constitution de la loge, elle est (encore à ce jour) fondue dans la copro. est-ce réellement un probleme de l'en sortir avant ou après la décision de la vente?

-Pour la contestation de l'AG: j'étais présent, j'ai voté pour,il n'y a eu aucune abstention ni vote contre et je ne conteste pas l'AG, au contraire, je souhaite que l'on applique la réserve votée en AG ouvrant un délais de proposition de 3 mois pour l'achat de cette loge.

 

Merci à tous.

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La loge ne constituant pas un lot de copropriété identifié dans l'état descriptif de division, la première chose à faire est de créer ce lot. En général, on confie ce travail à un géomètre-expert. Si cela n'est pas fait, la vente ne pourra être enregistrée au bureau des hypothèques. Pour un petit local de valeur modeste, le coût de cette opération n'est pas négligeable. La cession de la loge est actuellement impossible : combien de millièmes et donc de quote part de charges attribuer à ce local ?

 

Rien n'empêche de décider la vente à un certain prix et de confier la recherche d'un acquéreur à un agent immobilier ou autre mandataire. Le syndic qui prétend le contraire a-t-il expliquer pourquoi ?

 

Il serait bon d'obtenir une estimation écrite faite par un professionnel. Un agent immobilier devrait pouvoir faire cela pour 200 euros.

 

Faire une proposition dans le délai de trois mois comme décidé par l'assemblée générale, ce n'est pas contester la décision, mais n'est l'appliquer.

 

Vu que la modification de l'état descriptif a été oubliée, il faudrait convoquer à nouveau l'assemblée. Autant en profiter pour tout reprendre.

 

Pour bien faire les choses, le mieux serait de se faire conseiller par un notaire avant de convoquer l'assemblée.

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