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procès en cours


Mimi25

Messages recommandés

bonjour et merci de votre patience

 

Ma question est :

 

Une décision a été prise concernant un licenciement d'un de nos concierges antérieurement a notre achat d'appartement (Décision en 2005 et achat appartement en mars 2006)

 

cette affaire à été jugée au tribunal et aujourd'hui la copropriété a été condamnée.

 

Est-ce à nous de payer cette condamnation ou à l'ancien propriétaire?

 

Merci à vous

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il est précisé dans l'acte notarié une clause concernant , les charges les travaux, mais ce genre de choses (procès ou autre) rien de spécifié.

 

et meme je n'ai rien lu sur ce licenciement sur les anciens PV des assemblées générales!!

 

je n'arrive pas à savoir qui a prise cette décision, le syndic ou le syndicat!!

 

merci

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Le syndic étant habilité à embaucher ou licencier du personnel cela ne necessite pas forcément de décision en assemblée générale.
Si le syndic a pris SEUL la décision de licencier l'employé, ce n'est pas au syndicat des copropriétaires à en supporter les conséquences.

 

Si le syndic a suivi une résolution d'une AG c'est effectivement à l'ensemble des copropriétaires à supporter les conséquence. Dans ce cas, même si cela parait difficile à obtenir, vous auriez du vous renseigner AVANT l'achat.

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Bonjour,

Les gardiens sont des employés du Syndicat et non du Syndic ; c'est donc au Syndicat de payer.

La décision n'a pas été obligatoirement décidée en A.G., mais par le Syndic en relation avec le Conseil Syndical.

Je confirme que si rien a été prévu dans l'acte de vente, c'est le propriétaire en titre au moment du jugement qui doit payer.

Cordialement.

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Je suis moins sûre que vous vu que les frais de procédure entre dans la clé de répartition des frais d'administration et qu'à ce titre, elles sont supportées par l'ensemble des copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété.

 

En l'espèce, l'imputation des frais n'est pas dévolue au vendeur mais bien à l'acquéreur.

 

D'ailleurs, avant de prendre la décision de licencier une gardienne, il faut être absolument certain de son affaire car c'est une corporation extrêmement bien protégée.

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Les gardiens sont des employés du Syndicat et non du Syndic ; c'est donc au Syndicat de payer.

La décision n'a pas été obligatoirement décidée en A.G., mais par le Syndic en relation avec le Conseil Syndical.

Je confirme mon point de vue : Si l'employé a été licencié par le syndic SEUL (pour des raisons qui lui incombent), sans être mandaté par une AG, c'est bien au syndic SEUL a en supporter les conséquences financières, y compris les frais d'avocat, et autres frais de procédure et auxiliaires de justice (il y a sur ce point des jurisprudences que je n'ai pas encore retrouvées.)

 

Le CS n'a pas de pouvoir décisionnaire.

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Je confirme mon point de vue : Si l'employé a été licencié par le syndic SEUL (pour des raisons qui lui incombent), sans être mandaté par une AG, c'est bien au syndic SEUL a en supporter les conséquences financières, y compris les frais d'avocat, et autres frais de procédure et auxiliaires de justice (il y a sur ce point des jurisprudences que je n'ai pas encore retrouvées.)

 

Le CS n'a pas de pouvoir décisionnaire.

Ce n'est pas si simple.

Le syndic a agi en sa qualité de mandataire de la copropriété. En licenciant le salarié il a engagé la copropriété. Les frais induits par ce licenciement, dont les condamnations à indemnités à verser au gardien, sont dues par la copropriété et font donc partie des charges de copropriété. Ensuite on peut rechercher la responsabilité du syndic et lui demander d'assumer les conséquences de sa mauvaise gestion. Mais dans un deuxième temps seulement. Dans un premier temps il faut payer ces charges. Ensuite, il faudra soit parvenir à un arrangement amiable, soit décider de porter le litige en justice. Mais ce sera à l'assemblée générale de décider si elle veut recourir aux tribunaux.

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Ce n'est pas si simple.

Le syndic a agi en sa qualité de mandataire de la copropriété. En licenciant le salarié il a engagé la copropriété. Les frais induits par ce licenciement, dont les condamnations à indemnités à verser au gardien, sont dues par la copropriété et font donc partie des charges de copropriété. Ensuite on peut rechercher la responsabilité du syndic et lui demander d'assumer les conséquences de sa mauvaise gestion. Mais dans un deuxième temps seulement. Dans un premier temps il faut payer ces charges. Ensuite, il faudra soit parvenir à un arrangement amiable, soit décider de porter le litige en justice. Mais ce sera à l'assemblée générale de décider si elle veut recourir aux tribunaux.

Suis d'accord avec vous .

Mais pour répondre a la question initiale qui dois payer ?

C'est a l'ancien copropriétaire sans aucun doute possible , mais il y a plus grave :

le syndic a commis une faute en n'informant pas le notaire que l'ancien copropriétaire

était redevable de sa quote part de la condamnation prononcée par le tribunal a

l'encontre du syndicat des copropriétaires .

Qu'en effet la vente a eu lieu en Mars 2006 , a cette date le syndic avait connaissance du jugement et donc de la somme a faire retenir par le notaire ( article 20 me semble t il ) corespondant a la quote part du par le vendeur ( l'ancien copro) au syndicat !

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Les frais induits par ce licenciement, dont les condamnations à indemnités à verser au gardien, sont dues par la copropriété et font donc partie des charges de copropriété.
S'il en a informé les copropriétaires de son intention de licencier.

Ensuite on peut rechercher la responsabilité du syndic et lui demander d'assumer les conséquences de sa mauvaise gestion. Mais dans un deuxième temps seulement. Dans un premier temps il faut payer ces charges. Ensuite, il faudra soit parvenir à un arrangement amiable, soit décider de porter le litige en justice. Mais ce sera à l'assemblée générale de décider si elle veut recourir aux tribunaux.
Et ne pas avoir donné quitus au syndic.

 

Pour quelles raisons (quelles lois) un nouvel acquéreur doit supporter les conséquence d'une AG antérieure où il ne pouvait assister n'étant pas convoqué (et pour cause !)?

Qu'en effet la vente a eu lieu en Mars 2006 , a cette date le syndic avait connaissance du jugement et donc de la somme a faire retenir par le notaire ( article 20 me semble t il ) corespondant a la quote part du par le vendeur ( l'ancien copro) au syndicat !
Si le concierge a été licencié en 2005 et la vente en 2006, pas sur que le jugement définitif était connu à da date de vente.
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Les frais induits par ce licenciement, dont les condamnations à indemnités à verser au gardien, sont dues par la copropriété et font donc partie des charges de copropriété.

S'il en a informé les copropriétaires de son intention de licencier.

Pourriez-vous préciser sur quels fondements juridiques tous les frais engagés par le syndic pour le compte du syndicat ne pourraient figurer sur la comptabilité du syndicat qu'à la condition qu'une information préalable ait été donnée aux copropriétaires ?

 

Par définition du mandat, lorsque le syndic agit comme mandataire du syndicat, c'est le syndicat qui est réputé avoir agi. C'est le syndicat qui a été condamné par les prud'hommes, c'est donc le syndicat qui paiera les dommages et intérêts au gardien licencié et ceux-ci seront répartis entre tous les copropriétaires selon leurs quotes parts.

Le syndicat a peut-être par ailleurs une action récursoire à l'égard du syndic, mais c'est une autre question qui ne doit pas éluder la première, celle du paiement des dommages et intérêts par le syndicat au salarié licencié.

 

Et ne pas avoir donné quitus au syndic.

C'est là qu'il y a lieu de se poser la question de l'information.

 

Si les copropriétaires ont donné quitus au syndic en toute connaissance de cause, ils n'ont plus d'action récursoire envers le syndic.

 

Mais si, lorsqu'ils donnaient quitus, il y avait un cadavre dans le placard, en l'occurence une procédure en cours dont le syndic n'aurait pas informé les copropriétaires, ce quitus n'exonère pas le syndic de sa responsabilité.

 

On peut aussi envisager une situation intermédiaire : les copropriétaires savaient qu'une procédure avait été introduite devant les prud'hommes mais, rassurés par le syndic, ils pensaient qu'ils auraient gain de cause et ne s'attendaient pas à une condamnation. Ce sera alors au juge d'apprécier si le quitus doit, ou non, exonérer le syndic.

 

Pour quelles raisons (quelles lois) un nouvel acquéreur doit supporter les conséquence d'une AG antérieure où il ne pouvait assister n'étant pas convoqué (et pour cause !)?

Si le concierge a été licencié en 2005 et la vente en 2006, pas sur que le jugement définitif était connu à da date de vente.

Le décret 67-223 du 17 mars 1967 règle la question de façon simple, de bon sens et en parfaite cohérence avec les principes généraux du droit en matière de dettes. Le vendeur doit payer tout ce qui est exigible aux copropriétaires au moment de la vente. L'acheteur doit payer tout le reste.

 

mimi25 ne précise pas à quelle date l'affaire a été introduite devant les prud'hommes.

Si les prud'hommes ont été saisis après la vente, il n'y a faute de personne.

Si les prud'hommes ont été saisis avant la vente, il y avait une procédure en cours dont le syndic devait informer le notaire et ce dernier informer l'acheteur. Il y a peut-être faute du notaire ou du syndic, c'est à voir. Le message initial de mimi25 manque de précision.

 

Toutefois ce qui est clair, c'est que le jugement n'est intervenu qu'après la cession et qu'en conséquence la charge représentée par les dommages et intérêts à verser au salarié licencié ne pouvait être exigible qu'après la cession et qu'elle est donc due par le nouveau copropriétaire, même si le fait générateur de cette charge est antérieur.

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Pour info sur le syndicat des copropriétaires et son personnel, raccourci pour que la citation rentre

Le syndicat des copropriétaires et son personnel

 

Tout syndicat de copropriétaires est susceptible d'engager du personnel pour assurer la surveillance et l'entretien de son immeuble.

 

Le statut social des gardiens concierges est défini, pour l'essentiel, par le Code du travail, notamment en ses articles L. 771-1 à L. 771-9, R. 771-1 à R. 773-12 et D. 773-1 à D. 773-4.

 

Cette législation nationale est, d'une part, soumise aux prescriptions découlant des directives européennes et, d'autre part, complétée par les dispositions de la Convention collective nationale des gardiens concierges et employés d'immeubles du 11 décembre 1979, étendue le 15 avril 1981.

 

Le statut de la copropriété a prévu les modalités selon lesquelles ces divers textes reçoivent application.

 

C'est ainsi que l'article 31 du décret du 17 mars 1967 circonscrit les conditions dans lesquelles deux autorités interviennent à cet égard, le syndicat des copropriétaires, d'une part, et le syndic, d'autre part (1).

 

1/ LES PREROGATIVES DE L'ASSEMBLEE GENERALE DES

COPROPRIETAIRES

 

...

 

2/ LES POUVOIRS DU SYNDIC

 

Aux termes de l'alinéa 1 de l'article 31, le syndic engage et congédie le personnel dont la copropriété est l'employeur. En outre, il fixe les conditions de travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. Parmi ces textes figure notamment la Convention collective des gardiens concierges et employés d'immeubles.

 

Le syndic qui, rappelons-le, n'exerce pas la fonction d'employeur, est en quelque sorte délégataire des pouvoirs que détient le syndicat des copropriétaires. L'employeur délégué qu'est le syndic engage et congédie seul le personnel du syndicat. En effet, pour des raisons pratiques évidentes, une assemblée générale ne serait pas en mesure de procéder à une embauche de personnel. L'assemblée ne pourrait pas non plus matériellement suivre une procédure de licenciement. C'est la raison pour laquelle il est confié au syndic le soin de sélectionner les candidats puis de confectionner les contrats de travail et enfin, éventuellement, d'y mettre un terme.

 

Mais dans le cadre de ces fonctions spécifiques comme dans celui de toutes celles qui lui sont attribuées, le syndic est dans l'obligation de rendre compte à l'assemblée.

 

A l'occasion de la rédaction des contrats de travail, le syndic détermine les tâches à effectuer et, corrélativement la rémunération versée. En cas de réquisition de l'assemblée, il est tenu de justifier de ses choix. A défaut, il engage sa responsabilité (9).

 

Indépendamment des formalités liées au recrutement, le syndic dispose du pouvoir de congédier le personnel, sachant que dans le principe, il est même en droit de mettre un terme à un contrat de travail malgré l'opposition de l'assemblée générale.

 

Il est bien évidemment conseillé au syndic, dans une telle situation, de ne pas heurter la volonté des copropriétaires en adoptant une position contraire à celle émise par la majorité du syndicat.

 

En cas de divergence, soit entre des groupes de copropriétaires, soit entre le syndic et l'assemblée ou certains copropriétaires, il apparaît opportun de faire statuer l'organe délibérant de la copropriété dans les termes de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et de n'intervenir qu'après qu'une décision ait été adoptée, décision sur laquelle s'alignera le syndic.

 

Il faut retenir essentiellement des larges pouvoirs dont dispose le syndic qu'il n'est pas théoriquement dans l'obligation de solliciter systématiquement l'aval de l'assemblée pour procéder au licenciement d'un membre du personnel du syndicat.

 

Mais si le syndic n'est certes pas contraint de saisir l'assemblée, en cas de potentialité de contestation, il est vivement recommandé de soumettre à l'assemblée générale le litige lié à un éventuel licenciement, ceci de manière à ce qu'elle se prononce, notamment sur les conséquences du licenciement si elles risquent de s'avérer lourdes financièrement.

 

Rien ne s'oppose bien évidemment à ce que l'assemblée donne à son syndic des instructions sur ce point, instructions que le syndic peut, bien évidemment, de son côté solliciter.

 

Il ne faut, en effet, pas perdre de vue que si le licenciement est considéré comme étant intervenu irrégulièrement par la juridiction saisie par le salarié, la responsabilité du syndic peut être engagée dans l'hypothèse où il est démontré que l'irrégularité constatée lui est imputable (10).

 

En la forme, la procédure prévue aux articles L. 122-14 et suivants du Code du travail (et rappelée par l'article 14 de la Convention collective) doit avoir été suivie et, sur le fond, le congédiement doit être justifié par un motif qui ne soit pas contestable.

 

C'est ainsi que les prestations attendues du gardien peuvent, dans les faits, s'avérer défectueuses et ainsi être à l'origine de la sanction.

 

Pour que le syndic puisse se prévaloir de ces insuffisances professionnelles qui justifient le congédiement, encore faut-il que les copropriétaires fassent connaître leur mécontentement. Si tel n'est pas le cas, aucun copropriétaire n'ayant manifesté son insatisfaction après que le syndic ait rendu compte de ses diligences à l'assemblée, la copropriété ne peut reprocher à son syndic de ne pas avoir licencié le salarié en cause (11).

 

Les copropriétaires ne sauraient demander au juge d'intervenir dans le fonctionnement du service collectif de gardiennage et de faire injonction au représentant du syndicat de congédier un gardien afin de pallier une prétendue carence du syndic dans ses rapports avec ce gardien (12).

 

Certaines copropriétés en proie à des difficultés de trésorerie envisagent fréquemment de procéder au licenciement du gardien ou de l'employé d'immeuble pour éviter d'avoir à payer des charges salariales trop importantes.

 

Autrement dit, elles entendent réaliser des économies et motiver le licenciement de leurs salariés pour une raison qu'elles estiment économique.

 

Or, le motif économique ne réside pas dans la seule suppression du poste du salarié licencié. Il faut, en outre, prouver que cette suppression est consécutive à des difficultés économiques ou à des mutations technologiques ainsi que l'exige l'article L. 321-1 du Code du Travail (13).

 

De même, un licenciement pour motif économique réalisé sur le fondement de la réorganisation de la copropriété est privé de cause réelle et sérieuse dès lors que cette réorganisation ne répond pas à d'autres nécessités que des raisons de sécurité (14).

 

Selon l'article 31 précité du décret de 1967, le syndic engage le personnel dont la copropriété est l'employeur. Toutefois, cette liberté d'embauche est limitée puisqu'elle doit s'effectuer dans le cadre des emplois dont l'assemblée a fixé le nombre et la catégorie conformément à l'alinéa 2 de l'article 31.

 

C'est ainsi que le syndic peut estimer qu'il est indispensable d'embaucher du personnel compte tenu de la spécificité de la copropriété, s'agissant d'un immeuble de grande hauteur imposant une sécurité particulière. Toutefois, les caractéristiques de l'immeuble n'ont pas d'incidence sur les pouvoirs respectifs de l'assemblée et du syndic. Si nécessité il y a à embaucher du personnel en créant un emploi, le syndic doit solliciter préalablement l'assemblée générale pour que soit créé ce nouvel emploi. A défaut, le syndic transgresse les pouvoirs dont il dispose et pénètre dans la sphère de compétence dévolue à l'assemblée générale (15)

 

Par contre, le syndic est en droit de demander à un salarié d'accomplir des heures supplémentaires si celles-ci s'avèrent indispensables. Le syndic reste en effet, dans le cadre de ses attributions. Aucun emploi n'étant créé, il prend les dispositions nécessaires pour aménager le service collectif de gardiennage et lui permettre de fonctionner dans les meilleures conditions (16).

 

Dans le même ordre d'idée, un syndic n'excède pas ses pouvoirs en transformant de son propre chef le contrat à temps partiel d'un gardien en contrat à service complet afin de satisfaire aux dispositions de la Convention collective nationale. Dans cette hypothèse, le syndic n'a pas créé un nouvel emploi et n'a donc pas empiété sur les prérogatives de l'assemblée. Le poste de gardien existait préalablement. Il a simplement fait l'objet d'aménagements dans sa structure. Seules les conditions d'exécution de l'emploi ont en effet été modifiées (17).

 

Il convient enfin de rappeler qu'un syndic n'exerce ses pouvoirs et, en particulier, ceux portant sur la gestion du personnel du syndicat qu'à partir du moment où il a été régulièrement désigné.

 

Si un syndic procède au licenciement d'un salarié d'un syndicat, mais s'il n'a pas été nommé dans des conditions licites ou, a fortiori, s'il n'est plus en fonction, le congédiement ne produit pas d'effet (18).

 

 

*

**

*

 

C'est sans doute en matière de gestion du personnel que les pouvoirs du syndic s'avèrent être les plus étendus. Ce n'est pas pour autant qu'ils sont dépourvus de limite. C'est ainsi que l'assemblée est seule en mesure de créer des emplois dont elle détermine tout à la fois le nombre ainsi que la catégorie à laquelle ils appartiennent sachant qu'en outre, le syndicat dispose seul de la qualité d'employeur.

 

Jean-Maurice GELINET

Avocat à la Cour d'Appel de PARIS

Spécialiste en Droit Immobilier

 

 

________________________

(1) C. ATIAS - L'embauche et la gestion du personnel, Inf. Rap. Copr. n° 408, mars 1996, p. 23

 

 

________________________

(2) Sur la distinction à effectuer entre le syndicat et les copropriétaires, voir PARIS, 23ème Chambre, 30 novembre 1993, Loyers et copr. 1994, n° 86 ;

(3) LYON, 5 novembre 1986, Inf. Rap. copr. 1987, p. 284, Obs. GUIRAUD ; Administrer, n° 176, février 1987, p. 45, note J.M. GELINET,

(4) Sur le syndic actionné à titre personnel aux lieu et place du syndicat des copropriétaires, voir PARIS 21ème Chambre, 15 mai 1992, Loyers et copr. 1992, n° 359.

(5) Cass. Soc. 5 octobre 1989, Bull. Civ. V, n° 569, p. 345.

 

 

________________________

(6) Voir LAFOND et STEMMER, Code de la copropriété, Litec 2005, n° 1321

(7) Cass. Civ. 3ème, 13 décembre 1995, Administrer, août-septembre 1997, p. 43, note J.M. GELINET.

(8) Cass. Civ. 3ème, 26 mai 1994, Administrer, mars 1995, p. 46, note J.M. GELINET.

 

_______________________________

(9) Cass. Civ. 3ème, 26 mai 1994, precit.

 

 

________________________

(10) PARIS, 20 mars 1987, D. 1987, IR 99.

(11) Cass. Civ. 3ème, 12 mai 1999, RD Imm. 1999, 463, Obs. CAPOULADE

(12) PARIS, 19 février 1997, RD Imm. 1997, 620, Obs. GIVERDON

 

 

_____________________________

(13) PARIS, 4 mai 1993, Administrer mars 1994, p. 61, note J.M. GELINET.

(14) CAEN, 8 novembre 1999, Administrer mars 2000, p. 44, note DAVIES.

(15) PARIS, 17 février 1995, Loyers et copr. 1995, n° 394.

 

_______________________

(16) PARIS, 19 mai 1999, AJDI 1999, 718.

(17) Cass. Civ. 3ème, 16 février 1994, Administrer, juillet 1994, p. 30, note J.M. GELINET

(18) CHAMBERY, 5 novembre 1990, R.D. Imm. 1991, p. 508.

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Jpp13 a soulevé un certain nombre de points cruciaux qui ont attiré toute mon attention.

 

Je note par ailleurs que le syndic est en droit de demander au salarié d'accomplir des heures supplémentaires si celles-ci s'avèrent indispensables-

 

La gardienne de notre immeuble, dès son retour de congé parental de trois années en février, n'avait plus souhaité effectuer les horaires d'astreinte du week-end. Elle voulait se limiter au nettoyage des parties communes et aux tâches afférentes à la sortie des poubelles.

 

Aussi, le Conseil syndical, de manière unilatérale, lui avait concédé cette faveur sans en informer le syndicat des copropriétaires. Décision que nous avions apprise lors de la dernière assemblée générale en avril dernier.

 

Ce qui a bien entendu soulevé le courroux de quelques-uns dont je fais partie et qu'à ce titre, nous avons exigé de la part du syndic, un avenant au contrat de la gardienne.

 

Etant rappelé que le rapport du conseil syndical n'a jamais été notifié à la convocation de l'AG en raison non pas de la carence du syndic mais bien du conseil syndical, celui-ci étant favorable au maintien du poste de la gardienne.

 

Donc, je suis surprise en relisant attentivement les annotations juridiques de Jpp13 de constater que la Convention collective nationale des gardiens concierges et employés d'immeuble du 11 décembre 1979, étendue au 15 avril 1981 ne produise aucune date supplémentaire.

 

Puisque d'après notre syndic, la législation ou plutôt ladite Convention aurait été récemment modifiée concernant précisément les aménagements d'horaires et de tâches des gardiens d'immeuble.

 

Et qu'à ce titre, suite à notre requête lors de la dernière AG, le syndic devait prendre conseil auprès d'un juriste afin d'établir un avenant à son contrat.

 

La question demeure. Votre intervention a suscité de légitimes interrogations.

 

C'est la rivière qui mène au torrent !

 

Pour ma part ainsi que celles des anciens membres du conseil syndical, nous restons attentifs à cet avenant dont nous voudrions en connaître le contenu bien avant la prochaine AG qui se tiendra en avril prochain en 2010.

 

Etant observé que les charges de copropriété ont considérablement augmenté depuis le retour de la gardienne !! Ce qui laissent les plus vigilants sur le pied de guerre...

 

Cordialement

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Jpp13,

 

Vous affirmez que :

Si l'employé a été licencié par le syndic SEUL (pour des raisons qui lui incombent), sans être mandaté par une AG, c'est bien au syndic SEUL a en supporter les conséquences financières, y compris les frais d'avocat, et autres frais de procédure et auxiliaires de justice (il y a sur ce point des jurisprudences que je n'ai pas encore retrouvées.)

 

Pour justifier cette affirmation, vous produisez un article faisant le point sur les pouvoirs du syndic en matière d'embauche et de licenciement du personnel et indiquant qu'à l'occasion de l'exercice de ces pouvoirs la responsabilité du syndic peut être engagée.

 

Je n'ai jamais prétendu le contraire. Cet article ne contredit nullement les notions de base en matière de mandat et de gestion des copropriétés. C'est vous qui en tirez des conclusions hâtives et passablement erronées.

 

Il y a en fait plusieurs questions auxquelles il faut répondre l'une après l'autre.

 

Reprenons.

 

mimi25 reçoit un décompte des charges de copropriété sur lequel figure des dommages et intérêts dûs par décision de justice à l'ancien salarié licencié. Le licenciement a eu lieu avant qu'elle ne soit copropriétaire de l'immeuble mais le jugement condamnant le syndicat a été rendu après son achat l'ayant fait entrer dans le syndicat.

1ère question : Qui doit payer les dommages et intérêts ?

 

Une décision de justice condamnant le syndicat doit être payée par le syndicat. Les prud'hommes ont-ils condamné le syndic personnellement ? Ce serait étonnant.

 

1ère Conclusion : c'est au syndicat de verser les dommages et intérêts au salarié licencié, non au syndic.

 

2ème question : Sur quels copropriétaires répartir la charge des dommages et intérêts ?

 

Ce que doit payer le syndicat est réparti entre tous les copropriétaires conformément au règlement de copropriété.

 

La quote part d'une charge de copropriété afférente à un lot est due par le propriétaire du lot au moment où la charge est devenue exigible aux copropriétaires. Or, la décision de justice est intervenue à un moment où mimi25 était devenue copropriétaire.

 

2ère Conclusion : c'est à mimi25 de s'acquitter de la quote part de la condamnation du syndicat afférente aux lots qu'elle a acquis.

 

3ème question : Peut-on faire payer le syndic ?

Il est possible que le syndic ait commis des fautes de gestion à l'origine de la condamnation du syndicat. C'est à examiner.

Dans ce cas le syndic devra assumer les conséquences de ses erreurs de gestion en indemnisant le syndicat. Le syndicat a donc une action récursoire contre le syndic pouvant aboutir à une obligation de paiement du syndic en faveur du syndicat. Mais cela ne remettra pas en cause le première décision de justice. En conséquence il ne se créera pas d'obligation directe du syndic envers l'ancien salarié de la copropriété.

 

3ème conclusion : le syndic pourra éventuellement être amené à verser une indemnisation au syndicat cela n'exonérant pas les copropriétaires vis à vis du salarié licencié.

 

 

---------- Message ajouté à 13h41 ---------- Message précédent posté à 13h20 ----------

 

Jpp13 a soulevé un certain nombre de points cruciaux qui ont attiré toute mon attention.

 

Je note par ailleurs que le syndic est en droit de demander au salarié d'accomplir des heures supplémentaires si celles-ci s'avèrent indispensables-

 

La gardienne de notre immeuble, dès son retour de congé parental de trois années en février, n'avait plus souhaité effectuer les horaires d'astreinte du week-end. Elle voulait se limiter au nettoyage des parties communes et aux tâches afférentes à la sortie des poubelles.

 

Aussi, le Conseil syndical, de manière unilatérale, lui avait concédé cette faveur sans en informer le syndicat des copropriétaires. Décision que nous avions apprise lors de la dernière assemblée générale en avril dernier.

 

Ce qui a bien entendu soulevé le courroux de quelques-uns dont je fais partie et qu'à ce titre, nous avons exigé de la part du syndic, un avenant au contrat de la gardienne.

 

La convention collective des gardiens et concierges peut être facilement consultée sur legifrance : brochure n° 3144.

 

Article 18.5. : Astreinte de nuit : dans toute la mesure du possible, les employeurs prendront les mesures nécessaires pour, en dehors de l'amplitude définie ci-avant, regrouper les alarmes fonctionnant sur des tableaux installés dans les logements de fonction, de manière à faire assurer par roulement l'astreinte de nuit exigée par les impératifs de sécurité. Le salarié auquel il est ainsi demandé de ne pas s'absenter de son logement de fonction pendant la nuit est chargé de faire appel d'urgence au service approprié et d'avertir l'employeur et perçoit un complément de rémunération mensuel égal à la contre-valeur de 25 points divisée s'il y a lieu par le nombre de salariés se partageant le même service d'astreinte de nuit. Il ne peut y avoir astreinte de nuit pendant les nuits incluses dans le repos hebdomadaire. Lorsque le jour férié tombe en semaine, il ne peut y avoir astreinte de nuit dans la nuit qui précède l'attribution de ce jour férié.

L'astreinte de nuit n'est pas possible pour les salariés à service partiel. En tout état de cause sa durée est limitée à 11 heures. A compter du 1er janvier 2003 et pour tous les nouveaux contrats, elle ne pourra plus être demandée. D'ici au 1er janvier 2004, les représentants des employeurs et des salariés feront le point sur la suppression de cette astreinte de nuit concernant les contrats de travail en cours.

 

 

Il est fort possible que les astreintes imposés à la gardiennes aient été illicites et que le conseil syndical et le syndic n'aient en fait que procéder à une mise en conformité.

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Je vous remercie Nihilscio pour toutes ces précieuses informations.

 

Cependant, qu'aurions-nous en contre partie de la suppression des astreintes de nuit de notre gardienne ? Sachant que depuis la reprise de ses fonctions, les charges ont considérablement augmenté eu égard à l'augmentation de son salaire.

 

Etant rappelé qu'elle n'est pas employée à temps partiel.

 

De plus, elle dispose d'un appartement de fonction qu'elle occupe uniquement durant ses heures de travail.

 

Etant mère de deux enfants en bas âge, elle effectue ses heures de travail en présence de ses enfants.

 

La loge en plus du logement sont devenus une garderie.

 

Avant le congé parental de la gardienne, je faisais partie du conseil syndical. Et grâce à notre vigilance, nous avions redéfini ses horaires conformément à l'amplitude d'horaire en vigueur.

 

Elle s'absentait durant ses heures de travail pour aller à la crèche, ensuite à l'école, etc....

 

La question essentielle est que certains copropriétaires ne voient plus l'intérêt de la conserver eu égard aux tâches qu'elle effectue proportionnellement aux charges qui incombent à la copropriété pour avoir comparé avec une entreprise de nettoyage ces trois dernières années.

 

Etant rappelé que les consommations d'eau, d'électricité et de téléphone sont aussi à la charge de la copropriété.

 

Donc, en sus de son salaire, les factures domestiques sont imputables à la copropriété. Il faut savoir aussi que son appartement sert aussi de résidence de vacances.....

 

Sans vouloir abuser de votre diligence....

 

Cordialement

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Mais pour répondre a la question initiale qui dois payer ?

C'est a l'ancien copropriétaire sans aucun doute possible , mais il y a plus grave :

le syndic a commis une faute en n'informant pas le notaire que l'ancien copropriétaire

était redevable de sa quote part de la condamnation prononcée par le tribunal a

l'encontre du syndicat des copropriétaires .

Qu'en effet la vente a eu lieu en Mars 2006 , a cette date le syndic avait connaissance du jugement et donc de la somme a faire retenir par le notaire ( article 20 me semble t il ) corespondant a la quote part du par le vendeur ( l'ancien copro) au syndicat !

 

 

Toutefois ce qui est clair, c'est que le jugement n'est intervenu qu'après la cession et qu'en conséquence la charge représentée par les dommages et intérêts à verser au salarié licencié ne pouvait être exigible qu'après la cession et qu'elle est donc due par le nouveau copropriétaire, même si le fait générateur de cette charge est antérieur.

 

Mais absolument pas , l'intervenante dis bien que le jugement a eu lieu

en 2005 et la vente en Mars 2006 , et donc comme déja expliqué c'est a l'ancien copropriétaire de payer et j'ai ajouté dans mon post que j'ai reproduis ci-dessus : " Il y a plus grave encore le syndic a commis une faute "

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Je vous remercie Nihilscio pour toutes ces précieuses informations.

 

Cependant, qu'aurions-nous en contre partie de la suppression des astreintes de nuit de notre gardienne ?

...

Cordialement

Je pense que vous devriez ouvrir un autre fil de discussion.

Les problèmes de gardiens dans une copropriété, c'est un sujet inépuisable.

 

---------- Message ajouté à 16h46 ---------- Message précédent posté à 16h39 ----------

 

Mais absolument pas , l'intervenante dis bien que le jugement a eu lieu

en 2005 et la vente en Mars 2006 , et donc comme déja expliqué c'est a l'ancien copropriétaire de payer et j'ai ajouté dans mon post que j'ai reproduis ci-dessus : " Il y a plus grave encore le syndic a commis une faute "

mimi25 a écrit : Une décision a été prise concernant un licenciement d'un de nos concierges antérieurement a notre achat d'appartement (Décision en 2005 et achat appartement en mars 2006)

 

cette affaire à été jugée au tribunal et aujourd'hui la copropriété a été condamnée.

 

Ce que je comprends, c'est que le licenciement est intervenu avant l'achat et aujourd'hui la copropriété a été condamnée, soit après l'achat. C'est la décision de licencier le gardien qui a été prise en mars 2005.

 

Plus de précisions seraient toutefois bienvenues.

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bonjour et merci de vos réponses :

voici queles que précisions:

Date d'achat définitive : 9 février 2006

(À aucun moment le notaire nous a parlé de ce cas)

Date du licenciement 7 juillet 2005 (d’après le compte rendu du tribunal, cette affaire durait déjà depuis 10 ans)

Date de la saisie des prud'hommes : 22 février 2006

En date du 10 juillet 2007 le concierge à été débouté par ce même conseil

Date de l'appel 4 juillet 2007

Date de la décision final 14 avril 2009 : la société du syndic et le syndicat des cooprietaires sont condamnés.

Je précise aussi que rien n'a été voté en AG, et que depuis il y a eu changement du président du syndic et bien entendu aussi changement du syndicat ;

Entre la décision de justice en avril 2009 et aujourd’hui l’appel des fonds, aucune information n’a filtrée. Je pense qu’il aurai du avoir au moins une AG extraordinaire pour voter la somme.

On m’a aussi parlé de la responsabilité civile du syndic et du syndicat, pour ce genre de problème.

Merci à vous

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Compte tenu de la chronologie que vous donnez vous "héritez" de ce dossier. Le notaire et le syndic n'ayant commis aucune faute car la saisie des prud'hommes n'était pas obligatoirement "prévisible" et postérieure à votre achat.

 

Maintenant, en consultant les motifs de l'arrêt, voyez avec les autres copropriétaires comment impliquer la responsabilité du syndic et essayer de récupérer les sommes que actuellement le syndic vous réclame en toute légalité.

 

depuis il y a eu changement du président du syndic et bien entendu aussi changement du syndicat
Je suppose que vous voulez dire des membres du conseil syndical et de son président qui n'ont d'ailleurs aucun pouvoir décisionaire
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Bonjour,

 

depuis il y a eu changement du président du syndic et bien entendu aussi changement du syndicat ;

 

Vous devez confondre avec le Syndic ou le Conseil Syndical. Le syndicat, c'est l'ensemble de tous les copropriétaires.

 

Je confirme que c'est aux copropriétaires présents lors du jugement (14/04/2009) de payer l'indemnité décidée par le Tribunal.

 

De plus, le gardien a saisi les prud'hommes le 22/02/2006 et vous avez signé votre acquisition le ? en mars 2006. Il est fort probable que le jour où le syndic à répondu aux interrogations du notaire concernant votre acquisition, il ignorait que les prud'hommes avaient été saisis... vous ne pouviez donc en être informé et l'on ne peut rien reprocher ni au syndic, ni au notaire.

 

Si l'information avai été connue et s'il avait été prévu dans votre acte de propriété que ces frais étaient à la charge du vendeur, cet accord n'aurait pas opposable au syndic. Lui doit réclamer les charges au copropriétaire présent lors de l'appel des fonds et c'est ensuite à ce dernier de se retourner contre son vendeur.

 

Entre la décision de justice en avril 2009 et aujourd’hui l’appel des fonds, aucune information n’a filtrée. Je pense qu’il aurai du avoir au moins une AG extraordinaire pour voter la somme.

Un information peut-être mais pourquoi faire un vote ? C'est une décision de justice à laquelle la copropriété ne peut échapper... que les copropriétaires votent pour ou contre...!

Cordialement.

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