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Forum juridique de Net-iris

Imbroglio sur la durée du bail d'un meublé


Lord Gorbh

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Bonjour à vous, et merci de vos conseils

 

Je suis locataire d’un studio meublé depuis 4 mois. La durée de mon bail est de 3 ans (durée spécifiée sur le contrat de bail). Trois mois après mon arrivée, ma propriétaire s’est ravisée et désire maintenant que je parte.

 

Ne pouvant me mettre dehors sans raison (je n’ai rien dégradé, et mon loyer est payé en temps et en heure), elle cherche cependant à réduire au minimum la durée de mon bail, qu’elle veut ramener à un an, durée prévue par la loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005. Ma situation personnelle ne me permet pas de déménager dans 8 mois, et je désire continuer à occuper les lieux 3 ans.

 

J’ai bien sur cherché à vérifier ces allégations, et les différents forums que j’ai consultés (dont celui-ci) m’indiquent tous la même chose : la loi donne une durée MINIMUM d’un an pour un bail, mais rien n’interdit d’établir un bail d’une durée supérieure (dans mon cas, 3 ans).

 

Cependant, lorsque je consulte les textes de lois, rien n’indique qu’il s’agit d’une durée minimum :

 

********

 

Article L632-1

Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 - art. 115 JORF 19 janvier 2005

Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes. […]

********

 

Rien n’indique que la durée peut excéder 1 an !

 

 

Ma question est la suivante : Qui a raison ?

 

-Ma propriétaire, affirmant qu’un bail de 3 ans pour un meublé n’est pas valide ?

-Moi, qui dit que si la durée inscrite sur le contrat de bail est de 3 ans, le bail est effectivement valable 3 ans, même s’il s’agit d’un meublé ?

 

 

Question subsidiaire :

 

Mon bail ne spécifie pas que mon logement est un meublé. Par contre, la rubrique « Désignation des locaux et équipements privatifs » mentionne bien une machine à laver, un clic-clac, un four, une table et 4 chaises. Ce simple inventaire fait-il automatiquement de mon logement un meublé ou bien tout logement est-il présumé « vide » à moins que le bail ne précise explicitement qu’il s’agit d’un meublé ? (ce qui, dans mon cas, serait tout à fait cohérent avec sa durée de 3 ans)

 

 

Merci pour toutes vos réponses !

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Si votre bail est d'un modèle préimprimé, courant, il a les réponses à vos questions. En tête: locaux libres = bail de 3ans

locaux meublés = bail de 1an.

Les deux sortes étant reconductibles par tacite reconduction.

 

A l'intérieur du bail, vous avez en général la reproduction d'un certain nombre de textes concernant les obligations des uns et des autres, des conditiond de congé et autre.

Une référence à un congé de 3 mois donné par le locataire= bail de locaux vides; 1 mois,meublé.

 

Toute référence à la loi de 1989 établit qu'il s'git d'un bail vide.

On peut louer "vide" avec des meubles dedans.

L'inverse est interdit.

Bonne chasse au texte.:p

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Comme Madame la Sardine je pense que vous louez un logement "vide" avec quelques meubles mis à la disposition du locataire, ceci pour 2 raisons :

 

-1. votre bail ne précise pas "logement meublé" et est de 3 ans, ce qui est normal pour un logement vide

 

-2. les meubles mis à disposition sont en petit nombre (pas de réfrigérateur par exemple) c'est 1 peu limite pour 1 meublé

 

Pour moi 1 plus 2 fait qu'on ne peut considérer que vous êtes dans un studio meublé loué comme tel.

 

d'ailleurs on le voit d'après votre réaction : vous pensiez être là pour 3 ans au minimum...

 

vous pouvez montrer votre bail à l'ADIL pour être bien sur qu'on ne peut le contester comme bail "vide" , mais à votre place je dormirais tranquille

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Bonsoir,

 

Comme cela a déjà été dit, il est très improbable que votre bail vise une location meublée, compte tenu de la durée.

 

La meilleure façon d'en être sur, c'est de le lire attentivement.

 

Mais même s'il visait expressement une location meublée, la Cour de Cassation estime qu'une location meublée est celle qui permet y habiter sans apporter des meubles. Votre inventaire semble maigre : il manque manifestement des rangements / placards/ etc.

 

Pour la durée du bail meublé, vous avez raison, c'est bien un an : l'article 632-1 du code de construction et hhabitation étant d'ordre public, il est impossible d'y déroger par une convention particulière.

 

Attention : les raisons de congé dans le meublé sont limité aux cas de vente et reprise pour habiter (+ clause résolutoire, évidemment). Est-ce le cas de votre propriétaire?

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Comme mes camarades, vous louez une location vide avec quelques rares équipements mis à disposition et surement pas un meublé...

 

 

La location meublée

 

 

Les deux parties, locataire et propriétaire, sont en principe libres de fixer comme ils l'entendent la durée du bail, les conditions du renouvellement, le loyer, etc. A condition toutefois que le logement dispose réellement de tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne. Faute de quoi, le locataire serait en droit de requalifier le contrat de location meublée en location nue, soumis à la loi du 6 juillet 1989.

 

Mais il faut savoir que la loi sur la cohésion sociale de janvier 2005 a renforcé la protection des occupants sur certains points. Désormais, tout bail portant un logement meublé doit être obligatoirement écrit et avoir une durée minimale d'un an. A l'expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions antérieures. Cependant, trois mois avant son terme, le bailleur peut proposer au locataire des modifications aux conditions de location (montant du loyer, nombre de pièces louées, par exemple). Si le locataire les accepte, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son terme, doit en informer le locataire, en respectant le même préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail.

. L'éventuelle clause de révision du loyer ne peut qu'être annuelle et l'augmentation ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL cf. sur http://www.insee.fr)

. Les motifs de non-renouvellement du contrat sont précisés par la loi : décision de reprendre ou de vendre le logement, ou motif légitime et sérieux notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations.

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, avec un préavis d'un mois, sans avoir à motiver sa décision.

http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-location/l80-louer-pour-une-courte-duree.php3

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Merci à tous pour vos réponses, qui m'ont apporté un peu de sérénité.

 

Le contenu de l'appartement reporté sur le bail est le suivant :

 

- Une machine à laver en bon état de marche

- un placard dans la loggia fermée

- une table

- 4 chaises en bois

- un clic-clac

- un four

- des plaques électriques

- divers ustensiles de cuisine

 

Le frigo, même s'il est présent dans l'appartement, n'est pas mentionné sur le bail. Il y a également quelques placards de cuisine, qui ne sont pas mentionnés non plus.

 

J'ai du apporter mes propres étagères, ainsi que ma télé.

 

Le bail ne mentionne à aucun moment que l'appartement est un meublé. Le seul texte de loi auquel il fait référence est la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée. Il indique en en-tête une durée de 3 ans (durée répétée dans la section "durée" du bail). Il comporte également la mention "mise à jour : juin 2007".

 

Compte tenu de ces éléments, mon studio entre-t-il automatiquement dans la catégorie des meublés ? Ou bien cela doit-il être expressément mentionné sur la bail, auquel cas je loue effectivement un logement "vide".

 

 

De même, j'ai lu un peu partout que la durée du bail d'un meublé était de 1 an minimum (ce qui fait que mon bail de 3 ans est tout à fait valide). Seul babyfoot pense que la durée est de 1 an fixe (mais renouvelable). Qui a raison ?

 

Ma propriétaire désire vendre ce logement, et je sais pertinemment que mon bail ne sera pas renouvelé l'année prochaine. Je pensais réellement prendre possession des lieux pour 3 ans, ma propriétaire s'est bien gardée de me détromper. J'ajoute que cette personne est titulaire d'un diplôme de 3ième cycle en droit, ce qui rend son discours assez difficile à contrer pour moi. Je dois la rencontrer demain, ça va être très tendu.

 

Je suis simplement tombé sur un propriétaire indélicat, qui utilise ses compétences en droit pour abuser le locataire moyen. :(

 

En tout cas, merci de vos conseils !

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Le bail ne mentionne à aucun moment que l'appartement est un meublé. Le seul texte de loi auquel il fait référence est la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée. Il indique en en-tête une durée de 3 ans (durée répétée dans la section "durée" du bail). Il comporte également la mention "mise à jour : juin 2007".

Donc pas de doute, c'est une location vide. Cette loi régit les locations vides et surement pas les meublés.

De même, j'ai lu un peu partout que la durée du bail d'un meublé était de 1 an minimum (ce qui fait que mon bail de 3 ans est tout à fait valide). Seul babyfoot pense que la durée est de 1 an fixe (mais renouvelable). Qui a raison ?

Alors, il semble que pour les baux meublés passés avant 2005, la durée était libre et après 2005, ils soient automatiquement de 1 an renouvelables. Contrairement aux baux en location vide qui sont d'une durée minimale de 3 ans et qui peuvent donc être d'une durée supérieure.

 

Mais dans votre cas, il n'y a aucun doute, même si votre appartement pourrait passer pour un meublé, votre bail est bien un bail location vide avec mise à disposition de meubles, c'est tout à fait légal.

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Je confirme la réponse de Lag0, vous n'avez rien à craindre.

 

En revanche, je vous conseillerais vivement de nouer une dialogue avec votre propriétaire, qui veut vendre.

 

Sachant qu'à terme de 3 ans (2 ans restants) vous aurez de toute façon un congé, essayez de lui faciliter le calendrier de la mise en vente du logement, en annonçant vos dates, même prévisionnelles.

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Hélas, j'ai l'impression que ma propriétaire est un génie de l'entourloupe. :confused:

 

Je suis actuellement en recherche d'emploi. Je partirai donc... quand j'aurais du travail. Il m'est impossible de déterminer quand... :( Si j'avais une date, je la lui communiquerais de bon cœur ! C'est simplement que je ne sais pas quand je partirai...

 

Je suis tout à fait d'accord pour dialoguer avec elle. Le problème est qu'elle a déjà essayé de me berner, notamment en tentant de me convaincre de signer un second bail, beaucoup plus avantageux pour elle. Cela m'a bien refroidi : comment être sur qu'elle ne va pas encore essayer de m'avoir ?

 

En ce qui concerne les visites, je ne m'y suis jamais opposé. Je ne tomberai pas aussi bas qu'elle. Si elle veut vendre, je ne ferai rien qui rendrait la vente plus difficile. je veux juste que la durée de mon bail soit respectée.

 

 

Merci encore pour tous vos conseils !

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Si les visites ont commencés, elle vend le bien loué. Elle en a parfaitement droit.

En cas de vente, votre bail continue avec le nouveau propriétaire.

 

En tout cas, coté durée du bail vous êtes tranquil.

 

Bonne courage pour vos recherches d'emploi.

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      Pour finir, j'ai retrouvé un autre appartement beaucoup mieux et moins cher afin de m'aider à remonter la pente dans laquelle je suis tombée, et j'ai donc voulu donner, à l'agence immobilière, mon préavis (un mois en ce qui me concerne en fonction de ma situation actuelle) directement par "lettre remise en main propre contre décharge". J'avais prévu de quitter l'appartement pour le 05 janvier 2018. Je suis passée à l'agence immobilière le 04 et 05 décembre 2018 aux horaires d'ouverture et j'ai été systématiquement, au cours de ces deux jours consécutifs, confrontée à une porte fermée sans aucune information (absence temporaire, vacances d'hiver...???).
      J'ai donc été contrainte, par la force des choses, d'envoyer mon courrier en recommandé avec accusé de réception et ai donc barré sur mon courrier initial "lettre remise en main propre contre décharge" que j'ai remplacé par "courrier envoyé en recommandé avec avis de réception".
       
      Or en retour de mon courrier, l’agence immobilière m’a répondu que, pour mon préavis, seule la date de réception du courrier faisait foi (soit une résiliation de bail au 07 janvier 2019 puisque mon courrier a été reçu au 07 décembre 2018) et non la date d’envoi (le 05 janvier 2019) et refuse donc m’accorder mon préavis initialement prévu au 05 janvier 2019.
       
      J’aurais donc souhaité savoir quels autres recours, hormis ceux que j’ai déjà engagés, je pouvais avoir pour cette situation, et notamment pour récupérer les frais bancaires que l’agence immobilière refuse de me rembourser et pour faire valoir mon préavis au 05 janvier 2019 et non pas au 07 janvier 2019 car j’estime que l’agence immobilière m’a déjà bien assez arnaquée comme ça !
       
      Je vous remercie de vos réponses et vous prie de m’excuser pour la longueur du message en espérant avoir exposé la situation assez clairement.
    • Par Vinl
      Bonjour,
       
      [...]
       
      A mon arrivée, il n'y avait ni eau, ni électricité.
       
      J'ai contacté le fournisseur d'eau et d'électricité pour mettre en service qui ne pouvaient pas venir dans l'immédiat.
      Je suis restée quelques jours sans eau, ni électricité.
      Le technicien de l'électricité m'a dit que normalement, c'était à l'agence immobilière de s'occuper de tout ça avant l'entrée des lieux.
       
      Là, je viens de recevoir ma facture d'ouverture de contrat et elle est plutôt salée pour une première : 118 € qui comprennent l'abonnement + l'ouverture du compteur, sans la consommation d'eau.
       
      J'aurais donc voulu savoir si c'était effectivement dans les obligations de l'agence immobilière d'ouvrir le compteur d'eau et d'électricité. Et si oui, puis-je lui réclamer la somme relative à l'ouverture du compteur d'eau (sans la part d'abonnement, évidemment) ?
       
      Merci d'avance de vos réponses.
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