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Forum juridique de Net-iris

Urgent Recours permis de construire causant enclave


Rudy73

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Bonjour,

 

mon nouveau voisin (promoteur) vient de déposer un permis de construire à coté de chez moi pour un bâtiment de 8 appartements.

 

Je viens d'aller consulter en mairie le permis de construire et il apparait qu'il décide de creer 5 places de parking juste devant mes garages ce qui m'empecherait totalement l'accès. En a t'il le droit ?

 

Sur les photos vous pouvez voir en A ce qui m'appartient et en B ce qui appartient au promoteur.

 

Comme vous pourrez le voir sur les photos, je suis obliger de passer sur B pour me rendre à mes garages car il n'y a pas d'autres accès. Jusqu'ici il n' y a jamais eu de problème car B appartenait à la personne qui m'a vendu A, nous l'appellerons Mr Jean, donc ca ne le gênait pas

 

A l'origine A et B était une même parcelle qui a été divisé et qui appartenait à Mr JEAN.

 

J'ai d'abord acheté A en 2006 à Mr Jean et le promoteur lui a acheté B en 2008.

 

Je précise que le Bâtiment A a presque 100 ans et a toujours été desservie de la même façon et appartenait à Mr Jean depuis une trentaine d'années.

 

Je tiens également à préciser que je rénove le bâtiment A qui m'appartient et lors du permis de construire que j'ai demandé pour le rénover et pour la demande de création des 3 garages la DDE m'a demandé une autorisation écrite de Mr Jean m'autorisant à passer sur B qui lui appartenait encore pour me rendre à mon bâtiment et à mes garages.

 

Mr Jean m'a signé ce papier sans problème d'autant plus que je lui laisse la jouissance d'un des 3 garages.

 

Une fois cette autorisation écrite transmise à la DDE j'ai eu mon permis de construire (2007)

 

J'ai oublié de préciser qu'il y a peine 3,80m entre le bâtiment A et la limite tracé en rouge B.

 

Donc que dois je faire, ont il le droit de me condamner l'accès de la sorte ?

 

Quelles sont mes recours et par quoi commencer ?

 

Merci de votre aide, là j'en ai vraiment besoin.

 

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Bonjour,

 

Je tiens également à préciser que je rénove le bâtiment A qui m'appartient et lors du permis de construire que j'ai demandé pour le rénover et pour la demande de création des 3 garages la DDE m'a demandé une autorisation écrite de Mr Jean m'autorisant à passer sur B qui lui appartenait encore pour me rendre à mon bâtiment et à mes garages.

 

donc il y as une servitude écrite , donc il n' y as aucuns problèmes ?

 

a moins que elle ne soit que temporaire ?

 

cordialement charmeail ;)

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Bonjour, attention tu as deux mois pour SAISIR d'un recours le tribunal administratif et faire annuler le permis de construire délivré à la partie B, si celui-ci est annulable. En tout cas tu pourras peut être obtenir un arrangement amiable. L'annulation sera de toutes façons basée sur des règles d'urbanisme écrites.

 

Deux mois, c'est le délais maximum pour seulement saisir, ensuite tu as plusieurs mois pour argumenter à l'aide d'un avocat peut être, mais c'est pas obligé si tu te plonges dans le POS ou le PLU de ta commune, et dans les codes de l'urbanisme et rural. Voir aussi les forums internet.

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Bonsoir,

 

Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers. Mais il viole manifestement une servitude de passage dont la commue avait connaissance ouisque vous la lui aviez signalé lors de votre propre permis de construire.

 

D'autre part, il me semble que le permis est obtenu par fraude, puisque le pétitionnaire a signé une attestation aux termes de laquelle il bénéficiait des droits nécessaires pour sa demande, ce qui est manifestement faux.

 

Vous devez sans attendre saisir le maire d'un recours gracieux lui demandant de retirer le permis de construire, si ce dernier a été délivré il y a moins de trois mois. Vous joindrez l'attestation de Monsieur Jean.

 

Si le permis a été délivré il y a plus de trois mois, inutile de vous fatiguer : le maire n'a plus le pouvoir de retirer le permis, même illégal (sauf à la demande de A, mais je doute qu'il le fasse).

 

En tous les cas, une saisine du tribunal administratif, dans les 2 mois de l'affichage est indispensable.

 

Un avocat en droit public est vivement conseillé, ne serait-ce qu'en raison du caractère technique du recours, et de la procédure (notifications, etc...).

 

Cleyo

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Merci pour votre intêret.

 

Le permis de B a été délivré le 9 juin dernier mais l'affichage sur le terrain ne date que de la semaine dernière.

 

Comment pensez vous qu'un juge réagirait si j'allais au tribunal ?

Le juge pourrait il me donner tord ?

 

Et s'il le faisait est ce qu'il y aurait des conséquences financières me concernant ?

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Une victoire me semble possible, sans être certaine.

 

En effet, techniquement, A est chez lui. Il fait ce qu'il veut. les servitudes, c'est devant le juge judiciaire, pas administratif.

 

Il n'est pas certain que le juge considère que la commune était informée de la servitude, puisque c'était dans un autre dossier.

 

Vous pouvez peut-être soulever le fait que ses places de stationnement ne peuvent pas être utilisées du fait de votre servitude de passage. or, un permis de construire assortit de prescriptions impossibles à réaliser est illégal (conseil d'état époux léger 1991). Pas de stationnement, pas de permis.

 

C'est tordu, mais ça peut marcher....

 

Une saisine du juge judiciaire me semble nécessaire aussi.

 

Cleyo

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Merci de vos réponses.

 

Donc dans l'immédiat si j'ai bien compris c'est de saisir le tribunal administratif pour déposer un recours dans les 2 mois.

 

Pour ce qui est du juge judiciaire comment dois je m'y prendre et est a t'on le droit de mener deux procédures de front pour le meme problème ?

 

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Si la servitude conventionnelle n'est pas reconnue, l'enclave serait de toutes les façons constatée par le juge judiciaire, et on passerait sur une servitude légale.

 

Le promoteur semble de mauvaise foi, puisqu'il ne peut ignorer la situation existante, telle que résultant de la configuration des lieux.

 

 

Cleyo

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Et bien dans un dossier presque similaire, où un terrain construit donnait sur la voie publique, mais la construction occupait toute la largeur de la façade sur voie publique, empêchant ainsi une voiture de pénétrer sur le terrain derrière la construction, le juge judiciaire a considéré qu'il y avait bien enclave et ordonné un droit de passage par l'arrière du terrain.

 

Le propriétaire avait lui-même bâti sa construction en occupant toute la largeur de la parcelle...le privant ainsi de tout passage en voiture.

 

En l'espèce, il y a bien un passage, mais avec une dénivellation forte, sur le côté. Il faudra prouver que ce passage n'est pas suffisant pour manoeuvrer et ne représente pas de danger non plus pour établir l'enclave.

 

Cleyo

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En l'espèce, il y a bien un passage, mais avec une dénivellation forte, sur le côté. Il faudra prouver que ce passage n'est pas suffisant pour manoeuvrer et ne représente pas de danger non plus pour établir l'enclave.

 

Cleyo

 

Ce passage entre le batiment et la limite du terrain mesure moins de 4 m et ne permet pas de manoeuvrer pour rentrer dans les garages.

 

De plus l'an dernier j'ai demandé un autre permis de construire pour une maison que je comptais creer environ 20 metres à droite du garage de droite (voir photo du début de post) et je demandais a passer sur cette bande de 4 metres jusqu'a la route.

 

Le permis m' a été refusé par la DDE, motif :l'accès sur la route a cet endroit est trop dangereux car manque de visibilité

 

 

 

 

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  • 1 an plus tard...

Bonjour et désolé de deterrer un vieux topic mais le problème est toujours d'actualité car les travaux pour le batiment n'ont pas encore commencé mais cette fois ils sont imminent...entre temps je me suis simplement renseigner auprès d'un avocat et il en ressort qu'il serait possible dans mon cas de faire valoir non pas la servitude pour enclave mais la servitude en bon père de famille car pendant de nombreuses années A et B appartenaient au même propriétaire et il passait tous les jours sur B pour acceder au bâtiment.

 

D'autant plus que l'ancien propriétaire de A et B était le patron d' une entreprise de cars familiale et que le bâtiment A leur servaient de garage mais aussi aussi de garage personnel.

 

Donc pensez vous que la servitude en bon père de famille vaudrait titre même si elle n'est mentionné nulle part car la volonté de l'ancien propriétaire de créer un passage de la voie publique jusqu'à son bâtiment apparait clairement non ?

 

Qu'en pensez vous et quelles sont mes chances de gagner car je ne voudrais pas engager des sommes folles (que je n'ai pas ) dans une procédure si c'est pour la perdre, je prend aussi conseille vers vous car l'avocat que je suis allez voir ne m'avait pas l'air de très bien maitriser le sujet des servitudes.

 

Merci

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En cherchant un peu sur google j'ai trouvé ceci: 3ème chambre civile, 24 Novembre 2004 SERVITUDE 0007052252

 

En tapant: La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues sur google on trouve quand meme beaucoup de cas. Qu'en pensez vous, je ne m'y connais rien en droit, l'avocat me dit une chose, ici on m'en dit une autre et sur google c encore different, je n'ai pas les moyens d'aller voir à nouveau un avocat et j'ai vraiment besoin de savoir si je suis dans mon droit ou pas, SVP

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Bonjour,

Et moi j'ai trouvé ceci qui donne une tendance vers l'assouplissement de l'acquisition :

Cour de cassation

B. L'assouplissement des règles régissant l'acquisition et l'extinction des servitudes

1. L'acquisition des servitudes par destination du père de famille

La destination du père de famille est l'acte par lequel le propriétaire avisé d'un héritage, destine cet héritage ou une partie de celui-ci à l'usage ou à l'utilité d'un autre fonds lui appartenant ou d'une partie de cet autre fonds, de telle sorte que l'aménagement existant entre eux, qui ne constituait jusqu'alors que l'exercice du droit de propriété, deviendra, par l'effet de la loi, et sous certaines conditions, une servitude.

L'aménagement des fonds constituant la destination du père de famille doit avoir été réalisé par le propriétaire avant leur séparation et subsister à ce moment, faute de quoi il ne peut révéler l'intention du constituant d'assujettir une parcelle à une autre.

Aux termes de l'article 694 du Code civil, "si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné".

La conciliation de ce texte, qui n'exige pas que la servitude soit continue, avec l'article 692, qui pose en principe que la destination du père de famille ne vaut titre que pour les servitudes apparentes et continues, a suscité de nombreuses controverses doctrinales.

 

 

Il est désormais acquis que chaque texte a son propre domaine d'application : l'article 692 vise le cas où l'aménagement, établi ou maintenu par le propriétaire commun, correspond à une servitude apparente et continue ; l'article 694 s'applique en revanche aux servitudes apparentes mais discontinues. Dans le premier cas, il n'est pas nécessaire de produire le titre qui a opéré la séparation, car l'existence d'un aménagement permanent et apparent est présumée traduire la volonté du propriétaire commun d'établir une servitude. Au contraire, si l'aménagement correspond à une servitude apparente, mais discontinue, cette servitude naît bien, elle aussi, de la séparation des fonds en vertu de la destination du père de famille, mais seulement si l'acte de séparation ne contient "aucune convention relative à la servitude". Par suite, celui qui invoque la servitude doit prouver cette circonstance et, à cette fin, produire l'acte de séparation des fonds, afin que le juge puisse vérifier que cet acte ne contient aucune stipulation contraire au maintien de la servitude.

 

La possibilité d'établir par destination du père de famille une servitude discontinue mais apparente semblant encore assez souvent méconnue, ce principe a été rappelé par un arrêt du 24 novembre 2004 (42) qui énonce, pour casser une décision qui avait retenu à tort que seules les servitudes continues et apparentes pouvaient être établies par destination du père de famille, que "la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues, lorsqu'existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien".

Un arrêt du 19 février 2003 (43) a en outre rappelé que l'aménagement des fonds constituant la destination du père de famille doit avoir été réalisé par le propriétaire avant leur séparation et subsister à ce moment, faute de quoi il ne peut révéler l'intention du constituant d'assujettir une parcelle à une autre.

Cet arrêt a cassé, pour manque de base légale, une décision qui avait admis la protection possessoire d'une servitude de passage par destination du père de famille, en visant "les restes d'un portillon", sans rechercher si ce portillon existait lors de la division des fonds.

Au-delà de ce rappel, cet arrêt est intéressant en ce qu'il précise que les juges du fond doivent procéder à cette recherche d'office, même en l'absence de contestation des parties, et relever dans leur décision que l'aménagement invoqué par celui qui revendique le bénéfice de la servitude existait lors de la séparation des fonds.

Les deux conditions posées par l'article 694 sont "nécessaires et suffisantes" (44). Il en résulte que le juge qui en constate la réunion justifie sa décision par ces seuls motifs, ceux relatifs au caractère continu de la servitude pouvant dès lors être tenus pour surabondants (45).

De même, le juge n'est pas tenu de caractériser spécialement l'intention de l'auteur commun.

Depuis une quinzaine d'années, la jurisprudence avait toutefois semblé marquer une inflexion en posant une exigence accrue quant à la recherche de cette intention. Deux arrêts avaient en effet censuré des décisions de cours d'appel qui avaient pourtant relevé l'existence d'un signe apparent de servitude et l'absence, dans l'acte de division, de toute stipulation relative à la servitude, au motif que le juge avait omis de constater que l'auteur commun de la division avait voulu, lors de cette division, établir une servitude à la charge de la parcelle au profit d'une autre (46).

Un arrêt du 28 mai 2003 (47) a cependant redonné toute sa place à la présomption légale résultant du silence de l'acte de division. A été cassé, pour violation des articles 693 et 694 du Code civil, l'arrêt d'une cour d'appel qui, tout en retenant l'existence d'un signe apparent de servitude, avait rejeté une demande tendant à la reconnaissance d'une servitude par destination du père de famille au motif que si les propriétaires originels avaient voulu consentir une servitude, ils auraient demandé au notaire rédacteur de l'acte de division de rédiger une clause en ce sens, alors qu'il résultait de ses propres constatations que l'acte de division n'avait rien prévu relativement à la servitude et qu'elle n'avait pas relevé d'éléments de nature à démontrer la volonté de l'auteur d'écarter la présomption légale qui s'attachait à la situation de fait constatée.

La jurisprudence la plus récente tend donc à faciliter l'acquisition des servitudes par destination du père de famille. Parallèlement, elle élargit, très prudemment, les modes d'extinction des servitudes.

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Quoiqu’il en soit vous touchez du doigt les difficultés pour vous rassurer sur une issue favorable, sachant qu’une expertise sera engagée…..et qui durera environ 2 ans et ce sans parler d’appel éventuel et de cour de cassation et tant qu’à y être re-cour d’appel et pourquoi re-cour de cassation plénière avec pour finir une autre Cour d’Appel.

Je me fais volontairement alarmiste, car cela peut arriver.

Le droit est nébuleux, certes mais …cher surement et vos frais d'avocat....pour vous..quoiqu'il arrive (en règle générale)!

Parfois, il n’y a pas d’autres solutions, il vous appartient, donc de vous positionner et de savoir si vous en accepterez le risque, le coût et la durée.

A défaut, reste une partie de poker menteur avec le promoteur par avocats interposés, afin que chacun accepte d’éviter une procédure et trouve un « compromis »…une solution moyenne.

Reste également….la possibilité de réclamer à votre vendeur ……des « dommages et intérêts ».

Si chaque lecteur de ce forum pouvait lire ce fil, peut-être qu’ils accepteraient l’idée qu’un simple courrier en matière de servitude……c’est une source infinie d’ennuis à venir….

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en efffet, il faudrait voir l'acte de diivision qui a ete fait lors de votre achat, afin de s'assurer que votre vendeur a bien indique que ces garages avaient une issue sur B

Et si tel n'est pas le cas, il sera difficile de faire valoir la servitude du pere de famille, au vu des dernieres jurisprudences

 

Par contre, vous pourrez (sans doute) vous prevaloir de la prescription trentenaire de l'assiette lorsque vous demanderez une servitude de passage pour desenclavement de ces garages

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    • Par anne-sso
      bonjour je voudrais avoir quelques conseils , regles de droits ou toutes autres suggestions ...
       
      nous avons installé deux box pour chiens DEMONTABLE en 2007 , nous avons fait une demande de " construction" auquel nous n avons jamais eu de reponse.
      - un box de 4x3m a 1m50 de la cloture du voisin
      - un box de 3x2m a plus de 5m de la route
      superficie totale 18m²
       
      DESCRIPTION des box : panneaux de bois accroché par des vis posé sur 6 parpaings ,un sol en plusieurs planches de bois, et toit en toles vissées .Tous est tres facilement demontable.
       
      PROCEDURE (+3ans apres pose des box):

      *septembre 2010 : controle de l hurbanisme pour " construction illicite"
      *avril 2011 : controle gendarmerie avec prise de photos sur demande de la sous prefecture " service urbanisme"
      *14 mai 2011 : courier AR de la mairie pour effectuer controle par "service Contentieux de l urbanisme " direction departemental des territoires et de la mer suivant l article L.461-1 DU CODE DE URBANISME.
       
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      - la legalité de nos construction ?
      - quels risques ( amendes , demonter les box ...) ?
      - si vous avez eu ce genre de problemes ?
       
      PS : les problemes viennent surtout d une denonciation du a un mauvais voisinage qui as le bras long ... grace aux " menaces" emmissent.
       
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      Un des copropriètaires a assigné tout seul en demandant l'annulation de la vente.
       
      Qu'en pensez vous ?
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