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cour commune : droit des riverains non propriétaires


Serguei

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Je suis nu-propriétaire bailleur d'un logement en RdC d'un immeuble ancien parisien qui possède une courette privée mitoyenne d'une parcelle propriété indivise de la rangée d'immeubles en vis-à-vis du nôtre.

 

Dans l'acte de vente de ce logement daté du 23/12/71 et enregistré le 14/02/72, il est précisé que ce "bien immobilier ... dépendant d'un groupe de deux immeubles situés ... l'ensemble d'une contenance de xxx m2, tenant :

- à gauche , au n° NN de la rue C...

- à droite, au n° NN de la rue C...

- et au fond, par une cour commune, aux immeubles n° NN et NN rue L...

 

Il n'y a pas eu, à la connaissance des copropriétaires actuels de notre immeuble, de convention de cour commune.

 

Il y a trois semaines, une société est intervenue pour débroussailler cette cour, constituée d'un talus en ciment d'une quinzaine de mètres et d'une bande de terrain plat d'un mètre de large, et couper quatre érables situés au pied du talus, juste devant la courette privative de mon logement.

 

Situé en contrebas des immeubles de la rue L., ces arbres ne gênaient nullement la vue des occupants du RdC de ces immeubles.

 

Une enquête a révélé que ces travaux ont été commandés par le conseil syndical d'un des immeubles de la rue L., suite à une injonction reçue des services d'hygiène de la Ville de Paris, au motif que les déchets végétaux qui s'accumulaient au bas du talus faisaient obstacle à l'écoulement des eaux de pluie, ce qui est exact, mais aurait pu selon moi être réglé par un contrat d'entretien partagé entre les riverains.

 

Ma question est triple :

 

1/ la ville de Paris a-t-elle le droit d'exiger de couper des arbres sur une parcelle privative alors que ceux-ci ne menacent nullement la sécurité des riverains ni le domaine public ?

 

2/ un riverain d'une cour commune peut-il entreprendre des travaux modifiant de façon significative les vues des autres riverains sans les consulter ?

 

3/ cette cour commune existe-t-elle encore ou est-elle tombée sous le coup de la prescription trentenaire, sachant que personne n'a le souvenir d'une convention de cour commune ?

 

Merci par avance pour votre aide

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surtout, vous confondez convention de cour comune, qui est outil du droit de l'urbanisme, et règlement de copropriété d'une cour...

 

Je suis nu-propriétaire bailleur d'un logement en RdC d'un immeuble ancien parisien qui possède une courette privée mitoyenne d'une parcelle propriété indivise de la rangée d'immeubles en vis-à-vis du nôtre.

 

Dans l'acte de vente de ce logement daté du 23/12/71 et enregistré le 14/02/72, il est précisé que ce "bien immobilier ... dépendant d'un groupe de deux immeubles situés ... l'ensemble d'une contenance de xxx m2, tenant :

- à gauche , au n° NN de la rue C...

- à droite, au n° NN de la rue C...

- et au fond, par une cour commune, aux immeubles n° NN et NN rue L...

 

Il n'y a pas eu, à la connaissance des copropriétaires actuels de notre immeuble, de convention de cour commune.

 

Ma question est triple :

 

1/ la ville de Paris a-t-elle le droit d'exiger de couper des arbres sur une parcelle privative alors que ceux-ci ne menacent nullement la sécurité des riverains ni le domaine public ?

 

2/ un riverain d'une cour commune peut-il entreprendre des travaux modifiant de façon significative les vues des autres riverains sans les consulter ?

 

3/ cette cour commune existe-t-elle encore ou est-elle tombée sous le coup de la prescription trentenaire, sachant que personne n'a le souvenir d'une convention de cour commune ?

 

Permettez-moi de demander quelques précisions quant aux aspects juridiques soulevés aussi bien par Emmanuel Wormser que Serguei.

 

D'une part, je n'ai jamais entendu parler d'une "convention de cours commune" à laquelle Emmanuel Wormser répond que celle-ci serait un "outil de droit de l'urbanisme", ce qui suscite une double question.

 

De plus, Serguei, vous demandez en ces termes "cette cour commune existe-t-elle encore ou est-elle tombée sous le coup de la prescription trentenaire, sachant que personne n'a le souvenir d'une convention de cour commune ?

 

Donc, la question s'impose : qu'est-ce qu'une convention de cours commune?

 

Il semblerait que je sois dans le même cas de figure que Serguei.

 

Néanmoins, j'ai besoin de comprendre ce que vous entendez par "convention" étant rappelé que celle-ci serait un "outil de droit de l'urbanisme", ce qui me permettrait d'élucider les différents termes juridiques que j'ai étudiés dans grand nombre d'actes notariés étant précisé "d'anciens titres" que je me suis procurés depuis l'origine de notre propriété (1860) pour aboutir à une copropriété (1954).

 

Donc, pour avoir examiné "d'anciens titres" de notre copropriété ainsi que tous les autres titres des unités foncières au nombre de 6 sur différentes époques, auxquels seraient rattachées une cours commune, je puis vous affirmez que beaucoup de contradictions demeurent.

 

Merci par avance de vos réponses.

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la cour commune de l'urbanisme est décrite aux articles L471-1 à 3 et R471-1 à 5 du code de l'urbanisme.

 

on la distingue de la cour commune purement civile qui est la simple dénomination d'une cour détenue en copropriété... celle-ci, vous devez en retrouver la trace dans l'état descriptif de division de votre copro.

 

la convention de servitude de cour commune n'entraine pas partage de la propriété, le fond asservi n'étant pas partagé avec le fond dominant.

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la cour commune de l'urbanisme est décrite aux articles L471-1 à 3 et R471-1 à 5 du code de l'urbanisme.

 

on la distingue de la cour commune purement civile qui est la simple dénomination d'une cour détenue en copropriété... celle-ci, vous devez en retrouver la trace dans l'état descriptif de division de votre copro.

 

la convention de servitude de cour commune n'entraine pas partage de la propriété, le fond asservi n'étant pas partagé avec le fond dominant.

 

Je suppose que le fond dominant c'est immeuble desservi par une cour ??

 

Qu'en d'autres termes, s'il existe une convention de cour commune, le fond asservi, donc la cour, appartiendrait à la commune et non aux unités foncières ?

 

En référence aux mentions que nous rapportent Serguei sur son acte de vente à savoir :

 

 

Dans l'acte de vente de ce logement daté du 23/12/71 et enregistré le 14/02/72, il est précisé que ce "bien immobilier ... dépendant d'un groupe de deux immeubles situés ... l'ensemble d'une contenance de xxx m2, tenant :

- à gauche , au n° NN de la rue C...

- à droite, au n° NN de la rue C...

- et au fond, par une cour commune, aux immeubles n° NN et NN rue L...

 

 

Cette cour semblerait bien être commune aux unités foncières et si tel en est le cas, elle ne peut être assujettie à une convention commune ??

 

En ce qui me concerne, notre cour commune n'est pas mentionnée dans l'état descriptif de notre règlement de copropriété qui date de 1954.

 

En revanche, il y a un paragraphe qui dit : "l'établissement de tuyaux extérieurs dans la cour devra être autorisé par l'Administration et par une décision du Syndicat s'il n'en résulte aucune gêne [......] à un occupant de l'immeuble voisin.

 

On retrouve l'existence de cette cour dans les différents actes de propriété que j'ai examinés.

Sur celui des parents de mon mari dont l'acte a été instrumenté en mai 1966, il est mentionné "Et droit à la cour commune avec les unités foncières cadastrées section K numéros 165.... etc."

 

Cependant, je me suis procurée des actes plus récents des deux propriétés voisines desservies par ladite cour sur lesquels j'ai pu relever que les deux propriétaires en question se partageraient la propriété de cette prétendue cour commune..... étant rappelé que les "anciens titres" sont pour l'un inexistants et pour l'autre incomplets par rapport à un acte que je détiens et qui date de 1925.

 

Je tiens à préciser que cette cour est cadastrée.

 

Merci par avance de votre diligence.

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pour en finir avec la servitude de cour commune, sachez simplmeent que la "cour" n'a pas à "desservir" le fond dominant ni même le fond servant : il s'agit simplement d'une bande non aedificandi -ou non altius tollendi- permettant au fond dominant de construire à une distance plus faible de la limite de propriété que ce qu'impose le POS/PLU de la commune.

 

elle n'a donc aucun rapport avec les accès.

votre problème résidant dans ce point, c'est du coté des règles de copro qu'il faut chercher.

vous êtes vous procuré les EDD initiaux de la copro voisine ?

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L'une des propriétés est individuelle, donc elle ne peut contenir d'état descriptif de division. L'autre s'est constituée en copropriété après l'achat de l'ensemble immobilier.

 

Il faudrait qu'effectivement je fasse la demande à la Conservation des Hypothèques du règlement de copropriété concernant celle-ci si bien sûr un règlement de copropriété a été établi.

 

Merci pour votre information.

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