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donations déguisée ou pas?


Léopard

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bonjours à tous

une partie de ma question est dans le titre,voilà j'expose mon cas,nous sommes 2 enfants, un jour mon père décide de me vendre sa maison tout en gardant l'usufruis jusqu'à sa mort,donc avec ma concubine nous nous portons aquéreur pour chacun moitié avec un emprunt que nous remboursons actuellement.Un jour mon père me donne de l'argent équivalent à la somme de la maison.Puis peut de temps après tombe gravement malade et décède.La sucéssion arrive et ma soeur veut faire valoir que la vente de la maison est une donation déguisée.EST CE LE CAS OU PAS ? ET QUEL SON LES CONSEQUENCES.

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Non il n'y a pas de donation déguisée. Ce serait le cas si vous aviez acheté la maison à un prix dérisoire, ce qui ne semble pas être le cas. Par contre vous devez rapporter à la succession les sommes d'argent qui vont ont été donné(en informer le notaire). Cela viendra en déduction de votre part. Si votre sœur n'obtient pas sa réserve avec l'actif restant au jour du décès, vous devrez l'indemniser.

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merci, donc il faut que je fasse apparaitre la somme que mon père ma donné,et en donner la moitié si je comprend bien;j'ai appris par la suite que ma soeur avait été adopté par le nouveau mari de ma mère il y a 10 ans de cela par( adoption simple) et ne c'est jamais occupé de mon père.

Au moment de la vente nous avons bénéfisier d'un abatement pour l'usufruis.A tel le droit de faire estimer la maison au jour d'aujourd'hui?pour avoir plus d'argent.

 

merci d'avance.

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La maison a été vendu et ne fait pas parti de la succession.

Elle n'a pas à la faire estimer. Pour le don d'argent c'est considéré comme une donation faite en avance d'heritage sauf s'il y a un testament indiquant que c'est par preciput et hors part. Dans ce dernier cas vous auriez à verser la quotité disponible en moins.

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Je comprends le souci de la soeur : vous avez acheté une nue-propriété au prix correspondant à l'âge de l'usufruitier, la valeur de l'usufruit étant un prorata de la valeur totale, et correspondant à une statistique d'espérance de vie. Mais votre père n'obéit pas à la statistique et meurt prématurément.

Bref vous avez acquis pour pas cher le bien.

Exemple, votre père à 65 ans. La valeur de l'usufruit, si on accepte de prendre le barème fiscal est de 40%. Vous achetez donc le bien pour 60% de sa valeur totale. Deux ans après votre père décède et vous êtes pleins propriétaire.

Il n'y a pas de donation déguisée (car déguisée en quoi ?), mais vous vous retrouvez bien propriétaire d'un bien en n'ayant déboursé que 60% de sa valeur.

Je ne suis pas certain de savoir comment se règle ce cas.

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Tout à fait çà sauf que mon père ma donné la somme de la maison avant son décès et ma soeur à fait faire une expertise des comptes de mon père et c'est aperçu que mon père, m'avait versé la somme que je lui ai versé lors de la vente.Donc aujourd'hui je ne sais pas dans quelle aventure je vais. Je suis perdu.

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Du moment que vous déclarez ce don et que cela viendra en déduction de votre part dans la succession, votre sœur aura son du.

Elle pourrait vous nuire si vous niez la donation, mais du moment que vous rapportez cette donation et réglez vos comptes à la succession de votre père il n'y a pas de raison qu'elle porte l'affaire en justice.

Votre père pouvait faire ce qu'il voulait de ses biens de son vivant.

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L'expression "donner la somme de la maison" ne veut pas dire grand chose.

Il y a d'une part une vente avec versement réel du prix, et plus tard, une donation d'argent (qui se trouve du même montant).

Pour qu'il y ait donation déguisée en vente, il aurait fallu un acte prétendu de vente sans versement du prix. Mais là on a bien un versement, avec emprunt bancaire d'ailleurs, et donc la vente est réelle, ainsi que la donation ultérieure.

 

Reste à savoir comment se règle le fait que l'usufruit s'est éteint prématurément faisant que vous êtes plein propriétaire quasiment immédiatement après l'achat d'une nue-propriété seulement. A ce propos, quelle était la quote-part estimative de la valeur de l'usufruit, que vous appelez à tort "abattement pour l'usufruit" ?

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Il a effectivement rapport, comme dans le cas des rentes viagères :

 

Article 918 En savoir plus sur cet article...

La valeur en pleine propriété des biens aliénés, soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdus, ou avec réserve d'usufruit à l'un des successibles en ligne directe, est imputée sur la quotité disponible. L'éventuel excédent est sujet à réduction. Cette imputation et cette réduction ne peuvent être demandées que par ceux des autres successibles en ligne directe qui n'ont pas consenti à ces aliénations.

 

Alénation voulant aussi bien dire vente que donation.

 

A noter que cela ne correspond qu'à la moitié de la maison, votre concubine étant un tiers par rapport à la succession, et donc, en aucun cas un successible en ligne directe.

 

Les jurisprudences consultées ne sont pas très claires voire contradictoires avec le sort des sommes que l'acheteur peut prouver avoir payées. A priori, la totalité est considéré comme une donation à titre gratuit. Vous devez donc rapporter le prix réévalué de la moitié de la maison et le don manuel de votre père. La donation-vente de la maison est assimilée à une donation par préciput et hors part pour la moitié qui vous revient.

 

Pour essayer d'imager cela, mettons que votre maison a ete vendu pour 50 (valeur de la nue propriété) et vale aujourd'hui 200 en pleine propriété.

Si j'ai bien compris, c'est 50 que votre père vous a ensuite donné.

 

Vous devez donc rapporter 100, la moitié de la valeur actuelle de la maison et 50 le don manuel. S'il n'y a que ça dans la succession (mais il y a au moins les meubles et les comptes bancaires) votre soeur doit avoir sa réserve, soit avec 2 enfants, le 1/3, donc 50.

 

Pour mieux comprendre ce que veut dire par "préciput et hors part" et "en avance de part", je vais supposer que dans la succsesion de votre père, il reste 300. Avec les rapport de 100 et 50, il y a donc 450.

 

La quotiété disponible, comme les parts réservataires, avec 2 enfants est du 1/3, soit 150. La masion s'impute donc, dans ce cas, intégralement sur la quotité disponible. Il reste donc 350 à partager à vous deux, soit 175 chacun. Sur votre part, vous avez déjà reçu 50, vous touchez donc 125 et votre soeur 175.

 

A noter que, à l'époque de la vente, votre soeur aurait dû être consultée et donner son avis. Si elle a acceptée cette vente, et que cela est transcrit dans l'acte de vente, elle ne peut demander le rapport que des 50. Dans le premier cas, elle ne touche que le 1/3 de 50. Dans le second calcul, la valeur à partager reste de 50 + 300 et cela ne change donc pas les parts.

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Pardon RAMBOTTE excusez moi

 

---------- Message ajouté à 23h46 ---------- Message précédent posté à 23h14 ----------

 

MARIA C

 

Voilà c que depuis j'ai investie plus du double du prix d'achat pour la rénovation de la maison et qui à l'époque ne vallait pas le prix quelle vaut aujourd'hui.elle n'avait pas le chauffage centrale maintenant oui pas de cloture ext.......donc elle a pris de la valeur.Pour ce qui est de ma soeur on a pas pu la contacter au moment de la vente car personne ne savait ou elle était donc problème après 20ans d'absence dur de trouver la trace de quelqu'un.

Pour répondre à RAMBOTTE L'abattement était de 40%.

 

si j'ai bien compris elle a la droit de faire estimer la maison à la valeur d'aujourd'hui de et de faire 50 % dessus sachant qu'il reste des terres qui ne valent pas grand choses et un peut d'argent en gros 7000€ sans les frais de sucession.Ma maison ne vaut pas 7000€.Donc si j'ai bien compris 50%+3500€.

Et la partie de ma concubine qui fait 50% de la maison actuelle vu que l'on fait chacun pour moitié çà se passe comment ?

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Vous soulevez là encore un autre problème à l'avantage de votre soeur. Une vente avec réserve d'usufruit suppose que le vendeur bénéficie de l'usufruit, autrement dit de la jouissance ou du loyer du bien vendu.

 

Dans votre cas, il y a donation déguisée de l'usufruit, et j'ignore comme cela se juge pour votre concubine. L'article 918 ne peut pas jouer.

 

Quoiqu'il en soit, les améliorations que vous avez faites constituerons des créances pour vous dans le cadre du rapport de cette donation, article 922 du code civil :

 

Article 922 En savoir plus sur cet article...

 

La réduction se détermine en formant une masse de tous les biens existant au décès du donateur ou testateur.

 

Les biens dont il a été disposé par donation entre vifs sont fictivement réunis à cette masse, d'après leur état à l'époque de la donation et leur valeur à l'ouverture de la succession, après qu'en ont été déduites les dettes ou les charges les grevant. Si les biens ont été aliénés, il est tenu compte de leur valeur à l'époque de l'aliénation. S'il y a eu subrogation, il est tenu compte de la valeur des nouveaux biens au jour de l'ouverture de la succession, d'après leur état à l'époque de l'acquisition. Toutefois, si la dépréciation des nouveaux biens était, en raison de leur nature, inéluctable au jour de leur acquisition, il n'est pas tenu compte de la subrogation.

On calcule sur tous ces biens, eu égard à la qualité des héritiers qu'il laisse, quelle est la quotité dont le défunt a pu disposer.

 

Comme vous occupiez le bien, votre soeur peut demander une indemmnité d'occupation correspondant au loyer de la maison.

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Souvent, les travaux sont supporter par l'utilsateur du bien. D'où ma remarque. Donc, dans ce cas, pour vous, il y a bien combinaison des articles 918 et 922, mais sur votre moitié uniquement, celle de votre concubine lui étant définitivement acquise.

 

Vous faites évaluer par deux agences immobilières au moins cette maison. Vous leur décrivez exactement, si possible à l'aide de photo, les travaux d'amélioration que vous avez fait et vous leur demander d'évaluer la maison sans ces améliorations. Vous leur demander de ramener ce prix à la valeur du marché à la date du décès de votre père.

Si les deux évaluations diffèrent de plus de 15-20%, (pour la valeur actuelle comme pour la valeur des travaux) faites faire une troisième évaluation

 

Si vous avez exactement partagé les factures avec votre concubine, l'avaluation des créances sera facile. Sinon, cela risque de coincer au noveau de votre soeur, si vous dites avoir massivement supporter ces factures. Il vous faudre pouvoir le prouver.

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Mais il n'y a pas d'estimation à faire sur cette maison qui a été vendu. Elle n'entre pas dans la succession.

L'usufruitier ayant utilisé son droit de propriété, en ce qui concerne la maison on a pas à y revenir.

Seule pierre d'échoppe : le rapport à la succession de la donation de l'argent, qui viendra en moins sur la part du bénéficiaire. Suite à un mp il m'indique que l'actif ne suffira pas à sa sœur pour obtenir sa part, il devra donc l'indemniser. Il faut qu'un notaire fasse une proposition de partage et il faut essayer de régler cela à l'amiable.

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July, je voudrais juste une confirmation concernant comment est traité le fait que l'acheteur d'une nue-propriété pour le prix d'une nue-propriété, prix tenant compte de l'espérance de vie de l'usufruitier au travers de son âge, se retrouve en fait plein propriétaire dans un très court délai, l'espérance de vie n'ayant pas obéi aux statistiques ?

 

Pour caricaturer, le vendeur a 55 ans, et donc vend la nue-propriété de son bien 50% du prix de la pleine propriété, en s'en réservant l'usufruit, et décède le lendemain de la vente, l'acquéreur se retrouve plein propriétaire en ayant déboursé 50% de la valeur du bien. Comme cela se traite-t-il ? Contrat aléatoire ? Et donc pertes et profit ?

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L’article 751 du code des impôts prévoit une réintégration en pleine propriété des biens donnés en nue-propriété dans le patrimoine du défunt si le décès intervient dans les trois mois de la donation, mais je n’ai rien trouvé concernant une vente.

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Mais il n'y a pas d'estimation à faire sur cette maison qui a été vendu. Elle n'entre pas dans la succession.

Cette maison a été aliénée avec réserve d'usufruit à l'un des successibles en ligne directe.

 

Que faites vous de l'article 918 et des jurisprudences qui s'y attachent, comme par exemple ces trois jurisprudence qui rappellent la constance de l'application de l'article 918, lorsque tous les éléments soulevés par cet article sont réunis ?

 

Sur la remise en cause du prix : Cour d'appel de Rouen, 31 octobre 2007, 06/701

LES PRETENTIONS DES PARTIES :

 

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 12 septembre 2006, auxquelles la Cour se réfère expressément pour l'exposé des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du Nouveau code de procédure civile, Madame Laurette Y..., née X..., Monsieur Bertrand X... et Monsieur Bruno X... exposent notamment que :

 

- l'acte de vente litigieux a été signé au domicile de Monsieur Bernard Marcel X... âgé de 77 ans, qui avait du mal à marcher et ne sortait plus ; il résulte des certificats médicaux de novembre 2003, lors de l'hospitalisation que son état de santé était obligatoirement très dégradé en janvier 2003 en raison notamment d'ulcères aux jambes non soignés ; il vivait confiné à son domicile, refusant les visites ; il était hors d'état de manifester sa volonté ;

 

- le prix de 46 000 euros n'est pas sérieux ; le bien ayant une valeur de au moins 120 000 euros d'après les attestations d'agences immobilières ;

[...]

 

******

 

SUR CE LA COUR :

 

[...]

L'éventuelle vileté du prix est sans incidence sur la validité de l'acte, qui se trouve, par application des dispositions de l'article 918 du Code civil requalifié en donation préciputaire ;

 

Enfin il est de même sans importance que Monsieur Bernard X... ait ou non rempli les obligations mises à sa charge par le bail à nourriture, puisque d'une part, ses héritiers sont irrecevables à engager une action en résiliation pour inexécution qu'il n'avait pas lui-même envisagée de son vivant et en outre la requalification de l'acte emporte rapport de la valeur de la maison acquise ;

 

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande d'annulation et de résiliation de la vente par Monsieur Bernard Marcel X... de la moitié indivise de l'immeuble du ..., à son fils et a dit que l'article 918 du Code civil était applicable à cette vente ;

 

Il appartiendra au Notaire commis d'évaluer dans ce cadre la valeur de cet immeuble ;

 

 

Autre jurisprudence récente, en cas d'acceptation de la vente par les cohéritiers : Tribunal de grande instance de Foix, CT0062, du 22 mars 2006

 

Titrages et résumés : SUCCESSION

La vente d'un bien immobilier à un successible en ligne directe avec réserve d'usufruit est frappée par l'article 918 du code civil d'une présomption de gratuité irréfragable; toutefois , le consentement de l'héritier à cet acte, recueilli dans les conditions prévues par cet article, lui interdit non seulement de demander le rapport et la réduction, mais encore de rapporter la preuve d'une donation déguisée.

 

Cette jurisprudence rappelle que le droit d'usage et d'habitation n'est pas assimilable à l'usufruit : Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 5 février 2002, 99-19.875, Publié au bulletin

 

Attendu que les époux Marthe Y... et Jean-René X... sont respectivement décédés en 1990 et 1991, laissant pour leur succéder leurs quinze enfants ; qu'en 1993, onze d'entre eux, soutenant que les ventes d'immeubles consenties par leurs parents à leurs frères Maurice et Pierre X... entre 1977 et 1983 constituaient des donations déguisées, ont assigné ces derniers en nullité des ventes et subsidiairement ont demandé la réduction et le rapport aux successions des donations alléguées ; que l'arrêt attaqué (Bordeaux, 18 mai 1999) a rejeté les demandes ;

[...]

 

******

 

Publication : Bulletin 2002 I N° 42 p. 34

 

Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, du 18 mai 1999

 

Titrages et résumés : RESERVE - Quotité disponible - Masse de calcul - Article 918 du Code civil - Domaine d'application - Aliénation avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation (non) .

Les dispositions de l'article 918 du Code civil, suivant lesquelles la valeur en pleine propriété des biens aliénés, soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdu, ou avec réserve d'usufruit à l'un des successibles en ligne directe, sera imputée sur la quotité disponible et l'excédent, s'il y en a, rapporté à la masse, ont un caractère limitatif et ne peuvent être étendues à une aliénation avec réserve d'un simple droit d'usage et d'habitation, qu'il soit viager ou d'une durée inférieure.

 

RESERVE - Quotité disponible - Masse de calcul - Article 918 du Code civil - Enumération des actes donnant lieu à réduction - Caractère limitatif RESERVE - Réduction - Aliénation à un successible - Aliénation avec réserve d'usufruit - Assimilation à la réserve d'un droit d'usage ou d'habitation viager ou d'une durée inférieure (non)

 

Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 1, 1992-06-16, Bulletin 1992, I, n° 187, p. 126 (cassation), et l'arrêt cité.

 

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