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changement d'avocat


Stefpi

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Bonjour

 

Notre copropriété est actuellement engagée dans une procédure. Nous ne sommes pas satisfaits de l'avocat nous représentant et voulons en changer.

 

Notre Régie peut-elle entériner ce changement sur le seul avis du conseil syndical ou doit-on nécessairement passer par une AG ?

 

D'avance merci de toute réponse

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A mon avis, le changement d'avocat n'est pas soumis à autorisation, puisqu'il s'agit de la gestion du dossier de la procédure, qui elle, a dû être autorisée par l'AG.

Donc sauf disposition expresse prévue lors de cette AG concernant la désignation de l''avocat, vous pouvez en changer.

Il vous appartiendra toutefois de justifier lors de la prochaine AG, (pour informer les copropriétaires sur le déroulement de la procédure), les raisons qui ont conduit à ce changement et qu'il a été déçidé dans l'intérêt de la copro.

 

Extrait documentation Cour Cassation ( loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 relatifs à la copropriété )

1) Le syndic et les conditions de mise en oeuvre des actions en justice du syndicat.

L'article 15 de la loi dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. L'article 55 du décret précise les conditions dans lesquelles le syndic peut agir en justice au nom du syndicat : une autorisation de l'assemblée générale est indispensable sauf pour les actions en recouvrement de créance, pour la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Cependant la nullité susceptible d'affecter une assignation délivrée par le syndic sans autorisation de l'assemblée générale peut être couverte en application de l'article 121 du nouveau Code de procédure civile (8 avril 1998, arrêt n° 569 inédit) et même en cause d'appel (11 mai 2000, Bull. n° 103, p. 69).

Un arrêt du 22 mars 2000 (Bull. n° 65, p. 44) a décidé que ce texte n'exigeait pas que, pour former un pourvoi en cassation, le syndic soit autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, que le syndicat ait été demandeur ou défendeur en première instance. Un arrêt du 15 juin 2000 ( arrêt n° 899 inédit) a rappelé que le syndic pouvait, sans autorisation, interjeter appel d'un jugement déboutant le syndicat d'une demande de paiement de charges arriérées.

Si le syndic peut agir sans autorisation pour "défendre aux actions intentées contre le syndicat", peut-il dans ce cadre présenter une demande reconventionnelle ? Un arrêt du 17 janvier 1996 (Bull. n° 15, p. 10) avait affirmé qu'une autorisation était nécessaire si la demande reconventionnelle ne tendait pas seulement à s'opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elle n'était pas exclusivement fondée mais visait à obtenir un avantage entièrement distinct. Un arrêt du 22 novembre 2000 (n° 1503 Inédit) a confirmé cette solution en retenant que le syndic n'a pas à être autorisé pour présenter une demande reconventionnelle tendant à s'opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elle est entièrement fondée. La frontière entre les demandes reconventionnelles pouvant être formées sans autorisation et celles qui nécessitent une telle autorisation est donc clairement fixée : le lien direct et exclusif entre la demande reconventionnelle et la demande à laquelle le syndic s'oppose au nom du syndicat.

L'article 55 du décret prévoyant que le syndic peut agir sans autorisation de l'assemblée générale pour " la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot", la question s'est posée de savoir si un syndic ayant obtenu une condamnation définitive sous astreinte au profit du syndicat, pouvait assigner le débiteur en liquidation de cette astreinte sans autorisation de l'assemblée générale ? Retenant, conformément à la jurisprudence constante de la deuxième Chambre (Civ. 2, 17 décembre 1997, Bull. n° 319, p. 187), que l'action en liquidation de l'astreinte ne constitue pas la mise en oeuvre d'une voie d'exécution, la troisième Chambre, dans un arrêt du 20 décembre 2000 (en cours de publication) a exigé une autorisation de l'assemblée générale pour que le syndic puisse agir en liquidation de l'astreinte.

Cet arrêt confirme, s'il en était besoin, que l'article 55 du décret doit être interprété strictement, la dispense d'autorisation du syndic d'agir en justice constituant une exception au principe de la souveraineté de l'assemblée générale.

La troisième Chambre a également estimé qu'en cas de constitution d'un syndicat secondaire pour un bâtiment conformément aux dispositions de l'article 27 de la loi, le syndicat principal conservait le droit d'agir en justice pour la défense des intérêts relevant de l'ensemble de la copropriété (11 mai 2000, Bull. n° 102, p.68)".

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    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
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