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Forum juridique de Net-iris

Recherche témoignages art. 19-2 (totalité des charges annuelles exigibles)


Ilola

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Bonjour,

Je suis conseillère syndicale dans une copropriété en grande difficulté, dont plusieurs copropriétairees (SCI de professionnels du bâtiment :mad:) ne paient systématiquement pas leurs charges et autres appels de fonds (travaux, procédure...) depuis des mois ou des années pour certains.

Le Conseil, après s'être informé auprès de l'[association X], souhaite que le syndic applique systématiquement l'article 19-2 introduit par la loi SRU dans la loi de juillet 1965, en vue de pouvoir récupérer, au moins, une partie des sommes dues assez rapidement, par assignation "en déchéance du terme", qui permet, après le non-paiement d'un seul trimestre de provisions de charges budgétées, d'exiger par une action au fond mais conduite "comme en matière de référé" la totalité des provisions de l'exercice en cours, assez rapidement et sans avocat obligatoire, avec pour résultat une ordonnance provisoire mais immédiatement exécutoire, paraît-il délivrée en deux-trois mois, nous dit la doc de l''[association X].

 

Problème : nous venons de changer de syndic, et le nouveau comme l'ancien fait la sourde oreille à cette demande, nous rétorquant soit qu'il n'a jamais entendu parler de cette procédure, soit qu'elle serait de toute façon inutile, soit que l'[association X], visiblement, ne connaît rien à la réalité des copropriétés, soit que son avocat déconseille fortement cette procédure, etc.

BREF : fin de non-recevoir, et... nos impayés ne cessent d'enfler, sans que pour autant notre syndic fasse grand-chose d'autre, vu que, avec tous ces impayés, nous n'avons pas l'argent pour entamer des procédures "classiques", longues et coûteuses... (environ 50 % de notre budget !)

 

QUE NOUS CONSEILLEZ-VOUS ? Quelqu'un, sur ce site, aurait-il déjà fait l'expérience de la procédure en déchéance du terme, prévue par cet article 19-2 ? A recommander ou non ? Et, si oui, comment faire pour l'IMPOSER au syndic ?

Est-ce que l'AG pourrait l'exiger, et est-ce que le Conseil peut exiger de vérifier COMMENT cette action est conduite, puisque l''[association X] insiste sur la nécessité de formuler correctement la demande, sous peine que la procédure capote ?

 

Merci à quiconque pourra me faire part de son expérience, bonne ou mauvaise, ou aura des conseils à me (nous) donner...

 

Bonne journée à tous !

 

Flora

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Heureusement pour moi, je n'ai jamais eu affaire à cet article et donc ne peux pas vous faire part d'expérience (juste ce que cet article stipule tout simplement).

 

mais pourquoi ne pas avoir une réunion avec cette association qui vous expliquera le B-A-BA de cette procédure ? c'est normal que les syndics ne soient pas trop pressés de suivre ces conseils, cette organisation tape systématiquement sur les "mauvais" syndics ( :p ).

** merci de ne pas la citer sur le forum.

 

mais ce n'est pas en laissant aller les choses que cela va s'arranger. meme si vous devez faire l'avance des frais, le syndic doit mettre en demeure les copro qui ne payent pas ... de payer, commandements, lettres d'avocat et faire voter en AG, la vente judiciaire des lots (si ces lots sont loués, y'a aussi moyen de recupérer les impayés sur les loyers !- mais pour cela, il faut un jugement).

 

ne tardez plus trop car vous allez vers une galère sans nom :o

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Merci beaucoup, la galère sans nom, on y est déjà !!!!!

 

Je ne parviens pas à savoir si NOUS, le Conseil, nous avons le droit d'EXIGER du syndic qu'il entreprenne telle ou telle action en recouvrement (par exemple, pouvons-nous EXIGER qu'il assigne en déchéance du terme pour obtenir un jugement rapide qui nous permette d'exiger les charges de l'année en cours...), ou est-ce que le Syndic, sous prétexte que c'est de SA responsabilité, peut choisir les actions qu'il veut entreprendre... (les moins efficaces, bien sûr, car, visiblement, c'est du boulot que de s'atteler à une action efficace, là) ?

 

Si vous pouvez me répondre là-dessus, merci beaucoup pour votre aide !!

 

ilola

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le CS est supposé être l'organe de controle de gestion du syndic; a ce titre, vous avez absolument le droit de verifier sa gestion ... pour l'obliger vous pouvez convoquer une Ag et faire voter cette motion :)

 

ne pas oublier que :

 

Responsabilité du conseil syndical

Les membres du conseil syndical sont responsables des fautes ou négligences commises dans l'exécution de leur mission. Encore faut-il qu'il en résulte un préjudice en relation directe avec ces fautes.

Un contrôle abusif de la mission du syndic peut aussi être à l'origine de la mise en oeuvre de sa responsabilité.

 

 

Assistance par un tiers

Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

 

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Merci !

 

Le pb est que le conseil, sachant qu'il n'y a pas d'argent dans les caisses, n'ose pas trop imposer quoi que ce soit au syndic, vu que celui-ci nous dit qu'il ne peut rien faire sans argent...

 

Nous sommes hélas un conseil "honteux", qui a peur d'exiger du syndic qu'il fasse son boulot...

 

J'essaie de faire évoluer les choses, mais... je bosse comme un titan pour pas grand-chose, tant chacun a peur, en fait, qu'on ne lui réclame encore de l'argent !

Alors que notre copro nécessite une foule de travaux urgents, que nous sommes en procédure contre les vendeurs (un marchand de biens), que nos charges ont gonflé de manière exponentielle, sans que rien n'avance ni ne s'améliore.

 

Dur dur, en fait, de mobiliser qui que ce soit, c'est la grande déprime... !

 

 

J'ai pris contact avec l'ARC, qui me semble effectivement très utile, mais il faut que nous trouvions comment contraindre le syndic à faire son boulot, et, sans argent dans les caisses, il n'est pas forcément très motivé... pour aller en chercher !!!

 

Merci pour vos réponses,

Ilola

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    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
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