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Forum juridique de Net-iris

acte de vente


Sof84

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bonjour à tous,

 

nous avons signé un compromis le 25 mars pour l'achat d'un appartement.

l'ancienne locataire avait reçu un congés pour vente avec une proposition d'achat sur le prix de départ à 125 000 €, nous avons fait baisser ce prix à 100 000 € mais lors du compromis le notaire s'est appercu qu'il n'y avait pas eu de 2nd courrier à l'ancienne locataire lui signifiant la baisse du prix et elle avait toujours son droit de préemption. le notaire s'est engagé à lui signifier ce nouveau montant, chose qu'il n'a pas fait...

j'aimerai savoir les risques encourus par nous, acquéreur si un jour l'ancienne locataire s'apperçoit qu'elle aurait pu acheter le bien mais que personne ne lui a signifié la baisse du prix...

 

2nde question concernant les travaux votés lors de l'assemblée générale. il est stupilé dans le copromis que tous les travaux votés avant la date du compromis sont à la charge de la vendeuse et les travaux votés à partir de la date du compromis sont à notre charge si la vendeuse nous signifiait par courrier 8 jours avant la date de l'AG du syndic une invitation pour la représenter lors de cette AG. l(AG a eu lieu le 12 mais, elle nous a rien en voyé donc légalement elle doit payer ce qui a été voté.

Ma question porte sur le fait de savoir si c'est la date du vote des travaux ou l'appel de fond qui fait fois. Et ensuite, comment ca se passe si la vendeuse a des arriérés aux syndic...

 

Je pense avoir fait le tour de mes questions.

Merci par avance pour vos réponses.

 

Sophie

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1- si l'ancienne locataire s'apercoit que son droit de preemption n'a pas etet respecté, elle pourra faire annuler votre vente et se substituer a vous

 

2- votre compromis est tres clair :

donc, c'est bien la date de vote des travaux qui determine le payeur

 

par contre, le compromis n'engageant pas le syndic, vous devrez payer les appels de fond et demander (le cas echeant) le remboursement a vos vendeurs

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LOI

Texte qye vous pouvez retrouver sur le site legifrance, recherche texte legislatif ou en simple recherche internet loi 6 juillet 1989 et vous chercher le lien legifrance

 

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Version consolidée au 14 mai 2009

Extrait pour Vous :

 

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

 

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

 

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

 

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

 

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

 

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

 

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.."

 

Je vous recommande donc de signifier au notaire cette loi, pour qu'il notifie le nouveau prix au locataire, pour éviter la nullité de la vente, comme préçisé plus haut, et attendre ainsi le délai de réponse du locataire.

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ok, merci pour cette réponse.

 

est ce que, si l'acte se fait quand même, et que l'ancienne locataire souhaite récupérer le bien, nous pouvons nous retourner contre le notaire?

et si nous attendons un mois pour respecter le droit de préemption et que la locataire acheter, pouvons nous demander des dommages et intérêts au notaire car il n'a pas réaliser le courrier dans le délais imparti?

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ok, merci pour cette réponse.

 

est ce que, si l'acte se fait quand même, et que l'ancienne locataire souhaite récupérer le bien, nous pouvons nous retourner contre le notaire?

 

Le notaire n'entérinera pas l'acte authentique sans avoir purgé le droit de préemption du locataire ...

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vous pouvez prendre un notaire, il établirai l'acte de vente "en concours" avec le notaire des vendeurs et se partagea les frais d'acte ; l'avantage d'avoir son propre notaire, est qu'ilvérifie que le dossier est complet ; en l'espèce, il n'aurait pas laissé passer le second avis au locataire par exemple...

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