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Forum juridique de Net-iris

Bien en indivision désaccord sur vente


Batik

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Nous sommes trois frères et sœurs, propriétaires d'une maison que nous avait donné notre mère, décédée il y a 3 ans. Il y a un an nous avons mis notre maison en location avec un bail de 18 mois et un loyer bas, les locataires ayant proposé de peut-être l'acheter au bout de quelques mois. Finalement, suite à la crise, ils ne l'ont pas fait et leur bail se termine en janvier 2010. Dans le but d'acheter un appartement, je voudrais résilier ce bail et mettre la maison en vente. Il nous reste 10 jours pour le faire... Mais mon frère et ma soeur ne sont pas d'accord. Ils pensent que l'on ne trouvera pas d'acquéreur en ce moment ou que l'on ne la vendra pas au meilleur prix. Ils ne veulent même pas essayer car ils ont peur de ne pas retrouver un locataire aussi correct si on ne trouve finalement pas acquéreur. Ils ne veulent pas non plus que la maison reste vide trop longtemps. Bref, ils envisagent la possibilité de ne la vendre que dans une dizaine d'années (pourtant ces problèmes se poseront alors de la même façon car il faudra bien que la maison soit vide d'occupants si on la met en vente...). Je précise que mes frère et sœur sont tous les deux propriétaires de leur résidence principale. Moi, je paye 1000 euros de loyer par mois. Dans 10 ans j'aurai perdu 120000 euros. Ni l'un ni l'autre ne veulent me racheter ma part. Ils me suggèrent de nous mettre en SCI et que je vende ma part à un tiers. Mais qui serait intéressé par un tiers de maison ?

Que puis-je faire pour récupérer ma part (elle vaut dans les 300000 euros) ? Je ne veux pas me fâcher avec eux et je ne vois aucune solution pour me sortir de là.

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Bonjour,

 

Pour procéder à la vente du bien vous avez besoin de l'accord de tous.

 

Seul recours vous vous adressez au Tribunal ( procédure commence au niveau du Notaire ) pour forcer la vente. Etant donner la situation décrite, il est très peu probable, que vous obteindriez un jugement permettant la vente.

 

Cordialement,

 

giantpanda

 

PS. Est ce que la fraterie serait éventuellement prête à acheter votre part, ou une partie?

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Merci pour votre réponse. Mon frère et ma sœur ne semblent pas prêts à me racheter ma part. Mon frère paye sa résidence principale et ma sœur préfère s'acheter un appartement avec l'argent dont elle dispose.

Pourquoi pensez-vous que le tribunal ne rendrait pas un jugement permettant la vente ?

Est-ce parce que les conditions actuelles de crise ne semblent pas favorables à la mise en vente ? Pourtant il semblerait que les biens de cette valeur (900000 euros) ne soient pas autant touchés que les biens de moindre valeur.

De plus rien ne permet d'affirmer que l'on ne trouverait pas d'acheteur au prix que l'on demande car le site est en train de prendre de la valeur à cause de la construction d'un complexe industriel à proximité.

Je suis complètement désemparé car je suis, des trois, le moins à l'aise financièrement et je dépends des décisions prises par mes frère et sœur qui, eux, n'ont pas besoin de cet argent. Et je me rends compte que je n'aurai aucun recours. Même si la situation s'éternise et que la maison n'est jamais mise en vente...

Et si je disparais, mon fils héritera-t-il de cette situation ?

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L'autre discussion porte maintenant sur les droits de nos locataires et non plus sur mon désaccord avec ma famille.

Mais si l'on peut fusionner les deux, pourquoi pas. Je ne sais juste pas trop comment faire vu l'évolution de l'autre discussion (qui, je pense, arrive à son terme).

Désolé si je n'utilise pas très bien ce forum, je n'ai pas l'habitude...

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Ne vous fachez pas avec eux, vous parlez d'un héritage et comme chaque héritage, en principe on attend pas après...

De la même manière et je peux comprendre votre volonté de vous servir de votre part pour avoir votre propre logement, maintenant, considérez que votre héritage est mis en suspens et voyez votre projet autrement en imaginant la façon dont vous feriez si vous n'aviez pas cet héritage.

 

Quant à la procédure, et dans l'indivision qui me préoccupe elle a déjà été utilisée contre un indivisaire récalcitrant à vendre, sous le grief d'une mise en péril de l'indivision (comprendre mise en péril financière) l'un des indivisaires l'a attaqué et l'a emporté. Maintenant l'indivision en question a de nombreuses dettes et ne pas accepter de vendre, réduit l'indivision à s'endetter davantage, à l'époque 3 indivisaires étaient d'ailleurs en liquidation judiciaire.

 

Bon maintenant cette condamnation n'a pas été mise à profit par un notaire qui s'est barré, les autres notaires ne voulant pas du dossier, il a fallut remettre le sort de l'indivision au main d'un notaire nommé par la chambre des notaires.

 

Dites vous que votre succession, si elle est exemptée de dettes, que votre locataire vous paie les charges en partie et finalement contribue à l'entretien du logement, et donc vous minore votre quote part de charge d'entretien, de taxe... , et qu'au final, un jour, vous parviendrez à vous mettre d'accord sur la vente car votre locataire partira, ou parce qu'enfin chacun l'acceptera.

 

Evitez les conflits, pour les successions, y a rien de pire, à mon avis.

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Cette maison se trouve à Aix-en-Provence et ma femme et moi travaillons à Paris. Difficile, donc, d'envisager y habiter.

Peut-être dans 15 ans quand nous serons à la retraite... Si la maison est toujours à nous, ce qui risque fort d'arriver puisque ma sœur m'a gentiment dit que nous la vendrons à ce moment-là pour avoir de l'argent pour notre retraite...

J'aurais bien aimé profiter de ce cadeau de la vie avant. Pour, par exemple, m'acheter un logement et ne plus avoir à me soucier de payer un loyer quand j'y serai... à la retraite.

Mais merci pour votre suggestion.

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Invité Azukiyo

je vous comprends tout a fait

 

aix en provence n'est pas il me semble une région des plus touchée par la crise immobilière

 

je pense qu'effectivement la meilleure ou la moins pire des solutions sera de refuser le renouvellement du bail pour force la main a vos freres et soeur

 

pouvez vous précisez comment est redigé le bail quelles sont les clauses etc..

 

pour avoir plus d'infos sur le bail établit et savoir si il perdure jusqu'a ses 3 ans ou bine si il va repartir a 0, il faudrait vous rapprocher de l'ADIL

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Psau, on ne refuse pas le renouvellement d'un bail comme ça. Il faut avoir une raison valable, vente, occupation, fautes du locataire, mais pas simplement une mésentante entre les co-indivisaires.

Pour la durée du bail, j'ai répondu sur l'autre fil de discussion. La loi de 89 d'ordre public impose une durée minimum de bail de 3 ans. Une loi d'ordre public se substitue de fait au clauses illégales d'un contrat (bail), donc le bail conclu est un bail de 3 ans renouvelable...

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Invité Azukiyo

oui je voulais dire refuser le renouvellement du bail pour vente ou occupant

 

en fait le problème est l'entente entre les indivisaires et il faut leur forcer la main

 

si vous dites que vous ne renouvelez pas le bail pour y habiter par exemple, vis a vis de vos locataires vous etes en regle ( ensuite ce sera a vos freres et soeur à vous obliger a y habiter, mais ils ne le pourront pas, quel motif invoquer?)

 

ensuite si vous ne l'habitez pas mais ne la relouez pas non plus vous n'etes pas en tort

 

ensuite vos freres et soeurs seront bien obligés de mettre ne vente et là vous pourrez bien proposer au locataire d'acheter

 

il doit bien y avoir un moyen pour liberer la maison et mettre en vente

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si vous dites que vous ne renouvelez pas le bail pour y habiter par exemple, vis a vis de vos locataires vous etes en regke

 

ensuite si vous ne l'habitez pas mais ne la relouez pas non plus vous n'etes pas en tort

Mais arrêtez de donner des conseils erronés, ce n'est pas la première fois !

Bien sur que si, les bailleurs seront en tort ! S'ils donnent congé pour habiter, ils devront le faire et pour une durée minimale (6 mois ou 1 an je ne me souviens plus des JP faudrait que je recherche). Sans quoi, les locataires évincés pourront porter plainte et obtenir des DI.

 

 

 

Source : Avocat Lyon ( 26/08/08 )

 

Contrôle a posteriori du congé

Congé pour reprise du bailleur loi du 6 juillet 1989

 

L'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre son logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

 

Rappelons que ces dispositions visent essentiellement les contrats de location portant sur des locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale.

 

Comment vérifier que le congé pour reprise délivré par le bailleur à son locataire est régulier ?

 

Le contrôle du caractère frauduleux est réalisé a posteriori : Le juge dispose d'un pouvoir de contrôle a posteriori, qui lui permet d'annuler le congé pour vice de forme ou de fond s'il apparaît que la reprise a été exercée en fraude des droits du locataire.

 

Les décisions sont nombreuses en ce sens.

 

Un congé aux fins de reprendre pour habiter peut par exemple être annulé, alors que libéré, le local a été mis en vente.

 

La Cour d'Appel de NIMES dans un arrêt du 15 janvier 2008, Jurisdata 2008-358008 donne une précision importante permettant de savoir à quel moment faut-il se placer pour contrôler la réalité de la reprise des lieux par le bailleur.

 

Les faits étaient les suivants : Un bailleur avait délivré un congé pour reprise à sa locataire. Le Tribunal d'Instance de NIMES, saisi par la locataire avait jugé le congé frauduleux et condamné le propriétaire à lui verser 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

 

La 2ème Chambre, Section A, de la Cour d'Appel de NIMES, saisie par le bailleur condamné, a confirmé dans son arrêt du 15 janvier 2008 le jugement contesté.

 

Les Magistrats de la Cour ont tout d'abord rappelé que le congé pour reprise destiné à l'habitation par le bailleur pouvait donner lieu à un contrôle a posteriori.

 

Ils ont ensuite constaté que le bailleur avait laissé s'écouler plus de 10 mois sans motif avéré sans engager les moindres travaux dans le logement occupé précédemment par la locataire.

 

Le critère d'appréciation de la fraude est donc le suivant : Doit être considéré comme frauduleux le congé pour reprise non suivi dans un bref délai d'une reprise effective des lieux ou a minima de la réalisation de travaux nécessité pour la reprise.

 

La Cour ajoute que le « bref délai » doit s'entendre de quelques semaines à quelques mois. En l'espèce un délai de 10 mois s'était écoulé depuis le départ du locataire sans engagement de travaux par le bailleur lequel devait réaliser des travaux d'adaptation du logement nécessité par l'état de santé de son épouse.

 

Notons que la réparation du préjudice du locataire évincé frauduleusement est réparable en dommages et intérêts (frais consécutifs à un déménagement et surcoût de loyer...) et ne peut consister en une réintégration dans le local d'habitation.

 

Cécile NONFOUX lyon avocat 26.08.08

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Invité Azukiyo

a titre indicatif et vous le savez tres bien , il y a la loi et il y a la manière de l'interpréter.

 

les bailleurs de mes parents ont souhaité reprendre leur logement soit disant pour y habiter ( en fait ils avaient peur de l'age!! de mes parents)

 

vous pensez bien que j'ai surveillé leur ancienne maison

 

pendant 6/8 mois le logement était vide mais leur nom était sur la boite aux lettres et ensuite il y eut d'autres locataires.

 

après renseignements pris, il s'est avéré que les propriétaires étaient tout a fait en regle, ils n'avaient pas reloué le logement dans le laps de temps défini par la loi et rien ne les obligeait a vivre réellement dans la maison.

 

alors avant de critiquer et d'insinuer que je dis n'importe quoi, renseignez vous aussi de votre coté:mad:

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Mais vous lisez les messages ? J'ai pris le soin de vous coller des infos complémentaires. A quoi ça sert que les juges se décarcassent...

Bien sur que si, la loi oblige le repreneur pour habiter à vivre dans le logement "dans un délai raisonnable".

Ce n'est pas parce que vous, vous n'avez pas osé aller en justice pour demander réparation (vous auriez eu gain de cause), que personne ne le fera (et surtout l'ont déjà fait, voir jurisprudences).

Et une fois de plus, même s'il y a des choses illégales qui se font, vous ne pouvez pas les conseiller sur NI. Tous les automobilistes qui grillent les feux rouges ne se font pas arrêter, n'allez pas conseiller pour cela à tout le monde de griller les feux rouges...

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Invité Azukiyo

désolé de vous contredire mais les propriétaires avaient leur nom sur la boite aux lettres et il étaient totalement impossible de prouver qu'il n'y vivaient pas.

la maison leur appartenant il y avait l'eau et l'electricité à leur nom et dans le cas qui est expliqué ici, il n'y a rien qui empeche et ce de manière tout a fait legale que ce soit le cas.

 

encore un autre exemple, dans le cas d'une indivision dont j'ai parlé dans un autre sujet, l'assurance et les compteurs eau et electricité étaient au seul nom d'une des 2 indivisaires ( les 2 noms nous avaient été refusés!!)

 

 

ce n'est absolument pas un conseil malhonnete que je propose mais la réalité.

des cas de jurisprudence on peut en trouver dans l'autre sens aussi:

 

Même si la loi ne fixe pas de durée d’occupation, ce qui importe c’est qu’elle soit d’une durée telle qu’on ne puisse pas penser que le désir d’habiter les lieux n’a jamais réellement existé et que la reprise n’a été qu’une "mise en scène" destinée à permettre l’éviction du locataire.

Il y a une appréciation cas par cas par le juge du fond qui est souverain en la matière. Par exemple une cour d’appel a estimé suffisante une occupation ayant duré cinq mois (Cour d’appel de Toulouse, 3e chambre, 23 juin 1998).

Une curiosité de la jurisprudence actuelle, d’ailleurs assez clémente à l’égard des propriétaires se trouvant dans cette situation, c’est qu’elle exige du propriétaire qu’il prouve qu’il avait l’intention d’habiter le bien et qu’il l’a habité dans les conditions indiquées plus haut, sauf cas de force majeure. Il y a en quelque sorte inversion de la charge de la preuve.

 

il me semble que n'importe quel citoyen a le droit d'avoir plusieurs lieux de vie, a charge pour lui d'avoir fiscalement une résidence principale qui peut changer sur 12 mois consécutifs

 

dans ma situation ce n'était pas une question de crainte mais une question de réalité

 

quant a l'exemple que vous donnez , il n'est pas directement lié à la situation que j'explique

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désolé de vous contredire mais les propriétaires avaient leur nom sur la boite aux lettres et il étaient totalement impossible de prouver qu'il n'y vivaient pas.

la maison leur appartenant il y avait l'eau et l'electricité à leur nom et dans le cas qui est expliqué ici, il n'y a rien qui empeche et ce de manière tout a fait legale que ce soit le cas.

Psau, vous ne pouvez donner congé à un locataire que pour reprise en tant que résidence principale. Cela ne marche pas pour une résidence secondaire.

Il est donc tout à fait possible de prouver si le logement a bien été repris à titre de résidence principale.

 

Il y a une appréciation cas par cas par le juge du fond qui est souverain en la matière. Par exemple une cour d’appel a estimé suffisante une occupation ayant duré cinq mois (Cour d’appel de Toulouse, 3e chambre, 23 juin 1998).

Là, on est bien d'accord, c'est la durée dont je ne me souvenais plus dans un autre post, c'est donc 5 mois...

 

Même si la loi ne fixe pas de durée d’occupation, ce qui importe c’est qu’elle soit d’une durée telle qu’on ne puisse pas penser que le désir d’habiter les lieux n’a jamais réellement existé et que la reprise n’a été qu’une "mise en scène" destinée à permettre l’éviction du locataire.

Là encore, on est parfaitement d'accord. Le conseil que vous donnez plus haut est justement à l'inverse de cette JP puisque vous conseillez un congé pour reprise uniquement destiné à l'éviction du locataire...

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Invité Azukiyo

Là encore, on est parfaitement d'accord. Le conseil que vous donnez plus haut est justement à l'inverse de cette JP puisque vous conseillez un congé pour reprise uniquement destiné à l'éviction du locataire...

 

 

et vous allez prouver comment que ce n'est pas la résidence principale lorsque le laps de temps de 5 mois est accepté?

 

de plus je ne conseille rien du tout, je relate des faits

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de plus je ne conseille rien du tout, je relate des faits

 

Ah bon, je dois être parfaitement idiot alors parce que quand je lis :

 

si vous dites que vous ne renouvelez pas le bail pour y habiter par exemple, vis a vis de vos locataires vous etes en regle ( ensuite ce sera a vos freres et soeur à vous obliger a y habiter, mais ils ne le pourront pas, quel motif invoquer?)

 

ensuite si vous ne l'habitez pas mais ne la relouez pas non plus vous n'etes pas en tort

 

Pour moi c'est bien un conseil...

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  • Moderateurs

Bonjour,

 

Un petit rappel : merci de faire attention aux conseils que vous donnez : un conseil hors la loi n'est pas un conseil à donner sur NET-IRIS !

 

Au vu de la quantité de messages, je ne modèrerai pas cette fois, eu égard à la compréhension de cette discussion.

 

Merci

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Merci pour vos conseils à tous deux mais je pense qu'il nous serait difficile de prétendre habiter dans la maison car ma femme et moi travaillons tous deux à Paris. Et bien sûr notre fils est scolarisé à Paris.

De plus je ne veux pas mentir à mes frère et sœur (qui, de toute façon ne me croiraient pas). Nous n'en sommes pas là. Pour le moment, en tout cas...

En fait comme je ne suis pas parvenu à les convaincre de résilier le bail des locataires (lequel n'est de toutes façons pas résiliable puisque c'est un bail de 18 mois), j'espère qu'avec un peu de temps supplémentaire, ils se laisseront convaincre de le faire en décembre 2010 pour une libération de la maison en juillet 2011.

A ce moment-là, d'après vous, sera-t-il possible de le faire ? Le bail ayant été signé en juillet 2008, nos locataires ne nous diront-ils pas : "Ce bail était de 18 mois. Vous ne l'avez pas résilié au terme de ces 18 mois. Il a donc été reconduit pour 3 ans à partir de janvier 2010. Nous ne sommes pas tenus de partir avant janvier 2013" ?

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Invité Azukiyo

mais enfin pourquoi voir un conseil malhonnete dans ce que je dis!!!

 

la discussion a dévié certes mais a l'origine j'exposais une situation tout a fait réaliste et legale

 

je suis desolée mais ne me dites pas que la situation suivante est illégale ( et c'est du vécu !!!)

 

voici ce qui c'est passé:

 

les propriétaires de mes parents donc leur donne congés pour y habiter:celàa faisait plusieurs années qu'ils y pensaient et le bail avait été renouvellé une fois alors qu'ils voulaient deja le faire. (l'age de mes parenst leur faisait)

- donc ils donnent congés pour y habiter, et mettent leur maison en vente.

- mes parents partent

- les propriétaires habitant a 100 kms investissent les lieux ( nom, compteur edf etc..)

- 6 mois après ne vendant pas leur maison ils reviennent sur leur décision et decident donc de continuer a habiter là ou ils étaient et cherchent de nouveau un locataire

- la maison de mes parents est donc restée vide de tout autre locataire pendant près de 8 mois

 

a savoir si reellement les propriétaires n'ont pas pu vendre leur maison ou bien si ils ont fait un "montage" tres difficile a prouver

 

et d'après les conseils de l'ADIL , je n'avais aucune chance d'obtenir gain de cause auprès du tribunal.

 

alors dans le cas actuel, ce n'était pas faire preuve de malhonneté que de dire que c'était possible. je disais qu'il y avait la loi et son interprétation

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Non Psau, ce "montage" n'était pas légal et le locataire avait toutes les chances de voir le congé annulé ou de toucher des DI. Ce n'est, hélas, pas la première fois que l'ADIL est de mauvais conseil...

 

Le seul cas reconnu par la JP de congé non suivi d'effet est le congé pour vente. Il a été jugé que le congé pour vente n'était pas frauduleux dans le cas d'une mise en vente par agence au prix du marché qui ne trouve pas acquéreur au bout d'un an. Dans ce cas, le propriétaire peut remettre en location.

 

Mais dans le cas d'un congé pour reprise, la reprise doit être effective dans un délai raisonnable sauf cas de force majeure. Je vous laisse chercher la définition juridique de la force majeure (la non vente du logement précédent n'est pas un cas de force majeure).

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j'espère qu'avec un peu de temps supplémentaire, ils se laisseront convaincre de le faire (résilier le bail) en décembre 2010 pour une libération de la maison en juillet 2011.

A ce moment-là, d'après vous, sera-t-il possible de le faire ? Le bail ayant été signé en juillet 2008, nos locataires ne nous diront-ils pas : "Ce bail était de 18 mois. Vous ne l'avez pas résilié au terme de ces 18 mois. Il a donc été reconduit pour 3 ans à partir de janvier 2010. Nous ne sommes pas tenus de partir avant janvier 2013" ?

 

Cette question de savoir si le "montage" proposé par PSAU est légal ou pas est très intéressante.

Mais serait-il possible qu'entre deux échanges quelqu'un se penche sur la question que je pose plus haut et dont la réponse va être pour moi tout à fait déterminante dans la façon dont je vais pouvoir résoudre mon problème et sur le temps que je peux laisser à mon frère et à ma sœur pour mettre en vente la maison (dans 1 an 1/2 dans un cas, dans 3 ans dans l'autre).

 

J'ai une autre question qui m'a été suggérée par l'intervention de PSAU :

Si, dans 10 ans, ma sœur (ou mon frère) déclare ne plus du tout vouloir vendre car elle veut retourner vivre dans cette maison (qui est la maison de notre enfance) et si mon frère est d'accord avec ça, quel recours aurai-je pour récupérer ma part ?

Cela l'oblige-t-elle à me l'acheter ou perdrai-je définitivement le fruit de mon héritage (je ne sais pas si c'est important mais je précise que cette maison nous avait été donnée par ma mère, de son vivant, il y a 18 ans. Elle en avait l'usufruit) puisque je ne pourrai plus ni l'occuper ni le vendre ?

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Invité Azukiyo

Ce n'est, hélas, pas la première fois que l'ADIL est de mauvais conseil..

ils apprécieraient certainement

 

par contre Batik votre part restera toujours votre part meme dans 10 ans

si votre soeur decide d'y habiter, elle devra vous racheter votre part

 

pour le bail, je vous avais demandé comment avait été resilié ce bail, portait il une clause concernant la vente eventuelle

le bail avait il été signé par vous 3

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