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Forum juridique de Net-iris

Plus-value immobilière


Lyka

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Bonjour,

 

 

Je suis en stage chez un notaire et je rédige un acte de vente. Je sais qu'il y une taxe sur la plus-value pour certains des vendeurs mais je n'arrive pas à déterminer lesquels ni pour quelles raisons.

 

 

Voici la situation:

 

 

Il s'agit d'une vente post-successorale après le décès du père/mari (et grand-père!). Cette succession a été réglée en 2002.

Les vendeurs sont au nombre de 7:

 

 

La mère qui a acheté le bien avec son mari dans les années 60 dans le cadre de la communauté de bien. Elle possédait donc la moitié de la pleine propriété au moment de la succession de son mari. A son décès, elle a hérité du reste de l'usufruit.

Depuis 2002, elle possède donc les 10/20ème de la pleine-propriété+10/20ème de l'usufruit.

 

 

Les 4 enfants: ils ont hérité chacun des 2/20ème de la nue-propriété en 2002.

 

 

Les 2 petites-filles: leur père étant mort avant 2002, elles ont donc hérité à sa place, chacune d'1/20ème de la nue-propriété.

 

 

 

 

Le bien est vendu 250.000€. A la succession de 2002 il a été évalué a 196.000€ (je n'ai plus le prix exact en tête).

 

 

Mes questions sont:

 

 

Pour le calcul de la plus-value, est-ce qu'on considère qu'on est dans un cas d'indivision ou de démembrement (voire les 2 en même temps et du coup quelle règle s'applique)?

 

 

Est-ce que je dois évaluer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété pour mon calcul?

 

 

Concernant la mère, j'imagine qu'elle est exemptée de plus-value pour la partie qu'elle possède depuis les années 60. Et pour ce qui est de la partie dont elle a hérité en 2002 (de l'usufruit)?

 

 

Quels montants dois-je prendre en compte? Le prix global d'acquisition et de cession? Les quotités perçues par chacun au moment de la succession et les quotités de prix perçues lors de la présente vente?

 

 

Qui va devoir payer de la plus-value et pourquoi (selon mes calculs, les petites-filles recevront moins de 15000 € dont je pense qu'elles seront exonérées)?

 

 

Si vous pouviez m'expliquer les règles de calcul dans ce cas aussi, ça m'arrangerait.

 

 

Merci et n'hésitez pas à détailler vos réponses!

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Bonjour,

 

 

Je suis en stage chez un notaire et je rédige un acte de vente. Je sais qu'il y une taxe sur la plus-value pour certains des vendeurs mais je n'arrive pas à déterminer lesquels ni pour quelles raisons.

 

 

Voici la situation:

 

 

Il s'agit d'une vente post-successorale après le décès du père/mari (et grand-père!). Cette succession a été réglée en 2002.

Les vendeurs sont au nombre de 7:

 

 

La mère qui a acheté le bien avec son mari dans les années 60 dans le cadre de la communauté de bien. Elle possédait donc la moitié de la pleine propriété au moment de la succession de son mari. A son décès, elle a hérité du reste de l'usufruit.

Depuis 2002, elle possède donc les 10/20ème de la pleine-propriété+10/20ème de l'usufruit.

 

 

Les 4 enfants: ils ont hérité chacun des 2/20ème de la nue-propriété en 2002.

 

 

Les 2 petites-filles: leur père étant mort avant 2002, elles ont donc hérité à sa place, chacune d'1/20ème de la nue-propriété.

 

 

 

 

Le bien est vendu 250.000€. A la succession de 2002 il a été évalué a 196.000€ (je n'ai plus le prix exact en tête).

 

 

Mes questions sont:

 

 

Pour le calcul de la plus-value, est-ce qu'on considère qu'on est dans un cas d'indivision ou de démembrement (voire les 2 en même temps et du coup quelle règle s'applique)? NON

 

 

Est-ce que je dois évaluer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété pour mon calcul? La valeur de l'usufruit dépend de l'âge de l'héritier lors de la succession.

 

 

Concernant la mère, j'imagine qu'elle est exemptée de plus-value pour la partie qu'elle possède depuis les années 60. Et pour ce qui est de la partie dont elle a hérité en 2002 (de l'usufruit)?

C'est sa résidence pincipale ou non? Si non, alors une plus value serait taxable.

 

 

Quels montants dois-je prendre en compte? Le prix global d'acquisition et de cession? Les quotités perçues par chacun au moment de la succession et les quotités de prix perçues lors de la présente vente?

 

 

Qui va devoir payer de la plus-value et pourquoi (selon mes calculs, les petites-filles recevront moins de 15000 € dont je pense qu'elles seront exonérées)? Les pus values n'ont rien à voir avec la succession, si ce n'est la date de prise de possession.. C'est tout simplement une vente immobilière.

 

 

Si vous pouviez m'expliquer les règles de calcul dans ce cas aussi, ça m'arrangerait.

 

 

Merci et n'hésitez pas à détailler vos réponses!

 

 

Bonjour,

 

Voir certaines réponses dans le texte en bleu.

 

Cordialement,

 

giantpanda

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Je précise que la maman vit en maison de retraite. Le bien vendu n'est plus sa résidence principale.

 

Autre précision, vu l'âge de la maman (+ de 91 ans) l'usufruit est évalué à 10% de 250.000€. Je ne sais pas si cette valeur me sert pour mon calcul de plus-value. Je crois que ça dépend des règles de calcul que l'on suit: indivision ou démembrement de propriété.

 

Pour ma dernière question, quand je dis que les petites-filles recevront moins de 15000€, je parle de la quotité de prix de la vente, pas de l'héritage (depuis 2002, ça fait longtemps que l'héritage a été réglé!).

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Oui les petites sont exonérées.

 

Sinon pour les autres

 

Prix à la mutation + 7,5% frais acquisition + 6% travaux + 1000 euros par indivisaire

 

Vendu en 2009 avant ou après la date anniversaire de 2002 parce qu'on raisonne en années pleines soit 10 ou 20% d'abattement.

 

Le solde est taxé à 16% + 12,1% CSG/RDS

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