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Forum juridique de Net-iris

les déboires de la SCI


Piloumalin

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bonjour

je serais interressé par des infos sur les SCI

voilà, nous avons acquis en SCI moi, ma femme et mes parents il y a 15 ans un terrain qui valait pas grand chose (20 000 € ) en centre ville.

sur ce terrain, nous avons fait construire notre maison a moi et ma femme.

le but de la SCI était d'acquerir le bien et de récuperer la TVA sur les travaux. nous avons contracté un credit a la banque, toujours ma femme et moi uniquement, et nous avans fini de rembourser ce bien il y a peu.

je précise que mes parents n'ont pas participé au remboursement, ils se sont contenté de faire parti de la SCI surtout pour donner plus de poid a la banque

maintenant que ce bien est remboursé, nous voudrions récuperer le bien ma femme et moi et éventuellment nos enfants

-comment peut se passer la transmission de leur parts (mes parents)

-ils ont divorcé depuis, quels vont etre les problemes?:mad:

-le bien a prix beaucoup de valeur, de ce fait, leur parts aussi je suppose,

comment ne pas etre obligé de racheter leur parts si ils ont envie d'argent

vu la valeur que ca a pris et vu que maintenant on s'entend pas trop bien

avez vous des idées la dessus ?

 

merci au plaisir de vous lire;)

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  • Réponses 17
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Bonjour

 

La formule la plus sage serait que les grand-parents :)cèdent leurs parts aux petits enfants, soit la nue-propriété ,soit la pleine propriété ,à la valeur nominale des parts (valeur lors de la création de la SCI ) dans ce cas les grands-parents seraient désavantagés:(, soit après estimation du bien par un notaire ou un agent immobilier. à la valeur du bien.

Ensuite ,convocation d'AGE, etc.... toute la panoplie prévue dans vos statuts.

 

En tous cas , dans la sérénité (sauf si les grand-parents sont les Thénardier :rolleyes:), alors là il y a d'autres formules .

 

Bon courage;)

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Si la donation est refusée.....je qui ne me semble pas hypothétique du tout,une petite précision:

 

Les parts sont nominatives, voir peut-être aussi s'il n'y a pas accord de l'un (ou l'autre) pour rester dans la SCI....

 

Les frais seraient moindres en cas de rachat....

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Il faudra quand même prendre en compte le fait que les grand-parents n'ont pas contribué à l'augmentation de la valeur de la SCI : ils n'auraient pas participé au remboursement des prêts .

Demeurent les autres formules : augmentation de capital , etc...etc...

L'une des meilleures formules restant quand même la cession des parts aux petits enfants (à leurs valeurs nominales ??)

 

quel est le montant du capital social de la SCI ?

Les remboursements étaient-il effectués par la SCI ou par les enfants ?

Quels sont les comptes courants associés ?

 

Il reste à voir un nombre important de "lignes" dans cette SCI familiale.

 

Quand vous aurez tout décanter , vous verrez que la SCI a aussi des avantages.

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merci a tous déjà pour m'avoir répondu, je désepérais car j'ai écris récement a mon notaire une lettre de 3 pages pour lui demander des conseils la dessus, je n'ai jamais obtenu de réponse...je hais les notaires (pas tous)

il est bien votre forum

donc j'apporte quelques éclaircissements pour eurelien:

- le capital de la SCI est à 10000 frs soit 1524 € réparti en parts égales pour les 4 membres ( 25 % chacun )

- les remboursements du pret étaient effectués par la SCI, nous deux ma femme et moi faisions un virement mensuel de notre compte sur le compte courant de la SCI, c'était un loyer et la SCI nous délivrait une quitance.

- pour la troisieme question, je ne sais pas , je ne m'y connais pas trop

la SCI possédait un compte courant associé qui servait aussi bien a recevoir les loyers qu'a payer les factures (eau, assurance mur ...).

 

1 : de mon coté, j'ai entendu dire qu'une évaluation faite par un agent immobilier n'avait pas de valeur, et que celle faite par un notaire en aurait,

qu'en est il ?

2 : sinon, qui pourra imposer/proposer que les grands parents fassent une donation aux petits enfants en valeur nominales des parts ? un notaire ?

3 : si l'un d'eux exige le rachat de ses parts augmenté de la valeur du bien actuellement , cela se finira t'il forcément au tribunal ou y a t'il d'autres solutions?

4 : nous serions de toute façons ma femme et moi incapable de nous remettre un crédit sur le dos pour leur racheter leurs parts, ça ferait presque 2 millions de francs a emprunter, et on nous les pretterait pas, et ça nous ferait rembourser cette maison 2 fois en plus, un fois la banque et ...une fois les parents, autant se flinguer :mad:ça ira plus vite car une "giffle" pareille, on s'en remettra pas

 

je reste connecté pour recevoir vos precieux conseils, merci

bonne journée:)

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Bonjour,

En voulant économiser un peu (TVA sur les travaux), vous vous êtes mis dans une situation délicate.

L'achat et le prêt étaient au nom de la S.C.I. donc vos parents sont censés être propriétaires de la moitié de ce bien et personne ne peut les obliger à céder leur parts à la valeur d'achat.

Avez-vous déjà abordé le sujet avec eux et quelle a été leur réaction ? Exigent-ils de recevoir la valeur actualisée de leur part ?

Si oui, je ne vois que la solution tribunal, dès l'instant que vous êtes en mesure de prouver que les factures de la construction étaient bien à votre nom et que vous avez assuré seuls le remboursement du prêt accordé à la SCI.

L'évaluation faite par un agent immobilier est valable ; néanmoins, faites-en faire deux ou trois par des agences différentes et basez vous sur une moyenne de toutes les évaluations.

Cordialement.

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;)merci pour vos réponses, on avance !

alors, plusieurs précisions,

1 - mes parents étant divorcés maintenant (15 ans après la création de le SCI, leurs avis sont partagés, l'un avec qui j'ai quelques contacts ne serait pas opposé a une donation a ses petits enfants (nos enfants) l'autre adopte une position plus floue, avec des réglement de compte dans l'air et un éventuel rachat de ses parts.

mais aucuns des deux n'a participé au remboursement des loyers, a peine le paiement de qulques factures. un peu gonflé de vouloir se faire de l'argent sur notre dos par ce biais ! en plus, ça signera notre arret de mort car nous n'avons pas la capacité d'emprunt pour rembourser un montant pareil, vu la valeur que le bien a pris en 15 ans ( 500 000 € )

2 - nous ne nous sommes pas mis dans cette situation, elle nous a été présentée à l'époque par mes parents comme LA formule idéale, et nous avons signé devant de tels arguments, nous avions 29 ans !!

3 - nous avons fait évaluer le bien par 3 agences, elles tombent toutes a peu près sur le meme calcul, a savoir 500 000 €

4 - en réponse a eurelien:

le capital de départ a été fixé a 10 000 frs soit 1500 et quleques euros

les remboursements étaient fait par nous deux ma femme et moi, chaque mois nous faisions un virement sur le compte de la SCI qui était débité, elle, par la banque du montant du pret.

SI ils décident de faire une donation à leurs petits enfants, vont ils pouvoir le faire en une seule fois ou vont ils etre soumis a un plafond, j'ai entendu dire 30 000 € tout les 6 ans, à ce rythme là, ils n'y arriveront pas de leur vivant ... ça risque de prendre + de 18 ans...

enfin bref, si vous avez des éclarcissemnts par rapport a ce que je viens de donner comme éléments, nous prenons

 

merci de votre aide:o

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Attention , dans cette affaire ,au départ vous êtes 4 protagonistes : les Grand-Parents « 2 » (GP) , vous même les Parents « 2 » (P), 4 personnes physiques , qui ont créé une SCI (la 5ème personne : personne morale )

1-est-ce que le capital de départ a été versé ,si oui ,dans les livres comptables ou au bilan ,il est écrit : capital appelé versé ou capital appelé non versé.(nous y reviendrons;)).

Il est important de respecter les étapes ,

2- Qui est le gérant (e) ?

3- a) Dans les statuts les décisions pour les AGO sont prises à : la majorité de xxxx . ?

b)Pour les AGE à la majorité de xxxxx ? ou à l’unanimité ?

4- Quel le régime fiscal de la SCI ?

50% des parts sont dans vos mains et 25% chez votre père (divorcé) 25% chez votre mère divorcée

Mais je reviens à ma 1ère réponse : tentez le rachat par les petits enfants à la valeur nominale et proposez l’alternative achat de la nue-propriété les grands-parents conserveront l’usufruit , peut-être continuez-vous à verser un loyer , dans ce cas la SCI fait des bénéfices , en donner une partie (25% à chacun des GP ) ou au TP voilà une question.

Quand vous aurez répondu à ces questions , j’aurais peut-être une ou 2 réponses .

Des décisions peuvent être prises à une majorité de XXXX, pour aller plus loin , il faut connaître les statuts.

 

A suivre---------

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Si vos parents n'ont jamais rien versé à la SCI, ils ont une dette envers elle, s'élevant pour eux deux à 50% des sommes que vous avez versé. Cela doit être retrçable dans la comptabilité de la SCI.

 

Une donation à titre gratuit de part de SCI a besoin d'une délibétration de l'AG de la SCI, de redépot des associés de la SCI et d'une déclaration de don manuel. Donc le tout n'est guère onéreux, mais, si vous avez des frères et soeurs, cela s'imputera sur votre part d'héritage.

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bonjour et merci pour vos réponses !

 

je vais éclaircir les points demandés en fonction de mes connaissances.

 

pour eurelien ::)

1 - le capital a bien été versé en apport de fond sur le compte courant de la SCI à sa création, 2500 frs chacun !

2 - le gérant est mon père, parce qu"il en falait un

3 - pour les statuts, je ne les ai pas, il doivent etre sous 15 ans d'archives quelque part, très difficile de remettre la main dessus !

4 - je pense que la SCI est en BNC

5 - vous proposez le rachat par les petits enfants, mais ne faut il pas attendre leur majorité pour cela pour ne pas faire appel à un juge de tutelle ?

si un accord est trouvé pour cette formule en part nominale, les petits enfants racheteraient a hauteur de 2500 frs pour chaque associé, c'est bien ça, sans tenir compte de la valeur prise par le bien ?

6 - nous ne versons plus de loyers depuis la fin du rembt du crédit, la propriété est occupée a titre gratuit par nous .

 

pour Maria:o

 

1 - de quel redepot parlez vous , et dans quel but ce redépot ?

c'est quoi une déclaration de don manuel ?

 

merci pour tout vos éclaircissements;)

bonne journée

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4 - je pense que la SCI est en BNC
Hum... les possibilités sont Revenus Fonciers ou Impôts sur les Sociétés.

6 - nous ne versons plus de loyers depuis la fin du rembt du crédit, la propriété est occupée a titre gratuit par nous .

Et,.. il y a plus ou moins de 3 ans ?

1 - de quel redepot parlez vous , et dans quel but ce redépot ?

Si les associér changent, il faut faire cette déclaration de changement à travers une déclaration de modification de personne morale, ou déclaration M2.

 

c'est quoi une déclaration de don manuel ?
C'est la déclaration faite au service de l'enregistrement d'une donation ne portant que sur de l'argent ou des valeur mobilières. Les parts de SCI sont des valeur mobilières.
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le soucis, c'est qu'apparamment, le credit a ete souscrit par la SCI et que vous aviez le titre de locataire

 

vos loyers couvraient les echeances du pret... donc, vous ne pouvez pas invoquer que vos parents n'ont rien payé...

 

Vos parents sont donc bien proprietaires de 50% de la maison, via leurs parts de la SCI

 

A ce jour, le seul et unique proprietaire de la maison, c'est... la SCI et si vous voulez recuperer la pleine et entiere propriete de la maison, il faut negocier avec vos parents :o

 

Sachez egalement que, si vos parents font donation de leurs parts, la valeur retenue devra etre celle d'aujourd'hui... sinon, gare au redressement fiscal :mad:

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Il y a un second souci, c'est que la SCI a été à la TVA, a bénéficié de crédit TVA et n'a plus de loyer. Et cela, sans que les locataires ou les propriétaires de la SCI aient changé.

On est dans le cas d'un enrichissement sans cause de nature à faire rembourser à la SCI la tva par 20ème pour les années restantes jusqu'à 20 ans après la livraison à soi même et les 4 années passées.

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vos réponses sont toutes interressantes, bien que j'ai du mal a décoder votre language trop technique, maria C, désolé, le coup du 20 eme , 4 années etc ...je comprends rien

 

par contre , merci véro pour les infos !

connaissez vous le bareme de transmission de grand parents a petits enfants, j'ai un montant en tete de 30 000 € tout les 6 ans pour etre exonérés de toutes fiscalités mais qu'en est il de cette transmission si ca concerne des parts d'un bien qui ne valait rien au départ et qui vaut maintenant 500 000 €, parceque si je divise 500 000 par 4 , ça fait

125 000 € chacun, il faudrait donc a coup de 30 000 € ...24 ans pour se liberer de ses parts ..

ça marchera jamais !

au secours

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vous trouverez les baremes ici :

Impots.gouv.fr - Les dons aux enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants

 

a mon avis, la seule solution pour que la transmission soit exoneree de frais, ce serait que vos parents vous fassent donation, a vous, puisque les donations entre parents et enfants sont plafonnées a 156.000e environ par donateur...

 

par contre, attention : si vous avez des freres et soeurs, il ne faudrait pas que cette donation entame leurs parts reservataires...

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par contre, attention : si vous avez des freres et soeurs, il ne faudrait pas que cette donation entame leurs parts reservataires...

Que ce soit transmis aux enfants ou petits enfants, le problème des parts réservataire reste le même.

 

A noter que si vous aviez fait une répartition des parts plus intérressante pour vous, il y a certainement longtemps que les impôts vous auraoent parlé d'enrichissement sans cause, tandis que là, on est dans le cadre d'un dossier probablement "oublié".

 

Mon histoire de TVA : vous avez acquis un bien immobilier sur et vous avez déduit de la TVA. Pour simplifier, suposons que vous avez finalement récupéré 20.000€ de TVA. Ce crédit TVA ne vous est acquis définitivement qu'au titre d'1/20 tous les ans, jusqu'à la vingtième année. Mettons que vous ayez payé des loyers durant 11 ans. Ils vous ont donné le droit uniquement à 11.000€ de crédit TVA, vous auriez du rembourser les 9.000€ restants.

 

Normalement, et sauf si des poursuites ont été engagées, le droit de reprise de l'administration est de 4 ans. Jusqu'au 24 ans de l'achèvement des travaux, vous restez donc passible d'une reprise de TVA au prorata des années non prescrites.

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je dois rencontrer mon père demain et nous parlerons de l'avenir de cette sci familiale et comment en sortir sans que ni les parents ni les enfants en pattissent, il est probable que nous déciderons de rencontrer un avocat spécialisé dans le droit immobilier.;)

 

merci a tous pour l'instant pour vos réponses et soutien:)

 

a bientot

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