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Forum juridique de Net-iris

probleme avec un acheteur


Omenard86

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Bonjour,

 

en mars 2009 suite a un heritage, nous avons vendu en plusieurs lot un maison et 2 terrain a batir. Aujourd'hui le propriétaire d'un des terrains veut nous attaquer en justice pour "vice caché".

En effet apres avoir commencer la construction de sa maison celui ci a casser une canalisation d'eau usée qui n'etait sois disant pas mentionné sur les plans du terrain (plan qu'on a jamais vu). Le terrain à pourtant etait considéré comme viabilisable, expertisé par le service des eaux de la mairie et le permis de construire accordés.

 

Il ya quelques semaines nous avons programé un médiation entre l'agence immobilière, nous, notre conseiller juridique et notre acheteur. ce dernier ne c'est pas deplacé. Il a etait convenu que nous n'étions en aucun cas responsable (vu que nous ne connaissions pas la maison ni les terrains car heritage), notre notaire devant nous faire signer un papier nous déchargeant de toute responsabilités concernant cet incident et l'existence de cette canalisation. (en cours pas encore signé)

 

Hors ce matin coup de theatre, nous recevons un sms de l'agence qui nous annonce que notre acheteur, l'agence et un voisin (celui qui nous a acheté la maison etqui avait deja tenter en vain de nous attaquer pour une broutille) nous attaquent en justice et demande l'annumlation de toutes les ventes (la maison a etait vendue en juillet 2008).

 

Que devons nous faire ? Pour moi nous ne somme pas responsable mais qu'en est il reelement ? Car si nous devons remboursé il est clair que nous nous retrouverions dans une situation financiere assez difficile.

 

merci de vos reponse.

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BOnjour,

 

Le fait que vous ne connaissiez pas la configuration de la maison et des terrains ne vous exonère pas complètement...Cela vous évite juste les poursuites pour "vice caché", puisque vous ne pouviez pas "cacher" qq chose que vous ne connaissiez pas...

 

Je suppose que les terrains étaient liés à la maison ??

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oui les terrains etaient liés a la maison, l'acheteur de la maison ne voulait pas acheter toute la propriété nous avont du la partager en 3 lots (la maison, un petit terrain (celui qui pose probleme) et un jardin qui est entierement constructible d'apres la mairie). Mais ont ils le droit de casser la vente ? Le voisin qui est la depuis presque un ans en a t'il aussi le droit (car c'est son tuyau que l'acheteur a cassé, lui entrainant "des desagrement inacceptable" (je le cite) ? Pourquoi ne pas se contenter de rembourser ce tuyau (il y en aurait pour 2 a 3000 euros apparement ?)

 

On est pas exoneré de responsabilit" ? je ne vois pas pourquoi ? pouvez vous m'expliquer ? Je precise que sur l'actre de vente il etait specifié "vendu en etat".

 

Concernant le propriétaire de la maison, en quoi somme nous responsable du fait que son nouveau voisin ait cassé son tuyau d'évacuation ? ce n'est pas nous qui avont donner un coup de pioche malencontreux dans ce tuyau quand meme

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Il faudrait voir la rédaction des actes de vente concernant les servitudes...

 

Pour moi, il vaut mieux trouver un arrangement à l'amiable, et leur payer le détournement de la canalisation s'il le faut. Le propriétaire de la maison ne peut pas faire annuler la vente, car rien n'empêche l'utilisation de la maison... au pire, il n'a qu'à détourner sa canalisation. Pour le terrain, c'est plus ennuyeux, car je suppose qu'ils ne peuvent plus construire, et là, il y aurait bien un vice...mais pas caché, car vous ne connaissiez PAS la maison ni le terrain !

 

Contactez votre notaire rapidement afin qu'il vous conseille, et se mette en relation avec le notaire des acheteurs (parfois, ça aide ;) )

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merci pour votre reponses.

 

apres consultation de l'acte et de notre notaire il s'avere que nous sommes victime de "servitude occulaire", l'agence en plus le reconnait...mais celle ci ne veut pas faire fonctionner son assurance et prefere nous attaquer pour "vice caché".

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servitude OCULAIRE ?? :eek: oh punaise ! mais c'est quoi ça ?? :D

 

Il y a les servitudes de passage pour enclave, les servitudes conventionnelles, et les servitudes du Père de Famille ( qui pourraient être votre cas ! )...mais oculaire ??

 

Demandez à votre notaire qu'il vous explique...parce que la seule chose que je vois, ce serait une servitude de PDF entre la maison et le terrain...servitude de PDF qui doit être apparente ET continue...est-ce le cas ??

 

Article 637

Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

 

Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire

 

Article 688

Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

 

Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.

 

Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme : tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

 

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

 

Article 689

Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

 

Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.

 

Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu'une porte, une fenêtre, un aqueduc.

 

Les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée.

 

Article 690

Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

 

Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

 

 

Article 691

Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

 

Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.

 

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière.

 

Article 692

Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

 

La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.

 

Article 693

Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

 

Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.

 

Article 700

Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

 

Si l'héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.

 

Ainsi, par exemple, s'il s'agit d'un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l'exercer par le même endroit.

 

 

à moins que votre acheteur utilise ceci :

 

Article 1638

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

 

Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité.

 

Cela vous ouvre la porte de l'indemnisation ;)

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apres consultation de l'acte et de notre notaire il s'avere que nous sommes victime de "servitude occulaire",

Servitude occulte, peut-être ? ;)

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occulté pas occulaires ^^

 

quel genre d'indemnisation je ne comprends pas ?

 

Donc si notre acheteur declare qu'il n'aurait pas acheté ce terrain si ils avait eu connaissance de ce tuyau nous devons le rembourser ? Sauf que nous ne connaissions pas l'existence de cette servitude. c'est un peu fort de café quand meme comme principe.

 

Concernant l'acheteur de notre maison il ya , si je vous comprends bien, de grande chance qu'il soit lui debouté.

 

notre notaire et notre conseiller judiciaire nous soutiennent que c'est aux assurances de l'agence de payer, ont ils raison ?

 

autres question l'agence n'avait elle pas obligation de preciser que ce terrain faisait parti de la maison attenante et qu'il se pouvait qu'il y ais des servitudes ovccultes sur le terrain ?

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Si c'est la prise en charge des travaux ca peut aller...mais d'apres notre notaire c'est a l'agence de payer via leur assurance...(agence qui refuse et donc nous attaque) je ne sais donc plus qui croire.

 

nous allons voir avec un avocat pour voir ce qu'il faut faire exactement. le but du proprietaire de la maison etant que l'on lui paye aussi sa deviation (vive les profiteurs).

 

Il y en aurait pour entre 2500 et 3000 euros de travaux, cela nous ferais donc 750 euros a payer chacun (nous somme 4 dans l'indivision). Je crois que cela serait mieux de payer les travaux et de regler ca à l'amiable.encore faut il que les plaignants le veuillent...Mais aussi convaincre mes freres et soeur.

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Je ne vois pas pourquoi ce serait à l'agence de payer ! Le role de l'agence est de mettre en contact acheteur et vendeur. Les problèmes de servitudes, c'est plutot au notaire de s'en occuper (c'est peut-être pour ça qu'il rejette la faute sur l'agence :D)

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L'agence pourrait être mise en cause pour défaut d'information par les vendeurs, c'est peut-être le cas d'où leur retournement contre vous, mais je ne vois pas dans quelle mesure ils peuvent vous faire quoique ce soit...mais bon, je trouve que c'est aller bien loin pour une histoire de canalisation à déplacer :)

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oui sauf que le vendeur n'avait pas conaissance de l'existence de cette canalisation (comment voulez vus informer l'agence d'une chose qu'on ne connait pas ?)...c'etait peut etre a eux d'expertiser le terrain aussi, eux qui etaient si presser de vendre le terrain (et qui ont fait pression pour que l'on baisse le prix de notre dernier terrain allant jusqu'a inventé que celui ci sera en face d'une usine d'ici peu (ce qui est faux puisque le terrain en face de ce terrain n'est pas constructible))...C'est clair que tant d'histoire pour un bout de tuyau c'est du grand n'importe quoi.

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vos acheteurs sont mal :

en effet, pour invoquer le vice cache, il faudra qu'ils prouvent que vous etiez informés et que vous ne leur avez rien dit

... et pour le dol, il faudra qu'ils prouvent que vous leur avez menti !

 

j'ai vu (il y a quelque temps) un arret de cassation deboutant des acheteurs qui attaquaient leurs vendeurs (comme vous, heritiers).

le tribunal a exonere les vendeurs au motif qu'etant heritiers, et ne connaissant pas le bien, il n'y avait ni vice caché, ni dol

 

je recherche l'arret, et je vous le communique (si je le retrouve ;))

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nouveaux rebondissement: les travaux pour devier la canalisation SONT FAIT ET FINIS. bref c'est bel et bien une question d'argent.

 

en regardant l'acte de vente il est stipulé ceci:

 

concernant les servitude le paragraphe habituel:

"l'acquereur souffrira les servitudes apparentes, passives ou occultes, continue et discontinues pouvant grever le bien vendu, sauf à sa defendre et a profiter en retour de celles actives; le tout s'il en existe, à ses risque et perils. A cet egard le vendeur declare que l'imeuble vendu n'est grévé d'aucune autre servitudes que celles pouvant resultés de la situation naturelles des lieux de la loi et de l'urbanisme et tous reglements le regissant"
plus loin il est aussi mentionner :
"l'acquereur declare avoir parfaite conaissance que le terrain objet des presente se situe en zone constructible et qu'il est assuré de l'existance des differents reseaux et des acces necessaire a la viabilités du terrain. Il reconnait egalement avoir etait averti par le notaire sousigné que les branchement individuels au reseaux publics existants que l'acquereur dudit terrain sont a sa charge exclusive."
Bref il n'a pas a nous faire payer son racordement au reseau

 

plus loins : concernant les vices cachés :

" le vendeur ne sera pas tenu a la garantie des vices cachés pouvant affecté le sol et le sous sols du terrain"
Je crois que c'est clair...

 

De plus vu que c'est le constructeur qui a casser cette canalisation il est stipulé sur le contrat de vente qu'il a egalement obligation de prendre une assurance afin de couvrir justement ce genre d'accident (article L-111-30 du code de la construction). Donc ce n'est pas a nous de payer mais a cette assurance (si il en a pris une, notre conseiller juridique soupsonnant fortement notre acheteur d'avir fait les travaux de terassement "au noir")

 

bref vu que les travaux ont etre effectué le proprietaire de la maison peut jouir pleinement de sa maison et n'a plus aucune raison de nous imputé quoi que se soit. le proprietaire du terrain lui peut desormais parfaitement continué ses travaux de construction.

 

des demain je prends rendez vous avec un avocat afin qu'il depuille le contrat de vente et nous renseigne. Nous allons egalement demander le papier du notaire que l'on devait avoir la semaine derneire prouvant que nous n'avions pas connaissance de l'existance de ce tuyau. Nous allons egalement exiger les factures de terrassement (certifié conforme afin d'eviter tout faux) et des travaux de racordement.

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en effet, pour invoquer le vice cache, il faudra qu'ils prouvent que vous etiez informés et que vous ne leur avez rien dit

... et pour le dol, il faudra qu'ils prouvent que vous leur avez menti !

 

Oui, c'est ce que j'ai dit dès mon 1er post ! :D

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je viens d'aprendre qu'"une dependance meme occulté qui a plus de 30 ans n'est plus concidéré par la loi comme une dépendance mais comme "aquise".

 

Nous avons de toute facon rendez vous avec un avocat specialisé en immobilier cet apres midi et j'ai en ma pocession une decharge du notaire prouvant qu'en tant qu'heritier nous n'avions pas connaissance de l'existance de cette canalisation.

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je viens d'aprendre qu'"une dependance servitude meme occulté qui a plus de 30 ans n'est plus concidéré par la loi comme une dépendance mais comme "aquise".

 

 

vous confondez tout :

en effet, une servitude non apparente ne s'acquiert pas par prescription trentenaire

de plus, vous ne pouvez invoquer une prescription trentenaire puisque c'est VOUS qui avez cree cette servitude (donc, moins de 30 ans)

 

votre seul angle de defense est de faire valoir que vous n'etes pas responsable de ce vice caché, puisque vous n'en aviez pas connaissance au moment de la vente

 

Or, le vice cache (ou le dol) ne se presume pas : il doit etre prouvé par celui qui l'invoque

il faudra donc que les acheteurs prouvent que vous connaissiez cette canalisation et que vous leur avez caché sciemment...

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suite a notre rendez vous avec notre avocat, celui ci nous conseille, afin de ne pas s'engouffrer dans une longue procedure judiciaire, de regler ceci à l'amiable et de payer les travaux qui s''elelver a 4400 euros pour le proprietaires de la maison et 3050 euros pour celui du terrain qui, conciliant, va trouver un arrangement pour qu'on ne paye pas l'ensemble de la somme.

Nous allons toute fois exiger les devis certifié conforme, estimant la somme du proprietaire del a maison assez elévé.

 

un rendez vous autour d'une table ronde est prevue d'ici peu.

 

Pour l'agence notre avocat c'est chargé de leur rappeler par courrier de ne plus nous harceler (nous avons fait constater par huissier les SMS menacant et les messages sur nos repondeurs) et de ne plus diffamer sur notre compte (nous avons en effet eu connaissance d'un courrier diffamatoire comme quoi nous aurions promis à l'agence de changer les fenetres de la maison CE QUI EST ENTIEREMENT FAUX puisque la maison a etait vendue EN ETAT ) et de se contenter a leur role d'intermédiaire.

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si votre avocat vous conseille un accord amiable a plus de 7000e, et que vous etes d'accord, pas de soucis

 

cependant, je persiste a dire qu'il existe un arret de la cour de cassation ayant deboute des acheteurs, au motif que le vice cache ne pouvait etre invoqué a l'encontre des vendeurs heritiers, qui ne connaissent pas le bien vendu

 

malheureusement, cela fait deux jours que je cherche cet arret (que j'avais trouvé par hasard) mais en vain :mad:

 

donc, c'est a vous de voir :

 

- soit vous acceptez de payer ces 7000e...

- soit vous vous battez en faisant valoir que l'on ne peut vous reprocher une chose que vous ignoriez... or, ce sont les acheteurs qui devront prouver le vice cache, et par la, que vous avez vendu en connaissant ce vice...

ce qu'ils auront beaucoup de mal a faire si vous n'aviez pratiquement jamais mis les pieds dans ce bien avant sa vente... :rolleyes:

 

sinon, prenez conseil aupres d'un avocat specialise en droit immobilier pour confirmer (ou infirmer) l'avis de son confrere ;)

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on a deja pris conseil avec un avocat specialisé en droit immobilier qui nous a expliquer que meme dans notre droit et avec une jurisprudence le proprio pouvait toujours nous intenter un proces (et le perdre) mais que la procedure nous couterais, en frais d'avocat, etc...plus que 7000 euros. a noter que cette somme sera sans doute baisser a 4400 euros vu que le proprétaire du terrain, plus comprehensif que le priopriétaire de la maison, va surement laisser tomber ses attaques et faire marché ses assurances.

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