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Forum juridique de Net-iris

Location de chambres en résidence principale


Silvah

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Bonjour,

 

Je fais appel aujourd'hui à la communauté de ce forum afin de m'aider à trouver des réponses que je n'ai pas réussi à trouver jusqu'à présent dans les différents articles et dossiers.

 

Mes parents souhaitent louer certaines chambres du foyer familiale (et légalement principal) dans lequel je vis encore mais dans lequel eux ne passent que quelques semaines par an préférant séjourner à l'étranger.

3 chambres seraient mises à disposition de nouveaux colocataires dans un pavillon de la petite couronne.

Ayant déja été colocataire à l'étranger et même sous-loueur dans certains cas, je me vois sans trop de soucis gérer cette collocation.

 

Par contre, désireux de louer leur bien dans les règles de l'art, mes parents veulent connaitre les déclarations et autres démarches nécessaires.

J'ai déja entrepris des recherches sur le site de l'ANIL et divers sites internet mais il est difficile de trouver une marche à suivre précise pour le cas ou le propriétaire du bien immobilier veut lui même se mettre en collocation avec d'autres personnes.

 

 

Alors quid des questions que je me pose et pour lesquels je n'ai pas trouvé de réponse :

 

- Déjà, est-il légal de louer sa résidence principale ? Si non, peut-être est-il intéressant qu'il me loue directement la maison et que moi même je sous-loue ?

 

- Quel type de contrat faire signer dans ce cas précis ?

- Faire signer un bail commun liant les nouveaux arrivant ?

- Finalement, le propriétaire vivant lui même dans les lieux, il a peut-être légalement le droit d'héberger des personnes chez lui, mais a-t-il le droit de faire payer cet hébergement et si oui je suppose qu'il faut le déclarer ? Comment ?

- Doit-on déclarer quelque part que nous louons des chambres de l'habitat mis à part lors de la déclaration des revenus pour les impôts ?

 

- Niveau assurance, j'ai lu qu'il est de devoir des colocataires d'avoir leur propre assurance pour assurer leur engagement dans la responsabilité locative (dégradation de bien ou accident). N'est-il pas plus simple de regrouper tout dans l'assurance habitation déjà souscrite par mes parents ?

 

- Est-il toujours possible de voir comme dans une location classique des locataires refusant de quitter les lieux même après le terme du bail en faisant jouer X lois de précarité et d'accès au logement ?

 

Et en règle général, voyez vous d'autres points d'ordre légal pour lesquels il faudrait se pencher avant d'accueillir les premiers colocataires ?

 

Merci d'avance pour votre aide.

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Bonjour

Mes parents souhaitent louer certaines chambres du foyer familiale (et légalement principal) dans lequel je vis encore mais dans lequel eux ne passent que quelques semaines par an préférant séjourner à l'étranger.

S'ils vivent à l'étranger plus de 6 mois par an ce n'est plus leur résidence principale cela est très discutable sauf s'ils font la navette pour des séjours ;)

 

3 chambres seraient mises à disposition de nouveaux colocataires dans un pavillon de la petite couronne.

Ayant déja été colocataire à l'étranger et même sous-loueur dans certains cas, je me vois sans trop de soucis gérer cette collocation.

Non pas colocation (voir plus bas)

 

J'ai déja entrepris des recherches sur le site de l'ANIL et divers sites internet mais il est difficile de trouver une marche à suivre précise pour le cas ou le propriétaire du bien immobilier veut lui même se mettre en collocation avec d'autres personnes.

C'est impossible car on ne peut pas être propriétaire et colocataire

 

 

- Déjà, est-il légal de louer sa résidence principale ?

Oui en partie

 

Si non, peut-être est-il intéressant qu'il me loue directement la maison et que moi même je sous-loue ?

Non

1)ce ne sera plus leur résidence principale dans ce cas

2) il faut que vos parents déclarent louer des pièces meublées de leur habitation principale par exemple à des étudiants c'est tout

Et pas de sous location car les occupants perdront leur droit aux allocations logement

 

- Quel type de contrat faire signer dans ce cas précis ?

- Faire signer un bail commun liant les nouveaux arrivant ?

Non chacun doit avoir un bail meublé (loi Borloo) pour sa chambre dans lequel il sera précisé l'accès aux parties communes

 

- Finalement, le propriétaire vivant lui même dans les lieux, il a peut-être légalement le droit d'héberger des personnes chez lui, mais a-t-il le droit de faire payer cet hébergement et si oui je suppose qu'il faut le déclarer ? Comment ?

Aux impôts comme tous revenus

 

- Doit-on déclarer quelque part que nous louons des chambres de l'habitant mis à part lors de la déclaration des revenus pour les impôts ?

oui sauf si c'est inférieur à un certain plafond (pour 3 chambres cela dépassera forcément) et non pas d'autre déclaration

 

- Niveau assurance, j'ai lu qu'il est de devoir des colocataires d'avoir leur propre assurance pour assurer leur engagement dans la responsabilité locative (dégradation de bien ou accident). N'est-il pas plus simple de regrouper tout dans l'assurance habitation déjà souscrite par mes parents ?

non chacun assure sa chambre

 

- Est-il toujours possible de voir comme dans une location classique des locataires refusant de quitter les lieux même après le terme du bail en faisant jouer X lois de précarité et d'accès au logement ?

c'est rare

 

Un RV aux Impôts serait bien pour obtenir tous les renseignements sur les plafonds à ne pas dépasser et l'imposition pour ne pas avoir de mauvaises surprises

 

Voir aussi ce lien :

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/immobilier/121037-louer-une-chambre-meublee-a-etudiant.html vous y trouverez un lien sur les meublés étudiants et la loi Borloo qui est dans la rubrique "connaître vos droits"

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Merci Marieke, c'est clair et précis.

 

Donc si je comprends bien vos conseils, il suffira donc de faire signe un bail meublé en bonne et due forme pour chacune des chambres dans lequel il sera précisé l'accès aux parties communes. Pas de DPE etc...

La seule déclaration à faire se fera au moment des déclarations de revenus fonciers donc.

Je vais me pencher sur la question des impôts donc.

 

En lisant un peu partout sur les forums et notamment sur la page que vous m'avez conseillée, il est question très souvent de locataires étudiants.... Je suppose que les locataires ne doivent pas forcément être des étudiants ?

 

Enfin dernière question concernant le bail à faire signer. J'ai lu sur certains messages postés qu'il existait des contrat de location à acheter chez le buraliste ou libraire. Dans le cas d'une location de chambre comme celui-ci. Des modèles comme on en trouve sur internet suffisent ?

J'imagine également qu'il est de bonne pratique d'ajouter ou modifier certaines clauses au bon vouloir du bailleur et du locataire.

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Donc si je comprends bien vos conseils, il suffira donc de faire signe un bail meublé en bonne et due forme pour chacune des chambres dans lequel il sera précisé l'accès aux parties communes.

Oui

 

Pas de DPE etc...

Ah si le DPE est obligatoire pour toutes les locations

1er juillet : diagnostic "énergie" pour les logements en location - Service-public.fr

 

La seule déclaration à faire se fera au moment des déclarations de revenus fonciers donc.

Je vais me pencher sur la question des impôts donc.

 

En lisant un peu partout sur les forums et notamment sur la page que vous m'avez conseillée, il est question très souvent de locataires étudiants.... Je suppose que les locataires ne doivent pas forcément être des étudiants ?

En général les chambres meublées chez l'habitant sont occupées par des étudiants ;)

 

Enfin dernière question concernant le bail à faire signer. J'ai lu sur certains messages postés qu'il existait des contrat de location à acheter chez le buraliste ou libraire. Dans le cas d'une location de chambre comme celui-ci. Des modèles comme on en trouve sur internet suffisent ?

En librairie ou les mêmes sur internet peu importe

 

J'imagine également qu'il est de bonne pratique d'ajouter ou modifier certaines clauses au bon vouloir du bailleur et du locataire.

Du moment qu'elles ne sont pas abusives (voir aussi dans la rubrique "Vos droits" )

Chez l'habitant il peut y avoir certaines règles de base pour les parties communes

 

Au fait il y a suffisamment de sanitaires et douches pour 4 personnes au moins ?

Il faut vérifier ça aussi auprès des services d'Hygiène

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Le pavillon comporte 2 WC, 2 salles de bain séparées des WC ainsi que 2 cuisines pour un total de 5 chambres. Cela me semble raisonnable d'un point de vue hygiène mais je ne trouve rien comme information à ce sujet, je vais continuer mes recherches.

 

Merci pour votre lien, j'ai même cru comprendre en lisant cela que c'est tout le diagnostic technique qui est désormais nécessaire même pour une location de bien meublé.

Par contre l'absence de ces documents n'est préjudiciable que si le locataire le demande (en cas d'absence le loyer peut-être revu à la baisse). Donc en cas d'arrangement avec les locataires, on peut s'exonérer de cette démarche contraignante...

Enfin comme le pavillon sera probablement mis en vente avant 6 ans (DPE valable 10 ans), il est peut-être plus raisonnable de le faire faire dès maintenant surtout que son absence est beaucoup plus préjudiciable lors de la vente du bien.

 

Concernant les règles et clauses du bail, je vais m'appuyer sur des contrats déja existants sur la toile pour rédiger un document dans les normes.

 

Encore merci pour votre précieuse aide !

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Le pavillon comporte 2 WC, 2 salles de bain séparées des WC ainsi que 2 cuisines pour un total de 5 chambres. Cela me semble raisonnable d'un point de vue hygiène mais je ne trouve rien comme information à ce sujet, je vais continuer mes recherches.

Oui c'est suffisant

C'est un WC pour 10 personnes (article 40 du RSD) là vous en avez 2 pour 5 chambres et 2 SDB

Vous devriez pouvoir trouver le Règlement Départemental sanitaire sur internet ils sont tous identiques

Voilà celui des Hauts de seine :

http://www.hauts-de-seine.pref.gouv.fr/upl_dnl/0702/SANITAIRE.pdf.

 

j'ai même cru comprendre en lisant cela que c'est tout le diagnostic technique qui est désormais nécessaire même pour une location de bien meublé.

Par contre l'absence de ces documents n'est préjudiciable que si le locataire le demande (en cas d'absence le loyer peut-être revu à la baisse). Donc en cas d'arrangement avec les locataires, on peut s'exonérer de cette démarche contraignante...

Oui ce sont tous les diagnostics qui doivent être faits ,il suffit qu'un le demande pour que vous deviez le produire et vu la location des 3 chambres cela sera vite amorti par les loyers ;)

 

Enfin comme le pavillon sera probablement mis en vente avant 6 ans (DPE valable 10 ans), il est peut-être plus raisonnable de le faire faire dès maintenant surtout que son absence est beaucoup plus préjudiciable lors de la vente du bien.

En effet mais tout n'est pas valable 10 ans

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Ok très bien, je vais préparer les différents papiers, contrat de location et préparer le listing d'état des lieux avant de lancer les petites annonces.

 

Pour info pour d'autres personnes qui passeraient par ici, l'ADIL de votre département est apte à vous renseigner gratuitement (téléphone, rdv ou par mail).

Voici la réponse ci-dessous qu'ils m'ont adressé pour mon cas après les avoir contacté. Merci Marieke pour votre aide, les informations concordent, vous pourriez travailler à l'ADIL ;) !

 

Monsieur,

 

Nous revenons vers vous suite à votre mail du 8 juin dernier, concernant la mise en location d’une de vos chambres.

En pratique, le bailleur doit établir un contrat de location meublée et respecter certaines formalités. Tout d'abord, il doit équiper la chambre d'un mobilier suffisant en nombre et en qualité (lit, table de nuit, chaise, bureau…) pour que le locataire puisse y vivre décemment.

Deux diagnostics obligatoires :

Outre ces dépenses d'équipement, deux diagnostics sont à faire réaliser, qui seront remis au locataire :

 

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE). Valable dix ans, il coûte environ 120 €. L'état des risques naturels et technologiques. Valable six mois, il est gratuit lorsqu'il est établi sans faire appel à un professionnel, avec l'aide de la préfecture ou en mairie. Dans le cas contraire, il en coûtera une trentaine d'euros.
  • un constat de risque d'exposition au plomb pour tout logement loué dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Ce constat doit être fourni par le bailleur depuis le 12 août 2008.

La répartition des charges (eau, électricité…), quant à elle, ne répond à aucune réglementation spécifique. "Comme il n'est pas envisageable d'installer des compteurs partout, il est fréquent d'établir un forfait." Il faut alors tenir compte de la surface de la pièce, du nombre d'occupants et de son équipement. Vous pouvez par ailleurs répercuter une partie des taxes liées à votre résidence (taxe d'habitation, taxe audiovisuelle, ordures ménagères).

 

Autre avantage de la location d'une chambre à un jeune, étudiant ou travailleur : ils bénéficient parfois d'aides Loca-pass (prêt du dépôt de garantie, caution en cas d'impayés…), d'allocations telles que l'aide personnalisée au logement (APL) ou l'allocation de logement à caractère social (ALS). Avec l'accord du locataire, ces prestations peuvent être versées directement au propriétaire du bien loué.

Fiscalement, les loyers sont imposés au titre des revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (Bic). Lorsque le montant brut annuel des loyers n'excède pas 76 300 €, le bailleur bénéficie du régime simplifié du micro-Bic, c'est-à-dire d'un abattement automatique de 71 % (à partir des revenus de 2006). Si la chambre louée constitue la résidence principale du locataire, et à condition d'appliquer un loyer raisonnable (ne dépassant pas certains plafonds), vous êtes exonéré d'impôt. Cette année, le plafond est fixé à 163 € annuels par mètre carré en Île-de-France et à 118 € sur le reste du territoire. Par exemple, le loyer d'une chambre de 15 m2 ne doit pas excéder 147 € par mois en région et 203 € dans la capitale.

Si vous disposez d'une chambre inoccupée, pourquoi ne pas la louer à un jeune ou un étudiant. Vous devez seulement respecter les règles qui régissent la location en meublé. En pratique, le bailleur doit établir un contrat de location meublée et respecter certaines formalités. Tout d'abord, il doit équiper la chambre d'un mobilier suffisant en nombre et en qualité (lit, table de nuit, chaise, bureau…) pour que le locataire puisse y vivre décemment. En principe, la durée de location est d'un an, renouvelable automatiquement. Il faut penser à y inclure une clause de révision du loyer : trois mois avant la fin du bail, il sera ainsi possible de l'augmenter en fonction de l'indice de référence du loyer (IRL).

Dans le cas où le locataire est un étudiant, le bail pourra être limité à neuf mois : sa reconduction n'est alors possible qu'avec l'accord explicite de chacun. Comme dans toute location, il est indispensable d'effectuer un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie de la location

 

Nous restons à votre disposition, au 0820 16 94 94 pour plus de renseignement.

L’équipe de l’adil94

www.adil94.org

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  • 3 months later...

pour faire plus simple et comme tout le monde n'est pas professionnel de l'immobilier,:confused: vas voir le site [**********], tu y inscris ton bien, et tout est gratuit pour toi, eux ils t'envoient des locataires t'as plus qu'à les accueillir;).

Tous les documents (bail....) ils te les fournissent gratuitement

inutile de se faire des noeuds au cerveau:)

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