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Forum juridique de Net-iris

Don de part d’héritage avant décès


Gwendo88

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Bonjour,

Mes parents, mariés en 1959 sans contrat particulier, ont acheté une maison pendant leur mariage et ont eu deux enfants, mon frère et moi-même ; au décès de mon père en 2001, ma mère n’a pas contacté de notaire, elle a continué à habiter la maison familiale et a juste fait une déclaration de succession à l’aide d’une assistante sociale.

Il n’y a pas d’autres biens que cette maison.

Ma mère désirerait que je vienne habiter avec elle pour l’aider ; je voudrais le faire mais comme je voudrais garder la maison après son décès, je voudrais savoir s’il est possible que je règle sa part de la maison à mon frère avant le décès de ma mère et c’est lui qui estimera le montant de sa part.

Merci

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Tout d'abord, votre mère n'ayant pas contacté de notaire pour un bien immobilier, il y a de grandes chances pour que ce bien soit toujours répértoriés à la Conservation des Hypothèques comme étant au nom de vos deux parents, voire au nom de votre père si c'était un bien propre : il n'y a pas eu publicité de la mutation de propriété suite au décès, par faute d'existence d'un acte notarié constatant cette mutation.

Donc toute action sur le bien sera rejetée en publicité foncière tant que la situation n'est pas réglée suite à la succession de votre père.

 

Ensuite, si vous pouvez racheter la part de votre frère issue de la succession de votre père, il vous sera impossible de régler la future part de votre frère dans la succession future de votre mère. Parce que cette part n'existe pas aujourd'hui, elle ne prend naissance qu'au décès.

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Bonjour et merci pour votre réponse.

La maison était bien au nom de mes deux parents, ils l'ont fait construire pendant leur mariage. Ce n'est pas possible que ma mère me fasse une donation de sa part et que je règle la partie de la maison qui revient à mon frère ? Quand j'y serai installée j'aurai plein de travaux à faire parce que c'est une très vieille habitation et au décès de ma mère, elle n'aura plus du tout la même valeur !

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Sans dispositions particulières de votre père, votre mère n'a eu que des droits très restreints dans la succession : un quart en ususfruit de la succession.

Donc si le bien était un bien commun au couple, alors les droits de chacun sont les suivants :

- 50% en pleine propriété pour votre mère (sa part de communauté)

- 25% en usufruit sur les autres 50% pour votre mère (sa part de succession)

- 25% en pleine propriété pour chacun de vous deux, mais grevé d'une fraction d'usufruit au profit de votre mère.

Soit dit en passant, votre mère n'est pas du tout protégée, car vous avez le pouvoir de faire cesser l'indivision pour récupérer votre part, mais cela ne semble pas être votre intention de nuire à votre mère, ni celle de votre frère...

Votre mère peut-faire une donation-partage de tous ses droits, en vous attribuant ses droits, charge à vous de régler une soulte à votre frère. En parallèle, vous sortez de l'indivision avec votre frère (licitation) en lui versant une autre soulte correspondant à la valeur des droits qu'il possède déjà.

Vous serez le propriétaire unique, et garderez votre mère avec vous.

J'avais pensé initialement à une donation-partage de nue-propriété avec conservation de l'usufruit par votre mère, mais comme votre mère n'a pas la totalité de l'usufruit, cela n'a pas énormément d'intérêt, à moins qu'il y ait eu un testament lui léguant cet usufruit.

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Mon père avait bien fait une donation entre époux où il léguait à ma mère (je cite) l'usufruit de l'universalité de tous les biens meubles et immeubles, mais comme on n'a pas vu de notaire et que de toute façon elle comptait rester dans la maison jusqu'à la fin de ses jours et on était tout à fait d'accord, on a rien fait du document qui s'appelle donation entre époux. Cela ne change en rien sa part de 50 % sur la maison ?

Dans ce cas, est-ce une donation partage de nue-propriété qu'elle devrait faire ?

Excusez moi mais je ne comprends pas au sujet de mon frère : "en lui versant une autre soulte correspondant à la valeur des droits qu'il possède déjà"?

Doit-on d'abord régler la succession de notre père avant de pouvoir faire cette donation partage ?

Merci beaucoup si vous pouvez encore répondre à mes questions

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Tant que vous ne réglez pas la succession du bien immobilier de vos parents, par acte notarié constatant la mutation de propriété après décès, cette maison n'a que deux propriétaires : votre père et votre mère, et toute nouvelle mutation serait rejetée à la publication foncière.

Vous devez régulariser, donc en tenant compte de la donation entre époux, pour que les droits publiés à la Conservation des Hypothèques soient :

- 50% en pleine propriété (moitié de communauté) pour votre mère

- usufruit des autres 50% pour votre mère, part dans la succession suite à la donation entre époux

- 25% en nue-propriété pour chaque frère.

Une fois cette situation connue à la Conservation des Hypothèques, une donation-partage ou une licitation pourra être recevable car cohérente avec la situation connue par eux.

Car aujourd'hui, si vous "rachetez" la part théorique de nue-propriété de votre frère, l'acte sera rejeté car pour eux, votre frère ne possède pas de nue-propriété : incohérence.

Il est possible (voir avec le notaire) qu'un acte global puisse faire simultanément la mutation de propriété suite au décès de votre père, puis embrayer directement avec une donation-partage de la nue-propriété de votre mère (elle se réserve l'usufruit jusqu'au décès) : elle vous donne toute sa nue-propriété à charge pour vous de payez une soulte en compensation de sa donation (correspondant à 25% de nue-propriété), plus une licitation entre frères sur la nue-propriété déjà possédée (vous versez une autre soulte correspondant à 25% de nue-propriété déjà possédée par votre frère).

 

Donc vous versez la valeur 25% de nue-propriété déjà possédée par votre frère, et vous versez la valeur de 25% de nue-propriété en échange de la donation de 50% de nue-propriété que vous fait votre mère.

 

Une autre manière de voir les choses : votre mère donne à chacun 25% de sa nue-propriété, sans soulte, et vous avez chacun 50% (25+25) de nue-propriété. Ensuite vous faites une licitation globale entre frères et vous versez une soulte unique correspondant à 50% de nue-propriété.

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Merci beaucoup pour vos explications claires Rambotte. Je prends déjà rendez vous avec le notaire mais c'est déjà beaucoup plus clair pour moi. Nue propriété et soulte étaient de l'hébreu jusqu'à aujourd'hui grâce à vous.

Bonne journée

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Attention, la description de Rambotte est exacte MAIS, il peut y a voir transfert de propriété dus au temps. C'est-à-dire que si vous attendez suffisamment longtemps et occupez la maison, la propriété peut vous être transmise. Dans le cas que vous décrivez, votre mère est apparemment deja ineivisaire sur le bein (en indivision avec votre père décédé - il ne se manifestera pas). Je pense que dans ce cas le délai est 10 ans (à confirmer per les autres membres du forum).

 

Etant donné que cela dure depuis 2001, il vous suffirait donc d’attendre 2011 (deux ans à partir d’aujourd’hui) pour que votre mère ai un option solide sur la total pleine propriété. En tous les cas, si vous n’êtes pas pressée, vous avez vraisemblablement intérêt à attendre. 10 ans est aussi un délai de prescription des impôts. Vous avez donc moins à craindre un redressement fiscal si vous attendez.

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La prescription acquisitive est de 30 ans, mais ne joue pas en faveur de l'usufruitier, sinon, tout usufruitier, habilité à occuper seul le bien s'il le souhaite, en deviendrait systématiquement plein propriétaire au bout de 30 ans.

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Nous allons faire évaluer la valeur de la maison par une agence immobilière. Le problème est que le toit est en tôles éternit amiantées, des gens disent qu'elle sera invendable ; est ce que l'agence voudra quand même faire l'évaluation ? De plus il y a vraiment beaucoup de travaux à faire à cause des infiltrations ; quand l'agence estime la valeur, est ce qu'elle note les défauts ? Afin que les impots comprennent la valeur estimée ou peut-être devrais je faire des photos maintenant pour prouver que c'est une maison qui est en dégradation ?

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Un bien a toujours une valeur et le fait que le toit soit en eternit amiante n'empêche pas une agence immobilière d'évaluer une maison.

 

Niveau impôts, si vous ne déposez pas volontairement une déclaration de succession rectificative auprès des impôts, aucune raison que vous soyez ennuyé pour une succession de 2001. Régler aujourd'hui cette succession devant notaire et déposer des actes de propriété conformes à ce règlement n'implique pas de déposer une déclaration rectificative de succession.

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