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Forum juridique de Net-iris

Refus de vente - mandat d'exclusivité en agence en "standby"


Dema

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Bonjour,

 

Je me permets de vous relater une expérience que nous vivons actuellement, pourriez-vous svp nous apporter quelques réponses juridiques ?

 

Nous avons visité un appartement en mandat d'exclusivité dans une agence il y a 2 semaines. Le Samedi 16 mai, nous avons fait une proposition écrite et signée à 15.000 euros en dessous du prix affiché. Le Lundi 19 mai, les vendeurs nous ont fait, via l'agence (nous n'avons pas d'écrit de cette acceptation), une contre-proposition à 8.000 euros en dessous du prix affiché. Nous avons accepté cette contre-proposition par email.

 

Tout était OK, nous avons d'ailleurs récupéré un specimen de compromis de vente à l'agence à amender Vendredi 22 mai (specimen mentionnant le bon prix).

Puis, samedi 23 mai au matin, changement d'avis des vendeurs (motif familial médical...), ils ne veulent plus vendre et refusent de signer le compromis.

Selon les dires de l'agence, le mandat est mis "en standby" jusqu'à nouvel ordre. Les vendeurs envisagent de remettre en vente le bien + tard.

 

D'où nos questions :

- Si nous faisons une proposition à ce jour, le mardi 26 mai, au montant initial affiché du bien sans négociation, les vendeurs n'ont-ils pas le choix et doivent-ils forcément accepter la vente ?

- Que signifie un mandat d'exclusivité en "standby" ? Une proposition au jour d'aujourd'hui sera-t-elle quand même prise en compte ?

- Peut-on se retourner contre l'agence si au jour d'aujourd'hui nous faisons une proposition au prix du bien initial non négocié et qu'ils nous refusent la vente ?

- Le vendeur a-t-il le droit de demander à ce qu'un mandat soit mis en "standby" ? A quelles conditions ?

 

L'agence n'est pas très claire et se sent très mal à l'aise quand on leur en a parlé ce matin... Qu'en pensez-vous ?

 

Merci d'avance

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Bonjour,

Pour l'instant, vous n'avez rien de signé et le vendeur n'est pas engagé envers vous.

Il est engagé vis à vis de l'agence, en fonction du mandat qu'il a signé : ce mandat a-t-il été dénoncé dans les conditions prévues aux mandat ? Si ce mandat n'est pas résilié dans les règle, seule l'agence peut se retourner contre le vendeur pour exiger le paiement de sa commission.

Mais si cette dernière n'a plus de mandat valide, vous ne pouvez pas la forcer à vous vendre ce bien.

 

L'expression "mise en standby" laisse supposer que l'agence espère pouvoir récupérer ce mandat ...

Cordialement.

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S'il y a un mandat exclusif ou non en cours de validité (non résilié,signé par tous les vendeurs,avec n° et date répertorié sur le registre de l'agence ) et si vous voulez acheter au prix de présentation, les vendeurs ne peuvent refuser cette vente (sous réserve du financement adéquat).

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en effet, les vendeurs ne peuvent pas decider du jour au lendemain de ne plus vendre : ils doivent (au moins) resilier le mandat de l'agence et respecter un preavis

 

donc, si vous etes prets a vous porter acquereur au prix du mandat :

 

- faites une LRAR a l'agence en indiquant que vous vous portez acquereur sans negociation de ce bien, aux conditions financieres exigées par le vendeur

... et demandez qu'une date vous soit fixé sous x jours pour la signature du compromis

Si vous avez un notaire (ce que je vous conseille), indiquez egalement ses coordonnées afin qu'il soit associé a l'etablissement des actes

 

- constituez un dossier (photos, annonces, pages internet etc....) prouvant le prix de mise en vente de ce bien en agence afin de demontrer (le cas echeant) qu'il y a bien eu accord sur le bien et le prix entre vous et le vendeur

 

En effet, des qu'il y a accord sur le prix et le bien a vendre, la vente est reputée parfaite et les parties (surtout le vendeur :p) ne peuvent plus se dedire

 

Pour l'acheteur, c'est different :

il beneficie du delai de retractation de 7 jours et, en cas d'achat financer par un pret bancaire, de la clause suspensive ;)

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Nous avons consulté le mandat à l'agence.

 

Il s'agit bien d'un mandat d'exclusivité :

- signé par les 2 vendeurs

- à la date du 9 mai avec 7 jours de rétractation. Les vendeurs ne se sont donc pas rétractés

- durant sur une durée de 3 mois

 

Nous allons certainement faire une proposition au prix du mandat non négocié.

Seulement, nous souhaiterions être sûr de quelques éléments.

 

Si nous faisons une offre au prix du mandat, l'agence va se retourner contre le vendeur. Soit le vendeur accepte --> OK, on achète. Soit, il refuse. Et là, l'agence doit faire appliquer la clause pénale contre le vendeur pour demander les frais de commission.

 

Si le vendeur dit oralement qu'il est d'accord pour accepter l'offre au prix, peut-on exiger la signature d'un compromis dans des délais ultra-rapides (le temps qu'il ne rechange pas d'avis car les excuses bidons s'enchainent depuis 1 semaine !)

 

Si le vendeur refuse, que peut-on espérer en tant qu'acheteur ? Des dommages & intérêts ? De la part de qui ?

En fait, nous souhaitons acquérir le bien mais nous ne souhaitons pas être bloqué sur ce bien si les poursuites juridiques se poursuivent sur plusieurs mois, nous retrouverons un autre bien si c'est le cas.

 

Autre chose : le vendeur a répondu par email à l'agence son accord sur le prix que nous avions négocié (8000€ en dessous du prix affiché du mandat) la semaine dernière. L'agence craint d'engendrer des poursuites juridiques contre le vendeur à ce sujet car un accord de contre-proposition par mail est-il valable juridiquement ? Que nous conseillez-vous ?

 

Merci d'avance.

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faites votre proposition au prix du mandat par LRAR en indiquant que vous souhaitez donc signer le compromis sous 48 heures

 

L'agence devra adresser un telegramme (suivi d'une LRAR) au vendeur pour l'informer que le bien a trouvé acquereur et pour lui fixer un RDV pour la signature du compromis

 

Cela aura plusieurs avantages :

- le vendeur ne pourra plus signer avec un autre acquereur

- le vendeur ne pourra plus refuser de vous vendre le bien

- le vendeur ne pourra plus resilier le mandat...

 

Si le vendeur refuse, l'agence pourra lui faire valoir que la vente est parfaite puisqu'il y a accord sur le prix et le bien (art 1134 du CC) et donc vous pourrez forcer la vente via le tribunal

 

Par contre, pour le mail, je vous conseillerai de "l'oublier" : en effet, un mail ne peut constituer une preuve recevable que s'il est signé numeriquement

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Merci beaucoup !!

Nous sommes en train de préparer le courrier recommandé !

 

Nous donnons un ultimatum de signature de compromis sous 8 jours (car lundi de pentecôte, soyons tolérant...).

 

De quels motifs juridiques peut-on menacer l'agence si sous 8 jours l'accord n'a pas été trouvé ? Je pensais "fausse publicité" puisque le bien a été mis en publicité via des médias papier et internet qui seront joints au courrier.

 

Qu'en pensez-vous ?

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De quels motifs juridiques peut-on menacer l'agence si sous 8 jours l'accord n'a pas été trouvé ?

 

vous informez simplement l'agence que vous vous portez acquereur, aux conditions indiquées au mandat, et que par consequent, la vente est donc parfaite, conformement a l'art 1134, 1583 et 1589 du CC

 

Et vous precisez que vous attendez une signature du compromis sous 8 jours (surtout, mettez bien les coordonnées de votre notaire afin qu'il soit associé a cet achat)

 

et si le vendeur persiste dans son refus apres la reception de votre LRAR, vous refaites une nouvelle LRAR de mise en demeure (avec ces mots) de signer avant le xx/xx/xx

en indiquant qu'a defaut de signature dans ce delai, vous transmettrez le dossier a votre avocat pour forcer la vente par voie judiciaire

 

Je pensais "fausse publicité" puisque le bien a été mis en publicité via des médias papier et internet qui seront joints au courrier.

 

non, pas de fausse publicité

Il s'agirait plutot d'un refus de vente de la part du vendeur

 

Donc, conservez bien toutes les publicités en votre possession prouvant la mise a prix et la description du bien (s'il y a des photos, c'est encore mieux ;))

vous pouvez egalement demander a un huissier d'etablir un constat prouvant le prix du bien affiché a l'agence

Si vous devez ester en justice, vous en aurez besoin :cool:

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Merci beaucoup pour tous vos conseils que nous intégrons dans notre courrier recommandé.

 

En espérant que les vendeurs soient raisonnables et qu'il n'y ait pas besoin d'aller plus loin.

 

En revanche, nous disposons de la fiche du bien complète avec photos listant toutes les conditions du mandat ainsi que du lien désormais obsolète vers la publicité du bien sur le site web de l'agence... Donc a priori paré pour une éventuelle suite...

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voici quelques articles du CC qui s'appliquent plus specifiquement aux biens immobiliers :

 

Article 1582 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

 

La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer.

 

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

 

 

Article 1583 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

 

Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

 

 

 

Article 1584 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

 

La vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire.

 

Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives.

 

Dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions.

 

 

Article 1589 En savoir plus sur cet article...

 

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

 

La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

 

Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.

 

La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.

 

 

Article 1589-2 En savoir plus sur cet article...

 

 

Créé par Ordonnance n°2005-1512 du 7 décembre 2005 - art. 24 JORF 8 décembre 2005 en vigueur le 1er janvier 2006

 

Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.

 

 

 

Article 1591 En savoir plus sur cet article...

 

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

 

Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

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L'affaire avance...

 

Nous venons d'apprendre que l'agence vient de recevoir un courrier en recommandé avec A/R ce matin (le 29 mai) des vendeurs demandant de casser le mandat d'exclusivité et citant une jurisprudence au cours de laquelle des vendeurs auraient réussi à casser un mandat de vente avec une agence avant que la vente n'ait été réalisée.

Pensez-vous que cela soit possible ?

 

Nous envoyons le courrier recommandé demain matin (le 30 mai) d'offre au prix du mandat non négocié.

Pensez-vous que le fait que le recommandé de l'acheteuse reçu le 29 mai (si la jurisprudence citée est vraie) risque de nous rendre notre offre caduque au 30 mai ?

 

Nous avons clairement à faire à des vendeurs de mauvaise foi qui ont d'abord évoqué des motifs professionnels, puis personnels (maladies) et qui en fait ne souhaitent plus vendre et ne savent pas comment casser le mandat.

 

Les avocats du groupe immobilier prennent l'affaire en début de semaine prochaine.

 

---------- Message ajouté à 15h40 ---------- Message précédent posté à 15h24 ----------

 

J'ai trouvé la jurisprudence en question sur 1 autre forum :

Est-il légalement possible de rompre un mandat de vente exclusif en cours de validité? Si oui quel texte le permet?

Déjà débattu. La réponse est oui si vous notifiez (par LRAR) à l'AI avant que celui ci vous présente un acquéreur au prix du mandat.

Jurisprudence : Cour de Cassation chambre civile 30 mai 2006 pourvoi 04-18972 publié au bulletin.

 

Cela signifie-t-il que ça ne sert à rien pour nous de continuer ?

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Bonjour,

Cette jurisprudence donne raison aux vendeurs qui ne seraient même pas redevables de la commission envers l'agence immobilière ???

 

Votre offre au prix du mandat n'étant pas parvenue à l'agence avant réception de la dénonciation en R.A.R., elle risque donc d'être caduque.

 

Vous pouvez toujours tenter de forcer la vente par voie judiciaire, mais risquez de partir pour une longue procédure dont l'issue sera incertaine.

 

Cordialement.

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En effet, si vous voulez tenter le coup, adressez la LRAR comme conseillé

 

mais dans la mesure ou la resiliation du mandat est intervenu entre temps... attendez de voir ce qu'en pense le service juridique de l'agence

 

En effet, l'arret que vous citez ne mentionne pas si le vendeur s'engageait a respecter un preavis (ce qui est le cas de votre vendeur)

de plus, cet arret concerne le versement de la clause penale

 

Or, ni l'agence, ni vous, ne demandez de clause penale... mais l'application du code civil qui stipule que, lorsqu'il y a accord entre les parties entre le bien et le prix, la vente est reputée parfaite...

 

Sachez egalement que si vous decidez d'aller en justice, le bien sera "bloqué" aussi longtemps que durera la procedure... et que les vendeurs ne pourront plus le remettre en vente pendant au moins 2-3 ans...

 

cette "menace" pourrait "aider" aux negociations :rolleyes: surtout s'ils veulent remettre en vente un peu plus tard :p

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Merci beaucoup pour vos conseils...

 

En fait, finalement, notre offre au prix du mandat (signature en remise en main propre à l'agence) s'est faite AVANT la réception de la lettre recommandé par le vendeur. Donc bonne nouvelle pour nous.

Et comme vous l'avez dit, la jurisprudence ne précise pas le "préavis" pour casser le mandat (selon l'agence c'est 15 jours...)

 

Nous avons donc redéposé en main propre (tampon de l'agence en date) une lettre citant les articles du code civil et les mettant en demeure d'organiser la signature du compromis d'ici lundi prochain au plus tard. (si délai dépassé, nous prendrons un avocat pour suite à donner).

 

L'agence immobilière rencontre plusieurs avocats aujourd'hui pour voir ce qu'ils en pensent avec le dossier complet.

 

Si lundi prochain la situation n'est toujours pas réglée, que faut-il faire ?

Prendre un avocat qui se charge de tout ? Porter plainte ?

Cela peut prendre combien de temps vous pensez ?

Combien cela peut-il nous couter ?

Doit-on attaquer l'agence ou le vendeur ? Et pour quels motifs précisémment ?

 

Merci pour vos conseils car c'est une première pour nous.

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Sans rentrer dans le coté juridique de la chose: il a quoi de si particulier ce bien?

Vous etes pret à entamer une procédure et donc "perdre" du temps et probablement aussi de l'argent avant de l'habiter plutot que d'en chercher un autre?

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Bonjour,

Comme indiqué dans les précédents messages, vous allez partir pour une longue et coûteuse procédure.

 

En fait, finalement, notre offre au prix du mandat (signature en remise en main propre à l'agence) s'est faite AVANT la réception de la lettre recommandé par le vendeur.

 

Là, juridiquement, vous risquez de rencontrer une contestation. Seule la date de la poste peut faire foi ; la date d'une remise en mains propres sera difficile à prouver lorsque l'agence et vous avez un intérêt commun. De plus, vous disiez :

Nous envoyons le courrier recommandé demain matin (le 30 mai) d'offre au prix du mandat non négocié.

Pensez-vous que le fait que le recommandé de l'acheteuse reçu le 29 mai (si la jurisprudence citée est vraie) risque de nous rendre notre offre caduque au 30 mai ?

Doit-on en déduire que vous avez "triché" sur la date de remise en mains propres?

 

Merci pour vos conseils car c'est une première pour nous.

 

Une procédure risque de prendre de 1 à 3 ans...durée pendant laquelle vous ne pourrez pas profiter de cette acquisition... et sans certitude d'obtenir gain de cause.

Ne serait-il pas préférable pour vous de trouver un autre bien ?

Cordialement.

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Nous, nous n'avons pas "triché" sur la date de remise en mains propres. En fait, la lettre LRAR du vendeur est arrivée finalement 1 jour après (nous avons eu l'information de la date d'envoi donc sommes passés le soir même à l'agence pour faire l'offre, veille de la réception).

 

Globalement, nous pensons que vous avez raison, nous allons laisser tomber.

 

Mais le fait que des vendeurs soient aussi indécis et signent n'importe quoi est intolérable...

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L'agence n'envisage pas de céder et veut sa commission. L'affaire est entre les mains de leurs avocats.

 

De notre côté, n'ayant aucun autre bien en vue, nous envisageons peut-être de continuer la poursuite.

 

Menacer les vendeurs de leur bloquer toute vente possible pendant la durée de la procédure judiciaire (1-3 ans) les fera peut-être revenir dans le droit chemin :p

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L'agence n'envisage pas de céder et veut sa commission. L'affaire est entre les mains de leurs avocats.

 

si elle assigne les vendeurs en exigeant le versement de sa commission... l'agence est sure et certaine d'etre deboutée

en effet, la loi Hoguet (d'ordre public) est formelle : aucune commission ne peut etre exigée si la vente n'est pas finalisée

 

la seule chose que l'agence peut exiger, c'est un dedommagement (qui peut etre egale a la commission)

 

Menacer les vendeurs de leur bloquer toute vente possible pendant la durée de la procédure judiciaire (1-3 ans) les fera peut-être revenir dans le droit chemin :p

 

si vous ne vous lancez pas dans la procedure, le bien ne sera pas bloqué

en effet, l'agence reclame un dedommagement ... cela ne necessite donc pas le "blocage" du bien

 

Seul votre action personnelle peut bloquer ce bien : pour cela, il faut que vous reclamiez la vente forcée par voie judiciaire

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Avant de demander à forcer la vente par voie judiciaire, nous attendons que notre délai suite à notre 1er courrier se termine, soit lundi prochain.

(Nous avons exigé la signature du compromis avant lundi prochain avant d'engager les procédures).

 

Si lundi, nous n'avons pas de nouvelles, nous allons demander à forcer la vente par voie judiciaire.

 

Comment formaliser cela ? Une nouvelle LRAR à l'agence ? Ou un LRAR directement aux vendeurs ?

Rédigée par un avocat ou par nous ?

 

Merci encore pour votre aide.

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voyez avec l'agence : si cette derniere est decidée a aller en justice, vous pouvez sans doute "profiter" de ses avocats puisque ce sont les vendeurs que vous devrez assigner ;)

 

dans tous les cas, vous devrez obligatoirement avoir l'assistance d'un avocat (procedure aupres du TGI)

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Merci.

 

Si nous engageons ces poursuites auprès du TGI, vous dîtes que le bien sera bloqué le temps de la procédure. Certainement plusieurs années donc :)

 

Nous concernant, en tant qu'acheteurs, vous imaginez bien qu'on espère avoir trouvé un bien avant dans cette période.

Serons-nous, nous aussi, "bloqués" et interdit d'acheter un nouveau bien ? Ou pourrons-nous nous désister ?

Et surtout, quel budget devons-nous prévoir, à la louche, pour une telle procédure (avocats, frais etc...)

 

Notre but est juste d'intimider les vendeurs, quite à leur bloquer le bien s'ils ne respectent pas leur part du contrat, c'est à dire de nous vendre le bien au prix du mandat sachant que nous avons fait une offre pendant que le mandat courait.

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attention :

le bien sera bloqué, mais vous devrez finaliser la vente si le tribunal vous donne raison

 

il vous faut donc etre sur de vous (ou alors, "bluffer" en les assignant et en vous desistant en cours de procedure... en sachant que les vendeurs pourraient reclamer des DI et que le tribunal pourrait leur donner raison)

 

en effet, utilliser la Justice pour "intimider" ses adversaires n'est pas tres apprecié des magistrats lorsque la manoeuvre est prouvée...

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L'agence, aidée de l'avocat, a envoyé une LRAR aux vendeurs les obligeant à vendre suite à l'offre au prix du mandat.

Ils n'ont jamais été le chercher (cela prouve bien leur bonne foi !).

 

Que pouvons-nous faire ?

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