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Forum juridique de Net-iris

Problème avec le PLU


Reda76

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Bonjour,

 

Bonjour,

suite au déces de mon Grand père, mon père a hérité d'un terrain constructible ( plus d'1 ha) et il veut me céder une parcelle en avance sur héritage pour que je construise ma maison or lors de la consultation du PLU, celui ci indique que le terrain est en zone Aui c'est à dire construction d'un lotissement avec un minimum de 25% de logement sociaux mais en aucun cas possibilité de faire une maison .Mon père n'a jamais été averti par courrier de ce changement. Après un entretien avec le responsable de l'agglo, il me confirme que le maire est prêt à me ceder une parcelle si j'établis un schéma d'ensemble ( virtuel) avec ma parcelle + lotissement+logement sociaux tout ceci en virtuel. En revanche, mon père a peur qu'il lui oblige de vendre après la construction de ma maison.Le conseiller de l'agglo m'assure lui que l'on reste maître de son bien.

Mes questions sont :

Peux t on faire ce shéma d'ensemble sans craintes ?

As t on le droit de s'opposer à l'avance sur héritage de notre bien

Le maire peux t il faire une dérogation pour construire mon logement

 

Merci d'avance

Pierre

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desolée, mais je ne peux pas repondre a vos questions

... sauf a la derniere :

 

Le maire peux t il faire une dérogation pour construire mon logement

 

oui, il peut... mais ce serait totalement illegal et n'importe qui pourrait contester le PC et obtenir la destruction de votre bien si le PLU n'est pas respecté

 

en conclusion, le maire doit respecter la Loi (et le PLU) et les "petits arrangements entre amis" ne sont pas admis

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Bonjour.

Vous dites que votre père est propriétaire d'un terrain d'un hectare constructible grevé d'un PLU et d'un AUI.

PLU tot que de vous compliquer la vie avec un montage scabreux, pourquoi ne pas monter une affaire avec des investisseurs.

Une fois loti les un hectare de votre père seront bien rentabilisé et vous pourez envisager d'autre lieu pour installer votre maison.

Le plus simple étant la vente de ce terrain par votre père. Après, la balle est dans votre camp.

Plus de PLU ni d'AUI, mais des sous et le choix sans demander au Maire des papiers contestables.

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Merci pour vos réponses...

 

Vero, pourquoi est ce illégal d'autoriser un proprietaire de construire sur son terrain????? parfois je me demande si nous ne sommes pas dans un régime communiste.

 

A vidgor, J'y ai pensé de faire quelques choses aves des investisseurs le pb est que mon père ne veut pas et surtout il dois attendre encore 5 ans avant la vente sans qu'il paie des impôts sur la plu value

 

Bien à vous

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Vero, pourquoi est ce illégal d'autoriser un proprietaire de construire sur son terrain?????

 

non, ce n'est pas d'autoriser de construire qui est illegal

ce qui est illegal, ce sont les "passes droits et magouilles"

Or, comment appelez vous le montage que le maire vous propose afin de contourner le PLU et le classement AUI de votre parcelle :rolleyes:

 

 

parfois je me demande si nous ne sommes pas dans un régime communiste.

 

C'est justement parce que nous ne sommes pas dans un regime communiste (ou totalitaire), que vous devez respecter la Loi :cool:

 

A vidgor, J'y ai pensé de faire quelques choses aves des investisseurs le pb est que mon père ne veut pas et surtout il dois attendre encore 5 ans avant la vente sans qu'il paie des impôts sur la plu value

 

Bien à vous

 

c'est un calcul a faire ... qui peut s'averer plus rentable que d'avoir un terrain invendable et inconstructible en l'etat... ;)

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Je suis entièrement d'accord avec toi vero, le pb est que mon père n'a jamais été averti de ce changement du PLU concernant son terrain. L'ancien maire lui avait dit t'inquiètes pas c'est constructible et parès plus rien pas de courrier lui spécifiant l'obligation d'un lotissemment.

Il faut respecter la loi d'accord mais à ce moment ça ne sert plus a rien d'être propriétaire... non je suis assez dégouté car j'ai 2 enfants 6 et 18 mois et j'aimerais vraiment offrir une belle maison à notre famille j'en ai la possibilité car nous avons du terrain et même avec ça c'est pas possible

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Bonjour.

 

 

[Edit de l'Equipe de Modération]

propos hors charte

[/edit]

Il faut respecter la loi d'accord mais à ce moment ça ne sert plus a rien d'être propriétaire... non je suis assez dégouté car j'ai 2 enfants 6 et 18 mois et j'aimerais vraiment offrir une belle maison à notre famille j'en ai la possibilité car nous avons du terrain et même avec ça c'est pas possible

Une question: qui décide du PLU ?

C'est quoi l'AUI ?

Je comprend rien avec tous ces sigles.

 

Bon, il faut mettre la main a la patte.

[Edit de l'Equipe de Modération]

Bon, il faut mettre la main a la patte : se mettre un fil à la patte et mettre la main à la pâte

[/edit]

PLU Plan Local d'Urbanisme

Décidé par le conseil municipal.

[]

 

Le Plu doit vous imposer les complications indiquées en cas de division du terrrain de 1 hectare.

Mais si il n'y a pas division, vous devez pouvoir construire librement puisque le propriétaire reste le propriétaire même s'il y a plu.

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comme je vous le disais, vous devez respecter le PLU et sans derogation possible

Voici ce qu'indique le Code de l'urbanisme :

 

Article L123-1

 

Les plans locaux d'urbanisme exposent le diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et précisent les besoins répertoriés en matière de développement économique, d'agriculture, d'aménagement de l'espace, d'environnement, d'équilibre social de l'habitat, de transports, d'équipements et de services.

(...)

A ce titre, ils peuvent :

 

1° Préciser l'affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être fait ou la nature des activités qui peuvent y être exercées ;

 

2° Définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées ;

 

3° (Dispositions déclarées non conformes à la Constitution par décision du Conseil constitutionnel n° 2000-436 DC du 7 décembre 2000) ;

 

4° Déterminer des règles concernant l'aspect extérieur des constructions, leurs dimensions et l'aménagement de leurs abords, afin de contribuer à la qualité architecturale et à l'insertion harmonieuse des constructions dans le milieu environnant ;

 

5° Délimiter les zones ou parties de zones dans lesquelles la reconstruction ou l'aménagement de bâtiments existants pourrait, pour des motifs d'urbanisme ou d'architecture, être imposé ou autorisé avec une densité au plus égale à celle qui était initialement bâtie, nonobstant les règles fixées au 13° ci-dessous, et fixer la destination principale des îlots ou immeubles à restaurer ou à réhabiliter ;

 

6° Préciser le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, à modifier ou à créer, y compris les rues ou sentiers piétonniers et les itinéraires cyclables, les voies et espaces réservés au transport public et délimiter les zones qui sont ou pouvent être aménagées en vue de la pratique du ski et les secteurs réservés aux remontées mécaniques en indiquant, le cas échéant, les équipements et aménagements susceptibles d'y être prévus ;

 

7° Identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou écologique et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur protection ;

 

8° Fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts ;

 

9° Localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent ;

 

10° Délimiter les secteurs dans lesquels la délivrance du permis de construire peut être subordonnée à la démolition de tout ou partie des bâtiments existants sur le terrain où l'implantation de la construction est envisagée ;

 

11° Délimiter les zones visées à l'article L. 2224-10 du code général des collectivités territoriales concernant l'assainissement et les eaux pluviales ;

 

12° Fixer une superficie minimale des terrains constructibles lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d'un dispositif d'assainissement non collectif ou lorsque cette règle est justifiée pour préserver l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone considérée ;

 

13° Fixer un ou des coefficients d'occupation des sols qui déterminent la densité de construction admise :

 

- dans les zones urbaines et à urbaniser ;

 

- dans les zones à protéger en raison de la qualité de leurs paysages et de leurs écosystèmes pour permettre, dans les conditions précisées par l'article L. 123-4, des transferts de constructibilité en vue de favoriser un regroupement des constructions ;

 

14° Recommander l'utilisation des énergies renouvelables pour l'approvisionnement énergétique des constructions neuves, en fonction des caractéristiques de ces constructions, sous réserve de la protection des sites et des paysages.

 

Le rapport de présentation peut comporter un échéancier prévisionnel de l'ouverture à l'urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants.

 

Les documents graphiques du plan local d'urbanisme peuvent contenir des indications relatives au relief des espaces auxquels il s'applique.

 

Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

 

 

Article L123-2

 

Dans les zones urbaines ou à urbaniser, le plan local d'urbanisme peut instituer des servitudes consistant :

 

a) A interdire, sous réserve d'une justification particulière, dans un périmètre qu'il délimite et pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement ; les travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes sont toutefois autorisés ;

 

b) A réserver des emplacements en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit ;

 

c) A indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics, ainsi que les installations d'intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier, en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements ;

 

d) A délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements locatifs qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale.

 

Sinon, sachez que vous pouvez contraindre la commune a acheter votre parcelle :

 

Article L123-17

 

Le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme pour un ouvrage public, une voie publique, une installation d'intérêt général ou un espace vert peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants.

 

Lorsqu'une des servitudes mentionnées à l'article L. 123-2 est instituée, les propriétaires des terrains concernés peuvent mettre en demeure la commune de procéder à l'acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus aux articles L. 230-1 et suivants

Code de l'urbanisme - Chapitre III : Plans locaux d'urbanisme.

 

 

Si vous voulez conserver ce terrain, et construire dessus, le seul recour eventuel que vous puissiez tenter, ce serait uniquement si la procedure n'a pas ete respectée lors du changement du PLU

 

Ainsi, y a t il eu enquete publique ?

Y a t il eu deliberation du conseil municipal apres l'enquete ?

 

Mais je ne vous cache pas que ce genre de recour sera long, couteux... et difficile a faire aboutir :o

 

---------- Message ajouté à 13h54 ---------- Message précédent posté à 13h49 ----------

 

Le Plu doit vous imposer les complications indiquées en cas de division du terrrain de 1 hectare.

Mais si il n'y a pas division, vous devez pouvoir construire librement puisque le propriétaire reste le propriétaire même s'il y a plu.

 

 

:eek: A Vigdor, ce serait gentil d'arreter de raconter n'importe quoi :mad:

 

Vous n'apportez aucune reponse juridique et surtout, vos interventions risquent de tromper les internautes qui viennent chercher une aide... et pas votre opinion personnelle :rolleyes:

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Bonjour.

Je note la remarque judicieuse de Vero1901.

Le bon sens et le droit de propriété effectivement n'existent plu de nos jours.

Je deviendrai donc très sérieux dès ce moment.

A l'appui de Vero1901, car sa tâche est ardue, je renforcerai son action en montrant les textes pudiquement cités.

Pour retirer tout espoir à celui qui oserai franchir cette porte,

je ne citerai que le dernier lien

Code de l'urbanisme - Chapitre III : Plans locaux d'urbanisme.

Malheureusement ce texte est un peu long 44 000 caractères et le forum ne peut le publier.

je ne copierai que la conclusion qui laisse songeur.

Article L123-1

Les plans locaux d'urbanisme exposent le diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et précisent les besoins répertoriés en matière de développement économique, d'agriculture, d'aménagement de l'espace, d'environnement, d'équilibre social de l'habitat, de commerce, de transports, d'équipements et de services.

...

...

Article L123-20

 

Un décret en Conseil d'Etat détermine, en tant que de besoin, les modalités d'application du présent chapitre.

 

La précision finale de l'article L123-20 retire tout espoir car, ne pas oublier que ce texte fondateur a quelques renvois à d'autres textes du même style.

 

la conclusion de Vero1901 sera la mienne:

Mais je ne vous cache pas que ce genre de recour sera long, couteux... et difficile a faire aboutir

Tenant compte du temps nécessaire pour lire l'intégralité des textes qui dominent maintenant votre droit de propriété.

Je ne parle pas du temps pour extraire le sens et du délai éventuel de publication du

"décret en Conseil d'Etat détermine, en tant que de besoin, les modalités d'application du présent chapitre."

Et il y a d'autres chapitres...

 

Il convient de noter que pour vendre votre parcelle à la mairie qui la domine, vous devez la contraindre en cas de refus.

Encore de belles perspectives.

Je crains que votre situation ne soit inextricable.

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*la constitution est rédigée par les parlementaires que vous avez élus

 

*la loi (articles "L" du code de l'urba) est votée par des députés que vous avez élus.

 

*les décrets (articles "R" et "D" du code de l'urbanisme) sont approuvés par un ministre nommé par le président que vous avez élu

 

*le PLU est approuvé par les conseil municipal que vous avez élu, après enquête publique à laquelle vous avez été invité à participer.

 

la situation n'est pas inextricable : elle est très encadrée par les textes précités qui, quand on les manie depuis un moment, sont assez simple d'accès.

 

il existe des cas complexes, et c'est alors le juge qui tranche en interprétant le droit qui n'aurait pas été assez précis... mais il est finalement assez rare que l'on ne pyuisse pas pressentir le sens des règles.

 

Avigdor, si vous souhaitez apporter vos lumières en matière de droit de l'urba, n'hésitez pas à vous défaire de vos a priori à l'encontre de cette matière finalement assez "carrée" !

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Bonjour.

 

Les considérations electives de Emmanuel Wormser trouvent en moi un écho fraternel.

Comme vous le savez la responsabilité de nos ennuis et complications nous incombe dernier ressort.

Certain fantaisiste dont nous pouvons regretter l'abscence sur ce forum l'avait déclaré en son temps dans des lieux plus favorables :

"Dans le malheur des pauvres, il y a beaucoup de la faute des pauvres."

Nonobstant cet aphorisme, j'ajouterai que d'autres poussent a la roue.

 

En ce qui concerne l'optimisme règlementaire exprimé:

il existe des cas complexes, et c'est alors le juge qui tranche en interprétant le droit qui n'aurait pas été assez précis... mais il est finalement assez rare que l'on ne pyuisse pas pressentir le sens des règles.

 

 

l'optimisme cognitif du spécialiste reconnu dans la matière qui nous occupe doir être tempéré par l'incroyable fouilli législatif et réglementaire qui encadre les règles retirant tout sens au mot "propriété".

Je rappelle que le chapitre III du code de l'Urbanisme définissant le PLU est pour le moins touffu et fait a lui seul 30 pages dactylographiées dont je vous épargne la citation intégrale.

Code de l'urbanisme - Chapitre III : Plans locaux d'urbanisme.

 

De nombreux renvois augmente son emprise scripturale qui annonce la fin de nos forêts.

Cet texte fondateur d'une longueur peu commune se termine par un espoir simplificateur indéterminé :

"Un décret en Conseil d'Etat détermine, en tant que de besoin, les modalités d'application du présent chapitre."

Le lecteur appréciera.

 

En ce qui concerne la conclusion qui m'est adressée personnellement:

Avigdor, si vous souhaitez apporter vos lumières en matière de droit de l'urba, n'hésitez pas à vous défaire de vos a priori à l'encontre de cette matière finalement assez "carrée" !

En ce qui concerne la nature carrée du PLU, les éléments précédement exposés au niveau du document définissant le PLU semblent incliner à croire que c'est un carré de très grande longueur diont la nature serpentine est contrecarrée par les nombreux appendices, ce qui lui donnerai plutot une nature topologique poulpesque plus en adéquation avec son orientation étouffante pour les propriétaires comme Reda76.

Ceci étant précisé, je n'ai PLU rien a dire sur ce sujet tentaculaire.

Je ne peux que rajouter : les bras m'en tombent.

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    • Par anne-sso
      bonjour je voudrais avoir quelques conseils , regles de droits ou toutes autres suggestions ...
       
      nous avons installé deux box pour chiens DEMONTABLE en 2007 , nous avons fait une demande de " construction" auquel nous n avons jamais eu de reponse.
      - un box de 4x3m a 1m50 de la cloture du voisin
      - un box de 3x2m a plus de 5m de la route
      superficie totale 18m²
       
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      PROCEDURE (+3ans apres pose des box):

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      *avril 2011 : controle gendarmerie avec prise de photos sur demande de la sous prefecture " service urbanisme"
      *14 mai 2011 : courier AR de la mairie pour effectuer controle par "service Contentieux de l urbanisme " direction departemental des territoires et de la mer suivant l article L.461-1 DU CODE DE URBANISME.
       
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      MERCI de votre reponse, n arrivant pas a mettre la photo du box
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      Qu'en pensez vous ?
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