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Forum juridique de Net-iris

problème de SHON


Vallee

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Bonjour,

je souhaite faire refaire une partie de ma surface habitable qui est actuellement un pseudo jardin d'hiver (bien comptabilisé en surface habitable dans le cadastre) tout branlant composé de:

- un RC de 12m2,

- un bout d'étage non comptabilisé dans le SHON car de hauteur inférieure à 1,80m.

Le règlement d'urbanisme me permet de surélever l'étage afin d'en faire une vraie pièce habitable.

 

L'idée : garder les murs du RC et ne démolir que l'étage (déposer un morceau de toiture non surélevé et la surélévation) pour refaire l'ensemble.

 

Résultat : toujours un RC de 12m2 et un étage de 7-8m2 à comptabiliser en plus dans le SHON.

 

Question 1 :une déclaration préalable suffit-elle pour ces travaux ?

Question 2: ai-je besoin d'un permis de démolir ?

Question 3 : le PLU annonce une place de stationnement par tranche de 85m2 de SHON. Ma surface actuelle est de quelques m2 au-dessus de 85 m2. Je possède un garage privé (acheté en même temps que la maison) dans une copropriéte non attenante à la maison. Si j'augmente ma surface de quelques m2, me demandera-t-on un nouveau stationnement ??

 

En espérant que vous pourrez m'éclairer, je vous remercie.:)

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Bonjour,

 

En ce qui concerne la place de parking, et une éventuelle taxe, j’ai été autrefois confronté au même problème suite au dépôt d’un permis de construire pour changement de destination, d’un local professionnel en logement d’habitation. Je préside que le locale acquis était vendu avec une place de parking dans la copropriété et que le changement de destination réduisait théoriquement le nombre de places de parking associer au local. Néanmoins la commune, nous a imposé le payement d’une taxe de parking de 27000 F, et au finale, pour échapper à cet impôt nous avons du annuler notre permis de construire, tous simplement !

Il me paraît alors très probable qu’on vous impose un nouveau stationnement, si vous déposez, pour votre projet un PC.

 

Bon courage !

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Vous mélangez SHON et loi Carrez ! lisez bien ce qui suit... la partie dont la HSP est

 

La Surface Hors Oeuvre Nette(S.H.O.N.) s'obtient à partir de la S.H.O.B. de laquelle il faut déduire un certain nombre d'éléments :

 Les sous-sol et comble non aménageables pour des raisons de hauteur (inférieure à 1.80 m) ou d'utilisation de ces locaux (locaux techniques exclusivement affectés au fonctionnement de l'habitation. Une chaufferie par exemple, si celle-ci n'est pas aménageable pour l'habitation).

 Les caves en sous-sol. Celles-ci ne doivent pas comporter d'autres ouvertures sur l'extérieur que les prises d'air nécessaires à leur aération.

 Les toitures-terrasses.

 Les balcons.

 Les loggias ouvertes sur l'extérieur.

 Les surfaces non closes situées au rez de chaussée.

 Les garages.

 Une surface égale à 5% des surfaces hors oeuvre affectées à l'habitation (S.H.O.B. moins tous les points cités ci-dessus) pour compenser la surface brute de plancher consommé par les isolation thermiques et acoustique.

 

La Surface Habitable est définie par le code de la construction et de l'habitation (art. R. 111-2).

Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

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Je vous remercie pour vos conseils, mais étant donné la complexité du problème (passer d’une tranche à une autre en cas de démolition et de reconstruction), je vais retourner voir le service instructeur de la mairie.

Pour information et pour les potentiels lecteurs, les deux premières premières phrases du message de JcA sont contradictoires. Pour rectification, il s’agit bien dans le SHON de ne pas comptabiliser les parties sous combles (le cas de ma pièce sous toiture) d’une hauteur inférieure à 1m80.

Merci

bonne continuation

 

Vallee

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Pour information et pour les potentiels lecteurs, les deux premières premières phrases du message de JcA sont contradictoires. Pour rectification, il s’agit bien dans le SHON de ne pas comptabiliser les parties sous combles (le cas de ma pièce sous toiture) d’une hauteur inférieure à 1m80.[/font]

Vallee

 

bonsoir,

Les deux premières phrases de mon message n'ont rien de contradictoires. Si votre future pièce habitable à un plancher couvrant l'intégralité de votre jardin d'hiver, sa SHON sera celle de la pièce inférieure moins la trémie s'il y a un escalier.

(il convient de dire la SHON, c'est féminin... la Surface Hors d'Oeuvre Nette).

 

Pour répondre à vos questions, en tant que professionnel de l'immobilier connaissant bien les règles d'urbanisme, je ne vois qu'une seule solution : déposer une demande de permis de construire modificatif.

Si vous démolissez, c'est pour reconstruire sur les mêmes fondations, le permis de démolir et donc totalement inutile.

Dans le PC, vous n'avez plus à fournir les plans intérieurs. Il vous faut faire les plans des façades (modifiées) , le dossier photo et celui d' intégration au site.

 

Petit rappel : la SHON correspond à la surface de plancher (y compris l'épaisseur des cloisons et murs extérieurs sur toute la partie déclarée habitable même si la hauteur est inférieure à 1,80m, seule la trémie de l'escalier est logiquement déduite car pas de plancher) delaquelle on déduit 5% au titre de l'isolation thermique et phonique.

Pour info il est constaté le quota moyen suivant : 110m² SHON = 88m² habitable loi carrez.

 

Cordialement

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bonsoir Emmanuel,

 

C'est la dénomination donnée par le pôle urbanisme ou je réside aux demandes... en réalité c'est un dossier de PC d'extension classique...

 

J'ai fait deux dossiers pour des voisins... sur des constructions antérieures à 1900 ( pièces supplémentaires côté jardin )... la DDE a voulu que la SHON de l'existant soit toute recalculée ( avec un COS de 2 on dispose chacun de plus de 1000 m² de SHON alors que les batis existants n'en consomment qu'entre 180 et 250 ) :rolleyes:

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