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Apurement des charges après résiliation du bail locatif


Cosmok

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Bonjour,

 

Je m'excuse d'avance si ma question a déjà été posé mais ce que j'ai pu lire sur le forum ne répondait pas complètement à mon problème...

 

J'ai été locataire d'un appartement de mars 2007 à novembre 2008, le bail ayant été résilié le 29 novembre 2008.

 

Je suis propriétaire depuis le 1er décembre 2008, et je reçois aujourd'hui un courrier de mon ancienne propriétaire me réclamant environ 500 euros au titre de l'apurement des charges 2008.

 

Celle-ci joint au courrier une copie du document d'apurement faite par le syndic gérant l'immeuble.

 

Dans ce document, j'ai un tableau récapitulant l'apurement des charges 2008 pour l'ensemble de l'immeuble et pour le lot me concernant (tantièmes), ce qui donne la liste ci-dessous:

 

- Charges communes générales / 13 tantièmes / 864.48 €

- Charges ascenseur B / 20 tantièmes / 101.93 €

- Conso eau chaude (index de 148 à 167) / 19 tantièmes / 173.66 €

- Charges chauffage / 4 tantièmes / 1117.87 €

- Total du lot 2257.94 €

- Provisions appelées à déduire 2090.85 €

 

Ce qui nous donne une différence de 167.09 €

 

Il y a aussi les infos suivantes:

 

- Récupérable = 1825.42 €

- Déductible = 334.83 €

- TVA = 250.87 €

 

Maintenant, ce que je ne comprends pas, c'est que notre ancienne propriétaire nous réclame 463.30 € sur la base du calcul suivant:

 

(1825.42 x 11) / 12 = 1673.30 €

 

Jusque là je suis, on fait le prorata sur 11 mois vu que l'appartement a été rendu le 29/11/2008.

 

1673.30 - (110 x 11) = 463.30 €

 

Les 110 € correspondent aux charges locatives dont le montant n'a pas changé depuis mars 2007 (contrairement au loyer).

 

La réclamation de cette somme vous semble-t-elle justifiée? Peut-on demander une liste plus détaillées (voire les factures) pour savoir ce que contiennent exactement les différents postes du tableau d'apurement?

 

Si j'ai bien compris, j'ai un mois pour payer, mais je peux aussi exiger avant de le faire de voir les pièces justificatives des charges d'apurement...C'est bien ça?

 

Merci d'avance pour toute l'aide que vous pourrez me fournir.

Cordialement,

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Bonjour,

Vous pouvez demander à votre ancienne propriétaire de consulter l'état qui lui est fourni par le syndic, mais en qualité de locataire, vous ne pouvez avoir accès aux factures qui ont permis la rédaction de cet état.

Cordialement.

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voici l'article de la loi qui vous permet de justifier votre demande :

 

 

Article 23 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 88 JORF 16 juillet 2006

 

 

 

 

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

 

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

 

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

 

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

 

 

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

 

 

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

 

 

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

 

Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

 

 

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

 

 

Yooyoo

 

je persiste à dire que le locataire peut demander à CONSULTER les justificatifs (= factures ET contrats). d'ailleurs c'est ce qui se passe régulièrement en commission de conciliation :D

 

 

d'ailleurs faisons une explication de texte ... (voir le passage en rouge):

 

le bailleur communique le décompte de charges par nature:

 

c'est LE document que TOUT copro recoit en fin d'année comptable, une fois les comptes cloturés, afin de verifier les charges annuelles (et avant l'AG qui va statuer sur l'approbation des comptes)-

 

sur ce décompte, figure les depenses par postes comptables (d'ou le nom), pour TOUTES les charges (locatives et proprio);

 

figure aussi sur ce document le mode de répartition ... = les tantièmes que votre lot représente dans la copropriété.

 

certains syndics font le distinguo en indiquant dans une colonne séparée, les charges dites "récupérables". Attention ce distinguo est souvent erroné !!!! le comptable ne sait pas tjs ou ne se fatigue pas trop et met certaines dépenses "litigieuses" dans la colonne "locataire" ===> le locataire doit TOUJOURS revérifier; avec le decret que je mets en fin de réponse. :p

 

et durant 1 mois apres l'envoi de ce décompte, le locataire peut demander par LRAR a son bailleur de CONSULTER les factures ... ce qui se fera chez le syndic, apres avoir pris RDV.

 

voilà, je ne vois pas d'autre explication à cette partie de texte et j'aimerai bien alors que yooyou me dise où dans la loi, il voit que les locataires ne peuvent pas avoir accés aux documents comptables !

 

 

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

 

pour en venir maintenant à votre probléme:

 

 

Celle-ci joint au courrier une copie du document d'apurement faite par le syndic gérant l'immeuble.

 

Dans ce document, j'ai un tableau récapitulant l'apurement des charges 2008 pour l'ensemble de l'immeuble et pour le lot me concernant (tantièmes), ce qui donne la liste ci-dessous:

 

- Charges communes générales / 13 tantièmes / 864.48 €

- Charges ascenseur B / 20 tantièmes / 101.93 €

- Conso eau chaude (index de 148 à 167) / 19 tantièmes / 173.66 €

- Charges chauffage / 4 tantièmes / 1117.87 €

 

- Total du lot 2257.94 €

- Provisions appelées à déduire 2090.85 €

 

Ce qui nous donne une différence de 167.09 €

 

Il y a aussi les infos suivantes:

 

- Récupérable = 1825.42 €

- Déductible = 334.83 €

- TVA = 250.87 €

 

Maintenant, ce que je ne comprends pas, c'est que notre ancienne propriétaire nous réclame 463.30 € sur la base du calcul suivant:

 

(1825.42 x 11) / 12 = 1673.30 €

 

Jusque là je suis, on fait le prorata sur 11 mois vu que l'appartement a été rendu le 29/11/2008.

 

1673.30 - (110 x 11) = 463.30 €

 

Les 110 € correspondent aux charges locatives dont le montant n'a pas changé depuis mars 2007 (contrairement au loyer).

 

La réclamation de cette somme vous semble-t-elle justifiée?

Peut-on demander une liste plus détaillées (voire les factures) pour savoir ce que contiennent exactement les différents postes du tableau d'apurement?

 

 

j'ai barré 2 phrases qui ne vous concernent pas en tant que locataire.

 

Si on considère que la repartition bailleur/locataire est correcte (= charges recupérables), mais je vous conseille quand meme de passer la liste en detail avec la liste du decret ci-dessous ;)),

 

les charges locatives totales annuelles seraient de 1825,42 euros

sur 11 mois, cela nous donne effectivement unmontant à votre charge de 1673,30 euros.

 

vous avez bien payé 110 euros par mois de provisions, soit 1210,00 euros au total en 2008, vous lui devez bien encore 463,30 euros ...

 

cela veut juste dire que les provisions de 110 euros sont insuffisantes et qu'elles auraient dû être réajustées en 2007 - apres la regul - si vous aviez dejà eu un supplément de charges à payer. :eek:

 

voilá l'analyse que je peux faire en fonction des élements que vous donnez.

mais encore une fois, la 1ere chose à faire est de comparer les charges dites récupérables de votre document avec celle du decret des charges locatives

 

:)

 

 

 

 

 

décret listant les charges recupérables sur le locataire:

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/108204-charges-locatives-appartements-non-meubles.html

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et durant 1 mois apres l'envoi de ce décompte, le locataire peut demander par LRAR a son bailleur de CONSULTER les factures ... ce qui se fera chez le syndic, apres avoir pris RDV.

Non Golfy ! Le proprio lui-même n'est pas en possession des factures, il ne peut que les consulter. Le locataire n'ayant aucun lien avec le syndic, celui-ci ne lui montrera pas les factures. Donc le locataire n'a pas "normalement" accès aux factures sauf à se rendre au syndic avec le propriétaire et je ne vois pas ce qui pourrait obliger le propriétaire à faire cette démarche.

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Non Golfy ! Le proprio lui-même n'est pas en possession des factures, il ne peut que les consulter. Le locataire n'ayant aucun lien avec le syndic, celui-ci ne lui montrera pas les factures. Donc le locataire n'a pas "normalement" accès aux factures sauf à se rendre au syndic avec le propriétaire et je ne vois pas ce qui pourrait obliger le propriétaire à faire cette démarche.

 

 

oh ... :o relisez ce texte de loi (encore une fois ...) - Cet article est clair comme de l'eau de roche et vous manipulez suffisamment bien le francais pour arriver (en toute bonne foi) à la même interpretation que moi.

 

ai-je dit qq part que le bailleur disposait des factures ??? NON - nullement (relire ma reponse)

le bailleur dispose de ce "decompte de charges par nature", a communiquer au locataire. Nous sommes aussi bien d'accord qu'on parle de CONSULTATION des justificatifs ...

 

ai-je dit qq part que le syndic peut repondre au locataire ??? NON - nullement: relire ma reponse.

bien sur que non ... mais le locataire demandera a consulter les justificatifs à son bailleur, qui lui, devra contacter le syndic. (encore une fois, relisez bien ce que vous avez mis - vous-même- en exergue ...)

désolée mais c'est comme cela que ca se passe et doit se passer.

 

ce qui pourrait obliger le bailleur ? :D Mais tout simplement, l'art 23 de la loi mentionnée.

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je partage l'avis de Golfy :

 

le syndic n'a aucune obligation de laisser le locataire consulter les justificatifs... sauf si le proprietaire ne l'accompagne ou en fait la demande express au syndic ;)

 

mais dans tous les cas, le locataire peut exiger de prendre connaissance des justificatifs (factures) de sa regularisation de charges... donc, si le bailleur refuse, il se mettra en tort et le locataire pourra reclamer le remboursement des provisions versees (puisque pas justifiees)

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Non Vero, pas du tout d'accord car si le locataire exige de consulter les justificatifs auprès de son bailleur, celui-ci lui fournira le décompte du syndic.

Encore une fois, vous confondez 2 choses. Le locataire rembourse le bailleur qui lui paie les charges au syndic. Donc le locataire n'a pas à vérifier que ce que paie le bailleur est correct (factures), mais simplement que le bailleur a bien payé les charges qu'il lui redemande (décompte).

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.... car si le locataire exige de consulter les justificatifs auprès de son bailleur, celui-ci lui fournira le décompte du syndic.

 

vous vous trompez puisque l'article de loi dit bien:

 

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

ca veut dire en clair que ce décompte doit être fourni par le bailleur (= obligation)

 

 

 

maitenant si vous n'y croyez pas, libre à vous car le dialogue de sourds ne m'interresse absolument pas.

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Non, je lis aussi bien que vous. Il n'est pas noté dans la loi que le bailleur fournit le décompte du syndic, mais qu'il fournit un décompte par nature de charge. Ce décompte peut tout à fait être un document propre au bailleur. Le décompte du syndic sera alors fourni comme justificatif si le locataire conteste le décompte personnel du bailleur.

Golfy, nous avons déjà eu cette conversation...

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Lag0, voici ce qu'indique le site Service Public :

 

 

 

Consultation des justificatifs

les pièces justificatives des charges doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l'envoi du décompte.

 

Le locataire peut ainsi consulter le détail des dépenses auprès du propriétaire ou, si l'immeuble est en copropriété, auprès du syndic. .

 

 

Charges locatives - Service-public.fr

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Et pourquoi donc le syndic laisserait le locataire consulter ces documents ? Le syndic n'a aucun lien avec le locataire...

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  • 3 weeks later...

Bonjour à toutes & à tous,

Je remonte ce sujet car mes questions sont liées à la discussion ci-dessus.

Ma situation est la suivante.

Après 11 ans passé en location dans le même appart, je viens de donner mon congé de bail à mon propriétaire et lui ai demandé (au passage) de me fournir les justificatifs des apurements des charges des années antérieurs (pour l'année en cours il faudra attendre le décompte du syndic).

Le bailleur me répond en me fournissant les justificatifs mais seulement des 5 dernières années (argumentent qu'au delà il y a prescription). Pour les années antérieurs, je ne sais donc pas si je lui était redevable où si il m'était redevable.

Par contre il m'annonce que pour les 5 derrières années je lui suis redevable de 1300€ ( à payer sous un mois).

Or toutes les années le propriétaire augmentait ou diminuait les charges (au moment de la révision du loyer) mais sans jamais me fournir de justificatifs.

Est-il dans son droit de venir me réclamer une telle somme lorsque je lui annonce mon départ ?

Car si je comprend bien l'article de la loi indiquée par Golfy en page 2 de la discussion, la régularisation aurait du se faire chaque année et non pas en une seule fois à la fin ?

Par avance merci pour vos avis/réponses,

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Malheureusement, le bailleur peut effectivement remonter sur les 5 dernières années.

Certes, il est en tort de ne pas avoir procédé aux régularisations chaque année, mais cela ne retire pas votre dette. En revanche, avec cet argument, vous pouvez demander à étaller la dette sur plusieurs mois.

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Merci Lag0 pour cette réponse.

Le texte dit:

"

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

"

Les charges ont varié d'année en année mais pas suffisamment pour faire la régularisation de l'année précédente alors qu'il avait toutes les infos pour le faire au centimes près.

Donc c'est une faute de sa part , volontaire ou pas, je commence à avoir des doutes (car sur quelle base il choisissait de décider du nouveau montant des charges, je vais pas tarder à lui poser la question).

Par contre le fait qu’il y est déjà eu un rattrapage n’empêche pas le bailleur d’en demander un deuxième et ce sur les 5 dernières années, est-ce bien ça ? Pouvez-vous me rediriger sur le texte de loi SVP ?

Cdt

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en effet, votre bailleur peut reclamer la regularisation sur les 5 dernieres années

 

cependant, vous (locataire) beneficiez de la prescription trentenaire si votre bail est anterieur a la loi de 2005 : vous pouvez donc vous prevaloir de la prescription trentenaire jusqu'en 2010 pour exiger la regularisation des charges depuis le debut de votre bail (qui pourra peut etre venir en deduction de la somme reclamee par votre bailleur)

 

donc, faites une LRAR a votre bailleur pour exiger la regularisation des charges depuis le debut de votre bail (puisque de 1998 et que la loi de 2005 n'est pas retroactive) et qu'a defaut, vous seriez en droit d'exiger le remboursement de toutes les provisions versées entre 1998 et 2004...

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Merci Vero1901 pour cette intervention.

 

Je suppose que la prescription trentenaire peut être invoquée par le propriétaire. Elle s’applique dans les 2 sens ?

J’ai interrogé le propriétaire sur son refus de remonter au-delà des 5 dernières années et il me répond qu’il n’a pas/plus les documents, que ça prend du temps etc…et que ça serai pas forcément à mon avantage.

Si effectivement il ne possède plus les justificatifs, je pense qu’il a toujours la possibilité d’en obtenir une copie auprès du gestionnaire/Syndic qui gère la copropriété, n’est ce pas ?

Cdt

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Je suppose que la prescription trentenaire peut être invoquée par le propriétaire. Elle s’applique dans les 2 sens ?

 

non impossible.

un bailleur n'a tjours eu que 5 ans. c'est d'ailleurs pourquoi les législateurs ont voulu remettre les choses à niveau et accordé 5 ans de retroactivité aux bailleurs et aux locataires (mais comme dit par Vero, un locataire peut tjs remonter plus loin pour loyer et charges sur période avant la publication de la loi :)

 

J’ai interrogé le propriétaire sur son refus de remonter au-delà des 5 dernières années et il me répond qu’il n’a pas/plus les documents, que ça prend du temps etc…et que ça serai pas forcément à mon avantage.

et bien qu'il cherche ! :p

il peut les avoir auprès du syndic, sans aucun problème !!!!

 

et une reponse qui va le faire chercher vite fait ... :D

 

puisqu'il n'a plus les justificatifs, cela veut dire que ces frais n'on tjamais existé et donc, que vous avez payé des provisions à tort !!! vous demanderez donc au juge le remboursement total de toutes les provisions que vous avez payé, pour la période non justifiée ... un juge ne pourra aller que dans ce sens bien sûr, puisque c'est l'interprétation de l'art 23 donné ci-dessus ! :D

 

vous allez voir que vite fait, il va se les procurer ces justificatifs !!!!

chiffrez lui les provisions versées pour cette période: cela sera plus parlant ...

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il me répond qu’il n’a pas/plus les documents, que ça rend du temps etc…et que ça serai pas forcément à mon avantage.

 

 

j'aimerai que votre proprietaire nous explique en quoi cela ne serait plus a votre avantage :confused:

 

en effet, meme si les regularisations laissent apparaitre un solde debiteur a votre encontre, le bailleur ne pourra pas vous reclamer ces sommes puisque prescription quinquennale ;)

... par contre, si vous avez trop versé, le proprietaire devra vous rembourser le trop versé pour ces periodes...

 

bref, tout est a votre avantage :p:D

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Bonsoir,

Tout d’abord merci à Golfy et Vero1901 pour vos réponses.

Pour répondre à Golfy, je pense que le propriétaire possède les justificatifs mais que ça l’embête de faire les calculs etc... En fait il m’a avoué avoir été soulagé d’apprendre qu’il ne devait le faire que sur les 5 dernières années (selon la loi).

Bon j’irai pas jusqu’à dire que les frais n’ont jamais existé car j’ai quand même occupé cet appartement, consommé de l’eau, etc…mais c’est sûr que si je cumule toutes les provisions de ces années, la note est salée.

Donc je peux utiliser cet argument pour négocier.

Pour répondre à Vero1901, mon proprio ne connaît pas la prescription trentenaire & quinquennale (ni moi d’ailleurs avant que vous me l’expliquiez). Ce qu’il voulait me dire c’est que même si on faisait le calcul il pense que je lui devrait encore plus. Lui me dit qu’à l’époque il avait regardé à la grosse louche les comptes que c’était plutôt en ma faveur. Vrai ou pas, je ne sais pas.

Maintenant, j’ai des doutes car :

+ les provisions ont baissés en 2001, puis constant jusqu’en 2006, avant d’être augmenter à partir de 2007 (l’amplitude max sur toutes ces années est de 20€).

+ Quand je vois les décalages entre les provisions et le coût réel qu’il y a sur les 5 dernières années (décalage jusqu’à 400€), je ne suis pas trop confiant dans ses calculs à la louche.

Donc soit je réclame la régularisation depuis le début du bail, soit je négocie le montant qu’il me demande pour les 5 dernières années.

Cdt

PS: pour info, les relations avec le propriétaire étaient basées sur une confiance réciproque. Or l’envoi de mon congé de bail en LRAR ainsi que d’un mail annonçant l’arrivé de cette lettre a mal été pris par le propriétaire. Un peu trop formelle dans mes tournures etc… Au final il est fâché. De mon coté je lui reproche sa négligence car les régularisations n’ont pas été faite correctement.

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vous savez ... en matière de bail, la confiance ne peut exister que si tout se fait conformément à la loi et aux textes; le reste : c'est du pipeau, si j'ose dire. alors les comptes d'apothicaire ou "à la louche", je m'en méfie comme de l'an zéro (mais bon, c'est aussi une déformation professionelle).

 

bien sûr que vous avez consommé et utilisé de l'eau. Mais légalement, si le bailleur ne justifie pas les charges en faisant une regul annuelle, c'est commme si ces charges n'existaient pas ! :p y'a pas à chipoter ou discuter, c'est juste l'application des textes de loi. Utiliser l'argument à votre faveur et ne lachez pas le morceau; ne vous gênez pas car un juge ira en votre faveur.

 

maintenant, parlons "pratique" et concret ...

 

il vous a fournit les charges sur les 5 derniéres années.

il vous est donc aisé (avec un tableur) de voir quelles sont ces charges locatives réelles, années par années. Elles devraient peu varier (à la hausse normalement) mais rester dans les "mêmes eaux", a moins de grosses fuites d'eau par exemple.

 

donc si vous pouvez établir que les charges locatives des 5 derniéres années se montent à (c'est un exemple) 1200 euros annuellement, ca vous ferait donc un paiement de charges mensuel de 100 euros.

 

vous reprenez alors, sur cette base, les provisions que vous avez versé pour les années antérieures (tout en pensant logiquement que les charges étaient un peu moindres) et vous voyez tout de suite, si vos provisions sont suffisantes ou non :)

 

est-ce clair ?

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