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Forum juridique de Net-iris

valeur economique et fiscale d'une maison


Mika13

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bonjour

 

 

j'ai l'usufruit d'une maison qui est evalue a 400 000 euro.

 

le nue proprietaire qui est mon fils veut vendre.

 

comment se calcul la valeur economique de l'usufruit du bien

 

 

je sais que la valeur fiscale de l'usufruit est de 40 %

vu mon age. 70 ans

la donation en nue propriete a ete faite en 1996.

 

 

c'est juste pour avoir une idee de la valeur car je sais qu'il ne peux pas y avoir de vente a cause de l'article 924-4.

 

 

merci d'avance

cordialement

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Bonjour,

 

La vente peut se faire dans la mesure où vous êtes d'accord, pour recevoir une compensation pour votre abandon d'usufruit.

 

A savoir si vous acceptez la valeur fiscale ( celle du montant du prix de la vente ) ou si voulez plus, ou même moins!

 

cordialement,

 

giantpanda

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bonjour

 

non la vente ne peux pas se faire car il y a l'article 924-4.

 

et j'ai un enfant mineur.

et il doit donner son accord.

 

c'est mon fils aine qui veut vendre car c'est lui qui a la nue propriete.

le notaire m'a dit que ce n'etait pas possible qu'il fallait demander au juge des tutelles pour que le plus jeune renonce a poursuivre l'acheteur plus tard pour recuperer sa part reservataire.

 

mais comme le notaire qu'a vu mon fils aine ne lui a pas dit tout cela il veut quand meme vendre.et avant de vendre je compte me rendre avec lui chez son notaire.

pour savoir comment se fait il qu'il ne lui a pas parler de l'article 924-4.

 

donc je voulais savoir comment se calcul la valeur economique et elle differente par rapport a celle fiscale.

 

c'est a dire comment lors d'une vente comment calcule t on la repartition entre le nue proprietaire et l'usufruitier.

 

merci d'avance pour vos reponses.

 

cordialement

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La valeur économique d'un usufruit est celle que conviennent entre eux le nu propriétaire et l'usufruitier. Elle peut être supérieure comme inférieure à la valeur fiscale. La valeur fiscale est une base pratique pour un accord, mais uniquement une base.

 

Votre fils peut vendre sans votre accord sa nue-propriété (vous resterez usufruitier du bien). Il ne peut pas vendre sans votre accord la totalité de la propriété (puisqu'il ne peut pas vendre ce qui ne lui appartient pas). Mais cela vous le savez.

 

Votre fils ainé peut entreprendre une action en justice pour transformer cet usufruit en droit viager. Le juge n'est pas forcé d'accéder à sa demande.

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Votre fils peut vendre sans votre accord sa nue-propriété (vous resterez usufruitier du bien). Il ne peut pas vendre sans votre accord la totalité de la propriété (puisqu'il ne peut pas vendre ce qui ne lui appartient pas). Mais cela vous le savez.

 

Votre fils ainé peut entreprendre une action en justice pour transformer cet usufruit en droit viager. Le juge n'est pas forcé d'accéder à sa demande.

 

 

bonjour

 

mais les notaires que j'ai consulte m'ont tous dit qu'il ne pouvait vendre sans l'accord de mon deuxieme enfant.

meme si moi je suis d'accord

qu est ce que l'usufruit en droit viager.

 

cordialement

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Votre fils peut vendre seul ce qui lui appartient. Ce qui lui appartient, c'est sa nue propriété.

 

Exemple, votre fils vend à une étude notariale sa nue propriété. Vous conservez donc le droit de bénéficier des loyers ou de l'usage de la maison jusqu'à votre décès, mais votre nu propriétaire n'est plus votre fils mais l'étude notariale. Cela ne change rien à vos droits.

 

La conversion de l'usufruit en droit viager est tout simplement le versement d'une rente viagère.

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Bonjour,

 

Certes, le donataire peut disposer librement de la nue-propriété qu'il détient. Et avec votre accord, il peut vendre la pleine propriété, et chacun récupère la valeur de ses droits sur le bien.

Mais ce que Maria-C n'a pas soulevé, c'est le problème de l'article 924-4.

 

Cet article n'interdit pas de vendre le bien. Il précise seulement qu'en cas de vente, il est préférable d'obtenir l'accord du donateur et de tous les héritiers réservataires afin d'assurer une protection à l'acheteur.

 

Ce n'est pas une interdiction.

Mais indirectement, si la protection de l'acquéreur n'est pas assurée, il y a peu de chance d'en trouver un (voilà la nuance).

 

 

Ensuite, oubliez la conversion légale de l'usufruit en rente viagère. Cela ne s'applique pas à votre cas.

Et il est impossible à votre fils d'intenter une action en justice en ce sens.

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Ensuite, oubliez la conversion légale de l'usufruit en rente viagère. Cela ne s'applique pas à votre cas.

Et il est impossible à votre fils d'intenter une action en justice en ce sens.

Oups, j'ai totalement zappé que Mika était le donateur, effectivement.

 

Par contre, pour les ventes sans l'accord des héritiers réservataires, j'en ai deux exemples autour de moi. Ces deux ventes ont été réalisées à des prix largement inférieurs au marché.

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Vendre un bien largement en dessous de sa valeur réelle comporte déjà un risque, ajoutons à cela le défaut d'intervention des réservataires...

 

D'ailleurs, même en vendant en dessous de sa valeur réelle, cela n'enlève en rien la possibilité aux réservataires de se retourner contre l'acquéreur détenteur du bien.

Le patrimoine d'un donateur n'est pas figé à la date de la vente du bien (sauf la valeur de la réunion fictive du bien donné, encore qu'il n'y ait pas subrogation).

Il peut y avoir des entrées et/ou des sorties tendant à augmenter ou à réduire le patrimoine entre la date de l'aliénation et la date du décès.

 

Une vente dans ces conditions ne protège pas à 100 % l'acquéreur.

 

 

Comme je vous l'avais signalé dans un précédent message, Mika, vendre le bien n'est pas impossible, mais encore faut-il trouver un acquéreur acceptant un tel risque.

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Une vente dans ces conditions ne protège pas à 100 % l'acquéreur..

Je n'ai surtout pas dit cela.

 

Je trouve étonnant le risque pris par les acheteurs, la présence d'un héritier réservataire refusant de donner son accord pour la vente étant clairement mentionné dans l'acte.

 

Et je comprends parfaitement que cela semble une clause s'opposant à l'achat pour la majorité des acheteurs.

 

Je me contente de noter simplement que des notaires peuvent ne pas trouver en l'article 924-4 un quelconque obstacle digne d'être souligner à leur client.

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Que vous dites, une vente est possible car j'ai déjà connu des cas (comme je l'ai déjà souligné à plusieurs reprises), OK.

Mais en rajoutant parce qu'ils ont vendu en dessous du marché, on peut penser à tord que cela aurait pour effet de protéger l'acquéreur ou de limiter toute action future (ce qui est faux, et cela engendrerait d'ailleurs d'éventuelles autres conséquences néfastes).

 

Vous ne l'avez pas dis, certes, mais j'ai préféré mettre l'accent sur le fait que cela ne change rien à la situation, sur le plan de l'indemnité de réduction, afin d'éviter de faux espoirs de la part du lecteur.

 

 

Ensuite, le refus du notaire est en partie justifié. Il est en droit d'exiger l'application de l'article 924-4, et à défaut de ne pas procéder à la vente, sauf si le vendeur trouve des acquéreurs acceptant en connaissance de cause le risque.

A ce moment là, vous avez raison, le refus du notaire n'est plus justifié.

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Que vous dites, une vente est possible car j'ai déjà connu des cas (comme je l'ai déjà souligné à plusieurs reprises), OK.

Mais en rajoutant parce qu'ils ont vendu en dessous du marché, on peut penser à tord que cela aurait pour effet de protéger l'acquéreur ou de limiter toute action future (ce qui est faux, et cela engendrerait d'ailleurs d'éventuelles autres conséquences néfastes).

On avait compris que si la vente s'était faite à bas prix, c'était au regard des risques que prenait l'acheteur...;)

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Pas seulement. Le vendeur prend aussi des risques, car dans un des cas évoqués on était à 5 ans de la donation. La vente, parce qu'elle comportait un autre bien, lui en indivision (terres agricoles) mais vendu au juste prix, montrait clairement que les premières parcelles étaient sous évaluées... ;)

Ce n'est pas l'acheteur qui paie les droits de la donation initiale ou la plus value sur l'achat :cool:

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bonjour

 

non la vente ne peux pas se faire car il y a l'article 924-4.

 

et j'ai un enfant mineur.

et il doit donner son accord.

 

c'est mon fils aine qui veut vendre car c'est lui qui a la nue propriete.

le notaire m'a dit que ce n'etait pas possible qu'il fallait demander au juge des tutelles pour que le plus jeune renonce a poursuivre l'acheteur plus tard pour recuperer sa part reservataire.

 

mais comme le notaire qu'a vu mon fils aine ne lui a pas dit tout cela il veut quand meme vendre.et avant de vendre je compte me rendre avec lui chez son notaire.

pour savoir comment se fait il qu'il ne lui a pas parler de l'article 924-4.

 

donc je voulais savoir comment se calcul la valeur economique et elle differente par rapport a celle fiscale.

 

c'est a dire comment lors d'une vente comment calcule t on la repartition entre le nue proprietaire et l'usufruitier.

 

merci d'avance pour vos reponses.

 

cordialement

 

Bonjour

je crois qu'il serait nécessaire d'avoir plus d'information.

L'article 924-4 CC concerne l'action en réduction d'un cohéritier qui n'aurait pas reçu sa réserve.

Pour pouvoir répondre, il faudrait connaitre l'origine du transfert du bien en question: donation ? succession ? donateur ? défunt ?

 

A lire le premier message et le second, le trouble survient quant à la compréhension de l'environnement: votre fils ainé est-il seul nu-propriétaire ou s'agit-il d'une nue-propriété en indivision ? Votre fils ainé est-il le seul à avoir reçu un bien ou votre second fils mineur a-t-il été également alloti ?

 

Sans plus de détail il est difficile de répondre.

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Il est vrai qu'il aurait fallu lire les autres posts laissés par Mika13 sur le forum pour comprendre exactement ce qu'il en est.

 

Cette personne a fait une simple donation, par préciput et hors part d'un bien, en se réservant l'usufruit, à son fils ainé, et seulement à ce dernier.

 

D'où obligation d'obtenir l'accord de l'usufruitier pour vendre la pleine propriété du bien, mais aussi nécessité de recourir à l'article 924-4 afin de protéger l'acquéreur.

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