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Forum juridique de Net-iris

Premier achat immobilier


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Bonjour à toutes et à tous,

 

Ca y est, je foule le plancher de ce forum car je me lance ; je suis sur le point d'effectuer une proposition pour mon premier achat immobilier.

 

Néanmoins, et pour ne pas être surprise par la suite, j'ai besoin de votre aide précieuse afin de clarifier certains points.

 

Mes questions étant multiples, je vais essayer de structurer mon propos en allant du plus simple au plus complexe.

 

PREMIER POINT

 

Je dispose des 3 derniers PV d'AG ainsi que de l'ensemble des bilans de diagnostics. Pensez-vous à d'autres documents que j'aurai omis de réclamer ?

 

DEUXIEME POINT

 

Le changement de la chaudière a été voté lors de la dernière AG (mars 2009). Les appels de fonds sont positionnés en mars 09 et juillet 09.

Au cas où l'appel de fonds serait reporté (notamment après la date de signature), l'agent me précise qu'un simple arrangement avec le propriétaire dans lequel il s'engagerait à me reverser le solde des appels de fonds restant à réceptionner au titre de la chaudière le jour de la signature me permettrait d'échapper à son paiement. Cela est-il pratiqué ? L'engagement doit il etre formalisé par écrit ?

 

TROISIEME POINT

 

Le budget prévisionnel mentionné sur le dernier PV est fixé à 30000 €. Au vu de ce document, dois-je comprendre que le cumul des charges prévisionnelles (hors évènements exceptionnels) prévu pour 2008 correspond à ces 30 000 euros propratisés à 727 tantièmes sur 10 000 ?

 

QUATRIEME POINT

 

Et enfin, je sais que j'abuse de ma première intervention sur ce forum avec tant de questions mais, si, je dis bien, si quelqu'un a l'envie et le temps de me commenter le bordereau d'appel de fonds dont je dispose, cela me permettrait de ne pas me tordre l'esprit lorsque j'en recevrai un a mon nom :

 

Précision (Appartement + Box + Cave) 727/10000

Je détaillerai les éléments comme suit : N° Lot - Nature - Mts à répartir - Tantièmes totaux - Répart. Tantièmes - QUote-part

 

2EME APPEL DE FONDS

0016 - Charges communes générales - 3490 - 10000 - 640 - 223,36

0016 - Charges chauffage - 2962,50 - 1000 - 68 - 201,45

TOTAL LOT 0016 : 424,81

0028 - Charges communes générales - 3490 - 10000 - 9 - 3,14

0041 - Charges communes générales - 3490 - 10000 - 78 - 27,22

 

1ER APPEL REMPLACEMENT CHAUDIERE

0016 - Charges chauffage - 12000 - 1000 - 68 - 816

 

APUREMENT CHARGES

0016 - CHarges communes générales - 15427,48 - 10000 - 640 - 987,36

0016 - CHarges chauffage - 17450,86 - 1000 - 68 - 1186,66

TOTAL LOT 16 : 2174,02

0028 - Charges communes générales - 15427,48 - 10000 - 9 - 13,88

0041 - CHarges communes générales - 15427,48 - 10000 - 78 - 120,33

 

PROVISIONS APPELEES A DEDUIRE : - 2401,31

 

A partir de ces informations, est-il possible de déterminer le montant des charges mensuelles ? Est-il utile de réclamer les Appels de fonds antérieurs ?

 

Merci encore pour votre aide précieuse,

 

Linda

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Invité Azukiyo

DEUXIEME POINT

 

Le changement de la chaudière a été voté lors de la dernière AG (mars 2009). Les appels de fonds sont positionnés en mars 09 et juillet 09.

Au cas où l'appel de fonds serait reporté (notamment après la date de signature), l'agent me précise qu'un simple arrangement avec le propriétaire dans lequel il s'engagerait à me reverser le solde des appels de fonds restant à réceptionner au titre de la chaudière le jour de la signature me permettrait d'échapper à son paiement. Cela est-il pratiqué ? L'engagement doit il etre formalisé par écrit ?

 

tout ce qui a été decidé a cette AG doit etre payé par le propriétaire actuel, donc un conseil si tous les appels de fonds n'ont pas été faits , demander a ce que ces derniers soient payés lors de la signature définitive ( et surtout bien mettre cette clause dans le compromis- demander confirmation a véro)

 

TROISIEME POINT

 

Le budget prévisionnel mentionné sur le dernier PV est fixé à 30000 €. Au vu de ce document, dois-je comprendre que le cumul des charges prévisionnelles (hors évènements exceptionnels) prévu pour 2008 correspond à ces 30 000 euros propratisés à 727 tantièmes sur 10 000 ?

oui mais je crois ( je dis bien je crois) que cette somme sert ausssi au syndic pur engager des frais sans demander une AG exceptionnelle

 

QUATRIEME POINT

 

Et enfin, je sais que j'abuse de ma première intervention sur ce forum avec tant de questions mais, si, je dis bien, si quelqu'un a l'envie et le temps de me commenter le bordereau d'appel de fonds dont je dispose, cela me permettrait de ne pas me tordre l'esprit lorsque j'en recevrai un a mon nom :

 

Précision (Appartement + Box + Cave) 727/10000

vous payez 7.27 % des factures cela depend des postes.7.27% je dirai que c'est sur les depenses générales- pour la suite je ne ferai pas de commentaires pour ne pas dire de bétise car les parts sont différentes suivant les postes.

Je détaillerai les éléments comme suit : N° Lot - Nature - Mts à répartir - Tantièmes totaux - Répart. Tantièmes - QUote-part

 

2EME APPEL DE FONDS

0016 - Charges communes générales - 3490 - 10000 - 640 - 223,36

0016 - Charges chauffage - 2962,50 - 1000 - 68 - 201,45

TOTAL LOT 0016 : 424,81

0028 - Charges communes générales - 3490 - 10000 - 9 - 3,14

0041 - Charges communes générales - 3490 - 10000 - 78 - 27,22

 

1ER APPEL REMPLACEMENT CHAUDIERE

0016 - Charges chauffage - 12000 - 1000 - 68 - 816

 

APUREMENT CHARGES

0016 - CHarges communes générales - 15427,48 - 10000 - 640 - 987,36

0016 - CHarges chauffage - 17450,86 - 1000 - 68 - 1186,66

TOTAL LOT 16 : 2174,02

0028 - Charges communes générales - 15427,48 - 10000 - 9 - 13,88

0041 - CHarges communes générales - 15427,48 - 10000 - 78 - 120,33

 

PROVISIONS APPELEES A DEDUIRE : - 2401,31

 

A partir de ces informations, est-il possible de déterminer le montant des charges mensuelles ? Est-il utile de réclamer les Appels de fonds antérieurs ?

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Bonjour,

1/ Avez vous reçu un exemplaire du règlement de copropriété? Le lire attentivement, voir les clés de répartition des charges.

2/ Je pense qu'il y a un Comité Syndical. Demander à l'agence ou au syndic ces coordonnées et essayé de le rencontrer. En général c'est la "mémoire" de l'immeuble.

3/ Avez vous choisi un notaire. Il n'est pas conseillé de prendre le notaire du vendeur. Les frais de notaire sont identiques. Le notaire peut difficilement être le conseil du vendeur et du notaire.

4/ Au moment de la signature de la promesse, ne vous engagé pas à une péréquation des charges. Cela à disparu avec la loi SRU. De même il n'y a pas péréquation de la taxe foncière! Elle est due par le propriétaire au 1er janvier. C'est un vielle habitude qui perdure!

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Invité Azukiyo

3/ Avez vous choisi un notaire. Il n'est pas conseillé de prendre le notaire du vendeur. Les frais de notaire sont identiques. Le notaire peut difficilement être le conseil du vendeur et du notaire.

 

oui ça c'est un tres bon conseil

4/ Au moment de la signature de la promesse, ne vous engagé pas à une péréquation des charges. Cela à disparu avec la loi SRU. De même il n'y a pas péréquation de la taxe foncière! Elle est due par le propriétaire au 1er janvier. C'est un vielle habitude qui perdure!

sauf que c'est souvent mis dans l'acte de vente sans que le notaire n'est demandé si l'acheteur était OK mais c'est bon a savoir car je croyais que c'était une obligation

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en effet, les travaux votés sont dus par le proprietaire en titre au moment de l'appel de fonds

 

si les vendeurs sont d'accord pour prendre en charge les frais de la chaudiere, il faut donc le faire mentionner dans le compromis

 

cependant, il faut savoir que, si les appels de fond sont repoussés et qu'ils sont faits apres la vente, le syndic VOUS reclamera ces sommes et vous devrez les payer

Si l'accord est bien noté dans les actes, il vous appartiendra de vous faire rembourser par les vendeurs

 

Sinon, plus simple encore :

si les frais de chaudiere n'ont pas encore ete payé le jour de la reiteration de l'acte, demandez au notaire de consigner le montant de ces frais et de vous rembourser a reception de l'appel de fond...

 

Il serait plus prudent que vous choisissiez votre propre notaire qui se chargera de defendre vos interets et de faire inserer les clauses necessaires des la redaction du compromis ;)

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TROISIEME POINT

 

Le budget prévisionnel mentionné sur le dernier PV est fixé à 30000 €. Au vu de ce document, dois-je comprendre que le cumul des charges prévisionnelles (hors évènements exceptionnels) prévu pour 2008 correspond à ces 30 000 euros propratisés à 727 tantièmes sur 10 000 ?

 

oui c'est bien le calcul; 30.000 x 727 / 10.000 = 2.181,00 euros annuels pour le lot acheté.

 

ces charges sont payables en 4 appels de fonds égaux, pour le debut de chaque trimestre.

 

A partir de ces informations, est-il possible de déterminer le montant des charges mensuelles ?

 

charges mensuelles ? au depart vous prenez les 2181 euros annuels pour vos charges prévisionnelles.

 

Les appels de fonds se faisant par trimestre, vous devrez payer 545 euros et des poussières pour les 1er janvier, avril, juillet, octobre (hors travaux votés durant AG).

 

en fin d'année (comptable, car cela peut être différent d'une année civile), le syndic fait une recap annuelle, et vous demande la différence, ou bien la porte á votre crédit pour le prochain appel de fonds. L'AG ensuite ratifie les comptes.

les budgets prévisionnels sont basés sur les dépenses réelles (je parle ici de dépenses de fonctionnment courant, hors travaux).

 

tout ce qui a été decidé a cette AG doit etre payé par le propriétaire actuel,
Psau: cette phrase est ambigue car depuis la modification de la loi en sept 2004, c'est TOUJOURS le proprio en titre au moment de l'exigibilité des fonds qui doit payer (même s'il n'a pas voté les travaux).
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  • 2 weeks later...

Bonjour à tous,

 

Je repasse ce jour sur ce forum et est très agréable surprise du nombre de réponses reçues et de leur qualité.

 

Merci encore à tous et à toutes.

 

Je vais également en profiter pour poser une question subsidiaire.

 

Mon établissement bancaire m'a clairement annoncé que le crédit accordé ne comprendrait pas les frais de notaire, frais d'agence et frais de caution (pas d'hypohèque mais garantie par un établissement de caution). Cela tombe très bien car je dispose pile poil du montant exact pour financer ces frais. Le crédit immobilier portera lui sur l'intégralité du prix net vendeur.

 

Je dois signer le compromis de vente samedi et verser un acompte. Ma question est la suivante :

 

Cet acompte peut-il être considéré comme un apport sur le prix net vendeur ? Si oui, la banque peut elle diminuer mon crédit de ce montant en considérant qu'il s'agit d'un apport sur le prix net vendeur ? Dans ce cas précis, je ne disposerai plus de liquidités assez importantes pour régler les frais lors de la signature chez le notaire.

 

Au contraire, cet acompte est-il consigné et peut-il être affecté lors de la signature chez le notaire aux frais annexes ?

 

Merci pour votre aide,

 

Linda

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Invité Azukiyo

non ne vous en faites pas cet acompte sera sur la totalité y comrpis les frais

la banque ne diminuera pas son pret... heureusement d'ailleurs

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