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Forum juridique de Net-iris

SCI: tva / construction / Resid. princ.


Franck76

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Bonjour à tous,

En cours de création d'une sci (à l'is avec option tva) qui va acheter un terrain pour faire construire 1 batiment dont 1 partie (=90%) sera exploitée par ma sarl et une autre (10%) servira de résidence principale pour les associés (moi et ma conjointe), voici donc ma question:

- est ce que la tva des couts de construction de la partie "privée" du batiment destinée à notre résidence princ. est déductible pour la sci? si non, comment se fait le calcul?

 

Merci par avance.

Cordialement.

 

PS: La sci met gratuitement à la disposition de ses associés cet appartement privé.

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Bonsoir maria et merci pour cette info.

Qd vous dites secteurs, je pense que vous voulez dire détermination de zones qui correspondent à la partie privée, à la partie pro et aux parties communes afin de déterminer qui à la charge de quoi?

Est ce bien cela?

Lors de la construction totale du batiment, sachant que 10% du batiment sont à usage privée, comment faire pour prendre en compte cette partie ds les factures de construction?

Ex.: si par ex une facture de 119,60 euros ttc pour la construction totale du batiment, on prend pour la quote part privative 11,96 euros ttc (=10% de 119,60 euros) et pour la quote part pro 119,60-11,96 euros soit 107,64 euros ttc ou 90 euros ht et 17,64 euros de tva déductible?

Mon calcul est il oké pour répartir les factures de construction entre le pro et le privé?

 

Merci par avance

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intéréssant ce lien même si un peu rébarbatif ;).

Dans mon cas qui semble "simple" au regard des exemples:

coef. d'assujetissement du batiment=0,9

coef. de taxation=1

coef. d'admission=1

 

En conséquence, dites moi si je me trompe mais mon exemple de calcul de mon précédent post semble être bon?

 

Cordialement

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Oui, et au final

coefficent de déduction de 0,9 pour les dépense concernant les 2 biens,

coefficient de déduction de 1 pour les dépenses ne concernant que la partie SARL

coefficient de déduction de 0 pour les dépenses ne concernant que la partie maison

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Bonjour au forum, Maria...

Oui, merci de rajouter cet élément que j'avais zappé mais j'arrive pas à comprendre réelement à quoi sert le coef de déduction d'autant plus qu'il réduit encore le montant déductible?

 

Par ailleurs, je comprends pas pourquoi vous me détaillez les coeff de déductions pour la sarl et la partie privée car je cherche à savoir sur un prix de construction total de 100 €ht quelle est la tva déductible pour la partie de la construction de la sarl et celle non déductible pour la partie privée?

Le calcul n'est il pas simplement au final le suivant sachant que:

coef. d'assujet. du batiment total=0,9

coef. de taxation=1

coef. d'admission=1

coef. de déduction de 0,9 pour les dépense concernant les 2 biens,

coef. de déduction de 1 pour les dépenses ne concernant que la partie SARL

coef. de déduction de 0 pour les dépenses ne concernant que la partie privée

alors:

déduction de tva sur prix d'achat total de la construction du batiment=(0.9*0.9)*100*0.196=15.88€ de tva déductible pour la sarl et donc 3.72€ de non déductible pour le privé(19.6-15.88)?

 

Cordialement

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Vous avez deux biens, un privé et un professionnel.

Certains travaux ne concernent qu'une partie, les autres l'ensemble de l'immeuble.

 

Vous ne pouvez pas cumuler l'ensemble des travaux effectués pour obtenir un "taux moyen" de TVA, mais vous devez distinguer suivant les travaux.

 

Par exemple la douche dans la partie privée n'ouvre pas droit à déduction, mais les toilettes de la partie pro, si.

 

Il y a des exemples au n°23 du BOI.

 

En pratiquant comme vous l'indiquez, cela impliquerait une déduction sur des éléments n'y ouvrent pas droit.

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Bonjour à tous,

En fait, on aura 1 terrain où il y aura 1 seul bien avec 90% de ce bien destiné au pro et 10% au privatif:

Faut il en conclure qu'il y a 2 biens? je parlerais plutot de 2 parties...

 

Pouvez vous me dire si le calcul ci-dessous est correct ds mon cas:

coef. d'assujet. du batiment total=0,9

coef. de taxation=1

coef. d'admission=1

coef. de déduction de 0,9 pour les dépense concernant les 2 biens,

coef. de déduction de 1 pour les dépenses ne concernant que la partie SARL

coef. de déduction de 0 pour les dépenses ne concernant que la partie privéealors:

déduction de tva sur prix d'achat total de la construction du batiment=(0.9*0.9)*100*0.196=15.88€ de tva déductible pour la sarl et donc 3.72€ de non déductible pour le privé(19.6-15.88)?

 

Cordialement

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Bonjour à tous,

En fait, on aura 1 terrain où il y aura 1 seul bien avec 90% de ce bien destiné au pro et 10% au privatif:

Faut il en conclure qu'il y a 2 biens? je parlerais plutot de 2 parties...

 

Il n'y a pas 2 biens mais 2 secteurs (secteur privé, secteur enreprise)

 

Vous ne pouvez appliquer la règle des 90% que pour les factures indivisibles, par exemple la réfection de la toiture, l'entretien des parties communes...

Voir l'exemple de BonneVolonté pour les dépenses ne dépendant que d'1 secteur.

 

Certe, cela empêche de déduire la TVA de la moquette de votre salle à manger. Mais trouveriez-vous normal de ne déduire qu'à 90% les aménagement fait dans votre entreprise ? Je ne suis pas sure que vous y gagneriez.

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Désolé d'être un peu dur à la comprenette mais c'est plutot nouveau pour moi tout ca:):

Je résume pour être sûr d'avoir tout compris:

Construction sur un terrain d'un bien (donc neuf=pas de travaux à faire) dont 90% de la surface est réservé au pro et 10% pour un appart. privé pour les associés de la sci (=2 secteurs).

Sachant que l'on aura:

coef. d'assujet. du batiment total=0,9

coef. de taxation=1

coef. d'admission=1

coef. de déduction pro=1

coef. de déduction app.privé=0

Donc sur 100 euros ht du cout total de la construction du bien, on pourra déduire sur l'ensemble du bien: 0.9 (=0.9*1*1)*100*0.196 soit 17,64 euros de tva immobilière et donc ne pas déduire le delta soit 1.96 euros de tva immo sur le prix totale du bien(ou sur la quote part, soit la partie privée).

 

Est ce bien cela?

Cordialement

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Si vous parlez de la livraison à soi-même d'un logement neuf que vous avez construit, c'est différent :

 

Article 257 En savoir plus sur cet article...

Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée :

[...]

7° Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles.

Ces opérations sont imposables même lorsqu'elles revêtent un caractère civil.

1. Sont notamment visés :

[...]

c) Les livraisons à soi-même d'immeubles.

[...]

Toutefois, la livraison à soi-même d'immeubles affectés ou destinés à être affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie totale et d'immeubles qui ne sont pas destinés à être utilisés pour la réalisation d'opérations soumises à la taxe sur la valeur ajoutée n'est imposée que lorsqu'il s'agit :

[...]

C'est pour cela que tous les exemples partent de l'acquisition du logement.

 

C'est ensuite que vous créerez vos secteurs.

 

A noter qu'à ce moment là, il s'agit pour vous de payer la TVA au moment de la livraison, pas de la récupérer...

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Bonsoir,

Comme je l'expliquais au départ, je suis en train de créer une sci (ou du moins réaliser son business plan) en vue d'acheter un terrain nu pour y faire construire ce "fameux" bien pro+privé.

 

J'avais lu pour ma part concernant la tva immo du terrain ceci:

"l'acquisition d'un terrain pour y permettre la construction d'un bâtiment non affecté à l'habitation pour les 3/4 au moins de leur superficie peut être soumise à la TVA dans la limite des surfaces occupées par les constructions à édifier et par les dépendances nécessaires à l'exploitation de ces constructions. Les dépendances dont s'agit sont notamment les voies d'accès, les cours, les aires de stationnement, les terrains nécessaires à l'entrepôt des biens qui font l'objet de l'exploitation. Le caractère de dépendance est également reconnu aux pelouses et jardins sous réserve que la superficie du terrain affecté à un tel usage soit en rapport avec l'importance des constructions."

 

mais ce texte évoque simplement le cas de la tva immo sur le prix d'achat du terrain uniquement.

 

Le cas que j'évoque sur ce forum, c'est ensuite, au moment où l'on réalise la construction auprès des constructeurs et artisans et plus précisément concernant leurs factures de construction afin de savoir si la tva des couts de construction de la partie "privée" du batiment est déductible pour la sci?

Cordialement

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La TVA sur la construction est déductibles, mais de la Livtaison A Soi Même

 

Définition de la Livraison A Soi-Même en général (LASM)

L'article 266-1-c du CGI prévoit que la base d'imposition des livraisons à soi-même de biens est constituée, selon le cas :

 

- soit par le prix d'achat de ces biens ou de biens similaires ;

- soit, à défaut de prix d'achat, par le prix de revient. Ces prix sont déterminés à la date à laquelle la taxe devient exigible.

La LASM d'un immeuble est prévue au 8° de l'article 257 cité plus haut.

 

Autrement, à la date de déclaration d'achèvement des travaux, vous évaluez la valeur d'achat hors taxe d'un bien similaire, vous en calculez la TVA, vous deduisez la TVA supportée et vous payez la différence.

voir la documentation de base DB3B/TXT pour plus de précision.

 

Et effectivement, vous aurez aussi une LASM à faire pour le terrain, mais là, c'est une opération blanche (TVA payée à l'achat = TVA à la livraison)

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Bonsoir,

Le scénario que l'on compte réaliser est le suivant:

1-Création d'une SCI

2-Achat d'un terrain via la sci

3-Construction sur une partie du terrain d'un batiment via la sci.

4-Mise à dispo gratuite aux associés de la sci d'un appart. ds une partie du bien (10%)

5-Exploitation par ma sté dont je suis le gérant de la partie pro du bien (90% du bien)

=> je vois pas bien ce que vient faire "la livraison à soi-même" dans ce cas...

 

Sachant que,

- Pour l'achat du terrain et la tva immo., sachant que l'acquisition d'un terrain pour y permettre la construction d'un batiment non affecté à l'habitation pour les 3/4 au moins de leur surface peut être soumise à la tva dans la limite des surfaces occupées par les constructions et les dépendances nécessaires à l'exploitation...

Il semble donc que tout ce qui concerne la partie pro y compris les dépendances peuvent bénéficier du régime de tva et le restant, partie privée, du régime des droits d'enregistrement.

- pour la construction désormais et la tva récupérable (c'était ma question dans ce fil):

Là, je commence à nager dans les eaux troubles avec cette "livraison à soit même".

je comprends pas ce que cela signifierait dans mon cas?

Au final, est ce que je peux récupérer la tva sur la partie privée des travaux de construction? si non, est ce que mon calcul du 17/05/09 à 15h53 est correct?

Merci par avance pour votre patience;).

Cordialement

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Bonsoir,

Le scénario que l'on compte réaliser est le suivant:

1-Création d'une SCI

2-Achat d'un terrain via la sci

3-Construction sur une partie du terrain d'un batiment via la sci.

4-

=> je vois pas bien ce que vient faire "la livraison à soi-même" dans ce cas...

Juste entre lle 3 et le 4, quand la SCI aura achevé le bien, avant de le mettre à disposition, elle devra en faire une livraiosn à elle même.

Cette livraison, parce qiue la surface à usage privé est inférieur aux 3/4 est entièrement soumise à la TVA.

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Bonsoir,

Maria, je vous remercie pour toutes vos explications mais j'ai un peu de mal à suivre car on rebondit à chaque fois sur autre chose et il me reste des questions sans réponses.

Peux t on reprendre point par point tout en ayant une réponse de votre part avec un "oui" ou un "non" voire un "mais" ou un "peut être" avec qqles explications le cas échéant.

 

En commencant par le début, lorsque ma sci (is avec option tva) achètera un terrain à batir en vue de faire construire ensuite le bien que l'on a évoqué précédemment, est ce la sci peut récupérer entièrement la tva à 19.6% sur le terrain à batir?

 

Cordialement

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Non, cette TVA est due. Donc vous allez la payer lors de l'achat.

 

Puis, lorsque la SCI se fera la livraison du terrain à elle même, elle indiquera en TVA à payer, comme en TVA deductible, la TVA payée sur le terrain à l'achat. La livraison à soi-même d'un terrain est donc une opération blanche. Mais c'est une opération distincte de l'achat lui même.

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oui oui bien sûr que je la paierais à l'acheteur et en demandant un remboursement du crédit de tva au CDI, elle me sera remboursée.

 

Donc on est bien d'accord sur ce point, la tva qui sera appliquée sur le prix du terrain est déductible sur l'ensemble du prix du terrain

et il n'y a pas d'histoire de

"sachant que l'acquisition d'un terrain pour y permettre la construction d'un batiment non affecté à l'habitation pour les 3/4 au moins de leur surface peut être soumise à la tva dans la limite des surfaces occupées par les constructions et les dépendances nécessaires à l'exploitation...

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J'insiste sur le fait que vous ne demanderez pas le remboursement de cette TVA auprès du centre des impôts, parce que vous devez vous le livrer à vous même.

 

Par contre, je jette un oeil pour la TVA sur la partie à usage perso.

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désolé maria mais j'ai du mal avec cette notion de livraison à soit même.

ne pouvez vous pas prendre un exemple du type achat d'1 terrain pour 100 euros ht et 119,6 ttc...pour que je saisisse mieux les subtilités du schmilblick...

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Achat du terrain

Prix hors taxe : 100€, TVA 19,60, prix TTC 119,60, crédit TVA 19,60

 

Livraison à soi même :

"Vente à vous même" du terrain prix de vente HT 100 €, TVA due 19,60 €

 

Au total -19,60 € + 19,60 € = 0

 

A noter que la livraison à soi même n'ayant pas à intervenir immédiatement après l'achat, vous bénéficiez effectivement d'un crédit TVA provisoire. Le tout est de réaliser qu'un jour, il va disparaître.

 

________

A noter, je confirme, la SCI étant une personne morale et non une personne physique, elle est soumise à la TVA à 19,60 % pour l'achat d'un terrain à batir, que ce terrain soit destiné à une utilisation privée ou professionelle

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Je reprends mon exemple, si vous vous placez dans l'optique d'une SCI de construction vente, et achetez ce terrain directement à un particulier, donc sans TVA versée par ce tiers à l'achat.

 

Prix d'achat sans TVA 100,00.

LASM qui va donc consister en la création de la TVA sur le terrain.

Création du prix hirs taxe 100 / 1,196 = 83,61 €.

Création de la TVA fictive 16,39 €

Déclaration de TVA correspondant à la LASM :

- PV HT : 83,61

- TVA à payer : 16,39

- TVA à récupérer sur iimmo : -16,39

- TVA due : 0.

 

Si le bien était immédiatement revendu 120€ HT, on aurait la déclaration suivante :

- PV HT : 120

- TVA à payer : 23,52

- TVA à récupérer sur iimmo : -16,39

- TVA due : 7,14

 

La TVA payée serait bien une TVA à la marge.

 

Mais sans oublier la plus value : (120 - 83,61) X 12,1 = 10,22 €, la SCI n'étant pas marchand de bien.

 

A noter cependant que si plus de 2500m² sont réservés à l'usage personnel des associés de la SCI, cette partie excédentaire, elle, ne sera pas soumise à TVA, sauf plus tard, si elle venait à passer dans le patrimoine professionnel.

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Pourquoi faire simple qd on peut faire compliquer:

Je sais qu'on est en France mais qd même, j'ai vraiment du mal à comprendre comment une sci qui est propriétaire d'un terrain peut elle se vendre à elle même qqle chose dont elle est déjà propriétaire:confused:?

pourquoi ne peut elle pas acheter le terrain et avoir un crédit de tva tout simplement sans LASM...pour demander ensuite le remboursement du crédit de tva au cdi? ca serait qd même plus simple...

 

De +, ds votre avant dernier post, j'ai bien compris l'opération blanche "sur le papier"(-19,6+19,6) mais je n'arrive pas à comprendre si les 19,6 euros de tva payé à l'acheteur pour son terrain seront bien récupérables d'un point de vue financier?

D'après vos exemples, j'ai l'impression que c'est un coût en plus pour la sci cette tva de 19,6?

 

Cordialement

 

PS: la sci sera une sci de location, de gestion mais pas une sci d'achat revente.

Le propriétaire du terrain est une mairie.

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Je sais qu'on est en France mais qd même, j'ai vraiment du mal à comprendre comment une sci qui est propriétaire d'un terrain peut elle se vendre à elle même qqle chose dont elle est déjà propriétaire
La LASM est effectivement une fiction de la loi. Pour comprendre son mécanisme il faut imaginer le sort normal de n'importe quelle immobilisation. Elle est achetée, et on récupère sa TVA puis on l'utilise et un jour, l'entreprise s'en débarrase. Si elle le met au rebut, pas de problème. Si elle le revend, elle va bien appliquer une TVA finale sur cette vente. Et si l'entrepreneur (individuel) le reprend dans son patrimoine privé, il fera bien une LASM et paiera la TVA sur la valeu vénale de l'immobilisation.

 

Dans votre cas, la loi impose une LASM,. Vous la ferez au moyen des imprimeé 941 (ou 940) et 943. Comme indiqué sur la notice de l'imprimé 941

3. La taxe doit être intégralement acquittée dans le délai de douze mois précité, éventuellement prorogé. Elle devient immédiatement

exigible et doit alors être acquittée spontanément par le redevable :

En cas de mutation de l’immeuble : l’impôt doit alors être versé préalablement à cette mutation ou au plus tard au moment où celle-ci est soumise

à la taxe sur la valeur ajoutée ;

En cas de dissolution de la société de construction.

Comme indique au recto de l'imprimé 941, la taxe payée ouvre droit à un crédit TVA du même montant déductible des loyers à venir.

La documentation expliquant en détail l'établissement du prix est >> ici (et documents suivants.

D'après vos exemples, j'ai l'impression que c'est un coût en plus pour la sci cette tva de 19,6?
Il y a un coût en plus effectivement à payer au moment de la LASM qui ne sera récupéré qu'ensuite.

 

PS: la sci sera une sci de location, de gestion mais pas une sci d'achat revente.

Le propriétaire du terrain est une mairie.

ça, je l'avais noté. Une seule construction est insuffisant pour vous transformer en SCI de construction vente, encore moins en SCI d'achat revente.

D'ailleurs, pour vous, vous seriez soumis à plus value si vous revendiez ce bien, contrairement à un marchande biens.

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